Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

В 2009 году в продажу в больших количествах были выставлены залоговые квартиры, владельцы которых были не в состоянии справиться с долговыми обязательствами. Квартиры продавались в спешке, и, как правило, с дисконтом.

Сегодня залоговые квартиры по-прежнему занимают немалую долю предложения – по разным оценкам до 10%. Сегодня продавцам залоговых квартир важны не столько сроки реализации, сколько вырученная сумма для покупки другой квартиры. А значит, скидки, скорее всего, не будет.

При этом рисков для покупателя в сделках с залоговыми квартирами меньше не стало.

В практике используются два способа покупки квартиры с непогашенной ипотекой. В первом – покупатель закрывает долг за продавца перед банком. Во втором – квартира покупается с банковой витрины залогового имущества.

Покупка с участием банка

Разумеется, надежнее выкупить квартиру у банка. Для продажи залоговых квартир в некоторых кредитующих организациях даже разработаны специальные программы.

Покупателю нужно получить кредит в том же банке, где взял кредит продавец. Банк рассматривает нового заемщика и одобряет жилищный кредит на тот же объект на новых условиях.

Новым кредитом закрывается старый, а прежний заемщик освобождается от своих обязательств.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Существует программа по замене лица в обязательствах. Такая программа есть у САИЖК, у Райффайзенбанка, у ВТБ24. Если человек хочет купить квартиру с витрины залогового имущества, то оформить кредит он может на особых условиях – по ставке Центробанка, по ставке рефинансирования. Банк выдает кредит заемщику для погашения чужого долгаs».

Но на аукцион выставляются квартиры только злостных неплательщиков. Стоимость объектов обычно выше рыночных из-за набежавших процентов по кредиту.

Теоретически, по такой же схеме может быть продана залоговая квартира обычного заемщика. Однако на практике по такой схеме квартиры продаются только в единичных случаях. Далеко не всегда банк заинтересован в смене заемщика, а покупатель – в предлагаемых условиях кредитования банка-залогодержателя. Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК): «Банк залогодержатель видит состояние объекта и стояние заемщика, который имеет просрочку и хочет продать эту квартиру, может оценить платежеспособность покупателя. Если банк залогодержатель кредитует нового покупателя, все просто. Все делается в течение одного дня. Сложнее ситуация, когда потенциальный покупатель квартиры приходит в другой банк. Вот здесь происходит конфликт интересов. Новому банку нужно понимание, когда у него появится обеспечение в виде залога этой квартиры, а первому банку нужно понимание, когда он получит денежные средства, чтобы появилось основание снять обременение в виде залога».

Покупка без участия банка

Покупать залоговую квартиру у физического лица более рискованно. Чтобы у заемщика появилась возможность распоряжаться залоговым имуществом, долг перед банком должен быть погашен.

Остаток кредита нередко превышает сумму в один миллион рублей. И у заемщиков обычно таких денег не находится. Поэтому они ищут покупателя, который будет готов досрочно погасить ипотеку за продавца.

Только после этого появляется возможность выхода на сделку.

Погашение кредита, подача документов на снятие обременения и переход права собственности возможно сделать в один день. Но при условии, что покупатель располагает собственными средствами для покупки квартиры.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «В день сделки деньги (для погашения кредита, – Прим. ред.) отдаются продавцу. Он их кладет на свой счет. Задолженность гасится, а к этому времени, готовится письмо об отсутствии задолженности о полном погашении кредита. В регистрационной палате (Росреестре – прим. Ред.) для сдачи этого письма и снятия обременения должен присутствовать представитель банка, чаще всего, это юрист».

Впрочем, все зависит не только от возможностей покупателя, но и от условий банка. По правилам некоторых кредитующих организаций, с момента снятия обременения до получения закладной на квартиру проходит не один месяц. А без этого документа продать квартиру невозможно.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Вот пример варианта, находящегося в работе, – на продажу выставляется квартира, кредит за которую не погашен. Ипотеку брали в банке «Кит Финанс», потом закладную купил другой банк, но условия первоначального кредитного договора сохранились. Нюанс в том, что после досрочного погашения кредита, закладная возвращается собственнику в течение 50 рабочих дней. Я предполагаю, что это может осложнить процесс, если рассматривать вариант продажи, когда кредит закрывается за счет средств Покупателя. 50 рабочих дней – это огромный срок. Заплатить деньги и ждать 2 месяца, пока с квартиры снимется обременение, согласится далеко не каждый».

Сегодня мало покупателей, которые готовы погасить ипотеку продавца «живыми» деньгами. Как правило, покупателю тоже требуется ипотека. Кредит можно взять в том же банке, где заложена квартира. Но банк будет рассматривать такой вариант продажи только после снятия обременения. Покупателю все равно придется за свой счет закрывать чужой долг, и только потом обращаться за ипотекой в банк.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Можно немного сэкономить время: принести в банк на рассмотрении пакет документов по залоговой квартире, пояснив, что к моменту выхода на сделку кредит будет закрыт и обременение снято. Если у юристов и службы безопасности банка не возникнет принципиальных вопросов к объекту и продавцу, можно рассчитывать на предварительное одобрение объекта банком. На сделку можно будет выйти при условии снятия обременения с квартиры».

Срок между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию права для покупателя – период «страха». В этот момент продавец может скрыться. На уральском рынке недвижимости уже был прецедент, когда продавец сначала использовал средства покупателя в своих целях, а потом отказался выходить на сделку.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: «Клиент нашего агента собирался купить заложенную квартиру. Продавец воспользовался деньгами, погасил кредит, а потом отказался продавать. Собственник продал квартиру другому человеку и вернул аванс, которым погасил ипотеку. Мы подали исковое заявление в суд, в результате пострадавшей стороне была присуждена компенсация. Но это заняло около двух месяцев, люди потеряли время и возможность купить жилье за ту сумму, за которую намеревались».

Зная об этих рисках, в некоторых риэлторских компаниях пытались разработать схему минимизации рисков. Например, у продавца предлагается забирать паспорт и документы на квартиру, везти его в Росреестр в собственной машине. Правда, этот метод может применяться только для устрашения продавца, и только тогда, когда все процедуры совершаются в один день.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Если человек неблагонадежный, и вызывает вопросы о своей порядочности, то тогда можно забрать паспорт, посадить в машину и жить с ним три дня на даче. А если серьезно, никаких способов нет. Ну, забрали вы паспорт, и что? А он от вас скрылся, потом новый паспорт получил. Или попал под машину и умер, – это основной риск. С наследников придется взыскивать долг».

Для минимизации рисков участники рынка советуют подписывать предварительный договор с серьезными штрафными санкциями, заключать договор займа или передавать деньги как задаток за квартиру. В случае если продавец откажется выходить на сделку после получения задатка, он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если передумает покупатель, продавец оставит задаток себе.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»: «Если продавец захочет отказаться от сделки, отсутствие на руках оригиналов документов не решит вопроса. Документы восстанавливаются в достаточно короткий срок. На мой взгляд, чтобы снизить риск, гораздо эффективнее четко прописывать ответственность каждой из сторон предварительного договора в случае отказа от сделки. В первую очередь, речь идет о финансовой ответственности, чтобы это было не 10 тысяч рублей, а более серьезная сумма. Кроме того подписание предварительного договора дает возможность через суд принудить отказавшуюся сторону выйти на сделку».

Однако никакой договор не защитит покупателя от обмана. Возможность получить деньги сейчас, а продать потом – порождает поле для мошенничества.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»: «Был неприятный случай на рынке в 2007 году. Директор агентства недвижимости продавал квартиру, которая была в ипотеке. Он заключал предварительные договора купли-продажи, брал по миллиону рублей с каждого покупателя для погашения ипотеки. Обещал снять обременение и продать квартиру. Пострадавших было или двое или трое, причем они были под руководством риэлторов. Они купились на удочку, что это – директор агентства, а не какой-то черный маклер. В итоге, продавец сказал, что денег нет. Те обратились в суд, но в суде ничего не добились, потому что первоочередное право на квартиру было у банка, а обременение он так и не снял».

Эта история закончилась судебным разбирательством. Причем, покупателям так и не удалось получить обратно отданные деньги.

В 2012 году стало известно о еще одной махинации с залоговой квартирой. Мошенническую схему разрабатывал застройщик.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: «Застройщик испытывал трудности с окончанием строительства дома и не мог получить кредит. Решил использовать схему продажи квартиры подставным лицом. Физическое лицо приобрело квартиру с использованием кредита Банка под поручительство застройщика. Кредит Банк дал с обязательством оформления залога в последующем, но когда квартира была сдана и оформлено право собственности, заемщик в банк информацию не предоставил. Залог не был оформлен должным образом. Потом эта квартира была продана по доверенности. А в 2012 году, через четыре года после продажи, нового собственника известили о том, что по решению суда квартира забирается в счет погашения кредита».

Считается, что квартира в залоге у банка является юридически чистой. На такую квартиру не будут претендовать третьи лица из числа бывших хозяев и жильцов, так как служба безопасности банка досконально проверяет объект. Впрочем, то, что квартира была проверена перед покупкой, никак не оградит покупателя от непогашенных долгов последнего владельца.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»: «Уральская палата недвижимости недавно столкнулась вот с какой проблемой. Предвидеть это не смог бы никто. С ипотекой разобрались, сдали на регистрацию документы, собственница получила деньги. А через несколько дней позвонили и сказали: Ребята, одно обременение с квартиры сняли, а в очереди судебных приставов стоит еще три! Были имущественные претензии к этому собственнику, и суд постановил арестовать квартиру. Но арестовать было невозможно, поскольку объект был в залоге у банка, право которого возникло раньше. Делу не давали ход до тех пор, пока банк не снял обременение. Невозможно на один объект наложить два ареста».

По словам участников рынка, эту ситуацию пытаются разрешить. Собственница заинтересована в передаче квартиры покупателю. Сейчас ей помогают найти деньги, чтобы снять аресты с квартиры.

***

На московском рынке недвижимости разработаны свои методы минимизации рисков при продаже залоговых квартир. Так, например, широко используется метод расчета с банковскими ячейками. После получения согласия банка-кредитора на продажу залоговой квартиры, в одну ячейку покупатель закладывает сумму, предназначенную для погашения ипотеки, а во вторую – для продавца.

Доступ к ячейкам открывается после регистрации права собственности на покупателя. Считается, что в этой схеме риски сведены к нолю. Однако на уральском рынке недвижимости с продавцом принято рассчитываться до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Использование банковской ячейки риэлторы пытались внедрить еще несколько лет назад, но этот способ взаиморасчетов так и не прижился на рынке.

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка: основные риски и способы их избежать

За границей одним из наиболее выгодных способов вложения средств является покупка залогового жилья у банков. Зачастую в качестве объекта недвижимости выступает качественный дом или квартира, которая продаётся по цене весомо ниже рыночной стоимости. В нашей стране ситуация с покупкой такого жилья несколько иная. Рассмотрим плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости.

Влияет ли способ продажи на стоимость жилья?

Существует три основных способа продажи залогового жилья:

  1. Реализация ипотечной недвижимости самим заёмщиком.
  2. Продажа жилья банком при посредничестве риелторов.
  3. Реализация недвижимости через открытые торги.

На данный момент в нашей стране популярны только первые два варианта, а третий встречается очень редко, хотя именно он наиболее выгоден покупателю.

При первом способе продажи в основном квартиры реализуются по среднерыночным ценам. В некоторых случаях стоимость может упасть от 5 до 15%. Это происходит только тогда, когда банк не даёт заёмщику отсрочки платежей на время продажи залоговой недвижимости, а это очень редкий вариант.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

Второй способ продажи, пожалуй, наиболее опасный для покупателя. Это связано с тем, что банки могут позволить себе нанять профессиональных риелторов, для которых довольно легко реализовать недвижимость дороже среднерыночных цен. Именно это зачастую и происходит.

В качестве залога всегда выступает качественная недвижимость, а профессионал может продать её таким образом, что цена будет казаться вполне оправданной. Стоит отметить, что изредка встречаются варианты, при которых банк по какой-то причине снижает стоимость.

Читайте также:  Выписка умершего из квартиры: правила и необходимые документы

Однако снижение обычно не больше 5–10%, тогда как увеличение может достигать 30%.

При третьем способе продажу инициирует суд. Стоимость определяется оценочной комиссией с учётом мнения банка. При таком способе реализации цена недвижимости ниже среднестатистической в среднем на 25–30%. Именно поэтому это наиболее выгодный способ покупки залоговых квартир.

Как происходит продажа?

Продажа залоговой недвижимости осуществляется точно также как обычно, с той лишь разницей, что покупатель приобретает жильё, находящееся в залоге. Соответственно после покупки на его плечи ложится необходимость снятия обременения. Происходит это следующим образом:

  • заёмщик погашает все обязательства перед банком;
  • после этого банк выдаёт новому владельцу квартиры справку о том, что все обязательства заёмщик выполнил;
  • с этой справкой заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения.

Важно! Приобретая залоговую квартиру, стоит быть готовым к тому, что все расходы по снятию обременения несёт покупатель.

Процедура продажи происходит следующим образом:

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

  • продавец собирает пакет документов;
  • покупатель проверяет документы и соответствие объекта недвижимости указанным в них сведениям;
  • оформляется предварительное согласие на покупку;
  • оплачивается задаток или аванс (если такое требование было установлено продавцом или банком);
  • заключается договор на аренду аккредитива или банковской ячейки;
  • оформляется и подписывается тремя сторонами (банк, покупатель и продавец) договор купли-продажи;
  • оплачивается госпошлина;
  • вносятся изменение в ЕГРН на основании заявления и пакета документов, подтверждающих сделку в Росреестре;
  • покупатель представляет справку о том, что продавец погасил задолженность перед банком в Росреестр и снимает обременение.

Основные риски при покупке залоговой недвижимости

При покупке залоговой квартиры деньги за неё передаются через аккредитив – это специальный счёт, на который покупатель переводит деньги, а продавец может получить их только при достижении какого-то условия, к примеру, при подписании договора купли-продажи. По сути, это абсолютно безопасно, так как в случае отказа продавца или иных причин, по которым сделка не регистрируется, деньги возвращаются покупателю.

Однако риск кроется в сроках продажи. Обычно залоговые квартиры реализуются в среднем на 2–4 недели дольше, чем при простой продаже.

И всё это время деньги остаются «замороженными» на счету.

В случае, если банк будет лишён лицензии или обанкротится, а это не редкость в работе наших финансовых структур, то получить свои средства будет крайне затруднительно, а зачастую просто невозможно.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

Второй опасный момент кроется в получении согласия от всех лиц, прописанных в этой квартире. Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств.

Однако именно это может стать серьёзной проблемой для покупателя. Не получив согласие от всех прописанных в квартире лиц, можно столкнутся с тем, что это лицо позднее сможет оспорить решение о снятии обременения. В некоторых случаях у прописанных граждан есть основания для подобной процедуры. К примеру, в случае.

если лицо является несовершеннолетним или недееспособным.

Последний риск – это приобретение залоговой квартиры, в которую были вложены средства из материнского капитала.

При выявлении любых нарушений в вопросе выделения долей детям органы опеки могут запретить продажу. Стоит отметить, что они могут сделать это и после подписания договора купли-продажи.

В таком случае покупатель потеряет время и средства, которые он затратил на оформление покупки.

Покупка залоговой недвижимости в ипотеку

Залоговая недвижимость может быть реализована за «живые» средства, т. е. у покупателя деньги имеются на руках или в ипотеку. И вот со вторым могут быть серьёзные сложности.

Купить такую квартиру в ипотеку в 99% случаев можно только при одобрении кредита в том банке, у которого эта квартира находится в залоге. Оформить кредит в другом банке можно только в теории, на практике банки попросту отказывают в этом.

Поэтому при желании оформить ипотеку следует обращать внимание только на квартиры, которые реализуются самим банком, где оформляется кредит. Это не только значительно снижает количество доступных вариантов, но и, как писалось выше, можно столкнуться с завышением среднестатистических цен.

Плюсы покупки залоговых квартир

Несмотря на все минусы, существуют всё же и плюсы, которые делают залоговые квартиры очень привлекательными для покупки:

  1. Высокое качество приобретаемой недвижимости. При такой покупке практически невозможно столкнутся с убитой квартирой, так как банки выдают кредиты только на высококачественное жильё.
  2. Гарантия юридической чистоты сделки. Для многих именно этот пункт перевешивает все минусы сделки, ведь это позволяет обезопасить себя от мошеннических схем.
  3. Шанс снижения цены. В некоторых случаях остаётся возможность значительно сократить расходы на покупку, что также делает залоговые квартиры очень привлекательными.

Покупка квартиры у банка: риски покупателя залоговой недвижимости

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

  • Покупка квартиры в залоге у банка риски покупателя недвижимости, особенности и опасности приобретения залогового жилья, читайте, чтобы не лишиться денег.
  • Широкое распространение ипотечных кредитов привело к росту продаж квартир, находящихся в залоге банка, выставляемых на торги кредитной организацией, в связи с отказом или невозможностью оплаты ипотечниками ежемесячных взносов.
  • Реализуемая с банковских торгов недвижимости выставляется по цене заведомо ниже рыночной и банки не знают, что велики риски у покупателя, но знаете ли вы?
  • Обо всех рисках покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке читайте в статье

Покупка квартиры у банка: риски

  1. Залоговая квартира — это жилплощадь, находящаяся в залоге у банковской организации, на которое наложено обременение в силу закона.

  2. Закон разрешает банку изъять залоговую недвижимость, если платежи по ипотеке не поступали от полугода до 9-ти месяцев (ст.

    334 ГК РФ и ст 37, 50 ФЗ №102 «Об ипотеке»

  3. Варианты покупки залогового жилья:
  1. Покупатель погашает задолженность собственника перед банком;
  2. ДКП с участием банка ипотечника (расчет через две банковские ячейки – подробнее читайте ниже);
  3. Смена залогодателя (покупатель берет на себя обязательства по выплате ипотечного долга банку)

Чтобы объективно взвесить все за и против покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрим плюсы, а затем риски покупателя.

Плюсы приобретения квартиры в собственности банка:

  • Получение выгодной цены за реализуемую с банковских торгов недвижимость;
  • Качественное жилье (все знают, что банк перед выдачей ипотеки одобряет не только заемщика, но и объект залога);
  • Юридическая «чистота» объекта недвижимости (хотя здесь можно поспорить);
  • Сделку купли-продажи оформляют организаторы аукциона.

Перечень рисков покупателя залоговой квартиры

  1. Изъятие осуществляется в судебном порядке и это первый риск! Решение суда всегда можно оспорить в вышестоящей инстанции и вернуть недвижимость бывшему собственнику;
  2. Прописанные несовершеннолетние, например, часто ипотеку берут молодые семьи с детьми и прописывают на новой жилплощади маму и ребенка, которого без согласия суда так же нельзя выписать.

    Аналогичная ситуация по недееспособным;

  3. Жилье продается еще до выставления банком на торги и в этом случае, необходимо убедиться, что сумма продажи квартиры согласована продавцом и банком, во избежание приостановки сделки;
  4. Сроки заключения сделки с залоговыми квартирами на несколько недель дольше, чем обычные сделки купли-продажи недвижимости.

    За это время кредитную организацию могут лишить лицензии или она обанкротится, что частенько в последнее время, а вернуть обратно денежные средства почти невозможно;

  5. При приобретении жилья продавец использовал материнский капитал, в этом случае, органы опеки и попечительства, выяснив, что ребенок лишается доли в квартире, потребуют восстановить его в правах и он станет сособственником. А вам оно надо?
  6. Часто продавец предлагает погасить за него долг по ипотеке первым взносом, а затем оформить переход права собственности. Если так сделать, то собственник, расплатившись вашими деньгами с банком может передумать продавать жилплощадь и сделка затянется на годы;

Как минимизировать риски при покупка квартиры в залоге у банка?
Проще не приобретать подобную жилплощадь. А если уже решились, то:

  • воспользоваться двумя банковскими ячейками, разбив оплату на две суммы — на погашение долга банку и оставшиеся деньги покупателю;
  • подписать предварительный договор купли-продажи, включив в него штрафные санкции и прописав условия, при которых покупатель не будет чинить препятствия ни до сделки, ни после;
  • оформлять не аванс, а задаток при подписании предварительного договора.

Вы узнали, о покупке квартиры у банка и риски покупателя при приобретении жилплощади у неудачливого ипотечника.

Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

4 298 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимость Плохое состояние
Повышенная надежность Высокий риск
Можно купить жилье в кредит Более сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.

  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.

  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества. Покупка залоговой квартиры: особенности и риски

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Покупка залоговой квартиры: основные моменты

Рынок недвижимости чутко реагирует на все изменения в существующей конъюнктуре. Заметной тенденцией последних лет стала покупка залоговых квартир. Сделка по жилплощади с обременением стала распространенной в связи с широким развитием ипотечного кредитования, когда нередки случаи продажи залоговой недвижимости.

Приобретая недвижимость подобного вида, покупателю необходимо обратить внимание на особые условия сделки. Заинтересованному лицу рекомендуется предварительно ознакомиться с существующими рисками, плюсами и минусами приобретения залогового имущества.

Что такое залоговая квартира?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.

Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты.

Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.

37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора.

Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.

Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.

Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.

Возможность приобрести залоговую жилплощадь со скидкой привлекает многих покупателей. Кроме того, участие банка в сделке повышает надежность и снижает риски купли-продажи.

Покупка залоговой квартиры у банка

На практике существуют две возможности стать владельцем квартиры с обременением.

Можно купить недвижимость у заемщика, с уведомлением и согласием банка, или выкупить лот, который отошел банку в качестве залога при расторжении ипотечного договора.

Второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он исключает мошеннические схемы. Например, получение заемщиком залога с нескольких претендентов, что потребует длительного судебного разбирательства.

Когда банк уже приобрел права на продажу квартиры, покупатель может рассчитывать на прозрачную и юридически обоснованную сделку. Приобретение квартиры непосредственно у банка возможно по сниженной на 5-10% рыночной стоимости недвижимости.

Расценки устанавливает оценочная комиссия в рамках судопроизводства, определяются временные рамки для проведения торгов.

Именно данное условие позволяет заявить свое желание по приобретению залогового имущества, собственником которого является кредитор.

В первую очередь заинтересованное лицо должно прояснить в банке вопрос о дальнейших действиях по квартире с обременением. Если покупатель полностью расплачивается с банком и не будет оформлять ипотеку, то сделка совершается максимально быстро и не усугубляется спорными моментами. Например, не встает вопрос о процентной ставке, которая может быть изменена по сравнению с первичным договором.

Погашая кредит на личные средства, покупатель не несет никаких дальнейших обязательств перед банком.

Последовательность шагов при покупке квартиры с полным погашением ипотеки:

  • покупатель закрывает кредит, закладывая в банковскую ячейку сумму, равную задолженности владельца по ипотечному договору;
  • кредитор в лице банка документально подтверждает закрытие обязательств, выдает справку стандартного образца;
  • на основании свидетельства банка об отсутствии претензий, нотариус выводит объект недвижимости из-под обременения. Другими словами, вносится корректировка в государственный реестр должников, в чем можно убедиться, взяв выписку ЕГРН в Росреестре;
  • заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Происходит смена собственника, при этом обязательства перед банком считаются полностью закрытыми, покупатель расплатился полностью по проблемному ипотечному договору.

Банк имеет право выдвинуть особые требования к участникам купли-продажи залогового объекта. Например, потребуется обращение в указанную нотариальную контору.

Чтобы нотариально вывести объект из-под залога, потребуется оплатить услуги уполномоченного нотариуса и государственную пошлину. Если в условиях договора указан пункт о штрафных санкциях за досрочное или полное погашение ипотеки, то придется уплатить данную сумму. Как правило, все расходы покрывает покупатель недвижимости.

Наиболее распространенным на практике является второй вариант, когда покупатель квартиры сам оформляет ипотечный договор с банком, держателем залогового имущества.

Банк всегда неохотно идет на смену заемщика, но в данной ситуации в сделке заинтересованы обе стороны.

Кредитору необходимо возместить свои финансовые потери в условиях просрочки платежей, а покупателю оформить заем по наиболее выгодной цене и процентам по кредиту.

Банк изучает поданную претендентом заявку, рассматривает его финансовые возможности по обслуживанию кредита. Если гражданин устраивает кредитора по всем позициям, то оформляется новый ипотечный договор. Часто в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк идет на некоторые уступки новому заемщику.

Может быть снижен первоначальный взнос, предложена более лояльная процентная ставка, пакет документов рассматривается в сжатые сроки по сравнению со стандартной ситуацией. Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта.

Самым рискованным вариантом является приобретение квартиры непосредственно у заемщика. Если вы решаетесь на такой шаг, помните, что без официального согласия банка операция будет признана недействительной сделкой.

Оптимальным решением при покупке ипотечной квартиры станет подписание предварительного договора, оформленного нотариально. Предварительное соглашение должно содержать сведения о том, что продавец в лице заемщика не будет в последствии предъявлять претензий новому собственнику и банку.

Нередки случаи, когда при конфликтном расторжении договора заемщик пытается обжаловать решение суда. Например, указать на невыгодные или заранее невыполнимые условия сделки и прочие основания. Чтобы во взаимоотношениях сторон ипотечного договора не пострадал третий участник — покупатель залоговой квартиры, ему рекомендуется подписать предварительное соглашение с продавцом.

Совет экспертов: оформить титульное страхование предстоящей сделки. Такой шаг значительно снизит риски и спорные моменты. Например, при наличии регистрации несовершеннолетнего на отчуждаемой площади.

Где искать и как купить?

Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

К основным путям получения информации относятся:

  • банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
  • риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
  • на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

  • банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
  • продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
  • покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.

Риски покупки квартиры, находящейся в залоге

Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры.

Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:

  • не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком. Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;
  • покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
  • не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.

Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.

Покупатель должен максимально обезопасить свои интересы, взвесить риски и реальную выгоду от покупки квартиры с обременением. Если вы чувствуете, что между продавцом и банком есть серьезные разногласия, существует вероятность апелляции решения суда, то постарайтесь подобрать себе иной вариант.

Тематическое видео отвечающее на вопрос: Стоит ли покупать залоговую квартиру?

На рынке недвижимости сейчас довольно достойных и интересных предложений ипотечных квартир, выставленных на вторичные торги. Никогда не бывает лишней предварительная консультация с юристом, который рассмотрит ситуацию с непредвзятой стороны и даст актуальные рекомендации.

Автор и редактор портала Руказакона

Покупка квартиры у банка или с торгов по банкротству: риски покупателя

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Во время кризиса совершать выгодные покупки вдвойне приятнее. В особенности это относится к крупным приобретениям – недвижимости, например.

Многие граждане России покупают жильё на заёмные средства, но в последнее время население стало больше интересоваться покупкой жилплощади на аукционах, так как сумма экономии достаточно велика.

Но такая сделка означает присутствие определенных рисков. Более подробно об этой процедуре и возможных последствиях рассказано далее.

Суть аукциона по банкротству

Торги, где на продажу выставляются объекты недвижимости, принадлежащие лицу-банкроту (физическому или юридическому), называются аукционом по банкротству. Полученные от реализации имущества средства передаются кредитору в счет погашения долга.

Справка: Для заёмщика подобные сделки крайне невыгодны, но позволяют покрыть задолженность перед кредитной организацией.

Торги осуществляются в три основных шага:

  1. Первичные на повышение. Этот этап означает, что сначала объект недвижимости попадает на аукцион по среднерыночной стоимости. Постепенно цена возрастает, но если покупателя не нашлось, то выполняется переход лота на следующую стадию.
  2. Повторные. В ходе данной процедуры стоимость имущества снижают на 10-20%, после чего начинается второй круг повышения. Но если и на этом этапе найти желающих купить объект не обнаружилось, то помещение переходит на завершающую ступень.
  3. Публичные. Для потенциальных покупателей эта фаза является самой привлекательной. Согласно условиям проведения такого аукциона лот продается с определенным шагом на снижение цены.

Риски покупки квартиры с торгов по банкроству перечислены ниже.

Кто продавец

Есть несколько типов лиц, которые реализуют имущество банкротов. К ним относятся:

  • госучреждения;
  • кредитно-финансовые организации;
  • коммерческие компании и предприятия.

Государственные учреждения

Для отделений недвижимого имущества регионов и населенных пунктов такой вариант продажи городских и муниципальных помещений является единственным законным способом. К примеру, можно рассмотреть Москву.

Городские аукционы проводятся регулярно. Со списком выставленных на торги объектов и их стоимостью можно ознакомиться на веб-странице отдела московской недвижимости.

Причем в аукционе участвуют помещения самых разных сегментов:

  • от элитного жилья до самого экономичного варианта;
  • вымороченные квартиры (когда владелец имущества умирает, а жилплощадь передается в собственного муниципалитета в связи с отсутствием наследников);
  • жилые помещения, на которые отсутствует спрос из-за отдаленного месторасположения.

Такая недвижимость не может рассматриваться в качестве жилья для граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий (в основном, по техническим характеристикам). Поэтому подобные квартиры реализуются с помощью аукциона.

ГУП «Моссоцгарантия» также продает недвижимость вторичного рынка посредством торгов. Это учреждение реализует недвижимое имущество, которое выкуплено у граждан преклонного возраста в обмен на предоставление финансовой поддержки государства. В данной ситуации заключается соглашение на проживание с иждивением до конца жизни человека или на проживание в социальном доме.

Кредитно-финансовые организации

Огромное число недвижимых объектов предлагаются на продажу банками. Подобные аукционы проводятся независимо от госвластей. К примеру, заемщик отказывается уплачивать ссуду и не хочет продавать жилья для погашения задолженности. Тогда кредитор инициирует процедуру объявления клиента банкротом путем подачи судебного иска и выставляет помещение на продажу.

Полезно: При этом неважно, из-за чего квартира считается залоговой: ипотека или целевой займ. Реализация недвижимости подобным образом является крайней мерой для должников.

Коммерческие компании и предприятия

Жилая недвижимость коммерческих организаций, объявленных банкротами, также является объектом продажи с торгов. Но доля вторжилья от обанкротившихся организаций относительно госструктур и банков относительно мала.

Стоимость

Аукционный тип продаж означает, что предлагаемые цены существенно ниже рыночных, но продавец не может предоставить такую гарантию. Новым собственником будет тот покупатель, предложение которого будет более выгодным, то есть с наибольшей стоимостью.

Факт: На основе анализа статистических данных выявлено, что цены на квартиры, купленные на открытых торгах, ниже среднерыночных примерно на 5-10%.

Наиболее выгодные лоты со стоимостью намного ниже рыночной продаются на аукционных продажах закрытого типа, куда допускается только ограниченный круг участников. На публичный аукцион, как правило, выставляется неликвидное жилье, т.е. проблемные помещения вторичного рынка.

Поэтому такой вариант приобретения жилплощади не очень востребован обычными гражданами. На сегодня предложение недвижимого имущества намного выше потребительского спроса, то есть покупатели могут выбрать среди огромного множества квартир наиболее подходящую по всем параметрам (площади, месторасположению, цене и пр.).

А с торгов недвижимость в основном приобретается инвесторами, которые затем перепродают ее с выгодой для себя.

  Может ли несовершеннолетний быть собственником квартиры

Риски покупателя при покупке залоговой квартиры весьма существенны. Особое внимание следует уделить чистоте сделки с юридической стороны.

Если жилье выставлено на торги, это не значит, что оно прошло проверку документации. С юридической точки зрения способ покупки жилья не имеет значения.

Поэтому лучше обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который проконсультирует по всем необходимым вопросам и проведет сделку.

Интересно: При обычной купле-продаже в сделке участвует две стороны – продавец и покупатель. Если же жилье продается с аукциона, то добавляется третий участник – организатор торгов. При обнаружении нарушений проведения аукционной продажи есть возможность признания сделки недействительной.

Преимущества

Несмотря на то, что риски покупки квартиры в залоге у банка достаточно велики, существует и существенные плюсы подобной сделки:

  1. Приобретение жилплощади с торгов полностью освобождает продавца от возможности банкротства. В данной ситуации конкурсные управляющий не может обжаловать куплю-продажу в связи с заниженной стоимостью объекта. При обычной же сделке такой вариант развития событий вполне возможен.
  2. Более низкая стоимость по сравнению с рынком.

Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.

Судебные разбирательства предыдущего владельца

Покупка квартиры в залоге у банка может повлечь столкновение с судебными тяжбами предыдущего собственника.

Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями и желает возвратить свою жилплощадь назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно – оно зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Задолженность за ЖКХ

Немаловажным недостатком покупки жилья с аукциона является возможность получения вместе с квартирой большого долга за коммунальные услуги.

К примеры, бывшие собственники не оплачивали ЖКХ, а обслуживающие организации отключили электроэнергию, газ, отопление и пр.

Чтобы старые долги были списаны, новому собственнику потребуется немало времени, чтобы разобраться с управляющими компаниями или обратиться в суд.

Прописанные жильцы

Очень часто встречаются ситуации, когда в приобретенной квартире имеются зарегистрированные лица. В этом случае действовать можно только через суд. Но если среди прописанных жильцов есть несовершеннолетние, то выписать их невозможно.

Покупка муниципального помещения

Приобретение жилья у муниципалитета также рискованно. В данном случае может присутствовать лицо, которое отказалось приватизировать помещение. К примеру, жилплощадь была приватизирована своевременно.

Но один из зарегистрированных жильцов в силу определенных причин не пожелал принять право приватизации. То есть, он не вправе проводить сделки с квартирой, но может проживать в ней и пользоваться.

Это право остается неизменными даже при переходе права собственности.

Скрытое обременение

Еще одним риском покупки квартиры с торгов является возможность обнаружения скрытого обременения, когда жилплощадь приобретается у предприятия-банкрота.

К примеру, организация предоставляла своим сотрудникам жилье по соглашению соцнайма, но после банкротства предприятие полностью ликвидируется, а его имущество выставляется на аукцион.

В данном случае необходимо иметь ввиду, что те жильцы, которые поставлены в очередь на улучшение жилищных условий или получившие служебную жилплощадь до того, как был введен Жилищный кодекс РФ, не могут быть выселены без предоставления им иного помещения.

Состояние помещения

Обычно провести осмотр объекта недвижимости перед аукционом невозможно, то есть потенциальные покупатели не могут оценить его состояние перед покупкой. Впоследствии может быть обнаружено, что в квартире нет дверей, сантехники, плиты, имеется плесень и прочие недостатки.

Таким образом, рассмотрены потенциальные риски покупателя при покупке квартиры у банка, муниципалитета или коммерческой организации. Данный вариант приобретения жилья может повлечь множество последствий, о возможности появления которых следует задуматься заблаговременно.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *