Этот процесс почему-то считается бесполезной бумажной волокитой. Люди стараются сэкономить, делая сложный ремонт без разрешительной документации и руками неквалифицированных рабочих.
Особенно это касается владельцев приватизированных квартир. Даже те, кто хочет узаконить перепланировку, с чего начать данную процедуру, не представляют.
Как узаконить перепланировку помещения и квартиры в частности, мы расскажем в данном материале.
Несмотря на печальную статистику аварий и обрушений, которые часто влекут за собой незаконные работы, именно собственники жилья нередко делают перепланировку самовольно, надеясь на «авось», либо рассчитывая узаконить ремонт задним числом. Безусловно, в ряде случаев это допускается, однако гораздо проще (и дешевле) будет узаконить работы заранее.
Поэтажный план БТИ в красных линиях — логичный результат незаконной перепланировки! Квартиру с техпаспортом, где план отрисован в красных линиях, будет проблематично продать, заложить или приватизировать до тех пор, пока вы ее не узаконите.
- Выявленные незаконные изменения планировки квартиры
- Неузаконенная планировка квартиры:
- Неузаконенная планировка нежилого помещения:
Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры?
Однозначно — да! В конце 2013 года случился прецедент: впервые в судебной практике Мосжилинспекция отсудила квартиру за незаконный демонтаж несущей стены, который создавал угрозу безопасности проживания.
Нагатинский районный суд удовлетворил иск Мосжилинспекции и лишил владельцев квартиры на Бирюлевской улице права собственности на занимаемую жилплощадь, и должен выставить ее на торги.
Инспекторами еще в 2010 году было выдано предписание вернуть квартиру в первоначальный вид, но оно систематически игнорировалось, и дело передали в суд.
В принципе, ЖК РФ изначально предполагает такое развитие событий в случае злостного неисполнения предписаний МЖИ. Однако ранее столь радикальных решений судами не принималось.
Годом ранее было принято другое прецедентное решение — о сотрудничестве жилищной инспекции Москвы и Федеральной службы судебных приставов.
В рамках данного соглашения было решено ограничивать в выезде за границу тех, кто не исполняет предписаний об узаконении перепланировки.
Отметим, что к середине лета 2013 года 18 собственникам в СВАО запретили выезжать за границу до восстановления незаконно переустроенных помещений.
Подробнее о юридических последствиях неузаконенной перепланировки
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно
С чего начать узаконивание перепланировки? Для начала мы разберем ситуацию, когда имеет смысл попробовать узаконить перепланировку квартиры, порядок действий для самостоятельного согласования.
В соответствии с основным московским законом в данной сфере — Постановлением Правительства Москвы № 508 ПП в редакции № 840-ПП, существует ряд проектных решений, которые можно оформить в упрощенном порядке, что, в принципе, по силам собственнику, если у него достаточно свободного времени.
Это относится к тем мероприятиям, которые согласуются с надзорными органами без разработки проектной документации и оформления технического заключения, т.е. в заявительном порядке.
Такой метод подходит тем, кто не собирается проводить в своей квартире сложных мероприятий, такие как затрагивание несущих стен, расширение санузла на площадь коридора, перенос кухни, изменение конструкции полов, демонтаж подоконного блока и т.д.
Поэтому набор изменений, узаконить которые можно в заявительном порядке, невелик. Это совсем простые работы — снос встроенной мебели, перестановка сантехприборов в габаритах существующих помещений, заделка проемов в ненесущих перегородках, установка легких перегородок, перемещение электрической плиты и мойки в пределах кухни.
Еще одна возможность воспользоваться упрощенной схемой — утвержденные городом типовые проекты перепланировок для домов, серии которых разработаны ОАО МНИИТЭП.
Каталог типовых проектных решений вы можете найти на сайте жилищной инспекции Москвы, либо на нашем сайте.
Чтобы узаконить изменения квартиры по типовому проекту, нужно при обращении в жилищную инспекцию сослаться на соответствующий лист каталога типовых решений
Примеры типовых проектов:
Узаконить новую планировку по типовому проекту удается очень редко.
Во-первых, типовые проекты разработаны только для будущих перепланировок, и по ним нельзя узаконить что-либо по факту, а во-вторых, крайне редко планировка конкретной квартиры полностью совпадает с типовым проектом. К тому же, типовые проекты обычно предусматривают крайне незначительные изменения, что устраивает далеко не всех.
Узаконить перепланировку квартиры по проекту
Большинство пожеланий собственников жилья по изменению помещений своей квартиры попадают в категорию сложных перепланировок. К ним относятся любые работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№ 508 в редакции 840:
- перенос кухни
- демонтаж подоконных блоков
- монтаж и перестановка газовых плит с дополнительной подводкой. То есть, даже если вы хотите подвинуть газовую плиту на метр, это согласуется как перепланипровка по проекту, так как во-первых, изменится положение плиты относительно плана БТИ, а во-вторых, понадобится удлинение газового шланга. То же касается и замены газовой плиты на электрическую;
- перенос туалета, ванной, или организация второго санузла;
- проемы в перекрытиях, а также в несущих, межквартирных и «разгружающих» стенах;
- изменение послойного «пирога» полов или устройство полов в новостройке «с нуля»;
- монтаж тяжелых перегородок, создающих повышенную нагрузку на перекрытия (в старом фонде это относится к любым перегородкам, если перекрытия деревянные).
Все перечисленное можно узаконить только с разработкой проектной документации от компании с допуском СРО, или от автора проекта дома (проектного института или архитектурного бюро, разработавшего серию домов или индивидуальный проект здания).
Кроме того, такая документация может выполняться только на основе технического заключения о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки. В случае когда несущие конструкции не затрагиваются данное техническое заключение имеет право оформить любая проектная организация с допуском СРО.
В случае если несущие конструкции были затронуты, данное техническое заключение должен разработать автор-проекта дома.
При этом, реализация согласованного проекта требует составления актов на скрытые работы, авторского надзора со стороны организации-разработчика проекта и заполнения журнала производства работ.
Примеры проектов
ГУП МНИИТЭП ЦНИИЭП МосжилНИИпроект
Где узаконить перепланировку?
Окончательное решение о возможности проведения перепланировки, либо о том, можно ли узаконить все, что было выполнено без согласования, принимает жилищная инспекция соответствующего округа Москвы, которая выдает разрешения на перепланировку или предписания об узаконении самовольных изменений.
Чтобы согласовать проект в Мосжилинспекции, следует предоставить в службу «одного окна» ряд документов. Причем, если в вашем районе действует МФЦ (многофункциональный центр госуслуг), то все бумаги сдаются туда, а в жилищную инспекцию их передают сотрудники центра «Мои документы».
Полный перечень документов, позволяющих узаконить перепланировку квартиры в Москве, содержится в п 2.10 и 2.11 ППМ №508 в редакции 840.
Подробнее о документах на перепланировку читайте здесь
Как мы уже говорили выше, нередко бывает и так, что хозяин квартиры уже провел перепланировку. Поскольку это грозит санкциями со стороны Мосжилинспекции (какими именно, вы можете узнать по ссылке), то перед ним встает вопрос, можно ли ее теперь как-то узаконить? Давайте рассмотрим эту ситуацию более подробно.
Как узаконить незаконную перепланировку?
Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, работы должны соответствовать строительным и санитарным нормам и не должны угрожать безопасности проживания ни в вашей квартире, ни в квартирах ваших соседей.
Полный перечень запрещенных работ, приводится в п. 11 Приложения 1 Постановления 508 в редакции 840. Эти работы невозможно узаконить ни до, ни после проведения перепланировки. В следующей главе мы рассмотрим этот вопрос несколько подробнее.
Итак, какие шаги должен предпринять собственник, чтобы узаконить перепланировку квартиры? Согласно п.
18 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, он должен предоставить техническое заключение от автора проекта дома о допустимости и безопасности произведенных работ.
Если найти такую организацию не представляется возможным, ТЗ заказывается в ГУП Мосжилниипроект. Лучше всего доверить этот процесс профессиональным согласователям, имеющим опыт работы с проектными институтами.
Несмотря на то, что согласно п.18, разработка проекта в этом случае не требуется, вас, тем не менее, обяжут его разработать. После этого квартиру посетит приемочная комиссия Мосжилинспекции, которая уполномочена подписать акт о завершенной перепланировке, если заявитель не нарушил законодательных норм и строительных нормативов.
Если неузаконенная перепланировка не включала в себя работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 к вышеуказанному Постановлению, то ее можно будет согласовать в упрощенном порядке, с внесением изменений на копию поэтажного плана.
Что не удастся узаконить
Многие виды ремонтных работ нарушают действующее жилищное законодательство.
Согласно вышеупомянутому п. 11 Приложения 1 из 508-го ПП (в редакции 840), к таким работам относятся:
- Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.
- Работы, приводящие к обрушению несущих конструкций.
- Заделка или уменьшение вентшахт.
- Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции.
- Перенос радиаторов на лоджии и балконы.
- Подключение теплых полов к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению.
- Нарушение строительных, санитарных норм и правил и пожарной безопасности.
- Объединение газифицированной кухни с комнатой без перегородки или двери
- Устройство лоджий и террас где-либо, кроме первого этажа.
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами.
- Штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий (в многоквартирных домах типовых серий).
Избежать всех неприятностей можно только в том случае, если заранее побеспокоиться о получении разрешения до начала работ. А в случае сложных изменений, затрагивающих инженерные системы и несущие конструкции, лучше узаконить работы через посредников.
Опыт показывает, что согласование перепланировки профессионалами позволяет быстрее, а порой и с меньшими затратами, получить разрешение и приступить к работам.
Подробнее о запрещенных перепланировках
Сколько стоит узаконить перепланировку?
Немаловажный вопрос при подготовке к ремонту и перепланировке связан с ценой узаконивания перепланировки. Она зависит в первую очередь от сложности работ и процедуры согласования.
Изменения без проекта обойдутся в 30-40 тысяч рублей.
Мероприятия по проекту без технического заключения, могут быть как простыми, так и достаточно сложными, и бюджет здесь также напрямую зависит от характера работ. Нижняя планка порядка составляет 30 тысяч рублей, верхняя может достигать 100 тысяч (например, при затрагивании несущих конструкций).
Согласование по проекту с заключением от автора дома, может стоить от 100 до 200 тысяч рублей. Если не затрагивались несущие конструкции, то обычно бюджет находится в районе 100 тысяч. Если затрагивались, то порядка 150-180 тыс.р.
Стоит отметить приведенные цены являются ориентировочными. Они включают в себя и стоимость услуг, и стоимость разработки проектной документации, и дополнительные расходы.
Результатом работы являются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры, передаваемые заказчику.
Как узаконить перепланировку квартиры с помощью посредников
На стоимость и сроки согласования влияет также и то, будете ли вы самостоятельно заниматься подготовкой к работам, сбором документов, прохождением всех инстанций, или решите узаконить перепланировку с помощью профессионалов. Надо сказать, что далеко не во всех случаях пытаться узаконить перепланировку самостоятельно — лучший способ сэкономить.
Если вам предстоит большой объем работ и требуется разработка проекта перепланировки с оформлением технического заключения от автора дома, то самостоятельное узаконивание перепланировки будет сложным, а результат — непредсказуемым.
Из-за незнания многих тонкостей жилищного законодательства и многих вопросов, связанных с согласованием, а также множества СНиПов и СаНПинов, вы рискуете серьезно увязнуть в бумажной волоките, а это не только затянет сроки получения разрешений, но и увеличит стоимость согласования.
Обойтись, без посредников, может быть выгодно лишь в случае незначительных преобразований. В случае более серьезных изменений, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции здания, узаконить перепланировку быстро и с минимальными затратами вам не удастся, и лучше всего будет обратиться к специалистам-посредникам.
При этом лучше всего выбрать такую фирму, которая может и собрать документы, и получить техническое заключение, и разработать проект, который потом будет принят Мосжилинспекцией, а затем — сдать завершенную перепланировку приемочной комиссии и БТИ с оформлением актов скрытых работ, журнала и авторского надзора.
О том как выбрать фирму по согласованию перепланировок мы написали специальную статью. Ознакомиться с ней вы можете по ссылке
Узаконить перепланировку квартиры через суд
Иногда собственники могут быть не согласны с решением Мосжилинспекции, которая, к примеру, сочла уже выполненные работы недопустимыми. В этом случае можно попробовать обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в переустроенном состоянии.
Однако принимать такое решение стоит только в том случае, когда вы 100% уверены в своей правоте, и не нарушили никаких постановлений, СНиПов, СанПиНов и ГОСТов. Помочь с тяжбой об узаконении перепланировки вам могут юристы или посредники-согласователи.
Узаконить ремонт через суд нелегко, это длительный и недешевый процесс, а результат его не всегда предсказуем.
Пошаговая инструкция, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры
Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.
Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.
Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.
Какие ремонтные работы считаются незаконными?
Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.
- без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
- при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
- при нарушении утвержденного проекта перепланировки.
Незаконными являются любые внесенные в план квартиры изменения, никак не отраженные в ее техническом паспорте.
Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.
Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?
Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.
В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.
Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:
- Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.- Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.
Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.
Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.
С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.
- На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:
- Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).
- Это нужно для того, чтобы по адресу видоизмененной квартиры выехал сотрудник БТИ для осуществления замеров и последующего создания нового плана.
- Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.
- Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.
- Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:
- Роспотребнадзор;
- Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
- Жилищную инспекцию;
- Ростехнадзор.
В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.
У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).
Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.
А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.
Заказать проект совершенной перепланировки можно в БТИ или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.
Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:
- Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
- Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
- Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
- Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.
Получение нового технического паспорта
Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.
В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:
- Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
- проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
- паспорт собственника.
Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.
Срок действия данного документа никак не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока его данные совпадают с фактическим состоянием жилого помещения.
Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.
Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.
Туда же нужно предоставить пакет документов:
- технический план;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- план, полученный в БТИ;
- акт приемочной комиссии районной администрации;
- документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.
Свидетельство о праве собственности подлежит замене, только если имело место увеличение или уменьшения площади жилого помещения.
Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.
Рассмотрение вопроса в суде
Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.
В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:
В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.- Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.
Любое судебное решение выдается в письменном виде.
Если в узаконивании отказано, то непременно указываются конкретные причины. Отказ можно обжаловать в установленном законом порядке в трехмесячный срок.
Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.
Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников
Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.
Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:
Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.- Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
- Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
- Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.
Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.
А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.
Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.
Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.
Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?
В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.
Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.
Возможно Вас так же заинтересует:
Как узаконить перепланировку в квартире? Порядок оформления
У каждого человека есть собственное мнение о комфортном жилье, но практически каждый стремится получить больше свободного жилого пространства. Отсюда и желание увеличить жилые комнаты, кухню, санузел или ванную в своей квартире за счёт площади балкона, лоджии или коридора.
У каждого человека есть собственное мнение о комфортном жилье, но практически каждый стремится получить больше свободного жилого пространства. Отсюда и желание увеличить жилые комнаты, кухню, санузел или ванную в своей квартире за счёт площади балкона, лоджии или коридора.
Многие не останавливаются на сносе или переносе обычных или даже несущих стен и продолжают модернизацию своего жилья путём переноса инженерных коммуникаций, а то и вовсе глобальной переделки всего жилого пространства.
К сожалению, незаконная перепланировка, выполненная без разрешения специальных служб, способна повлечь за собой серьёзные последствия. И не только для владельцев такой квартиры: снос несущих стен может сказаться на надёжности межэтажных перекрытий и в целом устойчивости здания, что потенциально создаёт угрозу обрушения дома. Именно это и вынуждает специалистов жилищных инспекций строго следить за любыми фактами незаконных перепланировок, наказывать виновных штрафами и заставлять их приводить свои жилые помещения в первоначальный вид.
И всё же, на практике не всякая самовольная перепланировка способна привести к ущербу: проект по переносу одной стены или труб отопления, объединение комнаты с лоджией, расширение коридора и т. п.
– всё это вполне осуществимо и позволяет узаконить перепланировку квартиры при условии наличия такой возможности с точки зрения строителей и инженеров.
Что необходимо предпринять, чтобы жилищная инспекция разрешила проведение намеченных ремонтных работ? Как оформить перепланировку при наличии готового проекта? Как узаконить перепланировку в квартире, если она признана самовольной?
Порядок оформления перепланировки квартиры
Гражданам, собирающимся выполнить перепланировку квартиры или попробовать узаконить перепланировку, уже сделанную и по сути являющуюся самовольной, необходимо знать о порядке действий, предусмотренном действующими нормами ЖК РФ. В обобщённом виде узаконить перепланировку квартиры можно следующим образом:
- Собрать нужные документы (свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру (БТИ), кадастровый паспорт, проект перепланировки и т. д.)
- Предоставить пакет документов на рассмотрение специалистам архитектурного отдела районной администрации (лучше, если проект готовился специалистами именно этого архитектурного отдела).
- При отказе в разрешении или оформлении перепланировки, утверждении проекта написать заявление в районный суд.
- После положительного решения суда выполнить соответствующие ремонтные работы или узаконить уже сделанную перепланировку путём получения нового технического паспорта (выдаётся в БТИ).
- Далее потребуется предоставить новые данные для Кадастровой палаты (процедура внесения изменений в кадастровый учёт) и Регистрационной палаты (процедура регистрации изменений в УФРС).
Важно различать понятия перепланировки и переоборудования. В первом случае речь идёт о сносе/переносе стен, вот втором – об изменениях, вносимых в инженерные коммуникации. И то, и другое допускается производить только после получения соответствующих разрешений и разработки проектной документации. Все выполненные изменения впоследствии должны быть отражены в новом техническом паспорте на квартиру.
Перепланировка квартиры: что можно делать, а что нельзя?
Необходимо понимать, что узаконить перепланировку квартиры или проект можно не всегда, так как некоторые изменения запрещены законом.
Чтобы не получить отказ в согласовании документов, специалисты рекомендуют изучить те требования жилищной инспекции, несоблюдение которых повлечёт гарантированный отказ в оформлении перепланировки квартиры – намечаемой или уже выполненной, в том числе в результате судебного разбирательства. Итак, чтобы сделанная перепланировка была законной, категорически запрещено:
- Использовать такой проект перепланировки квартиры, который предусматривает ухудшение имеющихся жилищных условий, в том числе и у квартиры соседей (Постановление Правительства РФ №47 от 26 января 2006 года).
- Убирать любые несущие стены (любая несущая стена выполняет роль опоры, причём её необходимая толщина рассчитывается строителями и инженерами ещё на этапе проектировочных работ; отсюда, даже уменьшение толщины несущей стены способно привести к необратимым последствиям).
- Изменять площадь кухни или санузла за счёт жилого помещения (важное уточнение: запрещено «забирать» у жилой комнаты только более 25% её площади).
- Переносить санузел или ванную комнату, если после перепланировки эти помещения оказываются над жилыми комнатами соседей снизу (исключение сделано только для двухуровневых квартир).
- Объединять кухню и смежное помещение путём ликвидации двери и обустройства арки при условии наличия газовой плиты (для помещений, где используются электрические плиты, запрет не действует).
- Каким-либо образом вмешиваться в работу общедомовых коммуникаций (снос, перенос, уменьшение, увеличение). Под ними понимается система отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации и вентиляции.
- Устанавливать радиаторы или полы с подогревом на балконах и лоджиях, используя систему общедомового отопления.
- Расширять площадь лоджии или балкона за счёт жилого помещения (допускается делать арку максимум 1 метр шириной).
- Лишать кухонное помещение естественного освещения (нельзя убирать окно при отсутствии стеклянных перегородок, через которые свет мог бы проникать из соседней комнаты).
Какой может быть легальная перепланировка квартиры? Чтобы не иметь проблем с контрольными органами, разработать проект и гарантированно получить новый технический паспорт, рекомендуется согласовать свои действия со специалистами и ознакомиться с перечнем тех ремонтных работ, которые допускается производить в рамках законной перепланировки:
- Разрешается вносить изменения в площадь кухонного помещения за счёт коридора, если квартира соседей снизу имеет такую же планировку.
- Разрешается объединять кухню (с газовой плитой) с соседним жилым помещением путём создания арочного дверного проёма, в котором будут установлены раздвижные двери. Данный вариант является единственным законным способом сделать в квартире старой планировки помещение под названием кухня-гостиная.
- Разрешается вносить изменения в площадь санузлов и ванных комнат за счёт нежилых помещений (кладовок, коридоров). При этом необходимо соблюсти норму, затрагивающую уровень пола: в санузле он должен быть на 3-5 см. ниже, чем в соседнем помещении.
Для справки: штраф за незаконную перепланировку квартиры составляет 2000-2500 рублей. При этом нарушитель обязан вернуть помещениям первоначальный вид (вернуть на место стены, инженерные коммуникации, устранить все последствия произведённых изменений).
Документы для узаконивания перепланировки в квартире
Чтобы узаконить перепланировку, придётся подготовить достаточно большой объём документации. Полный пакет документов будет включать:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (комнату, жилое помещение) или документ, его заменяющий.
- Выписку из домовой книги (БТИ).
- Кадастровый паспорт (БТИ).
- Технический паспорт на квартиру (паспорт от БТИ).
- Поэтажный план с экспликацией (БТИ).
- Проект перепланировки квартиры (эскиз, чертёж).
- Технический план, который подтверждает безопасность перепланировки.
- Заявление о перепланировке.
- Письменные согласия собственников квартиры на осуществление или оформление перепланировки и изменение площадей комнат (согласовать своё решение необходимо со всеми совершеннолетними жильцами).
Как узаконить самовольную перепланировку?
Узаконить перепланировку, выполненную самовольно, либо получить разрешение на её проведение поможет решение суда. В эту инстанцию можно обращаться при получении отказа в проведении соответствующей административной процедуры со стороны жилищной комиссии.
Здесь возможно 2 варианта:
- Вы обратились в органы по согласованию со своим техническим планом и получили ответ о невозможности проведения изменений. В этом случае необходимо написать заявление об оспаривании решения. Документ подаётся в районный суд.
- Вы уже выполнили самовольную перепланировку и при обращении в органы получили отказ в оформлении произведённых изменений. Здесь может помочь написание искового заявления с требованием сохранить жилплощадь в видоизмененном состоянии. Документ подаётся в суд по месту регистрации квартиры.
К заявлению придётся приложить следующие документы:
- Квитанцию об уплате госпошлины (300 рублей).
- Свидетельство о праве собственности на жильё или любой другой документ, его заменяющий.
- Документы из БТИ (технический паспорт, кадастровый паспорт, технический план, поэтажный план, экспликация). Необходимо сделать копии этих документов для ответчика.
- Проект перепланировки комнат с чертежом, показывающим видоизменённую конфигурацию жилой площади.
- Письменные заключения о безопасности перепланировки (документы проходят согласование в специальных инстанциях, включая БТИ).
- Прочие документы, которые помогут обосновать требование об оформлении перепланировки в судебном порядке.
Судебные дела о самовольных перепланировках в отношении жилых площадей рассматриваются в присутствии заявителя (истца). Последнему необходимо последовательно обосновать свою позицию и доказать:
- своё право собственности на квартиру (комнату, жилую площадь);
- что сделанная перепланировка не нарушила прав и интересов соседей, что она является безопасной;
- что изменения жилой площади квартиры (комнат), перенос стен или инженерных коммуникаций выполнялись в строгом соответствии со строительными нормами и правилами;
- что предпринимались все необходимые действия для оформления перепланировки: заявитель обращался за разрешительной документацией, консультировался по поводу возможных изменений, разрабатывал проект, согласовывал свои действия со специалистами и пр.
- что заявитель готов устранить любые мелкие огрехи и т. п.
В процессе рассмотрения дела судья может назначить экспертизу, которая покажет, соответствует ли квартира (комната, жилая площадь), на которой была произведена самовольная перепланировка, действующим строительным нормам и требованиям. Все издержки, которые затребует экспертиза, будут возмещаться заявителем.
Окончательное постановление суда будет содержать решение: разрешить оформление (проведение) перепланировки квартиры или отказать. Обжаловать решение суда можно в течение месяца.
При положительном исходе дела заявителю останется обратиться в БТИ, где на основе судебного решения будет произведено оформление перепланировки и будут изготовлены новые документы: технический паспорт, кадастровый паспорт на квартиру, комнату и др.
Самовольная перепланировка квартиры: как ее узаконить самостоятельно в 2019 году
- Для чего это нужно
- Буква закона
- Что делать, если проект согласовать нельзя
- Где и как можно узаконить перепланировку квартиры
- 1 этап
- 2 этап
- 3 этап
- 4 этап
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире
Заключение
В действующих постановлениях есть перечень мероприятий, требующих согласования в государственных организациях, но что делать, если эти мероприятия были проведены незаконно? Объясняем, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году самостоятельно. Приведенная ниже инструкция подходит для всех видов домов — кирпичных, панельных и монолитных.
Для чего это нужно
Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум.
До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно.
Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.
Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок.
Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон.
Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?
Происходит это как правило в следующих ситуациях.
- При продаже недвижимости. Незаконное вмешательство, не отображенное на плане БТИ, приводит к значительному снижению цены, так как ответственность за него переходит на нового собственника. Желающих приобрести проблемную жилплощадь немного, благо у покупателя всегда есть возможность сверить план БТИ с тем, что есть на самом деле.
- При других операциях с недвижимостью, когда необходимо установить соответствие данным в выписке ЕГРН и плане БТИ, например, при оформлении договора дарения продать, передачи в наследство.
- Если жилье оформлено в ипотеку. Устройство проема в стене или другое несанкционированное действие может стать поводом для отказа банка;
- При проверке, проводимой городскими службами. Целью таких проверок является сверка данных в документах с тем, что имеет место в действительности.
Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности.
По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала.
Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.
Буква закона
Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта.
Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ.
А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.
В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения.
Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя.
Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.
- Типичными нарушениями являются:
- — расширение санузла за счет площади жилых комнат;
- — установка радиатора на балкон или лоджию;
- — полный или частичный снос несущих конструкций;
- — объединение кухни и комнаты в случае, если плита подключена к газовому стояку;
- — подключение центрального отопления к теплому полу.
Что делать, если проект согласовать нельзя
Если из перечисленных выше документов становится ясно, что согласование невозможно, следует обратиться в компанию, занимающуюся проектированием. Специалисты разработают план восстановления поврежденных конструкций и коммуникаций и по возможности вернут им первоначальный вид.
Не все поврежденные элементы подлежат полному восстановлению. Например, широкий проем в несущей стеновой панели придется усиливать громоздким металлическим каркасом, выходящим за его пределы.
Были случаи, когда такой каркас приходилось пускать через нижние этажи, чтобы он мог упереться своим основанием в фундамент здания.
В подобных ситуациях обязательно требуется составление технической документации и ее утверждение в государственных органах.
Как и где можно узаконить перепланировку квартиры
Если изменения в планировке и инженерных коммуникациях не противоречат законодательству и техническим нормативам, есть шанс их согласовать. Надо заметить, что сделать это постфактум сложнее, чем перед началом работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.
Процедура проходит в несколько этапов. Их количество зависит от того, насколько серьезными были несанкционированные вмешательства в планировку и коммуникации.
1 этап
Начать следует с заявления в БТИ о произведении самовольного переустройства без предварительного согласования.
Образец несложно найти в интернете или непосредственно в организации, занимающейся этим вопросом. Кроме заявления потребуется предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН.
Этот документ доказывает право собственности на жилье. Получить его можно в ближайшем отделении МФЦ.
В согласованное с жильцами время на дом выезжает сотрудник БТИ. Он должен зафиксировать все изменения и выдать новый техпаспорт со штампом о нарушении.
После обследования сотрудник выдает собственнику жилья список организаций и документов, которые понадобятся ему в дальнейшем, а также техническое заключение о целостности несущих стен, если в них не было сделано проемов и проложено глубоких штраб.
Следующий шаг — вызов на дом представителя Роспотребнадзора. После осмотра он выдаст заключение о соответствии санитарным нормам.
2 этап
На этой стадии составляется эскиз, если в техпаспорт не требуется вносить почти никаких корректив, либо проект, если коррективы необходимы. Эскиз можно выполнить самостоятельно на плане БТИ. Его будет достаточно, например, при возведении дополнительной перегородки. Составлением проекта занимаются организации с соответствующей лицензией.
3 этап
Когда расчеты и чертеж будут готовы, в жилищную инспекцию или архитектурный отдел в районной администрации нужно подать следующий пакет документов:
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- новый техпаспорт, выданный сотрудником БТИ;
- заключение из Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам;
- проект или эскиз, в котором отображены изменения в результате переустройства;
- заявление на согласование.
Согласно статье 7.21 КоАП РФ необходимо будет заплатить штраф в размере 2000 — 2500 руб. Квитанцию об оплате следует приложить к общему пакету.
В случае, если комиссия примет положительное решение, в БТИ потребуется заказать новый кадастровый паспорт и внести в ЕГРН все необходимые коррективы.
На изготовление кадастрового паспорта уйдет около месяца. Он представляет собой выписку из госкадастра и включает в себя сведения о жилье и поэтажный план. Для его получения потребуется предоставить в Росреестр:
- проектную документацию;
- выписку из ЕГРН;
- новый техпаспорт;
- справку из Роспотребнадзора и других организаций при необходимости.
Если изменилась площадь, потребуется оформление в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.
4 этап
Если жилищная инспекция или архитектурный отдел ответят отказом, придется обратиться в суд по месту жительства. В этом случае собственник подает исковое заявление. Ответчиком выступает жилищная инспекция или другой государственный орган, занимающийся согласованием.
Пакет документов может варьироваться в разных регионах. В Москве в суд нужно будет предоставить:
- выписку из ЕГРН;
- заключение проектировщиков с допуском СРО о соответствии изменений техническим нормативам. СРО — это свидетельство, позволяющее организации производить ремонтные работы;
- заключение Роспотребнадзора;
- техпаспорт;
- согласие всех собственников жилья, управляющей компании, а также соседей при необходимости;
- акты на скрытые работы если были затронуты несущие стены и плиты перекрытий;
- согласие банка, если недвижимость находится в ипотеке.
Суд назначит строительно-техническую экспертизу для оценки соответствия квартиры санитарно-техническим нормам. По итогам обследования комиссия составит заключение о наличии нарушений либо об их отсутствии.
Если нарушений нет, комиссия подпишет акт о выполненной перепланировке, в противном случае укажет причины отказа и обяжет привести жилплощадь в надлежащее состояние.
В акте должно быть указано, каким образом следует решить проблему, и какие именно мероприятия для этого потребуются.
Обычно решение выносится в течение одного месяца и вступает в силу через 10 дней. При этом учитываются интересы соседей. Разумеется, когда владелец присоединяет к своей территории часть общедомовой собственности без их согласия или забывает постелить гидроизоляцию при устройстве полов в ванной, выносится отрицательное решение.
Причины отказа в согласовании приведены в статье 27 Жилищного Кодекса.(ст27). Обычно они сводятся к следующим.
- У собственника жилья отсутствуют необходимые документы. На их сбор дается 15 суток. В противном случае собственнику грозит отказ.
- Изменения, произошедшие в процессе переустройства, нарушают санитарно-технические нормы и правила.
- Работы выполнены не по проекту.
- Состояние здания или его конструкция не рассчитаны на дополнительные нагрузки сверх нормы.
Если дом является памятником архитектуры и находится под защитой государства, запрет на изменения, при которых меняется внешний вид здания и важные элементы интерьера, накладывает департамент культуры.
Чтобы устранить незаконные «переделки», лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно составят проектную документацию и оформят акт на скрытые работы. Кроме того старший сотрудник обязан вести журнал производства ремонтно-технических мероприятий.
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире
Стоимость тех или иных услуг варьируется в значительных пределах и зависит от многих факторов.
Госпошлины, установленные законодательством, и сумма штрафа, указанная в жилищном кодексе, везде одинаковы.
Важно, сколько бумаг требуется собрать для согласования и, соответственно, сколько госпошлин заплатить. В среднем траты на оформление не так уж и велики. Вот их перечень и усредненная стоимость:
- штраф за незаконное переустройство 2000-2500 рублей;
- госпошлина на рассмотрение судебного иска 300 рублей;
- новый технический паспорт 900 рублей;
- новый кадастровый паспорт 200 рублей;
Не исключено, что появятся и другие судебные издержки.
Одна из основных статей расхода — это услуги проектно-строительной организации. Они зависят не только от прейскуранта фирмы, но и от объема работ, степени их сложности. Эскиз можно выполнить самостоятельно. За проект придется заплатить сумму от 10 000 рублей. Верхний предел может составлять шестизначное число. В больших городах цены выше, в маленьких — ниже.
Сумма может оказаться огромной, если серьезно повреждены несущие стены и перекрытие в новостройке или фасад в старинном доме, охраняемым государством. Если снесена часть перегородки, дело обойдется затратами на металлический каркас и гипсокартонные листы.
Заключение
Слишком много факторов приходится учитывать в каждом конкретном случае. Чтобы разобраться с частностями самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила. В этой статье мы привели лишь несколько цитат из них.
О том, каким будет окончательный вердикт жилищной инспекции или суда, сможет довольно точно предсказать проектировщик после обследования поврежденных конструкций. С полной определенностью можно сказать лишь одно — с согласованием незаконного переустройства лучше не затягивать.