Продажа доли в квартире: необходимые документы и особенности процедуры

Возможность нахождения объектов недвижимости в долевой собственности предусмотрена действующим гражданским законодательством.
Дольщики имеют право владения и пользования своим имуществом, а вот с распоряжением дела обстоят не так безоблачно.
Существует масса нюансов, которые не дают собственнику продать свою часть или, как минимум, не способствуют этому.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Правовая база

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Действующее законодательство запрещает заключать договоры по отчуждению долей в квартире в простой письменной форме.
Объясняется это просто: такие договоры очень часто вызывают конфликты между сособственниками, ведут к нарушению прав тех или иных лиц.
Поэтому государство решило, что данные сделки должны реализовываться только под контролем нотариуса, который:

проверяет дееспособность сторон;
оценивает полноту и достоверность представленных документов;
контролирует, чтобы права сторон и третьих лиц были соблюдены.

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

С чего начать?

Первый шаг – поиск покупателя.
Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.
Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.
Поэтому наиболее перспективный вариант – искать покупателя среди родственников, или даже – сособственников.

Внимание: ст.

250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

О желании продать долю.
О стоимости, по которой это предполагается сделать.
О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Действует еще одно важное правило: нельзя продавать недвижимость третьим лицам по цене, ниже той, что была указана в сообщении сособственникам.

Где оформить сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит о том, что дольщику следует обращаться к нотариусу.
Об этом шла речь выше.
Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.
Никаких проблем на этом этапе не возникнет.
Но когда стороны обратятся в Росреестр или в МФЦ, то там в регистрации перехода права собственности откажут.
Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

о том, кто является собственниками долей;
об имеющихся ограничениях и обременениях.

Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.
Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.
Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.
Это 1 месяц.
Много времени может занять поиск покупателя.
Сбор документов и оформление договора – несколько дней.
Все зависит от загруженности нотариуса.
Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

В разных регионах она может быть своей.
Стоимость услуг правового и технического характера, например, определяют нотариальные палаты регионов.
Многое зависит от стоимости доли.
В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.
Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.

Когда могут отказать

Сторона сделки не обладает дееспособностью.
Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
Не представлены все необходимые документы.
Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Стороны вправе самостоятельно решить вопрос о том, каким образом они будут произведены расчеты.

Варианты:

Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.

Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

Особенности и нюансы

О многих особенностях уже было сказано.

Перечислим нюансы.

Сделку можно оформить только у нотариуса.
Причем до этого следует там же подготовить сообщение собственникам о желании владельца доли квартиры продать её.
Кстати, нотариус имеет возможность передать необходимые документы на регистрацию.

Другие особенности

Собственники имеют преимущественное право покупки.
Имущество, приобретенное в браке может отчуждаться только с согласия супруга, оформленного у нотариуса.
При продаже доли в квартире отчуждается не какая-то конкретная её часть – одна комната, например. Продается доля в праве. То есть, покупатель получает право пользоваться всей квартирой.

Регистрация продажи доли

Можно, за определенную плату, заказать услугу по сдаче бумаг в компетентные органы у нотариуса.
Что это дает?
Переход права собственности будет зафиксирован быстрее.
Таким образом, оформление продажи доли в квартире – процесс довольно долгий и сложный.
Но в таких случаях закон обязывает стороны прибегать к помощи нотариуса.
Это делает процедуру несколько более простой и безопасной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Это быстро и бесплатно!

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры является одной из сложнейших разновидностей сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Однако это не мешает многим желающим пользоваться этой услугой.

Для того чтобы реализовать часть недвижимого имущества с минимумом осложнений, в первую очередь, необходимо изучить особенности и методики действий при различном сочетании обстоятельств.

Конечно, если только один из собственников жилья решил выставить на продажу свою часть жилой площади, такие действия не лучшим образом скажутся на быстроте реализации и расценках этой части. Разумеется, заинтересованных в разделении жилья с незнакомыми людьми разыщется маловато.

Но это далеко не последняя сложность, которая может возникнуть в процессе реализации одной имущественной доли. Все дело в том, что у остальных сособственников недвижимости имеется приоритетное право на приобретение выставленной на реализацию части.

Это право действует так

При реализации собственной доли, продавец законодательно обязан предложить приобрести ее сперва остальным сособственникам жилья. При условии их согласия, доля отходит им.

И только когда поступит отказ от них по прошествии месяца от даты их уведомления продавцом о продаже, и они не приобретут долю за обозначенную цену, ее можно законно реализовать третьим лицам.
Условия продажи и расценки, обозначенные в уведомлении сособственников, не могут при этом изменяться продавцом.
При выявлении нарушения этого порядка, остальные владельцы могут обратиться в суд, потребовав законный перевод прав по заключенному продавцом договору купли-продажи, на свое имя.
Срок подачи подобного иска составляет 3 месяца от даты, когда заинтересованные лица узнали о том, что их преимущественные права были нарушены.
Как оформляется соблюдение преимущественного права?
Для обхода подобных проблемных моментов, следует внимательней относиться к оформлению документов: предложение о приобретении доли нужно направлять остальным долевладельцам в письменной форме, с обеспечением доказательства получения такового.
Кроме того, передача уведомления может быть осуществлена нарочно (лицо должно расписаться в копии сообщения, указав дату вручения).

Но, все же, оптимальным выходом будет направление уведомления почтовой корреспонденцией (письмо в обязательном порядке должно быть ценным, заказным с уведомлением). Таким образом, вы обеспечите себе страховку от возможных противодействий со стороны других владельцев, которые могут строить козни, игнорируя предложение, с последующим ложным заявлением о неуведомлении их в законном порядке.

Перечень необходимой документации

Список основных документов включает в себя:

Документ, устанавливающий право на недвижимость;
Свидетельство, удостоверяющее право владения;
Паспорта (кадастровый и технический);
Выписка, взятая из Единого государственного реестра прав;
Справка, характеризующая объект;
Разрешение одного из супругов на реализацию доли жилья;
Справка, подтверждающая регистрацию граждан;
Паспорта всех участников сделки.

С учетом определенной ситуации, список документации может быть дополнен:

Копиями извещений всех граждан, имеющих право собственности на недвижимость. Должны быть заверены нотариусом;
Копиями уведомлений из почтовой службы, которые подтверждают получение указанными лицами сообщений;
Отказами совладельцев жилья от использования законного преимущества в приобретении доли;
Свидетельством об отправке заявлений.

Документ, указанный последним, нужен, когда совладельцы жилплощади принимают меры во избежание получения сообщений.

Когда владелец доли несовершеннолетний

Граждане, не достигшие совершеннолетия, по большей части приобретают право на владение недвижимым имуществом при завещании или дарении. Подобное право возникает у них и при приобретении или в ходе приватизации квартирной площади родителями.

Если у родителей возникнет желание реализации доли этой недвижимости, данные действия должны быть согласованы с органами опеки и попечительства. Процесс реализации подобных квартир имеет свои особенности и подразумевает необходимость получения документов дополнительного ряда.

По закону, без соответствующего дозволения органов опеки и попечительства, реализовать долю недвижимости, принадлежащую несовершеннолетнему гражданину, будет непросто. Чтобы не ущемить права ребенка, ему в обязательном порядке должна быть предоставлена взамен часть недвижимости, совпадающая по цене и характеристикам с реализуемой долей.

Таким образом, несовершеннолетнему должна быть возмещена его доля в размере, не меньшем, чем при реализации принадлежащей ему доли.

При анализе сложившейся практики, можно сделать вывод, что получение от органов опеки и попечительства одобрения действий, возможно лишь при условии превышения площади приобретаемого жилья размеров площади реализуемого либо если их данные совпадают. Также новое жилье должно соответствовать уровню удобства, с развитой близлежащей инфраструктурой.

Обращаться в органы опеки и попечительства нужно после сбора следующей документации:

Заявления;
Всех документов и справок на долю, которая реализуется и продается;
Договора на приобретение нового жилья;
Выписок, сделанных с лицевых счетов одной и второй квартиры, для подтверждения отсутствия задолженности при переходе права владения;
Оригиналов и копий свидетельств, подтверждающих рождение детей.

Этот список документации может видоизменяться, исходя из текущих законодательных изменений и условий самой ситуации, по этой причине он уточняется по месту.

Процесс купли/продажи недвижимости требует подачи ряда документов и разбивается на отдельные этапы:

Изначальные действия описаны в статье 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой необходимо обзавестись нотариально заверенным разрешением (согласием) всего имеющегося перечня собственников на реализацию;
В случае, когда в списке владельцев реализуемого жилья имеются граждане, не достигшие совершеннолетия, с ограниченной дееспособностью или недееспособные, то исходя из ст. ст. 28, 29 ГК РФ, необходимо соответствующее постановление органов опеки и попечительства;
Далее возникает необходимость в предоставлении выписки из домовой книги и кадастрового паспорта (если речь идет о кооперативных домах), выписки из персонального счета, технического паспорта из Бюро технической инвентаризации, принадлежащего участникам. После того как проведен сбор необходимого пакета документации, можно приступать к составлению договора купли-продажи;
Последующий этап заключается в составлении акта приемки-передачи недвижимого имущества, который, согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной госрегистрации. При проведении регистрационных действий, родственник, приобретающий недвижимость, получает свидетельство, подтверждающее право его собственности;
С данного момента продавец лишается всех прав на недвижимое имущество, поскольку они переходят в полном объем к новому владельцу на законных основаниях.

Как продается недвижимость родственникам

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, нет обязательных условий составления договора купли-продажи непосредственно нотариусом. Письменная договоренность может быть оформлена и в рукописном виде, единственное условие к документу – соответствие требованиям, выдвигаемым статьей 454 Гражданского кодекса РФ.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире за материнский капитал

После надлежащего оформления договора, следует обратиться в отделение ПФ РФ на территории для передачи необходимого пакета документации. Лишь после получения одобрения от органа, можно будет рассчитывать на передачу средств капитала.

Какие документы необходимы
Какие конкретно документы нужно предоставить в ПФ РФ?
Для подтверждения факта сделки Пенсионному фонду нужны:

Документы для идентификации личностей сторон совершенной сделки;
Документы, удостоверяющие отсутствие обременений на покупаемую долю жилья;
Справку, в качестве свидетельства о получении продавцом неполной суммы;
Данные банковских реквизитов лица, осуществляющего продажу (поскольку перечисление средств будет происходить в безналичном виде);
Сертификат и сделанная с него копия на право получения материнского капитала;
Свидетельство, подтверждающее право владения частью жилья;
Копия, сделанная с оригинала договора после его госрегистрации;
Разрешение от одного из супругов со стороны продавца;
Одобрение МО (если имеются дети);
Уведомления, подписанные сособственниками, как доказательства факта предложения на приобретение доли;
Обязательство в письменном виде об оформлении покупаемой доли жилья в семейную собственность.

Какие документы необходимы для продажи доли в квартире дольщику

Для этой цели собираются две папки документации, отдельно от каждого из собственников, где должны присутствовать:

Паспорта, принадлежащие владельцам;
Свидетельство, подтверждающее факт регистрации недвижимости (возможно предоставление ордера и акта о приватизации жилья);
Выписка, полученная из Единого государственного реестра прав;
Техпаспорт на жилую недвижимость из БТИ;
Паспорт (кадастровый) на жилье;
Справка, полученная из налоговой, для подтверждения отсутствия задолженности по налоговым платежам;
Справка, выданная ЖЭКом, касательно состава семьи и отсутствия долгов по оплате за жилье;
Разрешение от одного из супругов на совершение сделки, с ее нотариальным заверением.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире третьему лицу

Вам понадобятся:

Паспорт, принадлежащий лицу, реализующему недвижимость. Когда продавец не имеет гражданства РФ, то в этом случае понадобится сделать перевод его личного паспорта, с обязательным нотариальным заверением. Этот документ должен быть действительным, со своевременно вклеенной фотографией, и возможностью прочтения данных, указанных в нем;
Документ, устанавливающий право собственности на недвижимость. Подобный документ устанавливает право продавца владения долей недвижимости. Форма документа может различаться. Подобное право предоставляется договором о безоплатной передаче жилья в собственность (приватизации), купле-продаже, мене, ренте, долевом строительстве, дарении, справкой об оплате пая за кооперативное жилье, свидетельством о вступлении в правонаследование.

При осуществлении приватизационных действий до 15 мая 2001 года, есть вероятность, что жилье пребывает в общем владении.

Если говорить более доступно, доли не выделялись и не закреплялись отдельно за каждым из участников приватизации. При таких обстоятельствах, до момента продажи, следует выделить доли из совместного владения.

Подобные действия выполняются по общей договоренности сособственников, с оформлением соглашения о долевом закреплении (на практике подобный пример нечасто встречается, поскольку собственники обычно не могут договориться между собой) или выделением имущественных частей через суд;

Выписка из домовой книги. Этот справочный документ выдается в местном паспортном столе, с отображением текущего состояния по прописанным в жилье гражданам. Действует он лишь месяц.

Перечисленный пакет документации минимален, и необходим при любой реализации жилищной доли. Учитывая специфику каждого случая в отдельности, может возникнуть необходимость в предоставлении:

Свидетельства о проведении госрегистрации права. При условии получения продавцом документа, устанавливающего его право, после 31 января 1998 года (дата начала действия ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним» №122-ФЗ), понадобится свидетельство о госрегистрации. Подобным документом, выданным регистрационной палатой, удостоверяется право владения продавцом долей недвижимости и факт проведения его регистрации в Едином государственном реестре прав;
Кадастрового паспорта. Документ пригодится, если продавцом получено право владения долей после 01 марта 2008 года. С этого периода, вместо технического паспорта стал выдаваться кадастровый. Его можно заказать и получить в местном БТИ. Объемность документа – 2 листа, где отображаются полностью все технические характеристики жилья (в виде экспликации) и его схематическое отображение (в виде поэтажного плана). Действует он в течение пяти лет;
Свидетельства, выдаваемого нотариусом, о приоритетном праве на совершение покупки. Этот документ необходим в случае, если отчуждение имущественной части происходит в рамках договора купли-продажи. Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при реализации доли третьим лицам, у остальных долевладельцев жилья есть преимущественное право на ее приобретение;
Справки, полученной в БТИ по проведению инвентаризационной оценки части имущества. Подобная справка будет нужна, если отчуждать квартирную долю посредством договора дарения. Заказ ее производится в БТИ, а на руках она будет уже через 2 часа. Сведения, содержащиеся в этой справке, подлежат внесению в содержание договора дарения в оценочной графе. Формально в этом договоре может быть указана любая, по усмотрению сторон, сумма, но практика сложилась так, что покупатели преимущественно настаивают на указании данных именно официально проведенной инвентаризационной оценки, поскольку последняя в будущем скрепляет положение одаряемого лица;
Постановления из органов опеки и попечительства об одобрении совершения сделки по реализации имущественной доли, принадлежащей несовершеннолетнему. Документ нужен, когда отчуждается недвижимость несовершеннолетнего (при пребывании последнего лишь на учете, без закрепления за ним статуса собственника, никакого разрешения не нужно). Документ получают в местном отделе органа при районной администрации. Постановление будет положительным лишь при предоставлении родителями (опекунами) владельца доли, факта одновременного приобретения ребенку недвижимости, соответствующей ценности (в некоторых случаях, в виде вклада средств на банковский счет ребенка), при условии отсутствия ущемления прав ребенка и обстановки для его проживания;
Согласия одного из супругов. Когда имущественная часть приобреталась в период брака, то если такая доля будет выставляться для реализации, потребуется удостоверенное нотариусом разрешение второго супруга (включая и случай, когда в период выставления доли на продажу, брак в официальном порядке не расторгнут). Если же доля приобреталась безвозмездным способом (при приватизации, наследовании или дарении), супружеское разрешение не требуется;
Выписки из Единого государственного реестра прав. В процессе нотариального оформления сделки, понадобится выписка, выданная регистрационной палатой из Единого госреестра прав.

Получить такую может любое лицо, даже абсолютно не связанное с отчуждаемым жильем. Из этого документа можно получить информацию о наличии ареста, запрета или обременении, введенных по отношению к реализуемой жилплощади. Период, в течение которого изготавливается такая выписка, составляет 5 дней (рабочих), заказ ее обойдется в 100 рублей, при этом действовать она будет на протяжении 30 дней.

Есть ряд документов, которые не относятся к списку обязательных в регистрационном процессе, однако, их наличие желательно для большей степени доверия к продавцу. К таким можно отнести:

Справку о факте отсутствия долгов по оплате коммунальных платежей. Получить ее можно в Едином расчетном центре (выдает абонентский отдел, бухгалтерия и т. д.) при условии отсутствия коммунальной задолженности;
Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (ПНД и НД). Эта справка нужна для подтверждения того, что продавец не находится на учете в этих учреждениях. Подобная справка выдается лично лицу, на которое запрашивается информация, поскольку выдача ее по доверенности запрещена.

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Продажа доли в квартире другому собственнику в 2020 году: пошаговая инструкция, документы, налог

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

наименование адресата уведомления;
сообщение о факте предстоящей сделки;
описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

учреждение Росреестра;
Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
кадастровый паспорт на жилое помещение;
согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
кадастровый паспорт на объект;
зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Как продать долю в квартире?

Долевое владение квартирой накладывает специальные ограничения, если правообладатель запланировал отчуждение своей части. Он должен соблюсти множество формальностей и нюансов при совершении сделки и оформлении соглашения с покупателем. В нашей статье рассмотрим, как правильно продать долю в квартире, и какие этапы предстоит пройти собственнику при заключении сделки.

Законодательное регулирование правовой собственности

Каждому владельцу недвижимости принадлежит право распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для режима долевой собственности это правило существенно ограничено, так как необходимо соблюсти интересы других владельцев. Ввиду изменений, внесенных в ГК РФ, в настоящее время нужно учитывать следующие новшества при подготовке к сделке с долями:

если приобретателем выступает постороннее лицо, у других собственников возникает преимущественное право покупки на аналогичных условиях (ст. 250 ГК РФ);
должен соблюдаться уведомительный порядок — каждый дольщик ставится в известность о предстоящей сделке и ее условиях, после чего может выступать приобретателем;
после урегулирования вопросов с остальными сособственниками, договор удостоверяется у нотариуса;
нарушение данных правил повлечет признание сделки недействительной по иску любого заинтересованного лица.

Только договор, удостоверенный через нотариуса, будет принят на регистрацию в службе Росреестра или МФЦ, иначе будет вынесен отказ в регистрационных действиях.

Ввиду указанных особенностей, процедура продажи доли в квартире несет повышенные риски и сложности для участников сделки. Чтобы избежать любых возможных проблем, все действия стоит осуществлять через юриста по недвижимости. В этом случае будут досконально соблюдены требования законодательных актов и условия продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Собственнику доли, принявшему решение о продаже третьему лицу, нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции:

собрать необходимые документы — актуальную выписку из госреестра ЕГРН, паспорта на всех участников сделки и т.д.;
согласовать с покупателем все существенные условия сделки — предмет, цену, порядок взаиморасчетов, условия перехода права собственности и т.д.;
изложить условия сделки в виде письменного договора;
подготовить и направить уведомление в адрес каждого дольщика с указанием условий, на которых будет продана доля;
в течение 30 дней другие собственники обязаны принять решение о реализации преимущественного права выкупа — выступить покупателями на аналогичных условиях, либо отказаться от совершения сделки;
при их согласии все последующие действия происходят с новым покупателем;
при отказе от приобретения или непредставлении ответа в месячный срок сделка продолжается по общим правилам с первоначальным покупателем;
договор и передаточный акт предоставляются в нотариальную контору, одновременно продавец должен подтвердить соблюдение уведомительной процедуры;
после проверки документов нотариус вносит сведения в реестр и проставляет удостоверительный штамп на соглашении;
стороны представляют документы для регистрации в службу Росреестра;
после регистрационных действий сведения вносятся в госреестр ЕГРН, а стороны получают зарегистрированный договор и выписку.

Только при соблюдении всех указанных этапов переход права собственности на долю будет являться законным.

Как можно продать долю в квартире?

Правила продажи своей части квартиры могут существенно различаться в зависимости от условий сделки и статуса сторон договора.

Другому собственнику

Долю можно продать любому лицу. Если кроме двух участников сделки отсутствуют иные дольщики, уведомительный порядок не применяется, стороны сразу могут переходить к оформлению договора и его удостоверению у нотариуса.

Если права на нее принадлежат трем и более лицам, то для продажи доли направляется уведомление каждому дольщику. Если они реализуют преимущественное право выкупа, то каждый из покупателей получит равную часть проданной части. Остальные действия будут осуществляться по общим правилам ГК РФ.

В ипотечной квартире

Недвижимость, приобретенная по ипотечному кредитованию, оформляется в залог банка. Продажа отдельных долей не допускается без согласия банка до момента полного погашения суммы займа и процентов. На практике, получить его практически невозможно.

Без согласия других совладельцев

Закон допускает совершение сделки без согласия других дольщиков, если в течении 30 дней после получения уведомления они не воспользовались правом преимущественного выкупа.

В этом случае в нотариальную контору представляется письменное уведомление с доказательством вручения каждому собственнику.

Аналогичным образом рассматривается отказ дольщиков предоставить письменный ответ на предложение заключить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Получение доли жилого помещения по наследству не влияет на порядок ее продажи, если наследник оформил правоустанавливающие документы. При последующем распоряжении своей частью, уведомление других собственников является обязательным, равно как и прохождение сделки через нотариуса.

После развода

В рамках бракоразводных процессов супруги могут разделить квартиру путем определения равных долей.

С момента регистрации прав на части жилья, они могут ими распоряжаться по собственному усмотрению, однако с обязательным соблюдением правил преимущественного выкупа и нотариального удостоверения.

Если после развода на квартиру сохранен режим совместной собственности, предметом сделки не будет являться продажа доли — в этом случае можно продать только целое жилое помещение с согласия обоих собственников.

По доверенности

Оформление сделки по доверенности не влияет на порядок продажи доли. В этом случае представитель лишь осуществляет волю подопечного в рамках установленных полномочий.

Если владелец доли несовершеннолетний

Закон не запрещает проведение сделки с долей, принадлежащей ребенку. Однако помимо общих правил и этапов, потребуется получить согласие органа опеки на продажу. Этот документ будет выдан только в случае, если несовершеннолетнему приобретается другое жилое помещение.

Перечень необходимых документов

Исходя из правил ГК РФ, потребуются следующие документы для продажи доли в квартире:

правоустанавливающие бланки — свидетельство, выписка ЕГРН, наследственное свидетельство и т.д.;
общегражданские паспорта участников сделки;
нотариальная доверенность, если стороны воспользовались услугами представителя;
договор и передаточный акт;
письменное уведомление дольщикам о приоритетном праве выкупа;
согласие или отказ от преимущественного приобретения;
заявление в службу Росреестра о проведении регистрационных действий.

Состав дополнительных документов зависит от условий конкретной сделки. Например, могут потребоваться справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ, о составе прописанных лиц и т.д. Если продажа осуществляется с помощью юриста, все необходимые документы будут подготовлены и собраны на основании доверенности.

Образцы

На нашем сайте вы можете скачать и распечатать типовые бланки документов, которые нужны для законной продажи доли:

договор купли-продажи доли квартиры;
акт приема-передачи.

Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении заполняется в МФЦ. Оформление целесообразно осуществлять с помощью юриста, в противном случае может последовать отказ в регистрации сделки.

Как через суд продать долю в квартире?

Понуждение к продаже собственного имущества не допускается, однако другие дольщики могут принудительно расторгнуть сделку с посторонним покупателем и перевести права на себя.

Это возможно в пределах трех месяцев с момента регистрации договора купли-продажи, если при был нарушен порядок уведомления собственников.

Обратиться в суд может каждый из совладельцев недвижимости, а переход прав будет зарегистрирован после признания первоначальной сделки недействительной.

Налоговая ставка

Если при отчуждении доли в квартире продавец получил доход, он обязан задекларировать его в инспекции ФНС и уплатить налог по ставке 13% (НДФЛ).

Если доля находилась в собственности более трех лет, налог на доходы не уплачивается, а декларация в ИФНС не подается. Также при продаже доли можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, что позволит вернуть часть удержанного подоходного налога.

Обязанность по заполнению декларации и расчету налога возложена на продавца, за ее несоблюдение грозит штраф.