Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.
Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.
Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.
Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.
В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах.
Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.
Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.
директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.
Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли.
При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей.
Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.
Способ 1. Продать квартиру целиком
Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.
директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.
Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому
С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.
То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже).
Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.
Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок.
Бывает, что за десятую часть реальной цены.
Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.
специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.
Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст.
252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе.
Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.
Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой
Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать.
Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям.
Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.
юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.
Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.
Способ 4. Арендовать долю у совладельца
Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.
юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.
Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре.
По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход.
Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.
Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)
Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.
Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.
Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.
Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.
юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.
1. Продать
Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.
специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.
Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.
2. Подарить
Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.
директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.
Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.
3. Отдать за долги
И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.
В качестве залога по займу оформляется доля.
После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.
юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.
Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы».
Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Ранее по теме:
- Правила хорошего поведения для собственников долей квартир
Полезные сервисы:
- Каталог новостроек Екатеринбурга
- Продажа квартир в Екатеринбурге
Долевая собственность. Возможны проблемы при сдаче внаем
На вопросы отвечает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty
Снимаем квартиру. Хотим скачать типовой договор аренды и просто подписать обеими сторонами. Будет ли такой документ в случае чего иметь юридическую силу?
— Скачать вам надо не договор аренды, а договор найма жилого помещения. Источник, из которого вы его получите, может быть любым (в том числе и Интернет), юридического значения это не имеет. В соответствии со ст.
674 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, то есть нотариально удостоверять или регистрировать его не надо.
Такой документ будет иметь юридическую силу после подписания обеими сторонами.
Мы с подругой собираемся снять однокомнатную квартиру. Нашли подходящий вариант, но у квартиры два собственника: мать и сын. Мать готова заключить с нами договор, а сын уехал в командировку минимум на год. Чем мы рискуем?
— В соответствии со ст.
608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду (в данном случае внаем, так как речь идет о жилом помещении) принадлежит его собственнику (арендодателями могут также выступать лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду). Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, договор найма будет считаться надлежаще заключенным в одном из следующих случаев: если он подписан обоими собственниками (матерью и сыном); если он подписан матерью и лицом, действующим на основании доверенности (нотариально удостоверенной) на заключение такого договора, выданной сыном; если имеется письменное согласие сына на заключение его матерью договора на передачу жилого помещения внаем (наличие устного согласия при возникновении проблем доказать будет практически невозможно).
Есть неприватизированная двухкомнатная квартира. В ней прописаны мы с дочерью и бывший муж, который является ответственным квартиросъемщиком, но проживет по другому адресу. Можно ли сдавать квартиру или ее часть внаем? Если да, то что для этого нужно?
— В вашей ситуации понадобится заключить договор поднайма. Для того чтобы этот документ был действительным, необходимо письменное согласие наймодателя и всех людей, прописанных в квартире.
Бывшие супруги после раздела совместно нажитого имущества имеют по 1/2 доли на объект незавершенного строительства и соответствующий земельный участок. Один сособственник сдал это строение внаем без ведома второго. Денежными средствами, полученными за аренду, делиться не желает. Подскажите, пожалуйста, как решить данную проблему.
— В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, заключенный договор является недействительным. В этой ситуации возможны следующие действия.
Во-первых, второй собственник вправе обратиться в суд с иском о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Во-вторых, если второй собственник полагает, что ему причинен имущественный вред, либо собственник, заключивший договор аренды, неправомерно удерживает денежные средства, он вправе обратиться в суд с иском о взыскании соответствующей денежной суммы.
Снимаю квартиру. Недавно потек кран. Позвонил хозяйке, она сказала, что ремонтировать его я должен за свой счет, он якобы был новый. Кто прав?
— В соответствии с п. 1 ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором. Если в нем отсутствует пункт об обязанности хозяйки квартиры делать текущий ремонт, значит, починка крана — это обязанность нанимателя.
Хочу снять квартиру. Какие документы должен предоставить ее владелец, какие бумаги нужно подписать? Одним словом, как проходит процедура оформления квартиры для ее сдачи в аренду на длительный срок?
— Попросите у собственника свидетельство о государственной регистрации права на квартиру. Рекомендую этим не ограничиться и самостоятельно получить в территориальном подразделении Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Не помешает также и выписка из домовой книги, из которой можно узнать, сколько человек зарегистрировано в квартире по месту жительства.
Естественно, необходимо заключить договор найма жилого помещения, который составляют в простой письменной форме и который подписывают обе стороны (наймодатель и наниматель).
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
Какие права теряет собственник при сдаче квартиры в аренду
- Разбираемся может ли собственник приходить в квартиру, когда захочет и устраивать проверку на чистоту
- После того как собственник сдал свою квартиру по договору найма, он теряет некоторые свои права. Квартира все равно остается за ним, но часть прав он теряет
- Разбираемся, что может делать собственник со своей квартирой после сдачи:
- Если коротко: внезапно появляться на пороге у вашей квартиры собственник не может.
Эти условия прописываются в договоре найма. До подписания — обсудите эти условия с собственником и определите оптимальный и комфортный вариант для вас. При этом перед посещением арендодатель должен вас предупредить о своем посещении.
Также собственник может приходить реже, но не больше заявленных посещений. Если вы договорились на два посещения в месяц: собственник может приходить один раз в месяц, но не три раза.
При этом, собственник не может приходить в квартиру, когда вас нет на месте. За это можно привлечь к ответственности — если прописаны условия посещения в договоре.
Если коротко: собственник может сделать замечание, но не больше.
Квартиранты должны поддерживать квартиру в надлежащем состоянии. Сделать текущий ремонт, но не больше. Съемщики жилья могут разбрасывать вещи и не мыть полы. Но если из-за грязи в полу появляется плесень — это уже ненормально В этом случае, собственник может сделать замечание и заставить избавиться от плесени.
Если это что-то безобидное — вы не протерли слой пыли на телевизоре — арендатор не может заставить вас ее протереть, если вам комфортно.
Если собственник беспокоится за чистоту квартиры — пропишите это в договоре найма. Тогда всем сторонам будет спокойней и не выйдет неожиданных ситуаций.
Если коротко: собственник не может просто взять и переставить, переложить ваши вещи в квартире.
Конечно, при посещении собственник может пользоваться всей мебелью и утварью в квартире, но переставлять шкаф на новое место — нет.
Съемщики квартиры могут переставить мебель, убрать книги из шкафа и положить их на балконе. Главное: после уезда из квартиры — вернуть все на свои места.
Если коротко: собственник не имеет на это право.
Любую смену замков нужно согласовывать с жильцами квартиры. Если у вас собственник поменял замки в квартире — обращайтесь в суд. Требуйте вернуть деньги, которые вы потратили не использовав арендованную площадь: билет до родственников или съем номера в отеле. Также вы можете потребовать компенсацию морального ущерба.
- Если коротко: по закону — нельзя, по договору — можно.
- В договоре найма вы с собственником прописали, что можно в любой день разорвать договор найма и при этом предупредить собственника за три рабочих дня — тогда можно разорвать договор найма раньше срока.
- Если посмотреть на закон — не все так просто. Выселить жильцов раньше срока можно только через суд и доказать, что:
- — Наниматели портят имущество квартиры;
- — Если не платят за жилье больше двух месяцев если договор меньше чем на год. И больше шести месяцев если договор больше года;
- — Если наниматели громко шумят и дебоширят.
Для начала нужно будет собрать доказательства того, что наниматели виновны в одном из трех претензий. Если это получится доказать — вы сможете выселить неугодных квартиросъемщиков.
Если коротко: все зависит от вида ремонта.
Если собственник заставляет вас перенести дверной проем или полностью переложить паркет — это незаконно. Поменять лампочку, починить розетку или подкрутить кран — это можно сделать. Но самое главное: посмотрите в договоре кто будет отвечать за более существенный ремонт.
Если коротко: собственник может выставить квартиру на продажу.
Главное: собственник квартиры должен предупредить покупателя, что квартиру сейчас снимают. Поэтому если квартиру удачно продадут, договор найма перейдет новому собственнику.
Лучше если в договоре будет прописан этот момент: выезд жильцов из квартиры при продаже квартиры. Тогда не будет головной боли при продаже квартиры.
Снять 1 комнатную квартиру без посредников: где найти однокомнатное жилье от хозяина, который хочет сдать без агентства (из рук в руки), и как правильно заключить с собственником договор аренды?
Параметры поиска: в Москве БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ снять квартиру частные объявления, комнат: 1
Сдам квартиру 1-комнатную за 2 200
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Предоплата: 100% Площадь: 38 м 2 Метро Академическая • Октябрьская Адрес: г Москва, Ленинский пр-кт, д 41/2
Сдается уютная однокомнатная квартира в пяти минутах от м. Ленинский [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 30 000
Предоплата: 100% Площадь: 31 м 2 Метро Водный Стадион Адрес: г Москва, Кронштадтский б-р, д 41
Сдаю 1-ком кв. в пешей доступности от метро Водный стадион (17 мин). В [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 2 200
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Площадь: 38 м 2 Метро Ботанический Сад Адрес: г Москва, ул Снежная, д 14 к 3
Уютная квартира, со всеми удобствами. В зале двуспальная кровать , [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 2 200
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Площадь: 38 м 2 Метро Беляево Адрес: г Москва, ул Введенского, д 24
Отличная квартира после косметического ремонта. Вся необходимая [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 2 300
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Предоплата: 100% Площадь: 38 м 2 Метро Домодедовская Адрес: г Москва, Ореховый б-р, д 7 к 2
Сдаётся на сутки и часы,Уютная квартира с прекрасным ремонтом . От м. [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 1 700
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Площадь: 21 м 2 Метро Новогиреево • Щелковская Адрес: г Москва, ул Парковая 9-я, д 66 к 2
Сдается Уютная небольшая Однокомнатная квартира . В 2 минутах пешком [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 28 000
Площадь: 33 м 2 Метро Перово Адрес: Москва, улица Лазо, 18к2
Cдам квaртиpу нa cрок от двух меcяцев. Я cобственник.пpoписан тут [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 26 000
Площадь: 30 м 2 Метро Новогиреево Адрес: Москва, улица Сталеваров, 32
Сдам квартиру на длительный срок, после косметического ремонта,вся [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 40 000
Площадь: 35 м 2 Метро Каховская Адрес: Москва, Одесская улица
сдаю кватиру одноком для женщины славянки или семейной паре. Тип дома: [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 2 500
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Площадь: 30 м 2 Метро Перово Адрес: Москва, Братская улица, 6
Квартира в 2х минутах от метро Перово. Есть вся необходимая мебель и [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 30 000
Площадь: 32.5 м 2 Метро Щелковская Адрес: Москва, Уральская улица, 4
Собственником сдaётся однокомнатнaя кваpтира на длитeльный сpок. Бeз [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 35 000
Площадь: 33 м 2 Метро Раменки Адрес: Москва, Матвеевская улица, 10к5
Cдам oднoму или ceмeйнoй паре. Грaжданaм Р.Ф.(слaвянaм) cтрoго. Без живoтныx. Bcя [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 22 000
Площадь: 33 м 2 Метро Медведково Адрес: Москва, Широкая улица, 10к2
Сдам на длительный период. Тип дома: Панельный | Срок аренды: На [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 35 000
Площадь: 40 м 2 Адрес: поселение Внуковское, , улица Бориса Пастернака, 31к2
Квартира с новым ремонтом в новом доме, в квартире никто не жил. [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 32 000
Площадь: 38 м 2 Метро Преображенская площадь Адрес: Москва, Знаменская улица, 38к2
сдается 1-комнатная квартира на длительный срок.Все для проживания и [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 2 500
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Площадь: 43 м 2 Метро Теплый стан Адрес: поселение Сосенское, п. Коммунарка, Фитаревская улица, 9Б
Сдaм 1 кoм. квартиру c oчень хорoшим рeмонтoм и нoвой мeбелью. Размещeниe дo [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 38 000
Площадь: 40.4 м 2 Метро Бульвар Рокоссовского Адрес: Москва, Халтуринская улица, 18
истая и светлая квартира! есть все для комфортного проживания мебель [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 3 000
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Площадь: 40 м 2 Метро Славянский бульвар Адрес: Москва, Славянский бульвар, 7к1
Сдам отличную квартиру рядом с метро славянский бульвар ! Все для [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 28 000
Площадь: 45 м 2 Метро Улица Скобелевская Адрес: Москва, Старокрымская улица, 15к1
Новая квартира, новый хороший ремонт. Мебель техника, все для [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 2 700
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА Площадь: 43 м 2 Метро Профсоюзная Адрес: Москва, Профсоюзная улица, 25
CДАМ пocуточно пpосторную, уютную квaртиpу. МЕTРO «Пpофcоюзнaя» 5 мин/пeшкoм. [подробнее. ]
Сдам квартиру 1-комнатную за 27 000
Площадь: 34 м 2 Метро Жулебино Адрес: Москва, Покровская улица, 17к2
Сдам квартиру с новым ремонтом и новой мебелью на длительный срок [подробнее. ]
Как найти и снять квартиру у хозяина
Поэтому вариантов только два: прямо обратиться к ним и сбить комиссионные выплаты до максимально возможной планки или действительно постараться обойтись без них.
Как и где найти квартиру от хозяина без посредников
Есть несколько вариантов как найти квартиру без агентства:
- Спрашивать у всех знакомых – родных, близких, друзей, сотрудников, коллег и т.п. — не сдает ли кто-либо жилье.
- Подавать и просматривать объявления во всех печатных и интернет-изданиях.
В каждом городе есть своя самая распространенная газета, которая пользуется спросом. Есть газеты, которые разносят по почтовым ящикам.
В них обычно печатают объявления так скученно и такими мелкими шрифтами, что их обычно читают редко.
В печатных изданиях объявления о желании снять квартиру обычно размещают агенты по аренде, поэтому Ваше объявление, скорее всего, останется незамеченным среди большого их количества.
поиск объявлений в интернете.
Есть специальная интернет-площадка Posrednikovzdes.net, где жестко фильтруют объявления от агентов по аренде жилья.
Можно найти объявления от собственников в известных интернет-досках, к которым относятся avito.ru, irr.ru (сайт “Из рук в руки”, в котором еще размещаются и объявления из газеты). Еще на данных ресурсах можете разместить свое объявление о поиске квартиры в аренду в желаемом районе города. В обоих сайтах бесплатная подача объявлений.
Снять однокомнатную квартиру от собственника в Москве
Просмотрено
3
Сдается однокомнатная квартира, 39 м², этаж 3 из 16.
- Новая Москва г. Троицк
- Этаж: 3/16
- Площадь: 39 / 19 / 9 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
7
Снять однокомнатную квартиру, 31 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 9 из 9.
- Алексеевская
- 5 мин.
- Этаж: 9/9
- Площадь: 31 / 20 / 5 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
15
Снять однокомнатную квартиру, 39 м², 2 мин. до метро пешком, этаж 9 из 22.
- Коньково р-н
- Беляево
- 2 мин.
- Этаж: 9/22
- Площадь: 39 / 20 / 10 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
7
Снять однокомнатную квартиру, 38 м², 8 мин. до метро пешком, этаж 3 из 6.
Просмотрено
1
Сдам в аренду однокомнатную квартиру, 36 м², 4 мин. до метро пешком, этаж 6 из 9.
- Коломенская
- 4 мин.
- Этаж: 6/9
- Площадь: 36 / 19 / 6 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
6
Аренда однокомнатной квартиры, 46 м², этаж 4 из 9.
- г. Москва
- МЦК Панфиловская
- Этаж: 4/9
- Площадь: 46 / 20 / 10 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
3
Объявление об аренде однокомнатной квартиры, 34 м², 12 мин. до метро пешком, этаж 1 из 9.
- Отрадное
- 12 мин.
- Этаж: 1/9
- Площадь: 34 / 20 / 7 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
16
Объявление об аренде однокомнатной квартиры, 42 м², 15 мин. до метро пешком, этаж 10 из 23.
- Строгино
- 15 мин.
- Этаж: 10/23
- Площадь: 42 / 20 / 10 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
15
Снять однокомнатную квартиру, 39 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 6 из 9.
Просмотрено
7
Сдается в аренду однокомнатная квартира, 40 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 2 из 8.
Просмотрено
13
Сдам однокомнатную квартиру, 40 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 14 из 16.
Просмотрено
8
Сдам однокомнатную квартиру, 41 м², этаж 4 из 12.
- г. Москва
- МЦК Хорошёво
- Этаж: 4/12
- Площадь: 41 / 22 / 9 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
14
Снять однокомнатную квартиру, 30 м², 14 мин. до метро пешком, этаж 6 из 9.
Просмотрено
8
Объявление о сдаче однокомнатной квартиры, 34 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 2 из 9.
Просмотрено
4
Аренда однокомнатной квартиры, 38 м², этаж 3 из 19.
- Новая Москва г. Щербинка
- Этаж: 3/19
- Площадь: 38 / 24 / 8 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
15
Сдам однокомнатную квартиру, 38 м², 7 мин. до метро пешком, этаж 13 из 17.
Просмотрено
5
Аренда однокомнатной квартиры, 60 м², 5 мин. до метро на транспорте, этаж 4 из 9.
Просмотрено
11
Аренда однокомнатной квартиры, 32 м², 7 мин. до метро пешком, этаж 22 из 24.
- Митино р-н
- Митино
- 7 мин.
- Этаж: 22/24
- Площадь: 32 / 26 / 6 м2
- Комнат: 1
Перегибы на местах: минчанину, который сдает одну комнату, пытались «приписать» сдачу всей квартиры и оштрафовать. Комментарий юриста
«В недавно приобретенную „двушку“ заселил жильца в одну комнату. По договору, с актом приемки-передачи, налог уплачен на год, в общем, как положено, — начинает описывать выпавшие на его долю перипетии пользователь форума под именем igra.
— Жилец живет, я приезжаю, занимаюсь ремонтом и периодически ночую во второй комнате.
Прошло около месяца, и мне звонят из налоговой, говорят, что бабка снизу написала заявление, будто у нее над головой творится круглосуточный производственный шум и работа станков, оборудования — так что предъявите квартиру на проверку».
— Приехали, посмотрели, пофотографировали, — продолжает молодой человек. — Одна комната типовая: спальня + кресло, столик; другая комната не особо жилая — разобранные шкафы, мои инструменты и вещи, диван, часть вещей жильца и кошкина спальня (типа корзинка валяная).
Дальше начинается интересное: мне заявляют, что я, мол, сдаю не комнату, а квартиру, потому что кошкин домик (квартиранта) находится в комнате, которая не сдается. Причем основой аргументации служат даже не вещи, а именно эта несчастная корзинка. И теперь мне хотят впаять как минимум месяц сдачи квартиры исходя из того, что жилец пользуется второй комнатой (в которой проживаю я).
Пытались приписать сюда указ 497, но в нем обуславливаются только отношения МНС и плательщика, а про ограничения пользования помещением, которое наниматель не снимает, — ничего, от слова «абсолютно». Соответственно, эти ограничения, как я понимаю, обусловлены только моим желанием или нежеланием пускать жильца в мою комнату.
«Спецы» даже говорили, что вторая комната должна быть закрыта на замок/опечатана.
Сходили с жильцом в налоговую. Там нас попробовали попрессовать, на просьбу ткнуть пальцем в соответствующий документ сказали «ой, все», и вопрос закрылся. Разве что потребовали объяснительную с нас в том, что мы действуем согласно договору и никак иначе.
Я, конечно, был в легком недоумении насчет объяснительной, но так как нас она ни к чему не обязывала, то написали. Резюмируя: что такое «пользование» никто из специалистов не знает, отличить от «владения» не могут, про замок и/или опечатывание межкомнатной двери — вообще сказка какая-то.
Грозно попугали рейдами, но с какими документами и в каком составе должны приходить на проверку, не сказали. После чего мы посмеялись, сказали «приходите» и были таковы.
С юридической точки зрения случай комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:
— В соответствии с договором найма жилого помещения наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во владение и пользование жилое помещение для проживания в нем. По договору может быть сдана как вся квартира, так и одна или несколько жилых комнат в ней.
В данном случае налоговой инспекции (а в случае возникновения дальнейшего спора — и суду) необходимо выяснить, на самом ли деле вторая комната в квартире использовалась для проживания нанимателем.
Каких-либо критериев для определения этого законодательством не установлено — это определяется в каждом конкретном случае индивидуально исходя из всех имеющихся фактов.
Мое личное мнение — наличие в одной из комнат домика для домашнего животного не должно рассматриваться как однозначное утверждение об использовании этой комнаты для проживания.
Как мошенники продают арендованные квартиры
Зачастую собственники жилых помещений не обладают достаточными знаниями о том, как грамотно и без рисков сдать принадлежащие им жилые помещения в аренду.
Излишняя доверчивость и правовая неграмотность создают благодатную почву для мошеннических действий с недвижимостью. Подавляющее большинство собственников даже не держали в руках Гражданского кодекса РФ, а зря.
Легкомысленно относясь к делу, можно даже потерять свою квартиру или дом. Адвокат Татьяна Гурова рассказывает о таком обмане и о том, как его избежать.
Как это делается
К сожалению, современная судебная практика показывает, что чужая недвижимость не оставляет равнодушными мошенников, специализирующихся на обмане собственников жилых помещений.
Современные схемы и способы обмана собственников жилья уже хорошо известны следователям, прокурорам, судьям, адвокатам, нотариусам, судебным приставам. Но мошенников это не останавливает, они снова ищут и находят доверчивых, наивных, неграмотных юридически людей, а также неблагополучных, злоупотребляющих спиртными напитками или наркотиками лиц.
Технологии мошенников, связанные с арендой квартир, используют, как правило, следующую схему: сначала они собирают информацию о жилье, которое сдается в аренду.
Затем анализируют эту информацию для выявления собственников, имеющих несколько жилых помещений, а среди них — одиноких людей, пожилых или больных.
Обычно они ищут квартиры с единственным собственником, чтобы избежать встречи с нотариусами при реализации жилья. Вступая в контакт с хозяином, соглашаются со всеми его требованиями и платят за два-три месяца (и более) сразу, надеясь, что собственник, получив деньги за три и более месяцев, в квартиру приходить не будет.
Сразу после заселения в квартиру преступники начинают подготовку фальшивых доверенностей от собственника на продажу квартиры. Для их изготовления они используют современные компьютерные технологии, цветные принтеры, изготавливают фальшивые бланки доверенностей и печати нотариусов.
Затем готовят договор купли-продажи, где от имени продавца (на самом деле наймодателя) выступает доверенное лицо (на основании фальшивой доверенности). И, найдя покупателя, регистрируют переход права собственности, а потом моментально исчезают из арендованной квартиры.
Когда долго отсутствующий арендодатель приходит в свою квартиру, то застает там незнакомых ему людей, которые сообщают, что именно они являются собственниками.
Свои права незнакомцы подтверждают документально, в том числе показывая выписку из Росреестра и договор купли-продажи.
Заключайте договор аренды
Татьяна Гурова отмечает, что многие собственники, сдавая квартиру, игнорируют письменную форму договора с арендатором, так как опасаются налогового бремени. Однако именно письменный договор найма жилого помещения может стать «спасательным кругом» в том случае, если вы станете жертвой мошенников.
В частности, если мошенники продадут жилое помещение и будут утверждать, что это вы хотели продать жилье, то при наличии письменного договора найма вы сможете легко доказать, что ваша воля была направлена исключительно на передачу имущества в наем, а воли на прекращения статуса собственника жилого помещения вы не выражали никогда.
Договор найма жилого помещения должен отвечать следующим требованиям.
Его следует заключать в письменной форме. В документе нужно указать все данные нанимателя и вселяющихся с ним лиц, в первую очередь паспортные данные.
Также необходимо четко указать права и обязанности сторон, в том числе право наймодателя входить в жилое помещения для проверки его состояния с течение всего срока договора. Надо составить и вписать в документ график платежей по договору и взимать платежи ежемесячно, лично приходя в квартиру.
Наконец, нужно четко прописать ответственность стороны нанимателя за нарушение условий договора, в том числе право наймодателя на расторжение договора в одностороннем порядке.
Что делать, если мошенники продали квартиру
С юридической точки зрения, у горе-наймодателя есть все шансы вернуть себе жилье на основании ст. 302 ГК РФ, так как имущество он потерял помимо своей воли.
Конечно, покупатели квартиры будут доказывать, что являются добросовестными приобретателями, но, как свидетельствует судебная практика, вряд ли докажут.
При рассмотрении дела в суде покупатели могут рассчитывать только на взыскание своих расходов с мошенников, найти которых, как правило, весьма проблематично.
Ситуация может усложниться тем, что покупатели часто приобретают жилье с использованием кредитных средств и жилье обременяется залогом.
- Но в более выгодном положении в описываемом случае все-таки оказывается первоначальный собственник (он же — наймодатель мошенников), так как его воли на совершение сделки не было.
- Такие сделки называются порочными (так называемые сделки с пороком воли).
- Если же наймодатель является алкоголиком, наркоманом, одиноким пожилым человеком, то сил и средств защищаться, денег на адвокатов у него просто не нет, и мошенники на это и рассчитывают.
- Несколько советов
Юридически грамотного собственника провести труднее. Поэтому читайте законы, следите за изменениями в законодательстве, просматривайте статьи на эту тему в интернете и т. д. Это же, как и нижеследующие советы, касаются не только хозяев, сдающих жилье внаем, но и покупателей квартир, которые могут пострадать от вышеописанных действий.
Следующий риск, обусловленный правовой неграмотностью, это излишняя доверчивость. Самый главный совет: не доверяйте риэлторам, агентствам недвижимости, индивидуальным предпринимателям, знакомым полностью и во всем. Обязательно обратитесь за консультацией к адвокату. Заплатив за консультацию от 1 до 5 тыс. рублей, вы сохраните свой дорогостоящий актив.
Для того чтобы распознать фальшивую доверенность, достаточно найти в интернете сведения о том нотариусе, данные которого указаны в доверенности, позвонить ему и спросить, действительно ли эта доверенность нотариусом выдавалась и удостоверялась. Это самый быстрый способ и самый эффективный, потому что нотариус сам заинтересован в том, чтобы никто не подделывал доверенности от его имени.
Следует отметить, что в условиях экономического кризиса количество мошенничеств в области аренды жилой недвижимости значительно увеличилось.
Статистики таких преступлений нет, что только на руку мошенникам.
Исследования отдельных авторов (См. : Шумов Р. Н. Уголовно-правовая охрана рынка жилья от преступных посягательств: Дис. канд. юрид. наук. М. : Академия МВД России, 2004.) позволяют выделить следующие виды мошенничеств:
1. Умышленное предоставление на возмездной основе заведомо не соответствующей действительности информации о выгодных для арендаторов предложениях арендодателей по поводу аренды жилых помещений.
2. Сдача в аренду жилых помещений нескольким арендаторам одновременно.
3. Сдача жилого помещения в аренду лицом, не имеющим каких-либо вещных прав на жилое помещение.
4. Сдача в аренду несуществующей жилой недвижимости.
5. Мошеннические действия, совершенные сотрудниками риэлторских компаний или под прикрытием таких фирм.
Эти темы мы можем осветить в наших следующих публикациях.