Давно этим занимаюсь (я не агент) и решила поделится опытом приобретения и сдачи квартиры в аренду. Надеюсь Вам пригодится.
Начнем с выбора квартиры, где и какую покупать, чтобы получить максимальную выгоду от приобретения.
1) Не покупайте квартиру где много многоэтажек, так как это большая конкуренция а следовательно цена ниже. Лучше покупать квартиру где плотность застройки небольшая и много пятиэтажек
2) Близость к метро, конечно это здорово, но обычно такие квартиры дорогие при покупке, лучше обратить внимание на квартиры рядом с МЦК, они еще не подорожали. Или еще вариант, квартиры с доступностью нескольких станций метро, т.е в 5-10 минутах транспортом но до разных веток можно добраться. Таким образом можно расширить клиентуру.
3) Первый и последний этажи, в принципе для съема это не так принципиально, если хорошая цена — надо брать
4) Ремонт. Я люблю «убитышей» чем хуже тем лучше, так как купить такую квартиру можно очень дешево а ремонт для съемной квартиры обойдется совсем недорого.
5) Стоимость и качество ремонта.
Берем «убитыша» , выносим все что только можно, полы, плитку, обои, мебель, двери — все. Шпаклюем и красим потолок, на стены самые толстые обои под покраску , стены выравнивать не надо, клеим как есть.
Красим обои в белый цвет (это важно!), после каждого квартиросъемщика баночка той же недорогой белой краски — подмазать немного и опять все чистенько. На полы хорошая толстая подложка для ламината и светло-серый ламинат, самый простой.
Двери самые дешевые не стоит брать, двери создают общее восприятие квартиры, возьмите что-то среднее по цене. Внешний вид создают и плинтуса, и лучше взять пошире и покрасить белой краской.
Су — белая плитка (дешевая), белая затирка, новый самый дешевый санфаянс. Обои и краску лучше не использовать — убьется быстро.
6) Коммуникации. В основном это касается электрики. Обычно ее требуется заменить. Чтобы сэкономить в цене но не в качестве, делайте проводку открытым способом, спрятать ее можно под плинтуса, под косяки дверей.
Будут места где придется раздолбить стены и спрятать проводку, но старайтесь этого избежать. Розеток много не бывает — это для своего жилья, для квартиры под сдачу — только необходимое.
Батареи — покрасить не менять, если совсем все плохо — закрыть экранами.
7) Кухня. Вытяжка! Духовка, ПММ, микроволновка, холодильник — все новое и самое простое. Мебель — недорогая икея или российского производства. Рекомендую или белую или дерево, то что можно подлатать незаметно.
8) Мебель для комнат. Кровать вместо дивана — очень нравится квартиросъемщикам, кровать это преимущество перед другими квартирами. Нужен большой вместительный шкаф, и остальное по мелочи — лучше не перегружать мебелью, все по минимуму.
9) Техника: большой красивый телевизор — реальный огромный плюс. Мужчины видя большой телек больше не видят ничего)).Его можно купить БУ на авито или выбрать простой но главное большой.
10) Текстиль — красивые дорогие шторы сразу поднимут Вашу квартиру в цене. А если повесите тряпочку — ценник сразу упадет. Ковры, пледы — на усмотрение, можно без этого обойтись, только не бабушкин вариант. Окна — конечно пластик, но самый простой. Откосы не заказывайте — это дорого, лучше обои поклеить и покрасить.
11) Посуда, постельное белье — не нужны. Если попросят — не отказывайте, обычно чистоплотные люди не берут чужую пасуду и постельные принадлежности
И для примера мой вариант такой квартиры
пешая доступность м.Коптево и 5 мин. транспортом м.Водный стадион двухкомнатная малогабаритная квартира на 1 этаже, комнаты изолированые (это тоже важно) куплена за 5,3 вот в таком состоянии
- в таком варианте сдавали за 28 000 , уровень квартиросъемщиков — низкий, постоянные проблемы и с чистотой и с оплатами и даже с милицией
- сделали ремонт по принципу описанному выше, общий бюджет работа + материал + мебель и техника = 250 000 руб.
- вот результат
Сейчас сдаем за 40, контингент сразу изменился. Сдавать ее стало легче. Люди пошли приличные. Сдается она обычно за неделю после размещения объявления. По цене она получается на 2-3 тыс. дешевле стандартны двушек с таким же ремонтом.
- И теперь считаем насколько интересны наши вложения
- 5 300 000 + 250 000 = 5 500 000 вложили
- Ежегодная плибыль от сдачи 40 000 * 12 = 480 000
- Срок возврата инвестиций 11 лет
- ставка годовых — 9%
Как сэкономить на ремонте квартиры под сдачу в аренду
Квартира под сдачу – это совсем не то же самое, что обычные квартиры для проживания. Она должна быть привлекательна для съемщика и приносить доход, при этом имея дешевый, но очень износостойкий ремонт.
Главное, что следует понять арендодателю – да, это квартира ваша, вы ее владелец. Но вам в ней не жить. Потому нет смысла переплачивать за ремонт, заниматься украшательствами и прочим декором – все должно быть максимально бюджетно и должно понравиться, в первую очередь, съемщику.
Сдать квартиру максимально быстро и в кратчайшие сроки «отбить» затраты на ремонт – вот цель, достичь которой помогает коллектив компании Комо-Ремонт. Ремонт квартир под сдачу – это наша специализация, и мы, как никто другой, знаем, как сэкономить ваше время и деньги.
Хорошие мастера заказчика не «дергают»
Когда делаешь ремонт «для себя» хочется проверить каждую деталь, элемент или винтик, чтобы он был максимально качественным, надежным и ремонт получился как раз по вашему вкусу. Но с ремонтом квартиры для сдачи в аренду все иначе – здесь нужно выполнить работы качественно, но дешево и быстро, не тратя время заказчика на малозначимые детали.
Поэтому лучше всего выбрать бригаду ремонтников с высокой автономностью работ, которых не придется постоянно торопить или контролировать (просто отдал деньги и получил в оговоренные сроки готовый ремонт).
Мы работаем именно так – более 10 лет опыта в ремонтах под аренду позволяют нам не беспокоить клиента по пустякам, концентрируясь на качестве и скорости работы.
Чего ждут от ремонта под сдачу
Обычно, касательно таких апартаментов, владельцы придерживаются определенных целей, которые сделают сдачу максимально эффективной и прибыльной, даже с расчетом на ремонт.
- Ремонт и сама сдача квартиры должны быть максимально быстрыми.
- Ремонт квартир под сдачу должен быть дешевым и быстро окупиться.
- Ремонтные работы под сдачу должны повысить арендную ставку жилья (в своем классе)
- Квартира и все ее элементы должны прослужить долго, даже при постоянной жесткой эксплуатации.
- Результат должен нравиться потенциальному съемщику.
Большинство компаний и бригад выполняют большую часть этих целей, делая акцент на качестве, скорости или цене. Наш опыт позволяет выполнить все цели арендодателя, ведь мы имеем узкую специализацию именно под этот вид ремонтов.
Далее, чтобы не было путаницы в целях и методах их достижения, следует определиться с классами сдаваемых квартир. Ремонт для сдачи делается в любой квартире, которую планируют сдавать на длительный срок, но он может значительно отличаться в разных апартаментах.
Как заказать именно тот ремонт, который окупится
Многие арендодатели не делают ремонт квартиры для сдачи в аренду, считая, что съемщики в любом случае все испортят и сломают.
При этом не многие понимают, что чем ниже класс жилья – тем ниже и уровень съемщиков.
Сделав недорогой ремонт и приведя «бабушкину квартиру» в порядок, вы привлечете более состоятельных съемщиков, которые не станут съезжать если найдут квартиру на 2ооо рублей дешевле или сломают смеситель.
Условно все квартиры под сдачу можно поделить на бюджетные, средний ценовой сегмент (бизнес-класс) и VIP. Разница в тратах на ремонт очевидна, и вы всегда сможете довести подходящее жилье до топа своего класса.
При этом бюджетная квартира VIP никогда не станет – ей помещают такие непреодолимые факторы.
Как географическое расположение (удаленность от центра), общая привлекательность здания и района, наличие парковки, консьержа и многих других приятных мелочей.
Мы будем рассматривать ремонты в бюджетном и ультрабюджетном сегменте, ведь они наиболее популярны и максимально быстро «отбиваются» арендой.
Выбор максимально износоустойчивого наполнения квартиры
Квартира предназначена под сдачу, потому беспокоиться об особых дизайнерских решениях и подстраивать интерьер «под себя» просто недопустимо. Наша цель – апартаменты должны понравиться максимальному числу людей, легко чиниться или чиститься, стоить недорого.
Потому дизайн должен быть простым и функциональным, желательно придерживаться нейтральных и светлых тонов. Следует избегать ковров.
Обилия подушек, тяжелых штор – они не только «старят» интерьер, но и требуют ухода, собирают пыль, на которую у съемщика может быть аллергия.
Потолок должен быть чистым и более или менее ровным, чего вполне достаточно для ремонта квартиры для сдачи в аренду. Это все. Никаких нескольких уровней, натяжных потолков и точечных светильников – все это лишние деньги, которые можно потратить на более необходимые вещи, или не тратить вовсе.
Касательно мебели – она не должна быть сильно дорогой, но и покупая максимально дешевую вы прогадаете – придется ее менять уже через год-полтора. Остановитесь на качественных и максимально прочных решениях.
Наполнение квартиры зависит от количества комнат и их площади, но если вы хотите сдать ее выгодно, то должны найти «золотую середину» между захламленностью и пустотой.
Первое превратит даже хороший ремонт квартиры под сдачу в весьма посредственный, а второе позволит съемщику снизить цену на аренду.
Напольные покрытия. Многие предпочитают использовать дешевый линолеум, но это справедливо только для ооочень дешевых апартаментов, ведь такой пол испортится и покроется царапинами уже через пару лет. К тому же, он холодный и скользкий, что едва ли порадует жильцов.
Цены на линолеум среднего качества такие же как стоимость дешевого ламинита, поэтому лучше приобрести именно ламинат. Так вы получите теплые и стойкие полы, которые будут стоить недорого, но визуально только поднимут цену ваших апартаментов.
Аналогично с кухней –лучшим вариантом будет плитка или ламинат.
Если вы твердо решили брать линолеум, то мы предлагаем остановить свой выбор на полупрофессиональных решениях – они имеют повышенную износостойкость и будут выглядеть «как новые» лет 5, или даже дольше.
Не забудьте о коммуникациях. Розетки в каждой комнате, место для подключения стиральной машины, интернет – это обязательный минимум. Обратите внимание на светодиодные лампочки – это также повысит привлекательность квартиры и позволит не переживать о частой замене.
Сантехника и ванна. Простая, без претензий на оригинальность сантехника – то, что нужно. Ее легко заменить и уже через пару лет это будет не жалко сделать. С ванной аналогично – лучше всего иметь чугунную ванну. Если таковой нет, то можно просто обновить старую, поставив вкладыш или обновив эмаль – покупать новую стоит только в исключительных случаях.
Помещение ванной комнаты специалисты Космо-Ремонт советуют отделать плиткой и пластиковыми панелями. Влаги они не боятся, моются и заменяются легко.
Металлопластиковые окна. Если у вас есть возможность и бюджет заменить старые окна на новые – обязательно это сделайте. Если нет – ремонт квартиры для сдачи в аренду пострадает не сильно, можно привести в порядок то, что есть (ошкуривание и покраска освежат даже самые старые оконные проемы).
Стены должны быть ровными (просто визуально) и свежими — этого достаточно для ремонта под сдачу. Оклеивать их обоями строго не рекомендуется, ведь они могут быстро запачкаться.
Более того – в таком случае, в будущем, вам придется переклеивать всю комнату, что дорого и долго.
Лучше покрасить стены – дешево, сердито и всегда можно поправить отдельную испачканную или испорченную область.
- Кроме основных моментов существуют небольшие хитрости и мелочи, которые помогут вашим апартаментам произвести хорошее впечатление:
- Металлическая дверь, нормальный замок и звонок Зеркало в ванную Приятный аромат (освежители воздуха) во время просмотра квартиры
- Хромированные аксессуары, такие как ручки дверей, крючки и прочее…
Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду?
Доверять банку готовы не многие, слишком нестабильная экономическая ситуация в стране. Намного надёжней вкладывать в недвижимость для последующей сдачи в аренду квартиры.
В этой статье мы поговорим о том, выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду. Такие инвестиции имеют свои риски и подводные камни.
На рынке недвижимости представлено столько предложений, среди которых нужно выбрать наиболее привлекательные для съема квадратные метры.
Такая недвижимость не должна простаивать, она обязана приносить стабильный ежемесячный доход, покрывающий затраты по ее содержанию и дающий дополнительную прибыль для собственника.
Привлекательность арендного жилья
Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.
В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.
У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.
В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.
Арендаторы имеют следующие преимущества проживания в арендованном жилье:
- возможность высокой мобильности (всегда можно уехать из одной квартиры в другую);
- поиск жилья недалеко от работы;
- возможность проживания в центре города, возле метро, где квартиры стоят огромных денег;
- оплата коммунальных услуг только по счетчикам;
- ответственность за использование жилья только в рамках арендного договора.
Снимать квартиру нужно только по договору аренды, заключаемому с собственником помещения.
Не стоит снимать квартиру через посредников, лиц, выступающих по доверенности от собственника, субъектов, представляющих копии каких-либо правоустанавливающих документов. Все это признаки мошенничества на рынке недвижимости.
Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?
Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.
Итак, какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду? Нужно покупать ту недвижимость, которая будет пользоваться стабильным спросом. Ведь, если один арендатор съедет, должен сразу же появиться новый претендент.
Район и целевая аудитория
Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? Нужно сдавать именно ту квартиру, которая располагается в удобном с точки зрения инфраструктуры районе.
Расположение квартиры влияет на размер арендной платы, в значит – на срок окупаемости инвестиций.
Нужно отдавать при выборе предпочтение следующим квартирам:
- около ВУЗов, институтов, колледжей и других мест постоянного обитания студентов;
- рядом с метро или автобусными остановками;
- рядом с парковкой;
- около школ садиков, государственных больниц и поликлиник;
- рядом с деловым центром.
Все эти принципы ориентированы на определенные категории целевой аудитории. Если квартиру снимает семья с детьми, им будут важны поликлиники, школы и детские сады. Если квартиру снимает одинокий работающий мужчина на автомобиле, ему нужна будет рядом парковка и близкое расположение с бизнес-центром города.
Надежными квартиросъемщиками являются молодые работающие семьи, которые нацелены на карьерный рост, постоянную работу и съем жилья. Семьи с детьми обычно также нацелены на долгосрочную аренду и не любят бегать с одной квартиры в другую. Если сдавать квартиру студентам, для подстраховки нужно брать контакты родителей для решения финансовых трудностей и споров.
Планировка и отделка
- При выборе квартиры для покупки под сдачи в аренду важное значение стоит уделить квадратуре объекта недвижимости.
- В 2020 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры.
- Рассмотрим, чем может быть выгодна та или иная планировка квартиры в аренде:
- Однокомнатные квартиры до 40 квадратных метров площадью. В таком жильё квадратный метр стоит дороже, проще сделать ремонт, легче контролировать жильцов. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий среди нескольких целевых аудиторий.
- Студии площадью до 30 квадратных метров. Маленькие квартиры доступны для съема многим категориям граждан.
- Двухкомнатные квартиры или трёхкомнатные под сдачу в аренду можно покупать только при наличии действительно выгодных предложений. Сдать такое жильё гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру. Однако, двухкомнатные квартиры довольно ликвидны на рынке продажи жилья. Трёхкомнатные квартиры можно сдавать по изолированным комнатам сразу трём жильцам.
- Многокомнатный квартиры имеют самую низкую ликвидность, особенно если располагаются в дешевом сегменте. Такую недвижимость могут снять только приезжие лица из ближнего зарубежья, работающие в столице нелегально.
Не стоит приобретать комнаты под сдачу в аренду. В этом случае постоянно придётся считаться с мнением других собственников долей и соседей, которые могут быть недовольно постоянной сменой жильцов.
В квартире должна быть минимальная отделка и необходимая мебель для жизни жильцов. Такие полностью укомплектованные квартиры берут с большей долей вероятности.
В квартире должен быть холодильник, санузел, плита для приготовления еды, стиральная машинка и кровать с матрасом. Все остальное уже является дополнительными предметами мебели.
Если есть необходимость сэкономить на покупке жилья, нужно брать квартиру в новостройке на этапе ее строительства. Однако проще всего купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом и развитой инфраструктурой.
Апартаменты или жилая недвижимость?
Апартаменты не являются жилым объектом недвижимости, это коммерческое жильё. Сегодня в Москве строится огромное количество жилья апартаментного типа. Реклама предлагает выгодно вложить инвестиции в такое жильё и сдавать его в аренду.
Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду? Такое вложение денежных средств имеет свои подводные камни, которые нужно учитывать, в частности:
- Апартаменты стоят дешевле квартир процентов на 20% — это выгодно.
- За апартаменты придётся оплачивать очень повышенные коммунальные платежи именно собственнику жилья.
- В апартаментах нельзя прописаться, поэтому жильцы, желающие получить прописку, предпочтут апартаментам обычные квартиры.
- Апартаменты располагаются в самых удобных с точки зрения транспортной доступности районах – это выгодно.
Многие сегодня осторожно относятся к апартаментам, поскольку данное понятие никак не урегулировано в законодательстве. Поэтому лучше не рисковать, и покупать все-таки обычную жилую квартиру для сдачи в аренду.
Правила сдачи квартиры в аренду
Как выгодно сдать квартиру в аренду? Для этого к процедуре покупки жилья и последующей его сдачи нужно подойти очень основательно.
При сдаче квартиры в аренду нужно учитывать следующие рекомендации:
- Обязательно сдавайте жильё по договору аренды. Документальное оформление сделки является подтверждением законности Ваших прав и претензий на квартиру. Если дело в конфликте дойдёт до суда, будет на что ссылаться. Договор аренды, заключённый сроком на 11 месяцев и меньше, не подлежит государственной регистрации.
- Деньги получайте от жильцов по безналичным переводам или наличными средствами через оформление расписок. Таким образом Вы всегда сможете подтвердить факт передачи денежных средств.
- Лучше сдавать квартиру официально и уплачивать налоги в бюджет со своего дополнительного дохода.
Заключая договор с новым жильцом, нужно брать плату за первый месяц и залог, в качестве компенсации за простой жилья в ситуации, если арендатор съедет раньше назначенного в договоре срока или повредит Ваше имущество.
Размер залога, как правило, составляет сумму ежемесячной платы за аренду. Сдавая, квартиру, тщательно проверяйте арендаторов на порядочность и платёжеспособность.
Обязательно берите копии их паспортов, проверяйте наличие у них недвижимого или движимого имущества, уточните, есть ли у них работа, какое образование.
Не сдавайте квартиры подозрительным личностям, внешне не внушающим доверия, возможно имеющим судимости или проблемы с законом.
Привлечение риэлтора
Первым они обещают надежных жильцов, которых тщательно проверяют. Вторым они обещают надёжных собственников. На деле же нередко риэлторы не оказывают никакой помощи ни тем, ни другим. Они лишь имеют комиссию в свой карман от сделки.
Привлекая риэлтора для сделки, нужно учитывать, что его услуги придётся оплачивать. Комиссию риэлтор обычно берет в сумме половины или полной стоимости ежемесячной арендной платы. Оплачивать комиссию обязан жилец.
Если все же самостоятельно в арендодателя нет времени искать жильцов, он может привлечь риэлтора, но только из надежной компании, много лет порядочно функционирующей на рынке.
Долгосрочная аренда или посуточная
Выгодно ли заниматься посуточной арендой квартир? Что лучше: посуточная аренда или долгосрочная? Посуточная сдача жилья имеет больше рисков. Финансовая выгода от такой сдачи не покрывает потенциальных рисков.
При посуточной аренде могут возникнуть следующие неприятности:
- частая смена жильцов не даёт возможности убедиться в порядочности каждого;
- большое число жильцов значительно повышают степень износа жилья и мебели;
- квартира может долго простаивать из-за отсутствия спроса;
- нужен постоянный контроль за жильем и поиск новых клиентов.
Длительная аренда даёт возможность найти одного благонадежного жильца, который постоянно исполнять в срок свои финансовые обязательства. В такой ситуации не нужно постоянно контролировать недвижимость, ездить и следить за жильцами.
Инвестиции в недвижимость всегда остаются одними из самых надежных и выгодных финансовых инструментов. Покупка квартиры для последующей ее сдачи в аренду даёт возможность окупить инвестиции в 5-8 лет с доходностью в среднем в 10%.
Главное при сдаче в аренду жилья — правильно подобрать объект недвижимости и выбрать благонадежных жильцов.
Бизнес идея — заработок на аренде жилья (апрель 2020) — vipidei.com
Покупка недвижимости — это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов.
Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.
Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры.
Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома.
Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.
До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.
Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.
Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?
Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:
| Варианты квартир | Стоимость квартиры | Доход от аренды в месяц, в рублях | Доход от аренды в год, в рублях |
| Комната | 800 000 | 7 000 | 84 000 |
| 1 комнатная квартира | 1 900 000 | 14 000 | 168 000 |
| 2-х комнатная квартира | 2 700 000 | 18 000 | 216 000 |
| 3-х комнатная квартира | 3 500 000 | 22 000 | 264 000 |
Но помимо доходов есть и постоянные расходы — это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.
| Варианты квартир | Квартплата и коммунальные платежи в год, в рублях | Налог (13% от арендной платы) | Косметический ремонт | Страховка | Итого, расходы в год |
| Комната | 24 000 | 10 920 | 6 000 | 3 200 | 44 120 |
| 1 комнатная квартира | 30 000 | 21 840 | 12 000 | 7 600 | 71 440 |
| 2-х комнатная квартира | 42 000 | 28 080 | 24 000 | 10 800 | 104 800 |
| 3-х комнатная квартира | 60 000 | 34 320 | 36 000 | 14 000 | 144 320 |
На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.
| Варианты квартир | Стоимость квартиры, в рублях | Чистый доход, в рублях | Доход в % |
| Комната | 800 000 | 39 880 | 4,98% |
| 1 комнатная квартира | 1 900 000 | 96 560 | 5,08% |
| 2-х комнатная квартира | 2 700 000 | 111 120 | 3,88% |
| 3-х комнатная квартира | 3 500 000 | 119 680 | 3,42% |
Место имеет значение
Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса.
Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье.
Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.
Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов.
Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене.
Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.
Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.
Новостройка или «вторичка» — что выбрать?
Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.
Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.
Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже.
Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования.
Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.
Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей — это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.
Сдача квартир посуточно
Еще один вид заработка — это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели.
Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды.
Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.
Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?
После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать.
Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов).
Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.
Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:
- От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
- Подать объявление и заняться поиском арендатора.
- Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:
- всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
- как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
- кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
- правила использования электроприборов;
- когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.
Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.
- Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
- Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.
Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе.
Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.
Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес — это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.
Можно ли сейчас заработать на сдаче квартиры
По мнению специалистов, рынок аренды жилья вновь набирает обороты. Для новоиспеченных собственников квартир на первичном рынке это неплохая возможность «отбить» затраты на приобретение недвижимости. Главное — знать ответы на несколько ключевых вопросов в этой сфере.
Вопрос № 1. Какую квартиру сдавать выгоднее?
Естественно, самыми ходовыми объектами в сегменте аренды недвижимости были и остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Так, в сегменте эконом-класса на первые приходится около 40%, а на вторые — порядка 25% клиентского спроса.
Столь высокая востребованность соответствующим образом влияет и на ставки найма — традиционно они растут быстрее всего. Само собой, нужно учитывать еще и необходимость проведения минимального ремонта перед сдачей новостройки в аренду.
Поскольку в случае с однокомнатной квартирой затраты на него (в силу небольшой площади) будут не так высоки и не займут столько времени, как в случае с многокомнатным жильем, то и окупятся они, понятное дело, быстрее всего.
Но не стоит забывать и о том, что определенный процент потенциальных квартиросъемщиков нуждается как раз в просторных многокомнатных квартирах.
Да, стоимость недвижимости на «первичке» гораздо выше, как и затраты на придание товарного вида. Но зато арендуются они надолго и по совсем другим ставкам найма.
Так что если, как говорится, «не горит», то можно рассмотреть и такой вариант. Который, пусть и несколько позже, но также в конечном итоге «отобьется».
Вопрос № 2. Когда лучше покупать квартиру под аренду?
Давным-давно всем известно, что стоимость недвижимости на этапе котлована самая низкая и повышается пропорционально росту степени готовности проекта.
Но в том случае, когда покупка изначально «затачивается» под сдачу внаем, ждать ее ввода в эксплуатацию еще пару-тройку лет после приобретения невыгодно.
Ведь при средней ставке найма сорокаметровой однокомнатной квартиры в 35 тысяч рублей за это время можно потерять арендные платежи на общую сумму свыше одного миллиона.
Следовательно, рассуждают эксперты рынка, на фоне сильно затормозившихся темпов роста стоимости строящихся квартир, более правильным решением, скорее, окажется не погоня за минимизацией вложений, а приобретение уже готового к использованию объекта.
Вопрос № 3. Как долго будут «отбиваться» вложения?
Эксперты рынка уверяют — расположение дома влияет напрямую и сильно не только на размеры месячных платежей, но и на скорость нахождения клиентов, поскольку месторасположение объекта играет в торговле ключевую роль. Так что чем лучше транспортная инфраструктура вокруг сдаваемой квартиры, тем выше будет арендный платеж, ведь арендаторы как раз и подбирают временное жилье с учетом удобства пути от него до места работы.
В первую очередь арендодателю нужно определиться, какова его истинная цель при сдаче жилья.
Если это — исключительно получение высокого ежемесячного дохода, то наличие в шаговой доступности от объекта станции метро или крупного транспортно-пересадочного узла должно быть, как говорится, по умолчанию.
Если же собственнику хочется просто возместить затраты на приобретение квартиры, то можно и вложиться в готовую новостройку в каком-нибудь отдаленном районе.
Простой пример: если взять однокомнатную квартиру в «старой» Москве за пределами МКАД за 2,7 миллиона рублей и установить арендную ставку в размере 20 тысяч рублей, срок окупаемости составит около 11 лет.
Аналогичная «однушка» у метро, конечно, обойдется арендаторам несколько дороже, однако для собственника срок ее окупаемости будет приблизительно в полтора раза длиннее из-за того, что изначальная ее стоимость будет более высокой. Так, например, бюджетная «старомосковская однушка» внутри МКАДа в среднем стоит около 6,3 миллиона рублей.
Средневзвешенная же арендная ставка для объектов подобного плана — около 33 тысяч рублей в месяц (данные компании «Метриум Групп»). Соответственно, сохраняя ее неизменной, вложения собственника в квартиру окупятся за 16 лет. Если же проводить ежегодную индексацию платежа на 5%, этот срок сократится на 4 года.
«Копейка» же в новостройке элитного класса при средневзвешенной стоимости в 30,7 миллиона рублей и арендной ставке в 130 тысяч рублей «отобьется» без индексации лет за 20.
Кстати, неплохой вариант для сдачи в аренду — апартаменты. Во-первых, многие подобные комплексы изначально «заточены» под такую деятельность владельцев и поэтому нередко выходят на реализацию уже с некоторой меблировкой. К тому же, «порог входа» на рынок этих объектов несколько ниже по сравнению с полноценными квартирами, следовательно, срок окупаемости вложения будет короче.
Вопрос № 4. Делать ремонт или лучше сдавать «голые» стены?
Проводя ремонт в новостройке, ее владелец вынужден тратить дополнительные серьезные средства, если речь идет о найме бригады, или большое количество времени, если отваживается на ремонт своими силами. В последнем случае владелец сталкивается с упущенной выгодой, а в первом — с увеличением сроков окупаемости объекта.
Поэтому сейчас на рынке сильно распространен «бартер» между наймодателем и арендатором в виде обязательства последнего в счет квартплаты произвести на объекте как минимум косметический ремонт.
Однако, признавая логичность и неизбежность этого шага в сложившихся экономических условиях, многие аналитики рынка недвижимости все же считают, что в таком договоре есть существенные недостатки.
Например, довольно часто выполняемый жильцом ремонт растягивается на длительный срок. Да и качество его зачастую оставляет желать лучшего.
И прежде всего потому, что арендатор либо «по дешевке» привлекает к работам сторонних исполнителей в попытке что-то выгадать (с соответствующим результатом деятельности), либо выполняет все сам по принципу, известному в народе под названием «на отцепись», так как добросовестно ремонтировать чужое имущество, ставшее временным пристанищем, ему никакого интереса нет.
Вопрос № 5. Обставлять ли квартиру перед сдачей и стоит ли на этом экономить?
Конечно, каждый собственник вправе сам решать, как поступать в этом случае.
Но знатоки рынка все-таки считают, что обставлять жилье в новостройке пылящейся на заброшенной даче старой мебелью «времен очаковских и покоренья Крыма» ни в коем случае не нужно.
Ведь в глазах арендаторов одно из главных преимуществ съемного жилья на «первичке» заключается в его новизне, а морально (да и физически) устаревшая мебель будет серьезно с этим диссонировать.
Если уж сдавать пустую квартиру арендодателю не позволяет совесть, то ему стоит повнимательнее присмотреться пусть и к недорогой, но тем не менее достаточно современной мебели, которая входит в ассортимент определенных сетевых гипермаркетов. Но гораздо лучше выставить квартиру для аренды, отдельно указав в объявлении, что мебель в случае необходимости будет приобретена под нужды конкретного арендатора.
Вопрос № 6. Как не прогадать с размерами арендных платежей?
Понятно, что суммы, которые считают адекватными арендатор и арендодатель, зачастую заметно разнятся, так что достичь компромисса бывает очень нелегко. Чтобы квартира не «зависла» в поисках нанимателей из-за непомерно высоких ставок, а наймодатель не продешевил, ему нужно начать с выяснения средней ставки на подобное жилье в его районе.
После этого следует сузить поле поиска до микрорайона, определив, в каком состоянии находятся ближайшие конкурентоспособные объекты, сколько их в общей сложности располагается неподалеку, и в чем они выигрывают или уступают. Только после этого нужно принимать решение.
Сильно демпинговать или «накручивать» цену за квартиру не стоит, а вот отклонение в ту или иную сторону в пределах 10% вполне допустимо.
Вопрос № 7. Окупит ли аренда ипотеку?
К сожалению, констатируют риелторы, в «старой» Москве на это рассчитывать не стоит. В качестве доказательства они приводят приблизительные расчеты на примере все той же однокомнатной квартиры, расположенной неподалеку от станции метро в одном из наиболее доступных массовому покупателю проектов.
Если стоимость этого объекта на данный момент составляет чуть более 7,9 миллиона рублей, то при условии внесения первоначального платежа в размере 20% и пятнадцатилетнем сроке кредитования под 12,68% ежемесячный взнос составит без малого 79 тысяч рублей.
По данным одного из тематических порталов, средняя ставка аренды жалья в этом районе находится на уровне 33,7 тысяч рублей. Даже если сильно «упереться», верхний предел арендного платежа ни при каких раскладах все равно не поднимется выше 60 тысяч. Получается, ни в том, ни в другом случае платеж собственника по кредиту не перекрывается.
Об этом можно говорить только в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке составит как минимум 50% от общей стоимости жилья.
Справка «СП». Примечательно, что, несмотря на такой не слишком оптимистичный расклад, сейчас подобные инвестиционные вложения в квартиры-новостройки активно берут на вооружение крупные государственные структуры. По имеющимся у «СП» данным, в минувшем году ряд подобных сделок с крупными девелоперами совершило Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию.
Эксперты: спрос на аренду квартир в Москве снизился из-за коронавируса
МОСКВА, 31 марта. /ТАСС/. Спрос на долгосрочную аренду квартир снизился в Москве с середины марта, так как потенциальные арендаторы откладывают переезд в новое жилье во время самоизоляции из-за коронавируса, сообщили опрошенные ТАСС эксперты.
Март 2020 года с точки зрения распределения спроса на рынке аренды стоит условно разделить на два периода, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, в первые две недели месяца активность просмотров объявлений оказалась на 10% выше, чем годом ранее.
«Во второй половине месяца ситуация кардинально изменилась. Число просмотров объявлений наоборот снизилось на 9%. Таким образом, среднемесячная активность столичных арендаторов оказалась сопоставимой с прошлым годом», — сказал эксперт.
Такую же тенденцию зафиксировал сервис «Яндекс. Недвижимость». «Спрос на аренду падает вторую неделю подряд. С середины марта посещаемость этого раздела сократилась на четверть», — сказала аналитик сервиса Анна Львова.
Подстегнуть спрос не смогло даже увеличение предложения на долгосрочном арендном рынке, которое возникло из-за резкого спада в сегменте посуточной аренды.
«Количество туристов сократилось, и, чтобы избежать простоя, арендодателям пришлось считаться с новыми правилами игры и переключиться на рынок долгосрочной аренды», — сказал сооснователь и директор по продукту сервиса «ПИК-Аренда» Никита Комаров.
Причины и прогноз
Снижение спроса во второй половине месяца руководитель аналитического центра ЦИАН объяснил в первую очередь ограничительными мерами по распространению коронавируса — клиенты откладывают переезд и поиск нового жилья на время самоизоляции, как добровольной, так и обязательной. Кроме того, сами арендодатели по этой же причине нередко переносят показы квартир.
«Еще одна причина снижения спроса, пока менее очевидная — это начало массовых сокращений и увольнений персонала. Многие из работающих в Москве — это приезжие из других регионов, снимающие жилье.
Карантин не лучшее время для поиска работы, поэтому временно количество приезжих в столицу сократится.
Более того, стоит ждать роста числа освободившихся квартир из-за разрыва договоров с арендаторами, потерявшими работу, которые не в состоянии далее оплачивать аренду», — считает собеседник агентства.
Долгосрочная аренда предполагает стабильность планов, а сейчас многие находятся в условиях неопределенности, отметила аналитик сервиса «Яндекс. Недвижимость».
«Уже с середины марта многие пользователи ограничивают свои поездки по городу и контакты с людьми, что также может влиять на договоренности о просмотрах.
Также из-за грядущего летнего сезона интерес перераспределяется в пользу загородной аренды», — подчеркнула она.
При этом, по оценкам Попова, средняя ставка аренды пока никак не отреагировала на произошедшие изменения. «За прошедший месяц она выросла на 1%, в годовой динамике — на 5%», — отметил он.
Однако именно рынок аренды первым отреагирует на происходящие события в мире и России, считает эксперт. По его мнению, уже в апреле динамика ставок снизится, несмотря на формальный «деловой сезон».
По оценкам ЦИАН, в бизнес по аренде квартир на длительный срок вовлечено около 10% жилого фонда Москвы (около 400 тыс. квартир). Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в марте составила 36,9 тыс. рублей, двухкомнатной — 50,1 тыс. рублей.