Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

Какую цену ставить за аренду? Рентабельна ли сдача жилья? Договор найма жилья — все нюансы.  Порядок оплаты и нарушение пунктов договора найма. Расчет дохода.

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

  • Район в городе, если говорить о крупном мегаполисе-миллионнике.
  • Удаленность от метро и транспортная доступность. Часто люди приезжают на заработки в крупный город, для них важно быстро добраться до работы. Или студенты — добраться до ВУЗа.
  • Тип дома, планировка квартиры, этаж. В старом  доме квартира стоит дешевле. Клиенты не любят первые этажи — это вопрос безопасности, квартира на первом этаже будет сдаваться плохо. Плюс неприятно жить, если на окнах решетки и припаркованные машины за окном.
  • Набор мебели, состояние квартиры, тип входной двери, наличие лоджии или балкона (убрать туда лишние вещи).
  • Автостоянка, парковка. Сейчас многие жильцы ставят шлагбаум во двор, чтобы чужие машины не парковались.
  • Сезонные колебания. Высокий уровень цен с августа по ноябрь, низкие арендные ставки — апрель, май, июнь (многие живут в садах). В межсезонье цены средние по рынку — это период с 20 декабря по 20 января, майские праздники.

Больше денег с арендатораЗаключаете договор аренды, например,  с марта до августа (низкий сезон), а  затем повышаете арендную ставку, мотивируя высоким сезоном (с сентября по декабрь).

Сдача в аренду приносит непрерывный стабильный поток денег, который опытный инвестор может реинвестировать или использовать по своему усмотрению.

С каждый годом качество жизни растет, и молодое поколение уже не хочет жить с родителями. Это и разные интересы, и разные графики работы, интересы. Очень часто пара или молодая семья уходят на съемную квартиру, чтобы не зависеть от нравоучений, советов старших родственников.

37% нанимателей в 2017г. в Москве хотят снять 1-комнатную квартиру; 39% — 2-комнатную.

В последние годы в РФ наблюдается стагнация доходов, и люди объединяются, выплачивая ипотечный кредит. Молодая пара может переехать в дом к родителям, а свою квартиру сдавать, чтобы как-то платить за кредит.

Направления в аренде

Аренда долгосрочная. Как правило, это год-два.

Короткая аренда (до 4-5 мес) — на летний период, студенты, сезонные рабочие из ближнего зарубежья.

Особо популярны мини-гостиницы, хостелы. Но в последнее время наши законодатели хотят «прикрыть» эту тему из-за постоянных жалоб соседей, плюс хостелы часто не платят налоги.

Аренда многокомнатной квартиры по комнатам дает хороший доход. Аренда койко места, но здесь много проблем: неплатежеспособные клиенты, иммигранты, бомжи, проблема гигиены из-за частой смены жильцов.

Какие преимущества имеет квартира, когда арендодатель может из эконом-класса сделать комфорт-класс и просить больше за аренду? Это домофон, высокие потолки (мин. 2,65м), выделенный интернет, кабельное ТВ, кондиционер, полы с отоплением, личное место на парковке, дополнительная  бытовая техника (вытяжка, микроволновка, телевизор с плоским экраном).

Что выгоднее?

Как выгоднее сдавать квартиру: подороже или побыстрее? Смотрим на таблицу ниже. Расчеты на примере 1-комнатной в Москве.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

Для арендодателя лучше сдавать быстрее, пусть не всегда по максимальной цене — меньше простоя.

Что выгоднее: с ремонтом или без?

Разберем на примере 1-комнатной квартиры 35/19/7 у м. Беляево (Москва). С ремонтом средняя ставка аренды 35-40 тыс.р., без ремонта — 25-28 тыс.р. Как видим в долгосрочной перспективе лучше поддерживать квартиры в отличном состоянии.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

Или можно проводить ремонт за счет арендной платы (если арендатор хочет сам сделать ремонт). Но здесь нужно следить за расходами и за качеством ремонта.

Где искать арендодателей?

  • Коллеги по работе, знакомые. Основный минусы: с них не спросить максимальной цены за аренду + трудно просить возмещения за нанесенный ущерб (сломали телевизор, например).
  • Самостоятельный поиск, через сайты бесплатных объявлений (Авито, Юла).
  • Агенства недвижимости и частные маклеры.
  • Объявления в газетах и журналах. Здесь много малоимущих, неплатежеспособных клиентов, с которыми могут быть проблемы в будущем.
  • «Расклейка». Малоимущие клиенты.

Документы для оформления договора

От арендодателя (даже если сдаете через агенство недвижимости) потребуются:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор долевого участия.
  • Если в квартире кто-то зарегистрирован, от него нужно нотариальное согласие, что вы сдаете квартиру либо личное присутствие, чтобы своей подписью на договоре дать согласие, что он не против сдачи жилья в аренду.

Порядок оплаты и договор

Чаще встречается помесячная оплата либо месячная оплата + депозит. Если человек не хочет вносить депозит, вас это должно насторожить.

Косвенно это подтверждает его неплатежеспособность. Он может подписать договор и на год, а на самом деле проживет месяц и сбежит.

В итоге у вас простой квартиры и дополнительные траты на уборку квартиры и подготовку к последующей сдаче.

Можно пойти навстречу арендатору и принять 50% депозита, понимая, человек платит еще и агенту проценты. И в договоре прописать, остаток по депозиту будет заплачен через месяц.

Предоплата 2-3 мес + депозит. Встречается редко.  Факт такой предоплаты говорит, что у человека хорошие намерения, он готов снимать на длительный срок.

Предоплата за полгода-год. Тогда есть смысл уменьшить арендную ставку.

При заключении договора рекомендую использовать следующий образец.Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

Особое внимание уделите пунктам договора, регулирующим размер и порядок получения денег. Пропишите четко сумму цифрами и расшифровка словами.  Укажите, до какого числа арендатор должен заплатить в каждом месяце (пропишите 2-3 дня на форс-мажор).

Укажите, кто оплачивает коммунальные услуги.  Оплата за счетчики, интернета, кабельного тв, отопление и т.п. В идеале оплачивать самому, зная, что вы платите вовремя, у вас не копятся пени, нет никаких долгов.

Если в квартире остается мебель, бытовая техника и предметы домашнего обихода, оформляйте акт приема-передачи, составляйте опись.

В договоре предусмотрите штраф для нанимателя, если он съезжает раньше срока, указанного в договоре.

Некоторые арендодатели отдают предпочтение семьям с маленьким ребенком. В этом есть некоторая стабильность. Но среди арендодателей бытует и широко известное заблуждение, что если арендатор не продлил договор зимой, то выселить семью с маленьким ребенком нельзя по закону. Это заблуждение, в законе такого пункта нет. Здесь играет роль чисто моральный фактор.

Договор найма по окончании действия автоматически не продляется на тех же условиях, если стороны не против. Вам нужно будет заново подписать договор.

  • Чтобы поддерживать контакт с арендатором после подписания договора, укажите контактные телефоны (сотовый, рабочий) прямо в договоре или договоритесь посещать квартиру раз в месяц.
  • Включите в договор пункт: в случае временного отъезда наниматель обязан предупредить наймодателя.
  • Включите пункт: отсутствие в квартире нанимателя в течение определенного срока дает право собственнику произвести вскрытие в присутствии участкового и двух понятых, при этом считать договор расторгнутым по окончании оплаченного срока найма.

Нарушение договора аренды

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

Что делать, если наниматель не выполняет какие-то пункты договора? Не соблюдает тишину, использует квартиру не для проживания, постоянно задерживает квартплаты или отдает по частям.

Начните с переговоров. Если не получается, обращаться к участковому крайне нежелательно. Тот может поставить вас на счетчик — за каждую сдачу квартиры брать свой процент.

В крайнем случае обращайтесь в суд.

Если сдаете жилье на вторичном рынке

Перед показом такой квартиры обязательно сделайте следующее:

  • Проведите генеральную уборку, уберите все посторонние запахи.
  • Проведите мелкий ремонт.
  • Заменить и починить протекающий кран.
  • Прочистить сточные трубы.
  • Заменить старый унитаз  и стульчак.
  • Убрать хлам из квартиры, старые ненужные вещи. Поставьте минимум новой мебели.
  • Отремонтировать ручки, поменять перегоревшие лампочки.

Налоги от сдачи в аренду

  1. Физ. лицо — 13%
  2. ИП- 6%.
  3. Патент.

За счет чего растет рынок аренды?

  • Квартиры и ранее сдававшиеся в аренду. Помните, что вы не единственный арендодатель, сегодня на рынке жесткая конкуренция. По Москве это 100.000-150.000 сдаваемых квартир.
  • Квартиры, освободившиеся после отъезда иностранных нанимателей из ближнего зарубежья.
  • Квартиры с рынка продажи. Рынок купли-продажи пока стоит, и чтобы квартира не простаивала и приносила какой-то доход, собственник ее сдает.
  • Квартиры, полученные в наследство, до договору дарения.
  • Родственное объединение из-за уменьшения дохода. Ухудшилась ситуация в семье, родственники решают пожить вместе, а оставшуюся квартиру сдать.
  • Совместный съем квартиры. Раньше до кризиса рубля 2014г. снимали на одного, после кризиса решили снимать 1 квартиру на двоих. В результате вторая квартира свободна к съему.

Золотое правило рантьеЧем меньше жилплощадь, тем она дешевле при покупке, тем больший доход она приносит.

Мини-квартиры — самые выгодные для сдачи

Сегодня растет число людей одиночек, которые не создают семью, но хотят жить отдельно. Основные плюсы такой мини-квартиры:

  • Малый бюджет при покупке по сравнению с обычной 1-комнатной в новостройке.
  • Небольшие коммунальные платежи. Плюс ежегодный налог на недвижимость будет близок к нулю.
  • Экономия на отделке за счет малой площади до 30%.
  • Меньше времени на уборку — при смене арендатора.
  • Выгодная сдача в аренду (20-25.000р. в Москве).
  • Инвестиционная привлекательность.

Основные минусы:

  • Ограниченное предложение на рынке. Такие квартиры появляются только в определенных районах. Это могут быть неипотечные районы, места, где идет снос ветхого жилья.
  • Небольшой выбор.
  • Квартиры со вторичного рынка нуждаются в капитальном ремонте. Там не очень хорошая социальная структура.
  • Большой срок экспозиции при продаже.

Какой арендатор платит больше?

Многие собственники жилья не хотят сдавать жилье иностранцам и семьям из ближнего зарубежья, особенно если у них 2-3 детей. Но такие семья готовы платить больше на 10-15%. То же касается и людей неславянской внешности.

Если у вас большая квартира 3-4 комнаты, можно сдать группе иностранцев из ближнего зарубежья. Ваш доход будет больше на 40%.

Многие не хотят сдавать квартиру одиноким парням, мужчинам, считая, что там будет бардак, мусор. Но часто это не так. У мужчин может быть хорошооплачиваемая работа, и с него можно взять на 1000-2000р. больше за аренду.

Жильцы с кошками, собаками платят больше на 1000-2000р. Жильцы с крупной собакой — до 5000р./мес.

Закон рантье при совместной арендеЧем больше людей собирается жить в одной квартире, тем выше ставка.

При совместной аренде квартиры наниматель с наибольшим доходом выбирает самую большую комнату. При этом расходы на коммунальные платежи делят поровну, т.к. нельзя понять, кто сколько потратил. Договор аренды составляется в обычной форме. Перед подписанием обсудите все пункты с арендаторами, чтобы потом не было непоняток.

Доход от сдачи в аренду

Доход от сдачи квартиры в аренду можно посчитать по следующей формуле:

Самый трудный момент, который трудно определить — коэффициент K. Если квартира простояла без арендаторов 3 дня, то K=0,1.

Если квартира не сдается месяц, подумайте над корректировкой месячной ставки.

Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски

Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен.

Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%.

Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.

Как рассчитать будущий доход?Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

— Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой.

Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».

«Сегодня средний срок окупаемости столичной квартиры экономкласса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4–7% годовых».

Мария Жукова,управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»

пример

Предположим, собственник приобрел однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 6 млн рублей и вложил в нее еще 300 тыс. рублей на меблировку.

Читайте также:  Строительство коммерческой недвижимости: цены на пол для производственных помещений от застройщика на начальной стадии, строительство объектов из сэндвич-панелей, плитка и крыша для нежилых площадей, а также всё о долевом строительстве домов и их покрытии

Квартиру он сдал за 35 тыс. рублей в месяц. За год арендная плата составит 420 тыс. рублей.

Чтобы понять, какой доход принесет эта квартира, из полученной за год суммы необходимо вычесть сумму коммунальных платежей за 12 месяцев, налог на имущество, а также налог на доходы физических лиц.

При ежемесячных коммунальных платежах 3 тыс. рублей за год собственник заплатит 36 тыс. рублей. Допустим, ежегодный налог на имущество равен 4 тыс. рублей. Если собственник не создаст ИП, а будет оплачивать налог на доходы физических лиц как самозанятый, он составит 4% полученного дохода в год, то есть 16,8 тыс. рублей.

Таким образом: 420 тыс. рублей (доход от аренды) — 36 тыс. рублей (коммунальные платежи) — 4 тыс. рублей (налог на имущество) — 16,8 тыс. рублей (НДФЛ) = 363,2 тыс. рублей.

В итоге доходность от сдачи такой квартиры составит 5,7%, а срок ее окупаемости — 17 лет.

Нелегкий бизнес

«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко.

— Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше.

Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».

По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут.

Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски.

Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».

Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.

Критерии отбораВыгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?Если вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.

Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.

Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.

Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться.

Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%.

на трехкомнатные — менее 10%.

Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.

Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.

«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.

По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее. 

Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.

Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений.

Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.

ОЦЕНИ ПРАВИЛЬНО

За какую цену купить или продать квартиру

Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров.

Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды.

Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

Как сэкономить?

Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.

Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».

Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.

Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.

Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Сдача квартиры в аренду – хороший доход?

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

Согласно опросам, большинство россиян именно недвижимость рассматривают как лучший актив для инвестиций. Воображение услужливо рисует картинку того, как раз в месяц на карточку поступает арендная плата от квартирантов, а Вы лежите на тропическом пляже и лениво потягиваете коктейль. Увы, реальность гораздо прозаичнее. Имея некоторый опыт по сдаче квартир в аренду, могу сказать, что данный доход пассивным точно не назовешь. Скорее, это небольшой бизнес, требующей Вашей частичной занятости, который вполне можно совмещать с основной работой.

Рассмотрим на примере: скромная, однокомнатная квартира в Москве в пешей доступности от метро в спальном районе будет стоить от 5-5,5 млн.

Сдать такую квартиру можно за 25-30 тысяч в месяц плюс компенсация электричества и воды по счетчикам. При самом идеальном варианте без учета квартплаты и налогов имеем доходность от 6% до 6,55% в год.

А теперь добавим к этому 1,5 тысячи ежемесячной квартплаты и налог на доходы (6% если Вы оформите ИП, либо 13% НДФЛ) доходность будет от 4,86% до 5,83% в год.

А если еще добавить к этому расходы на текущей ремонт (всегда ведь в квартире что-то ломается — там подкрасить, тут подклеить), а также периодический «простой» квартиры, то цифры покажутся совсем скромными от 4,03% до 4,95%.

Такой процент в докризисные времена можно было получить по депозиту во вполне надежных банках, например, ВТБ24. Сейчас же процент по депозиту значительно выше, при том, что арендные ставки продолжают падать из-за снижающегося спроса.

Сразу скажу, «сдать и забыть» скорее всего не получится, иначе Вы рискуете получить обратно Вашу квартиру в состоянии «под капремонт». Хотя бы раз в месяц необходимо навещать Вашу квартиру — сам факт посещения очень дисциплинирует нанимателей.

Решение разовых проблем, проведение интернета от другого провайдера, вызов сантехника, замена стиральной машинки, скорее всего, потребует Вашего вовлечения. Обычно наниматели не стремятся самостоятельно решать проблемы в арендованной квартире и перекладывают их решение на плечи собственников.

Далее, Вам будет необходимо ежемесячно снимать показания счетчиков и оплачивать квартплату. Можно,конечно, поручить это нанимателям, но практика показывает, что они очень часто «забывают» делать это вовремя, поэтому данный вопрос стоит контролировать самому.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду: как это сделать правильно, а также какое жилье при сдаче будет приносить доход?

Иногда, наниматели «забывают» или не могут вовремя платить, и каждый собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью принудительного выселения. Данный процесс обычно требует личного вмешательства собственника и это тоже затраты времени, и нервов.

Согласно действующему законодательству, если у нанимателей нет московской или подмосковной прописки, им необходимо сделать временную регистрацию. Процесс это совсем не сложный, но требует Вашего времени (минимум два посещения паспортного стола).

Раз в год необходимо наведаться в налоговую и отчитаться о полученном доходе. Теоретически это можно сделать по почте, но лишь немногие отправляют свои налоговые декларации таким способом. Остальные предпочитают личное посещение. Про то, что многие наймодатели, увы, налоги не платят, я не буду говорить, хорошо?

Времена, когда арендаторы живут в квартире годами прошли, средний срок проживания около года, максимум двух, конечно бывают счастливые исключения, но обычно они связаны с заниженной ценой.

Например, мой знакомый уже 8 лет снимает квартиру, и арендатор ни разу не поднимал плату. В настоящее время арендная ставка, которую платит мой приятель на 50% ниже рыночной.

Но такой подход не имеет ничего общего с инвестициями, не так ли?

Соответственно, минимум раз в два года, по моей практике значительно чаще, Вы будете вынуждены заняться поисками новых нанимателей. И, конечно же, наниматели съедут в самое неподходящее для Вас время, когда Вы не сможете оперативно начать процесс поиска новых нанимателей, в такой ситуации вероятность простоя увеличивается.

Сам процесс поиска может занять у Вас от нескольких дней до месяца. Если Вы будете искать нанимателей самостоятельно, без помощи риэлтора, то Ваши трудозатраты возрастут в разы. Конечно же, Вам может повезти, и с первого телефонного звонка и первого просмотра Вы найдете нанимателей свой мечты.

Но я говорю, о стандартной, среднестатистической ситуации.

«А как же управляющие компании?» — спросите Вы. «Они существуют» — отвечу Вам я. В Москве я знаю минимум две такие компании, но стоимость их услуг снизит Ваш, и без того небольшой, доход до 3,5% — 4% в год в рублях.

Как видите, пассивный доход от сдачи квартиры в аренду не такой уж «пассивный», и не такой уж выгодный. При том, что вложение в недвижимость требует значительного капитала, а сам актив является низко ликвидным.

Но есть ли альтернатива? Если Вы сейчас подумываете о покупке инвестиционной квартиры, Вы можете вложить свои средства в диверсифицированный портфель активов на фондовом рынке.

Например, доходность взаимного фонда недвижимости Fidelity Global Property за последние пять лет: 9.27% в долларах США. А порог входа значительно ниже 5 млн рублей.

Для биржевых фондов (ETF-ов) порог входа вообще близок к нулю.

Читайте также:  Сделки с жильем: технологии афер

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду и как посчитать доходность таких инвестиций — Financehacks

Многие люди сдают жилье, но почему-то мало кто из них умеет считать годовую доходность. А ведь жилье под сдачу это тоже инвестиция. Расчет поможет вам понять, выгодно ли вообще сдавать квартиру или выбрать другие инвестиции.

  • Для начала вам нужно оценить текущую рыночную стоимость вашего жилья, чтобы понять, за сколько вы можете продать недвижимость в текущий момент. Можно изучить цены на рынке, посмотреть на Циане. Например, пусть квартира стоит 5 млн.
  • Теперь нужно посчитать годовой доход от аренды. То есть сумму ежемесячной аренды (без счетчиков) умножаем на 12. Например, 25 тысяч X 12= 300 тысяч. Но тут нужно понимать, что стоимость аренды может упасть, вырасти или квартира какое-то время может стоять без жильцов. Это риски.
  • Посчитайте общие годовые расходы на недвижимость:
  • налоги на доход (если платите);
  • налоги на имущество;
  • коммуналка (часто квартиросъемщики платят только по счетчикам, а остальную коммуналку оплачиваете вы, то есть содержание жилья, отопление, домофон);
  • средние годовые расходы на амортизацию (любой мелкий ремонт, сломался кран, вышла из строя техника, мебель, непредвиденные траты, например — затопили квартиру соседей не по вине съемщиков).

В нашем примере пусть будет так: коммуналка кроме счетчиков 35 тысяч за год + налог на имущество 1000 руб + амортизация на 8000 руб в год = 44000 руб. Представим, что НДФЛ пока не платим, но уже начинаем переживать и брать только наличку, потому что при переводах на карты можно спалиться, а государство начинает активно заниматься этим вопросом.

  • Теперь от суммы годового дохода отнимаем расход, чтобы получить чистый доход. 300 тыс — 44 тыс = 256 тыс. руб.
  • Считаем доходность: годовой чистый доход от сдачи / стоимость жилья X 100. То есть, 256 000 / 5 000 000 X 100 = 5,12%.

По моим расчетам, в Москве доходность квартир в среднем не более 7%, скорее 4-6%.
Даже сейчас годовая доходность вкладов больше и они застрахованы на сумму до 1.4 млн.

Если ваша сумма больше, можно распределить по разным банкам. Так вам не нужно искать хороших арендаторов, переживать за жилье, отвечать за проблемы перед соседями, переживать что спалит налоговая и т.д.

Кроме того, уровень ликвидности в случае с арендой намного ниже. Продажа квартиры сложный процесс, если вам вдруг срочно понадобились деньги.

Стоимость квартиры может не только дорожать, но и дешеветь. Например, в последние годы в Москве именно такое и происходило.

В общем, считайте и решайте для себя, стоят ли эти 5-6% проблем.

Как увеличить доходность инвестиций в недвижимость

Есть варианты, когда недвижимость может приносить больший процент, чем при долгосрочной аренде.

Во первых, это коммерческая недвижимость. Около 8-15% годовых. Но тут нужно хорошо разбираться в вопросе и уметь выбирать.
Есть еще доходные дома и апарт-отели. Доходность данных инвестиций тоже обычно выше, чем доходность от сдачи квартир. Управлением и обслуживанием занимается УК.

Но и тут важны удачное расположение и честность УК. А еще порог входа здесь выше.
Третий вариант: можно купить большую квартиру, поделить ее на комнаты и сдавать как хостел.
Или сдавать квартиру под съёмки (кино, фотосессии), потратившись на соответствующий ремонт и оформление зон.

Но самый простой вариант — просто попробовать сдавать квартиру посуточно. Так доходность будет выше в 2-3 раза. Но и заниматься этим нужно время. То есть это уже не пассивная инвестиция, а скорее бизнес, который требует времени, сил, вложений и профессионализма.

Сдавать можно через Airbnb туристам. Есть и букинг, но там комиссии намного выше.

Ограничений для регистрации на Airbnb нет. Для размещения нужен текст про квартиру и фотографии. Фотки можете для начала сделать на телефон, но потом желательно позвать фотографа из Airbnb. Это бесплатно, фотки скорее всего будут лучше и так ваш аккаунт будет подтвержденным после верификации на сайте. Еще для верификации нужно будет подтвердить социальные сети и показать паспорт.

Некоторые пишут текст на английском или других языках специально, чтобы не принимать русских туристов, а только иностранцев.

Сервис будет брать комиссию 3% от выставленной вами суммы аренды. И еще вы сдаете квартиру официально, поэтому будете платить налог на доход. Но даже с учетом этого доходность получается выше. А еще сверху можно зарабатывать на рекомендации экскурсий за процент. Некоторые гости оставляют чаевые.

  • Считайте и пробуйте!
  • Зарабатывать с Airbnb

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

Халва  6% кэшбэк у партнеров (Пятерочка, Metro, Перекресток, Карусель, Юлмарт, МВидео, Бургер Кинг, Татнефть, Лукойл и т.д, более 140 тысяч магазинов) и 2% на все траты

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.  

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв.

м) – они составляют 70-80% предложений на рынке.

«Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

  • Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
  • Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
  • Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
  • Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
  • Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Минимальный бюджет для покупки в разных городах

Город Площадь Стоимость
Москва 34 кв. м 3,6 млн руб.
Санкт-Петербург 30 кв. м 1,8 млн руб.
Екатеринбург 28 кв. м 2,2 млн руб.
Краснодар 25 кв. м 0,5 млн руб.
Казань 34 кв. м 1,7 млн руб.

Источник: Яндекс.Недвижимость (квартиры в новостройках)

Риски

Опрошенные Сравни.ру эксперты главным риском от сдачи квартиры в аренду назвали порчу имущества. Защититься от этого можно с помощью договора аренды, где арендатор берёт на себя ответственность по возмещению ущерба в случае его возникновения.

«В договоре нужно прописать сроки аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, возможность изменения стоимости найма, порядок посещений квартиры собственником, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции за порчу имущества и т.д.

Также к договору стоит приложить подробную опись имущества с указанием существующих дефектов, чтобы в случае порчи мебели или отделки между собственником и арендатором не возникло конфликтов», – рекомендует Мария Жукова из «Миэль-Аренда».

Ещё не лишним будет взять обеспечительный депозит в размере ежемесячного платежа и застраховать имущество квартиры (стоимость полиса 1-5 тыс. руб. в год).

Уплата налогов снижает риски. «По сути, 90% квартир сдаются в аренду без последующей уплаты налогов.

В первую очередь это грозит тем, что в случае конфликта с арендатором и при судебных разбирательствах, вам будет начислен штраф за уход от налогов», – предупреждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».

Владелец недвижимости должен подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля (за прошлый год), а заплатить 13% от заработанного – до 15 июля.

Выводы 

  1. На вложениях в недвижимость можно заработать меньше уровня инфляции.
  2. Этот вид бизнеса идеален для получения дополнительного дохода к пенсии.
  3. Если свободных денег много, то выгодно купить 2-3 небольших квартиры эконом-класса и сдавать их.

    Получаемого дохода хватит, чтобы не работать.

  4. Чем больше вложений в квартиру, тем меньше доходность.
  5. Сдаваемую квартиру лучше застраховать, с арендатором – заключить договор, а с дохода – честно платить налоги.

     

Максим Глазков

Выгодно ли сдавать квартиру: долгосрочно, посуточно, затраты и риски | 2020 ????

Возможно, на первый взгляд, сдавать квартиру очень выгодно. При стоимости готовой однокомнатной квартиры на окраине Москвы в 4-5 миллионов (будем считать ее в хорошем состоянии без потребности в дополнительном ремонте), цена на аренду за месяц равна 25-45 тысячам рублей. В итоге полностью отбивается квартира в среднем за 10-15 лет.

Для тех, кто решил вкладываться в недвижимость — вполне приемлемые сроки. Но при таком идеальном раскладе в расчет мы не берем некоторые факторы.

Поиск клиента.

С таким повышенным предложением жилья, как сегодня, сдать квартиру по хорошей цене непросто.

Нужно либо снизить стоимость аренды и «заманить» клиента дешевизной (но тогда отбиваться ваше жилье будет не 12, и даже не 15 лет…); либо сделать ремонт — что тоже повлечет за собой существенные убытки.

Выйти из ситуации можно, сохранив цену на прежнем уровне и сделав «бюджетный» ремонт. Под «бюджетным» подразумевается использование дешевых материалов, выглядящих как дорогие.

К примеру — линолеум с рисунком ламината, простая, но вполне пригодная мебель из «ИКЕА», недорогие, но «со вкусом» обои. Такой ремонт обойдется дешевле капитального, при том, что выглядеть все будет неплохо.

И да, не стоит экономить лишь на удобствах вроде плазменного телевизора или WIFI роутера — это прибавит стоимости вашей квартиры.

Амортизация ремонта и вещей в квартире. Поскольку в вашей квартире будет кто-то жить, эти вещи все равно рано или поздно будут портиться. Их замена, соответственно, будет стоить денег, а это уже — дополнительные расходы.

Если вы заключили официальный договор с арендатором, то сможете потом взыскать с него сумму убытков и восстановить нанесенный себе ущерб за его счет. Если же договор словесный и все «на доверии», — тогда лучше не ставить в такую квартиру дорогую мебель и новый телевизор (можно обойтись и б/у).

В таком случае все должно быть максимально простым и «неприхотливым», а с арендатора необходимо все равно взять залог наперед — в качестве компенсации за возможный ущерб.

Другие риски. Конечно, помимо указанных выше, могут присутствовать и другие риски при сдаче квартиру в аренду. К примеру, может случиться потоп (по вине арендатора), и соседям с нижних этажей будет причинен огромный ущерб.

Если у вас составлен договор с человеком, живущим в вашей квартире — не проблема, вы сможете взыскать с него необходимую сумму. Если договора нет — скорее всего, придется платить со своего кармана, даже если это он банально не закрыл кран в ванной.

В случае, если вина случится не по вине жильца, а, скажем, из-за неисправности труб — оплачивать снова придется вам, если не удастся доказать вину мастеров, делавших ремонт, или ЖЭКа, обслуживающего ваш дом.

Здесь можно нивелировать риски и застраховать гражданскую ответственность, но это, как вы понимаете, дополнительные расходы.

Ещё затраты — налоги, соответственно при их неуплате — риск ответственности, подробнее в заметке: Сдаёте квартиру? За вами уже выехали…

Краткие советы, как остаться в выгоде при сдаче квартиры:

  • в первую очередь, составляйте с жильцом договор. Не поленитесь заверить его у нотариуса. Таким образом, вы обезопасите себя от нечестности с его стороны.
  • чтобы вовсе не остаться без клиента — приведите свою квартиру в привлекательный вид. Но сделайте это как можно экономнее: строго, аккуратно.
  • вещи в квартиру лучше покупать недорогие и неприхотливые.

Интересная заметка в продолжение темы: стоит ли брать ипотеку на квартиру, чтобы её потом сдавать — считаем.

Посуточная сдача квартиры в аренду

Износ вещей значительно увеличивается при посуточной сдачи квартиры. Вариант посуточной сдачи предполагает постоянное общение с клиентами.

Это может не понравится соседям: постоянно чужие люди в подъезде. Необходимость ведения бухгалтерии. Однако и выгода от посуточной сдечи в среднем в 203 раза выше чем при долгосрочной аренде.

Если вас интересует направление, то стоит почитать о хостелах.

Пост из рубрики Блоги и Мнения, содержит субъективную точку зрения автора: как поделиться своим мнением

Как извлечь максимальную выгоду от сдачи жилья в аренду — Рынок жилья

17.04.2014 | 15:00 10698

Что нужно сделать, чтобы «выжать» из своей квартиры максимальный доход при сдаче ее в аренду? Помогут ли этому ремонт и вложения в благоустройство? И не отпугнет ли потом высокая цена потенциальных жильцов? Эти и множество других вопросов крутятся в голове собственников, решивших предложить свое жилье на рынок аренды.

Большинство владельцев жилья под максимальной доходностью понимают исключительно высокую арендную плату – чем больше взимается с жильцов, тем больше доход. Это вполне понятная житейская логика, но она имеет мало общего с бизнес-расчетами.

А реальность такова, что в формуле максимальной доходности как минимум пять составляющих: размер арендной платы, длительность простоя, затраты на подготовку, расходы на текущую эксплуатацию и непредвиденные убытки.

Ну а кроме того, не забудьте заплатить налоги.

Приятно считать будущие доходы Попробуем составить формулу расчета дохода от аренды, а затем проиллюстрируем ее работу с помощью наглядного примера. Итак, в формуле максимального дохода (МД) мы увидим следующие составляющие:

– (А), размер арендной платы; – (Пр), длительность простоя жилья за год (понижающий коэффициент); – (За), затраты на подготовку к сдаче (дополнительный ремонт, меблировка и т. д.); – (Эт), текущие траты на эксплуатацию квартиры (целевые взносы ТСЖ, замена лампочек, ремонт сантехники и пр.);

– (НУ), непредвиденные убытки (например, от коммунальных аварий).

Для тех, кто любит цифры, формула годового дохода будет следующей: МД = (А × 12) – (А × Пр) – За – Эт – НУ

Легко заметить, что доходной частью является только один параметр (А), а все остальные уменьшают максимальную доходность.

В формуле может быть и большее число расходных составляющих – например, арендодатель по закону еще должен заплатить налог с дохода в размере 13% или, как вариант, купить у городских властей патент на право заниматься этой деятельностью. Не все арендодатели сейчас делают это, но не факт, что такое положение дел останется навсегда.

Внимательный читатель может сказать, что в формуле цены нет никаких упоминаний о расходах на коммунальные услуги. Да, это так. Практика рынка жилой аренды сегодня такова, что коммунальные услуги обычно оплачиваются нанимателем сверх арендной платы и средства, по сути, не попадая в карман собственника, просто передаются в управляющую компанию.

В рекламных объявлениях это обозначается легко узнаваемым «+КУ». Во многом такому состоянию дел поспособствовали сами коммунальщики, регулярно повышающие тарифы на ЖКХ. Соответственно, собственники не могли корректно учесть расходы на ЖКХ в цене аренды, а повышать ее по несколько раз в год – прямой путь к конфликтам с жильцами.

В целом такой подход вполне согласуется с европейской практикой, где арендатор не просто сам несет все расходы на ЖКХ, но зачастую при длительной аренде еще и обязан переоформить на себя договоры с поставщиками воды, газа и электричества. Хотя, разумеется, из этого правила оплаты коммунальных услуг есть и исключения.

В сегменте комнат плата за ЖКХ и сейчас нередко включается в цену аренды, особенно если в коммунальной квартире пока не установлены приборы учета.

Пример в студию А теперь информация для тех, кто не любит формулы, а предпочитает взглянуть на примеры. Попробуем наглядно показать в цифрах влияние разных параметров, посчитав несколько вариантов сумм годового дохода. Возьмем для простоты изложения любой из корпусов ЖК «Северная долина» у станции метро «Парнас».

Этот комплекс интересен нам тем, что там сдается большое количество однотипного жилья. При этом, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в апреле 2014 года ценовой разброс на аренду «однушек» лежал в пределах 16-25 тыс. руб. в мес. с преобладанием предложений за 20-21 тыс. руб. в мес.

Стройка продолжается, вводятся новые очереди, и при сдаче очередного дома в эксплуатацию на рынок аренды практически одномоментно выбрасываются десятки, если не сотни, совершенно одинаковых квартир, различающихся только этажами и номерами подъездов. Сравним доходность от аренды трех схожих по площади (36-38 кв.

м) и планировке однокомнатных квартир, даже расположенных в одном подъезде друг над другом. Первую квартиру владелец решил сдавать с ремонтом от застройщика «как есть», назовем этот вариант «Эконом». Две другие квартиры будут отличаться теми или иными улучшениями, которые внес каждый из владельцев, и эти варианты назовем «Эконом+» и «Комфорт».

Соответственно, их владельцы учли свои затраты в размере арендной платы. Для простоты расчетов предположим, что время на подготовку квартир к сдаче затрачено примерно одинаковое и все три квартиры вышли на рынок одновременно.

Для дальнейшего упрощения предположим, что текущие затраты (Эт) на эксплуатацию квартиры и участие в благоустройстве общедомовой собственности у всех владельцев были одинаковы и условно составляли 5 тыс. руб. в год. В целом это вполне реальное допущение, если квартиры расположены в одном доме.

Риск непредвиденных убытков (НУ) все хозяева минимизировали, застраховав свое жилье перед сдачей. Страховой полис на сумму 250-300 тыс. руб., защищающий имущество, отделку и гражданскую ответственность перед третьими лицами (к примеру, перед соседями снизу), наши герои приобрели за 1,5 тыс. руб. в год.

Это, конечно, сильное допущение, так как в России страхуется не более 2-3% жилья, но сдача жилья в аренду – это именно тот случай, когда лучше потратить небольшие деньги на страховку, чем находиться под угрозой многотысячных убытков, если нерадивые съемщики зальют и вашу квартиру, и соседскую.

Итого эти две составляющие (Эт + НУ) складываются в 6,5 тыс. руб. ежегодно.

Владелец квартиры «Эконом» совсем не стал тратиться на дополнительный ремонт, укомплектовал квартиру «бэушными» диваном и шкафом от родителей, на кухню привез с дачи столик и пару табуреток, купил по объявлению старую электроплиту и пару кухонных шкафчиков, повесил самые дешевые светильники. На эту подготовку он истратил всего 10 тыс. руб., и за неделю квартира нашла своего арендатора за 18 тыс. руб. в месяц. В квартире «Эконом+» владелец купил и смонтировал недорогую кухню из рядом расположенного магазина «IKEA Парнас», сделал попытку создать некоторый уют за счет красивых гардин, шкафчиков и зеркал в санузле, повесил светильники, меблировал прихожую небольшим комодом. Кровать и шкаф он также не покупал, а выделил из «семейных запасов». На эту подготовку он истратил 70 тыс. руб. и назначил арендную плату 21 тыс. руб. в мес. – около 30% предложений подобных квартир на Парнасе приходится именно на этот ценовой сегмент. Чтобы найти первого арендатора, пришлось потратить две недели, а затем в течение года арендатор еще раз менялся. Итого три недели простоя за первый год аренды.

Больше всех на уют и подготовку к сдаче потратился владелец третьей квартиры – варианта «Комфорт». Он тоже понимал, что для сдачи совсем необязательно иметь хороший ремонт, но в своих улучшениях пошел дальше второго варианта.

В санузле он положил кафель, установил недорогую душевую кабину, купил новый диван и шкаф. В остальном его улучшения были аналогичны варианту «Эконом+». Общие затраты достигли 150 тыс. руб., что, впрочем, тоже относительно немного для новоселья.

С трудом, но ему удалось сдать квартиру за 23 тыс. руб. в мес. после целого месяца поисков. При этом владельцу пришлось пойти на значительные компромиссы с жильцами, которые въехали с маленьким ребенком, котом и собакой.

Как сказали сами жильцы, они вынужденно переплачивают, так как никто другой не захотел их брать с животными.

Цифры не лгут Результаты расчетов максимальной доходности сдачи этих квартир в аренду на горизонте до пяти лет представлены в таблице. Для реалистичности сюжета добавим еще небольшой простой всех квартир в течение одной недели (0,25 месяца) в каждый из последующих лет сдачи.

Интересная картина открывается, не правда ли? Самый экономный владелец получил и самый больший доход за первый год, хотя арендная плата была самой низкой.

Владелец квартиры с небольшими улучшениями догнал вариант «Эконом» только за два года, а владелец квартиры «Комфорт», лучше всех позаботившийся о жильцах, и по итогам второго года оставался в аутсайдерах, несмотря на высокую арендную плату.

На горизонте пяти лет, когда уже можно говорить об амортизации всех вложений, изначально сделанных в мебель и отделку, варианты «Комфорт» и «Эконом+» все-таки показали лучшую общую и среднегодовую доходность.

Однако цифры превышения дохода над вариантом «Эконом» очень незначительны, не более 10-13%. Ведь мы сделали допущение о равенстве всех текущих затрат Эт + НУ в сумме 6,5 тыс. руб. ежегодно.

А владелец квартиры «Комфорт» по легенде сдал свое помещение жильцам с животными (и с детьми), что ведет к более быстрому износу отделки и мебели. Значит, у него могут быть выше текущие расходы Эт на поддержание нормального состояния квартиры.

В реальности он мог, конечно, не брать таких жильцов, но тогда был бы более длительный простой, так как стоимость аренды выше среднего уровня, а в массе своей жильцы все-таки предпочитают экономить.

Сухой остаток – вложения в повышенную комфортность жилища оправданны, только если вы будете там жить сами.

А с точки зрения аренды самый простой вариант в стиле «чистенько, но бедненько» – в подавляющем числе случаев оптимален по возможностям достижения максимального дохода от этого конкретного жилища.

Его легче сдать, время простоя без жильцов минимально, так же как минимальны и вложения в подготовку такого бюджетного жилья к сдаче.

  • Расчет дохода от аренды однокомнатной квартиры за 5 лет (скачать)

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *