Купить свое жилье или всю жизнь снимать квартиру- этим вопросом нередко задаются жители нашей стране. Одни уверены, что лучше один раз оформить ипотеку и платить маленькими долями несколько десятков лет, но зато уже жить в собственной квартире, а другие считают, что выгоднее найти подходящее жилье для съема, платить за аренду и уже ни о чем не беспокоиться.
Каждый по – своему прав. В том и другом варианте есть свои подводные камни и плюсы.
Взять ипотеку, к примеру, сейчас не так- то просто. Необходимо иметь стабильный и что самое главное официальный высокий доход. Ведь ежемесячные выплаты по кредиту не маленькие.Снимать жилье можно и, имея неофициальный доход, выделяя из него часть для оплаты аренды и коммунальных платежей.
Решив остановиться на втором варианте, нужно заранее продумать все до мелочей.
Как искать квартиру
Искать жилье можно разными способами. Арендаторы размещают свои объявления в газетах или в сети интернет. В настоящее время сервисы, предлагающие размещение подобной информации, позволяют размещать фотографии, что значительно упрощает процесс выбора.
Будущему квартиросъемщику достаточно выбрать подходящее жилье и созвониться с владельцем жилья.
Специалисты советуют договариваться на осмотр квартиры в вечернее время. Так можно узнать живут ли рядом шумные соседи.
Если будущий квартиросъемщик принял решение искать квартиру сам, он должен понимать, что все дальнейшие отношения с арендатором он также будет регулировать сам.
Это относиться, к примеру, к составлению договора. Договор найма эксперты советуют заключать в обязательном порядке. Это в последующем убережет от возможных конфликтных ситуаций.
В договоре необходимо прописать сроки и размеры оплаты, а также приложить к документу опись всего имеющегося в квартире имущества. Необходимо подробно прописать его состояние перед вселением для того, чтобы в последующем не платить за сломанный диван или чайник.
Кроме того, в обязательном порядке специалисты советуют изучить все документы арендатора. Желательно, чтобы он был единственным хозяином квартиры. В ином случае необходимо получить разрешение на съем жилья от всех владельцев.
Кроме того, необходимо попросить у владельца квартиры справку о том, не имеет ли он задолженности по оплате коммунальных услуг, телевидения или интернета. Решение этих вопросов на берегу позволит сберечь много нервных клеток квартиросъемщику.
Если искать квартиру самому сложно, можно обратиться в риэлтерское агентство. Эксперты предупреждают, что доверить такой вопрос нужно только тому риэлтору, которому доверяешь и не пытаться в этом вопросе сэкономить.
За свои услуги риэлтор, как правило, берет 30-50% от месячной стоимости арендного жилья. В редких случаях, когда поисками занимаются два риэлтора, это может быть 100%.
За эту сумму он обязан найти клиенту подходящие варианты, обзвонить арендаторов, договориться с ними о посещении квартир, принимать участие в просмотре жилья и в дальнейшем – в составлении договора найма.
Специалисты предупреждают, что платить риэлтору заранее не нужно. Расплачиваться с ним нужно после того как обе стороны подписали договор найма.
В последнее время очень распространено предложение по предоставлению информации будущим квартиросъемщикам. За 50% от стоимости аренды людям предлагают вывести информацию с закрытой базы риэлторов.
Далее люди должны действовать сами. К таким агентам специалисты обращаться не советуют.
Как правило, говорят они, информация в предоставленных базах устаревшая, и найти ее можно и на доступных сервисах.
Из чего складывается цена квартиры
Как правило, размер аренды жилья складывается из состояния самой сдаваемой квартиры, наличия в ней необходимо техники и мебели, а также ее месторасположения.
Чем лучше в квартире ремонт, тем она будет дороже. Если жилье располагается близко к центру или метро, он также будет немного дороже той, что находиться в спальном районе города. Это нужно понимать.
Помимо оплаты за месяц арендаторы просят заплатить им залог, равный стоимости месячной аренды. Таким образом они пытаются уберечь себя от возможного нанесенного ущерба жилью. Эксперты отмечают, что при выселении этот залог арендатор обязан вернуть квартиросъемщику.
В настоящее время, говорят специалисты, уже почти нет квартир, в которых бы не были установлены стиральная машинка, холодильник и другие необходимые бытовые приборы.
Однако, проверить их состояние прежде, чем принимать решение о найме, нужно. В случае, если холодильник или машинка не исправны, диван порван, а двери еле держаться, лучше такую квартиру не снимать.
Ведь если арендатор не позаботился об их ремонте перед показом, то вряд ли он займется этим после того как квартира будет сдана. Скорее всего, ремонт ляжет на плечи самих квартиросъемщиков.
Нередко арендаторы сдают не отремонтированное жилье, предлагая квартирантам самим привести его в порядок в счет оплаты.
Это предложение многим может показаться привлекательным. Однако, прежде, чем согласиться, нужно просчитать все возможные расходы на ремонт. Вполне может оказаться, что работы обойдутся дороже, чем аренда. К тому же не все любят жить в квартире, где идет ремонт.
Более того, отмечают эксперты, после того, как квартира станет более привлекательной, он может повыситься в цене. Людям нужно понимать, что владелец жилья в связи с этим может предложить им поднять стоимость аренды или попросит выселиться, чтобы затем более выгодно ее сдать.
Все эти аспекты эксперты советуют прописать в договоре найма.
Как не нарваться на обман
В этом бизнесе работает немало мошенников. Недоверие должно вызвать, к примеру, несоответствие фотографии квартиры и ее цены. Если на картинке вы видите элитную квартиру, а под фото стоимость среднестатистической «хрущевки» стоит задуматься.
Возможно, эти фотографии взяты из сети Интернет для того, что привлечь клиентов, а затем сообщить им, что такой квартиры больше нет. 
Обычно цель размещения такой лже-информации- сформировать базу потенциальных клиентов. Бывают случаи, когда мошенники предлагают снять несуществующую квартиру.
Человеку показывают жилье, даже заключают договор, берут деньги , а затем исчезают. Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, эксперты советуют внимательно проверять все документы арендатора.
Бывают и такие случаи, когда с будущих квартиросъемщиков просят деньги за просмотр квартиры. Этого ни риэлтор, ни владелец жилья делать не имеет право. Если риэлтор предлагает такой вариант работы, специалисты советуют сразу отказываться от его услуг.
Мошенники сдают квартиру несколько раз. Для того, чтобы не попасть на такую уловку, эксперты советуют работать только с владельцем жилья, прежде проверив наличие всех необходимых у него документов на квартиру.
Как проверить хозяина квартиры
Для того, чтобы не быть обманутым, нужно знать какие документы должен предъявить хозяин квартиры при заключении договора найма.
У него должно быть свидетельство собственности на жилье, договор купли-продажи и паспорт.
Если от имени владельца действует другой человек, он должен предъявить нотариально заверенное согласие.
Специалисты отметили, что договор, предполагающий сдачу жилья в наем на год и более необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это обязанность владельца квартиры. Квартиросъемщику советуют проконтролировать эту процедуру.
Квартира на время
Бывают случаи, когда квартира нужна не на длительный срок, а на сутки. Таких предложений на рынке недвижимости масса. Стоит, конечно, такое удовольствие в разы дороже, чем обычное съемное жилье. Но, отмечают эксперты, это все равно дешевле, чем, к примеру, снимать номер в отеле.
К тому же в отеле невозможно самостоятельно приготовить поесть или постирать одежду. В съемном жилье имеется вся необходимая бытовая техника.
Казалось бы, что может быть проще: позвонил по объявлению и договорился с владельцем. Но и здесь, говорят эксперты, могут быть подводные камни. Бывает так, что квартиру сдает вовсе не владелец, а человек, снявший жилье на длительный срок.
А это значит, что квартирант не застрахован от того, что в любой момент может появиться настоящий владелец квартиры и попросить ее покинуть.
Специалисты советуют заранее проверять всю имеющуюся в квартире бытовую технику на исправность, а мебель на целостность.
Это позволит при выселении доказать, что чайник, к примеру, уже не работал до вас и не возмещать его стоимость.
Кроме того, эксперты советуют не оставлять в залог свои документы. Возврат их может затянуться и вылиться в большую проблему.
Какие документы нужны для аренды квартиры
Аренда квадратных метров – эффективный метод заработать дополнительные средства для тех, кто обладает свободным жильём. Как известно, квартира – выгодное капиталовложение.
Однако, чтобы удачно сдать квартиру, документы нужно оформить строго согласно нормативам. Для этого следует проверять как все предоставляемые материалы, так и самого контрагента.
Подобные действия обезопасят арендодателя от недобросовестных арендаторов и защитят его владения.
Какая документация требуется от арендодателя
Сдача недвижимости предполагает сбор определённых документов для аренды квартиры. Должный пакет материалов будет отличаться в зависимости от того, кто числится участниками сделки: физ или юрлица. Рассмотрим детальнее, что и кто из них должен иметь, а также что вы вправе требовать от контрагента.
Если арендодатель физическое лицо
Снять квартиру часто можно у простого физлица. При этом хозяева должны предоставить следующую документацию:
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
- паспорт;
- материалы, подтверждающие права на сдаваемые квадратные метры;
- справку об отсутствии долгов по коммуналке;
- кадастровый паспорт;
- если владельцев помещения несколько – письменные согласия каждого из них;
- если хозяин жилья либо один из них несовершеннолетний (или недееспособный) – согласие опекуна;
- доверенность (когда хозяин действует через представителя).
Если арендодатель ИП
Не всегда в роли арендодателя выступают простые граждане. Иногда сдача жилья в аренду является заработком для предпринимателей. Для них предусмотрен не меньший список положенной макулатуры. Когда хозяин сдаваемого помещения ИП, проверить документы у него нужно такие:
- паспорт;
- правоустанавливающую документацию на сдаваемые квадратные метры;
- бумагу об отсутствии на объекте каких-либо долгов;
- свидетельство о регистрации лица как ИП;
- свидетельство о пребывании на учёте в ФНС;
- выдержку из ЕГРИП;
- банковские реквизиты;
- приказ об ответственных лицах за пожарную и электрическую безопасность.
Помимо всего вышеперечисленного, арендодателю придётся ещё составить:
- акт приёма-передачи (подготавливается в 2-х экземплярах, подписывается участниками и скрепляется печатью ИП);
- опись имущества (детально описываются все предметы, находящиеся на сдаваемых квадратных метрах, которые тоже передаются во временную эксплуатацию);
- расписка (удостоверяет факт получения предпринимателем средств за проделанную операцию).
Несмотря на то, у кого конкретно берут в пользование жильё, следует внимательно перепроверять все бумаги. Особенно если вы действуете напрямую.
Некоторые граждане с целью получения гарантий обращаются к риелторам, чтобы те занимались подобными вопросами вместо них.
Если вы не знаете специалиста, к которому обращаетесь, либо неуверены в агентстве, нелишним будет для начала перепроверить и их.
Если арендодатель ООО
В качестве арендодателя может выступать юрлицо любой организационно-правовой формы. Смотреть у него потребуется все нижеперечисленные материалы:
- правоустанавливающую документацию на объект;
- справку об отсутствии долгов на имуществе;
- свидетельство о госрегистрации юрлица;
- выдержку из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о пребывании на учёте в ФНС;
- коды юрлица;
- устав общества;
- учредительный договор со всеми изменениями;
- протокол сборов о назначении директора ООО;
- приказ на директора;
- лицензия на занятие определёнными видами деятельности (при необходимости);
- паспорт руководителя юрлица и его контактные данные;
- приказ об ответственных лицах за пожарную и электробезопасность;
- банковские реквизиты.
Ко всему вышеуказанному также составляется акт приёма-передачи и опись всего имеющегося имущества.
Какие документы нужны от арендатора
Для сдачи квартиры в аренду готовить некоторые бумаги придётся всем участникам. Так, арендатору документы для сдачи квартиры в его пользование потребуются не многие. Главное – документ, подтверждающий личность. Для отечественных граждан таковым обычно служит паспорт, а для иностранцев — загран. А также следует не забыть о нескольких экземплярах соглашения купли-продажи.
Документы при договоре поднайма
При съеме квартиры граждане иногда всё помещение либо его часть сдают. Определяя, какие документы нужны для таких целей, важно отметить согласие владельца и всех прописанных на данных квадратных метрах лиц. Подобная бумага должна быть удостоверена нотариально.
Стоит не упускать из виду тот факт, что для поднайма объект должен начислять не менее 12 кв. м. на одного проживающего в нём человека.
Остальная документация будет стандартной. О возможности либо запрете поднайма стороны часто прописывают в соглашении для избежания эксцессов в дальнейшем. Сдавать чужое помещение без ведома хозяина категорически запрещается.
Договор аренды: для чего нужен и что в нём прописать
Снятие жилья должно быть задокументировано. Грамотно составленный договор найма послужит гарантией прав обеих сторон сделки. В договоре регламентируются права и обязанности контрагентов, поэтому каждая из сторон изначально знает, на что может рассчитывать и в случае необходимости обратиться за судебной защитой своих интересов.
Значимость подобного документа сложно переоценить. Без него:
- вы не сможете обратиться ни в какие официальные инстанции, в том числе и в полицию либо суд, если захотите защитить своё право, связанное с проживанием в этом помещении;
- невозможно будет вернуть или компенсировать испорченное имущество либо украденные вещи;
- если квартиросъёмщики нанесут какой-то ущерб соседним квартирам (к примеру, затопят их), компенсировать всё придётся хозяину.
На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества
Для сдаваемой квартиры могут заключаться следующие виды соглашений:
- найма (при условии сдачи жилья физлицу);
- аренды (для юрлиц).
Первый вид не подпадает под государственную регистрацию в любой ситуации, а второй следует зарегистрировать, если он составляется на срок дольше 1-го года. Из-за этого более распространёнными являются именно соглашения, временные рамки которых не превышают года. При необходимости стороны просто в дальнейшем заключают договор заново.
Что обязательно прописывается в соглашении
При подписании документации важно проследить за тем, чтобы в соглашении были прописаны следующие моменты:
- ведомости о контрагентах;
- характеристики объекта;
- материалы о праве собственности;
- временные рамки, на которые предполагается сдавать жильё;
- арендная плата;
- особенности расчёта (в каких числах, каким образом производится и т.д.);
- условия, при которых взымаемая оплата за данную квартиру может увеличиться;
- кто проплачивает коммунальные счета;
- когда соглашение можно расторгнуть досрочно;
- сколько лиц планирует проживать на объекте;
- опись имущества.
По волеизъявлению собственника либо нанимателя имущества в соглашение могут внести и дополнительные пункты. К примеру, прописать, что жилец вправе, либо наоборот не вправе, сдавать помещение в поднайм, порядок возмещения материального ущерба, причинённого квартире и многое другое. Обязательным приложением к договору служит акт приёма-передачи жилья.
Договор аренды жилья. Образец
Чтобы понимать, как грамотно составить соглашение, ознакомьтесь на наглядном примере, как выглядит образец договора.
Скачать образец договора аренды квартиры (.doc)
Какие документы нужны для регистрации договора
Как уже упоминалось ранее, чтобы сдать помещение, необходимо составить соответствующую документацию. Договоры аренды сроком до одного года регистрации не подлежат. Если же бумаги на квартиру предполагают более длительное проживание в помещении, в Росреестр потребуется подать следующие материалы:
- заявление;
- паспорта контрагентов;
- договор аренды в 2-х экземплярах;
- учредительную документацию (для юрлиц);
- поэтажный план строения;
- правоустанавливающие бумаги;
- квитанцию о проплате госпошлины.
Обязательно ли делать копии
Для регистрации нужный договор предоставляется в оригинале. По большому счёту, никакого смысла делать копии документов нет.
Сами по себе ксерокопии никакой юридической силы не имеют, потому, заключая любые сделки, обращайте внимание, чтобы контрагент предъявлял только подлинники всех бумаг.
В крайнем случае если это копия, она должна быть нотариально заверена. Говоря же о какой-либо юридической операции, с копиями провести подобную будет невозможно.
Однако, во избежание попыток мошенничества со стороны арендатора не рекомендуется оставлять ему никаких копий бумаг на квартиру.
Особенности сдачи и принятия жилья в аренду: как не попасться мошенникам при съеме квартиры?
Аренда квартиры до сих пор является одним из востребованных сегментов на рынке недвижимости. Сделки в этой сфере совершаются за несколько часов, что привлекает нечистых на руку людей, желающих получить «легкие» деньги.
Случаи мошенничества встречаются как со стороны собственников, так и нанимателей. Как не попасться и не нарваться на мошенников при съеме? Как обманывают риэлторы при аренде? Обе стороны сделки не застрахованы от обмана, поэтому и арендатору, и арендодателю следует знать о возможных рисках при заключении соглашения о найме.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Ответственность при предоставлении жилья в аренду
Какие есть виды мошенничества и обмана при съеме квартиры? Ни в административном, ни в уголовном кодексе не рассматривается отдельного вопроса о мерах наказания в отношении недобросовестных собственников, риэлторов или нанимателей. Обман при совершении сделки в сфере аренды попадает под статью «Мошенничество» (ст.159 УК РФ).
Если в результате мошеннического развода при аренде или съеме собственник лишился квартиры, или наниматель потерял деньги, то нарушителя можно привлечь по статье 159 УК, п.1 «Хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество обманным способом». Какую меру наказания предусматривает статья:
штраф до 120 тыс.руб.;- штраф в размере дохода за срок до 12 месяцев;
- принудительные работы на срок от 60 часов до 2 лет;
- исправительные работы на период до 12 месяцев;
- ограничение свободы до 2 лет;
- арест до 4 месяцев;
- лишение свободы до 2 лет.
Если человек лишился права на проживание в квартире, то деяние мошенника попадает под п.4, ст. 159 УК РФ «Мошенничество, повлекшее за собой лишение права лица на жилое помещение». Что грозит обманщику:
- штраф до 1 млн. руб. с лишением свободы до 10 лет;
- штраф в размере дохода, полученного за период до 3 лет с ограничением свободы до 2 лет.
Еще одна статья, которая часто фигурирует при рассмотрении дела в суде о мошенничестве в сфере аренды – «Подделка и использование подложных документов» (ст. 327 УК РФ). По этой статье привлекают, как правило, лиц, выдающих себя за владельцев сдаваемых в аренду квартир. Что им грозит за предоставление ложных бумаг:
- штраф до 80 тыс. руб. или штраф в размере дохода за 6 месяцев;
- обязательные работы до 480 часов;
- исправительные работы до 2 лет;
- арест на полгода.
Схемы афер
Как не нарваться на аферу? Рассмотрим самые распространенные схемы «развода» собственников квартирантами при сдаче квартиру в аренду.
Незаконная субаренда
Такая схема используется чаще всего тогда, когда владелец находится в другом городе и очень редко наносит визиты в сдаваемую квартиру.
Суть мошенничества состоит в том, что наниматель, заключив договор с собственником, пересдает жилье другим квартирантам посуточно, получая при этом доход (о бизнесе по продаже квартиры посуточно у нас есть отдельный материал).
Получается, что хозяин заключал договор аренды с одним конкретным человеком, а проживают в квартире совершенно иные лица. О том, как бороться, если соседи незаконно сдают квартиру посуточно, мы писали тут.
Кража имущества
Проблема поиска воров может быть осложнена еще и тем, что квартиранты предоставляли фальшивые данные. В этом случае найти их будет непросто.
Чтобы не попасть в такую ситуацию рекомендуется поддерживать дружеские отношения с соседями, которые в случае подозрительной ситуации вам позвонят.
Ремонт в счет найма
Одна из схем, позволяющая жильцам бесплатно проживать в квартире несколько месяцев, это настойчивое предложение сделать ремонт в счет арендной платы. В результате мошенники живут в квартире, не оплачивая аренду и не делая ремонт. А собственник остается ни с чем – без ремонта, без денег и без нанимателей.
Лишение владельца прав на площадь
Квартиранты обманным способом выманивают правоустанавливающие документы на недвижимость затем оформляют фальшивую дарственную или иную бумагу, свидетельствующую передачу прав на жилье. В итоге хозяин лишается собственной недвижимости.
План авантюристов
Больше всего в сфере аренды недвижимости риску подвержены наниматели. В поисках выгодного варианта они нередко забывают о мерах безопасности: не внимательно читают документы для аренды квартиры, платят деньги вперед и пр.
Заключение договора без собственника
Неопытный наниматель, не желая терять такой выгодный вариант, не обращает внимания на отсутствие документов или закрывает глаза на то, что лжесобственник предоставляет копию паспорта, а не оригинал. В итоге через пару дней настоящий хозяин является с требованием покинуть квартиру.
Оплата за несколько месяцев вперед
Владелец предлагает скидку за арендную плату, при условии, что жилец сразу отдаст деньги за полгода или за год вперед. Многие ведутся на такую возможность выгодно снять жилье. В итоге через пару дней хозяин находит предлог, чтобы выселить квартирантов, и не возвращает деньги обратно.
Замена замков
Хозяин квартиры отдает ключи, забирает деньги, при этом просит нанимателей не въезжать еще пару дней под предлогом того, что из квартиры нужно перевезти вещи или сделать небольшой ремонт. В итоге в назначенный день заселения наниматели приезжают на квартиру и не могут открыть дверь, так как собственник поменял замок.
Продажа помещения
При заключении сделки собственник может предложить небольшую арендную плату при условии ее внесения за несколько месяцев вперед. При этом он не сообщает, что недвижимость находится в процессе продажи. В итоге через несколько дней появляются новые собственники, а жильцам, отдавшим деньги вперед, приходится съехать.
Чего опасаться?
Что следует учитывать, чтобы не попасть на уловки мошенников при аренде:
Хорошие квартиры с удобным расположением не могут стоить дешево. Если предложение выглядит слишком заманчивым, то велика вероятность обмана.- Если собственник проживает в другом городе и не имеет возможности время от времени проверять квартиру, следует попросить о такой услуге знакомых или родственников. Оставлять жилплощадь на долгое время без присмотра не рекомендуется.
- Если наниматель требует произвести ремонт в счет аренды или купить мебель, то эту сделку нужно фиксировать на бумаге, обозначив сроки работ и иные нюансы.
Как обезопасить себя от мошенников:
- Составлять договор найма с указанием обязанностей, прав и ответственности сторон сделки. Без этого документа доказать, что квартира была сдана или арендована, будет сложно.
- Проверять документы. Собственнику следует ознакомиться с паспортами всех, кто будет проживать на его жилплощади. Нанимателю также нужно в обязательном порядке сверить данные паспорта владельца с данными, указанными в правоустанавливающих документах. При заключении договора обе стороны должны предоставить оригиналы бумаг.
- Не стоит платить за несколько месяцев вперед, даже если договор составлен на год и более.
- Чтобы зафиксировать факт передачи денег за аренду, следует составлять расписку, в которой указать точную сумму, дату и паспортные данные сторон.
- Нельзя отдавать оригиналы правоустанавливающих документов или свой паспорт жильцам.
- Чтобы собственнику обезопасить свое имущество от порчи или кражи, а нанимателю защитить свои интересы в случае претензий арендатора, нужно составить опись имущества.
- Если при заключении сделки выяснилось, что арендатор не является собственником, нужно потребовать у него доверенность от реального владельца.
Что делать, если вас обманули?
Вывести недобросовестных людей на чистую воду помогут правоохранительные органы. В случае обмана нужно пойти в полицию и написать заявление о факте мошенничества.
Как поступают риэлторы?
Обращение к риэлторам не гарантирует безопасность при съеме или сдаче жилья. Нередко даже посредники обманывают нанимателей и собственников.
Все большее распространение сегодня получают фирмы, предоставляющие информационные, а не посреднические услуги. Риэлторы предлагают за небольшую сумму (3-5 тыс. рублей) предоставить адреса собственников, сдающих квартиры.
Причем сначала они показывают фото вариантов с очень привлекательными ценами. С нанимателем заключается договор, он передает деньги агентству, а взамен получает список владельцев квартир и адреса.
В процессе обзвона собственников выясняется, что большая часть или все они давно сданы.
Хозяева квартир также рискуют, обращаясь к посредникам. Риэлтор может предложить заключить эксклюзивный договор, обещая найти в очень короткий срок жильца за небольшую плату. В итоге владелец отдает деньги в надежде поскорее найти квартиранта и остается ни с чем, так как мошенник не отвечает на звонки.
Как избежать мошенничества:
- Нельзя передавать деньги посреднику за услугу, которую он еще не оказал. Передача комиссии происходит в момент подписания договора между собственником и жильцом.
- Выбирая риэлтора, следует обращать внимание только на проверенные агентства недвижимости. Стоит избегать частных риэлторов, работающих без оформления юрлица или ИП.
- Заключая договор с посредником, нужно внимательно ознакомиться, какие услуги им будут предоставлены. В документе должно быть четко указано, что риэлтор оказывает услуги по поиску жилья и оформлению сделки.
- Не стоит обращаться в фирмы, которые продают базы собственников. Несмотря на то, что стоят они не так дорого, для нанимателя покупка списка сдаваемых квартир окажется пустой тратой времени, денег и нервов.
Полезные рекомендации
Что еще необходимо знать при съеме или сдаче жилья в аренду:
- Во время поиска жилья желательно промониторить средние цены по региону. Это позволит сразу увидеть объявления с намеренно заниженными ценами, автор которых, вероятнее всего, недобросовестный арендатор или мошенник.
- Не стоит сразу снимать первое попавшееся жилье. Желательно посмотреть несколько вариантов.
- При осмотре квартиры рекомендуется познакомиться с соседями. Вероятно, они смогут рассказать, как часто из квартиры выезжают люди, и является ли вообще арендатор владельцем недвижимости.
- При выезде жильцов из квартиры собственнику рекомендуется в их присутствии проверить наличие имущества. Это позволит избежать кражи ценных вещей.
Способов обмана на рынке аренде недвижимости предостаточно. Причем с каждым годом появляются все новые схемы, раскусить которые не так-то просто. Чтобы максимально исключить вероятность мошенничества, нужно ответственно подойти к составлению договора, быть бдительным при передаче денег и всегда проверять документы.
Аренда: какие документы нужно проверить, подписать и оформить — Справочник Недвижимости
Какие документы проверить у собственника
Главное: надо убедиться, что вы снимаете жильё именно у собственника, и он имеет полное право им распоряжаться. Передавать деньги можно только ему.
Нередко бывает так, что мошенник снимает квартиру, выдаёт себя за арендодателя, пересдаёт нескольким жильцам на длительный срок и, получив предоплату за один-два месяца вперёд, просто исчезает. А вы остаётесь ни с чем.
Итак, какие документы нужны для аренды квартиры от её владельца:
- Паспорт. Нужен, чтобы установить личность того, кто сдаёт квартиру. Проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Обращайте внимание на фото — на нём абсолютно точно должен быть собственник. Лучше попросить показать ещё какой-нибудь документ, например загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не аферист.
Паспорт владельца квартиры
- Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.
Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН
В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. В идеале надо просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники.
Если это невозможно, необходимо запрашивать доверенность у собственника, который будет заключать с вами договор. В документе пропишите, что он гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду.
Так другие собственники не смогут требовать от вас выселиться без уведомления наймодателя.
Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше.
А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный.
Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.
- Cвежие квитанции об оплате коммунальных услуг. Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.
Какие документы проверить у квартиросъёмщика
Как правило, собственнику от арендатора нужен только паспорт — для установления его личности. На всякий случай проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Это нужно, чтобы обезопасить себя от аферистов, которые снимают квартиру, чтобы потом продать или пересдать её по поддельным документам.
Результат запроса настоящего паспорта
В паспорте обратите внимание на штамп о постоянной регистрации (прописке). Это ни на что не влияет, но, возможно, жильцу потребуется временная регистрация, если он приехал из другого региона. По закону, арендодатель обязан зарегистрировать квартирантов, если они приехали из другого региона (подробнее о постоянной и временной регистрации мы писали в этой статье)
Убедитесь, что у потенциального жильца нет судебных задолженностей. Косвенно это свидетельствует, что он будет оплачивать квартиру вовремя. Такую информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Бывает, правда, что на человеке висят долги по алиментам, но за квартиру он готов платить исправно.
Если сомневаетесь, для надёжности попросите в качестве дополнительного документа справку с работы (подойдёт написанная в свободной форме бумага, подтверждающая, что у потенциального нанимателя есть работа) или фото трудовой.
Можно поискать потенциального жильца в соцсетях, чтобы составить представление о его образе жизни.
А если квартиру у вас хочет снять иностранец?
По разным оценкам, в России постоянно проживает около 10 млн граждан других государств. И всем им надо где-то жить. Сдавать ли квартиру иностранцам — решать вам.
Никаких ограничений на это нет, и совсем не обязательно, что человек будет «вести себя» хуже россиянина.
Тем более, что подавляющее число мигрантов приезжает из стран бывшего СССР, многие из них считают русский язык и культуру родными.
Если наниматель — гражданин другого государства, проверять нужно не только его паспорт, но и документы, подтверждающие законность нахождения в России (рассмотрим только ситуации, когда человек приехал, чтобы жить и работать в РФ, и ищет жильё на длительный срок). Для разных стран необходимые документы разные. Общей будет только миграционная карта (вкладыш в паспорт), которая выдаётся на границе. Её тоже стоит проверить.
Граждане Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии могут жить и работать в России без специальных документов, им нужен только паспорт своей страны. Оформление виз или чего-то подобного им не требуется.
Граждане Украины, Молдовы, Азербайджана, Узбекистана и Таджикистана для работы в России должны оформить специальный патент (это небольшая ламинированная карточка). Его нужно продлевать каждый год.
Пример патента для работы гражданки Украины
Граждане других государств должны получить рабочую визу (этим, как правило, занимается их работодатель). Виза вклеивается в паспорт.
Пример рабочей визы
Также граждане других государств могут получить РВП (разрешение на временное проживание) или ВНЖ (вид на жительство) — это небольшие книжечки, вроде паспорта. В этом случае временная регистрация у них должна быть.При наличии РВП жить и работать человек может только в том регионе, где выдано РВП. Для ВНЖ таких ограничений нет.
Реже встречаются иностранцы с разрешением на работу как высококвалифицированным специалистам и беженцы.
Какие документы подписывать
Вы проверили все документы. Теперь можно заключать договор найма. К договору — и неважно, снимаете вы или сдаёте — не забудьте составить акт приёма-передачи квартиры и опись имущества.
В акте обязательно нужно отметить показания счётчиков на день сдачи квартиры. А ещё подробно описать всё, что есть в квартире и в каком оно передаётся состоянии.
Не бойтесь показаться занудным и вносите в опись всё, что посчитаете важным и нужным: детальное описание имущества (вплоть до трещин, потёртостей и пятен) при подписании договора убережёт вас от конфликтов в будущем при его расторжении.
Договор найма и акт приёма-передачи квартиры при аренде защищают обе стороны. Настаивайте на их заключении: в спорных ситуациях эти документы помогут отстоять справедливость.
Также можно завести специальный лист с расписками в получении денежных средств, в котором вы будете фиксировать ежемесячную оплату аренды.
Для арендодателя это может быть не очень привлекательно: если он не платит налоги с доходов от сдачи квартиры, он будет стремиться сохранить как можно меньше свидетельств передачи денег.
А вот для квартирантов это доказательство, что они платят вовремя и в полном объеме. Так что тут нужно договариваться.
Какие документы оформить: временная регистрация
Когда будете заключать договор на длительный срок, обсудите оформление временной регистрации. Многие собственники боятся регистрировать в квартире жильцов даже временно. Однако страхи эти напрасны: для владельца квартиры оформление временной регистрации абсолютно безопасно: её можно отменить в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.
Пример временной регистрации
По закону, граждане РФ должны сделать временную регистрацию по месту пребывания в течение 90 дней после переезда. На деле это соблюдается не всегда, но жилец может попросить зарегистрировать его в съёмной квартире. За отсутствие регистрации по месту пребывания и арендодателю, и квартиранту положен штраф. Суммы отличаются в зависимости от региона.
Иностранец, скорее всего, попросит зарегистрировать его по месту жительства (то есть в съёмной квартире), потому что для него последствия несоблюдения законов РФ могут быть более плачевными, чем для россиян.
Сделать временную регистрацию очень просто. Для этого собственнику нужно обратиться в МФЦ или управляющую компанию своего дома, если она предоставляет услуги паспортного стола, и подать заявление о регистрации своего жильца.
Для этого понадобятся документ, подтверждающий право собственности, и паспорта собственника и жильца (поэтому идти лучше вдвоем) — оформление занимает несколько минут, свидетельство о регистрации выдают на месте, сразу же.
Временная регистрация автоматически заканчивается по истечении определённого срока, на который она даётся (например, можно прописать арендатора на срок действия договора найма), и у владельца не должно возникнуть проблем с выселением временно прописанных лиц. Выписать досрочно человека тоже можно: согласия арендатора для этого не требуется, хозяину квартиры нужно сходить в МФЦ и подать заявление на приостановление действия регистрации. Регистрация аннулируется сразу же.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова.
Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.
В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.
Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.
Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.
Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.
Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.
Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.
Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду
Если квартира в ипотеке
Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.
Если вы не единственный владелец квартиры
Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.
Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.
Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»
Есть два способа сделать всё законно:
- Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
- Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.
Что нужно сделать при вселении арендатора
Заключить договор
Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)
В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.
Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).
Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.
Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.
Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:
- Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
- Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
- Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.
Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.
В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:
- контракт быстро закончится;
- чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
- такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.
Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.
Выяснить нюансы ????
- Как правильно составить договор аренды жилья
Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:
- Оформить им временную регистрацию.
- Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.
Если этого не сделать, вам грозит штраф в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.
Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.
Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.
Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.
Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.
Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.
Что нужно делать, когда человек проживает в квартире
Платить налоги
Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.
НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.
Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.
Что запомнить
- Легализовать сдачу жилья в аренду несложно.
- У государства много способов заставить вас заплатить налоги, так что велик риск «попасться» на нелегальной сдаче жилья.
- Платить налоги — нормально.
- Правильно оформленные документы защищают и вас, и квартиросъёмщика.
- Оформляя временную регистрацию жильцам, вы практически ничем не рискуете.
- Если ответственно подойти к выбору арендатора, проблем не будет.