Коммерческая недвижимость: купить нежилое помещение физическим лицом или выкуп недвижимости под сдачу арендаторам, а также, как купить помещение без денег, где найти инвесторов для покупки нежилого помещения в россии юридическому лицу?

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых
популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от
кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении
недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт
вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать
жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны
зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти
книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости
в нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора
объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и
прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в
России: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие
привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и
дохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в
России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем
за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя
окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у
коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность
и окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько
быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся
денежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи,
расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в
составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно выше
расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес
центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.
При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой
недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой
счет в соответствии с фирменным стилем.
Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает
собственник.
По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных
платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости
надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные
платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой
недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование
помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат
положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и
нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная
плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит
приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное
и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки
арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги
на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности
поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в
новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой
отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой
недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000
рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,
необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,
диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду
квартире или коммерческому помещению.

Арендаторы торговых площадей – сетевые
продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и
обслуживания кондиционеров на себя.

Арендаторы квартир не берут на себя
инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его
обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за
коммерческой недвижимостью.

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят
одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.
Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи
по налогам составят 13 % от полученных доходов.
При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить
ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения.
Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой
объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.
Итак, подводим итоги:

Критерий	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость	+
Ликвидность	+
Эксплуатационные расходы	+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.	+
Дополнительные расходы	+
Налоги	+	+

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой
недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об
основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как
выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:
Как выбрать и
выгодно купить коммерческую недвижимость

Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.

Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:

Инвесторам, которые планируют покупку
коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
Собственникам бизнеса, которые планируют
приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
области работы с коммерческой недвижимостью.

От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.

При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.

Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:
калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников
и ссылок на полезные ресурсы.

Как купить коммерческую недвижимость без денег: условия кредита

Все люди хотят жить в достатке, но не многие действительно способны рискнуть и начать собственный бизнес.

Инвестирование денежных средств сейчас наиболее популярно в коммерческую недвижимость и на это есть определенные причины. В первую очередь, рост предпринимательской деятельности среди народа.

Это приводит к необходимости поиска определенных помещений для размещения офисов или кафе. Как купить недвижимость без денег? Вопрос далеко не новый.

Основная цель приобретения

Имеющуюся в распоряжении коммерческую недвижимость можно будет перепродать, сделав ремонт, или сдать в аренду, регулярно получая прибыль. Нежилая недвижимость для бизнеса может в будущем стать:

рестораном;
кафе;
магазином;
офисом;
стройплощадкой;
складом или любым другим помещением.

В любом случае коммерческая недвижимость должна являться источником дохода, а чтобы сделать его максимальным, нужно основываться на особенностях местности и требованиях, чтобы правильно определить лучший вариант для использования приобретаемого здания. Для лучшего выбора необходимо изначально остановиться на четком понимании, что именно будет располагаться внутри коммерческого помещения, только ответив на этот вопрос можно найти идеальный вариант для будущего офиса или кафе.

Возможные проблемы

Очень часто, задаваясь вопросом как купить коммерческую недвижимость без денег, начинающие предприниматели сталкиваются с различными видами мошенничества.

Любая недвижимость испокон веков была «лакомым куском» для различных преступников и с каждым годом их схемы обмана становятся все более изощренными. Чтобы не попасться на удочку мошенников недвижимости необходимо знать их основные уловки и махинации.

Среди широкого спектра деятельности подобных преступников особенно часто встречаются такие схемы:

Долевое строительство. К выбору дольщиков следует подходить очень тщательно, поскольку компания может оказаться «липовой», а результ ее работы настоящим сараем. В большинстве случаев для этого исользуются некачественные строительные материалы и непрофессиональные рабочие и на первый взгляд отлично сложенное здание через короткий срок начинается рушиться, а претензии, к тому моменту, предъявлять уже не кому.
Красивые обещания. Все та же подставная фирма обещает построить красивые здания на продаваемых земельных участках и берет за них большие деньги, сразу учитывая стоимость будущих построек. Варианты могут даже демонстрироваться некоторым покупателям, но через определенное время фирма пропадает вместе с деньгами, а зданий при этом не построено.
Предварительный договор. Данный документ необходим для фиксации договоренности сторон сделки, но никак не требует оплаты за еще не проделанную работу, тем более что он даже не регистрируется в государственных органах. Многие доверчивые покупатели при этом оплачивают часть или даже всю сумму уже на этом этапе, что является огромной ошибкой.
Загородная недвижимость. Зачастую, приобретая помещения за пределами населенного пункта или в его черте, можно оформить сделку по поддельным документам. Особенно часто такая ситуация складывается с владельцами, которые редко появляются в собственных владениях. Пользуясь длительным отсутствием хозяев, мошенники продают их недвижимость по фальшивым документам, что приводит к длительным последующим судебным разбирательствам и потере денег покупателя. Дело в том, что незаконное приобретения обязательно вернется в руки законных хозяев, а деньги вернуть будет практически бесполезно.
Несколько владельцев. При таких продажах покупателям даже вручают оформленный основной договор, по которому они являются законными владельцами, но в скором времени оказывается, что таких же покупателей несколько и у всех есть аналогичные документы. Подобные ситуации могут возникать и при арендовании помещения.

Если учесть наличие существование незаконно действующих государственных служащих, участвующих в подобных сделках, то вариантов мошенничества может быть еще больше.

Вариант приобретения без вложений

Волнует вопрос, как купить недвижимость без денег? Простейший вариант это оформление кредита. Займ под залог имущества является самым распространенным на данный момент.

Для его оформления необходимо лишь иметь в собственности любую недвижимость, которая может заинтересовать банк в качестве залога, даже не предоставляя заемщику справку о доходах.

Залоговым имуществом может быть собственная квартира, дом, дача, гараж, земельный участок или нежилое помещение.

Преимущества данного способа

В первую очередь это минимальный набор документов, необходимых для оформления, ведь банк не будут интересовать источники дохода, заложенная недвижимость будет считаться гарантией возврата денег. Помимо этого:

не придется указывать цель получения займа;
кредит можно оформить даже при плохой кредитной истории;
займ оформляется без поручителей;
в договор можно брать созаемщиков;
кредит можно погасить досрочно;
заложенной недвижимостью можно свободно пользоваться, но не продавать;
ну и конечно, единовременное получение на руки большой суммы денег.

Недостатки данного способа

Все они связаны с залоговой недвижимостью и определенными ограничениями с ней. В частности:

Ее нельзя продавать до тех пор, пока не будет погашен кредит;
При невыплате долга банк имеет право забрать залог в свою собственность;
Залоговую недвижимость нужно страховать, а это дополнительные затраты для владельца;
Сумма выданного кредита не может превышать 75% от оценочной стоимости залога. Это связано с определенными рисками банка, ведь при невыплате займа он должен компенсировать не только свои затраты, а еще и проценты от сделки.

Запреты для кредита

Как купить недвижимость без денег? Стоит отметить, что существуют определенные запреты для кредита.

Если возникает вопрос, как купить коммерческую недвижимость без денег, ответом на который становится кредит, то следует знать, что оформить его невозможно, если залоговое имущество:

незаконно перепланировано;
запланировано под снос;
находится в аварийном состоянии;
нуждается в капитальном ремонте;
неправильно оформлено во владение;
и если в нем прописаны либо являются совладельцами несовершеннолетние или недееспособные.

Особенности оформления сделки

Для первоначального визита в банк необходимо собрать определенный пакет документов. Это паспорт, свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость, свидетельство о браке и основание на права собственности.

Далее на рассмотрение заявки дается несколько дней, а при повторном визите потребуется донести еще документы ЖКХ и БТИ, подтверждающие отсутствие долгов и незаконных перепланировок.

Для установления ставки по кредиту банк учитывает ликвидность заложенного имущества, поэтому проценты начисляются индивидуально по каждому случаю, но в среднем составляют от 13% до 15% годовых. Получить кредит можно не только в национальной валюте, а и в долларах или евро.

При выдаче кредита учитывается и возраст заемщика, который должен находиться в рамках от 20 до 65. Обычно, кредиты под залог недвижимого имущества выдаются на срок до 25 лет, поэтому следует быть уверенным в собственной платежеспособности на весь этот период, чтобы не потерять нажитое.
Таким образом, вопрос как купить коммерческую недвижимость без денег, решен.

Все нюансы покупки коммерческой недвижимости без рисков и подводных камней

Сделки по продаже и покупке коммерческой недвижимости проводятся также часто, как и с жилой. Приобретение такой недвижимости в собственность имеет ряд нюансов, которые следует знать желающему купить офис или производственное помещение. Чтобы владелец помещения не имел проблем с законодательством, необходимо учитывать каждую деталь сделки и самого коммерческого помещения.

Показать содержание

Что нужно знать о сделках по купле-продаже коммерческой недвижимости?

Осуществить сделку по покупке коммерческой недвижимости могут как юридические лица, так и физические. Но детали таких сделок имеют свои различия. Само понятие недвижимости регулируется ст. 130 ГК РФ, но легального определения «коммерческая недвижимость» в законодательстве нет. При этом, купля-продажа недвижимости подпадает под ст.454 ГК РФ и ст. 549-566 ГК РФ.

Особенности для организаций

Распространенный вид покупки такого рода недвижимости принадлежит именно юридическим лицам. Помещение или земля приобретаются под офисы, торговые центры, рестораны или складские нужды.

Чтобы приобрести недвижимости юридическому лицу необходимо предоставить:

свидетельство о регистрации юридического лица из государственного реестра;
сведения об отсутствии банкротства из федерального реестра сведений о банкротстве;
если приобретение осуществляет представитель, то необходима доверенность, реализующая право покупки недвижимости;
согласие учредителей на покупку недвижимости на основании закона «Об акционерных обществах»;
сведения о руководителе компании и главном бухгалтере.

Процедура покупки недвижимости юридическим лицом более сложная, необходимо предоставлять всю информацию, чтобы сделка была прозрачной и законной. Также, следует внимательно подбирать помещение, исключая возможные риски обмана и мошенничества со стороны продавца.

Для сделок купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом лучше обращаться к профессиональному посреднику для сопровождения на всех этапах сделки.

Особенности для физических лиц

Физические лица также имеют право на приобретение коммерческой недвижимости, даже не имея статуса ИП. Покупают помещения чаще всего лица на руководящих должностях.

Существует свои нюансы приобретения недвижимости физическим лицом:

для совершения сделки требуется согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке;
недвижимость, купленная в браке, будет считаться совместно нажитым имуществом;
требуется предоставить ИНН;
если физическое лицо имеет статус ИП, то обязано предоставить сведения о регистрации из ЕГРИП;
предоставить налоговые сведения при наличии статуса ИП.

Покупка коммерческой недвижимости приносит выгоду владельцу нескольким способами:

при использовании помещения для ведения бизнеса ( торговых точек, кафе, мастерских и т.д.);
для перепродажи недвижимости за более дорогую цену;
для сдачи недвижимости в аренду.

По статистике чаще всего приобретается недвижимость для сдачи в аренду, особенно, это касается офисных помещений. Это наиболее выгодный вариант для владельца, так как допустимо иметь несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду.

Для того, чтобы выгодно сдать помещение в аренду следует учитывать несколько особенностей соответствия:

парковка, если она частная, это повысит стоимость аренды;
расположение помещения вблизи стоянок общественного транспорта и метро;
исходя из направления помещения, учитывается наличие точек общепита для офисных работников;
благополучность района.

Приобретая недвижимость в элитном районе, стоит помнить, что сдача места в аренду будет немного сложнее.

Практические советы, как выбрать помещение

Перед покупкой коммерческой недвижимости следует определить, по какому назначению владелец собирается ее использовать:

для себя, включая офис, мастерскую, склад;
для получения прибыли от сдачи в аренду или перепродажу.

Поиск желаемого помещения осуществляется различными способами:

сайты предложений о покупке недвижимости;
печатные издания;
аукцион.

Существует вариант обращения к профессиональному посреднику, который знает, как выбрать, и помогает найти подходящее коммерческое помещение. Найдя помещение, которое отвечает требованиям соискателя следует проверить его лично до совершения сделки купли-продажи.

Такая выписка содержит:

кадастровый номер недвижимости и его кадастровую цену;
сведения о недвижимости, включая адрес, наименование, площадь и назначение;
личные данные собственника, вид права собственности, дата регистрации права собственности, договор купли-продажи;
сведения о наличии или отсутствии ограничений на недвижимость, включая арест, залог;
возможность предъявления права на недвижимость третьими лицами;
план помещения в чертеже.

Образец выписки ЕГРН на коммерческую недвижимость:

Приобретать недвижимость через объявления на столбах не рекомендуется, есть риск связаться с мошенниками.

Специфика приобретения через торги

Одним из способов приобретения коммерческой недвижимости, является покупка через торги. Аукционы интернет формата сейчас более распространены, но возможно приобретение и через живые торги.

На торгах приобретается недвижимость:

являющаяся государственной или муниципальной;
владелец которой признан банкротом (юридическое или физическое лицо);
принадлежащая должнику, которая продается по исполнительному листу;
при желании юридического, физического лица или ИП выставить недвижимость на продажу через аукцион.

Как приобрести у города или иного муниципального образования?

Если покупатель желает приобрести недвижимость у города, следует знать несколько особенностей такой сделки.

Недвижимость у города приобретается чаще всего через торги, вариант покупки без торгов возможен, если у покупателя имеется преимущество в покупке. Такие преимущества имеют соискатели, арендующие желаемую недвижимость более двух лет на основании ФЗ № 178 «О приватизации государственного имущества».
Торги по продаже собственностью освещаются на сайтах муниципального образования, заявку на участие в аукционе подается через сайт или администрацию.

Требования к клиенту

Лица, приобретающие имущество через торги должны подготовить за 5 дней до торгов необходимый пакет документов.

Для физических лиц:

заявка на участие в двух экземплярах;
паспорт копия и оригинал;
согласие супруга, если участник состоит в браке;
квитанции по уплате задатка;
опись документов.

Если участник индивидуальный предприниматель ему следует дополнить документы свидетельством о регистрации и документом постановки на налоговый учет. Документы должны предоставляться в оригинале и копиях.

Юридическим лицам:

заявка на участие в двух экземплярах;
документ о регистрации юридического лица, копия должна быть заверена нотариусом;
копия заверенных нотариусом учредительных документов;
квитанции об уплате задатка;
опись необходимых документов.

При это есть ряд категорий, которым запрещено приобретать недвижимость через торги:

государственным и муниципальным унитарным предприятиям;
органам власти и местному самоуправлению;
юрлицам, если 25 % их капитала принадлежит государству.

Требования к объекту

К помещениям, выставляемых на торги также предъявляются требования:

должно являться объектом капитального строения;
недвижимость не имеет ограничений или обременений;
помещение не находится в здании, подлежащему сносу или аварийному;
помещение подключено к сети ИТО;
недвижимость соответствует указанной технической документации.

Кто выступает инициатором аукциона?

Покупатель попадает на торги через подачу заявки в ЕГРН или администрацию. После подготовки документов и подачи заявки инициатор торгов за недвижимость становится преимущественным покупателем. Другие инициаторы объявляют в СМИ о проведении торгов за 30 дней до дня аукциона.

Порядок проведения аукциона

Аукцион коммерческой недвижимости проводится открыто в онлайн или живом формате. При посещении живых торгов участнику необходимо явиться на мероприятие с документами и получить билет.

Вместо заявителя допустимо присутствие доверенного лица при предоставлении доверенности, заверенной у нотариуса. Для присутствия на онлайн форматах участнику следует подключить через интернет к нужной площадке.

Формат установления цены за лот зависит от принятых правил: участники передают желаемые цены в конвертах или же озвучивают их в открытую. Если предложение по стоимости лота равны, побеждает тот, кто озвучил самую высокую ставку. По общие правилам аукционов побеждает тот, кто перебил все предложения своей высокой ставкой.

Договор купли-продажи недвижимости после аукциона не отличается от обычной сделки.

В договоре должны указываться:

информация о продавце и покупателе;
сведения об объекте, включая адрес, полное наименование, характеристики;
цена;
формат оплаты;
условия, при которых собственность отходит покупателю.

Что необходимо для регистрации прав собственности?

Зарегистрировать права собственности на выигранную недвижимость следует в Росреестре. Для этого необходимо собрать отдельный пакет документов:

заявление от продавца и покупателя на регистрацию прав;
паспорт покупателя, при покупке юрлицом дополнить пакет копией учредительного документа;
договор купли-продажи копия;
документы об оплате государственной пошлины.

В чем специфика налогообложения?

Уплата налога НДС обычно не указана в договоре купли-продажи, это приводит к тому, что покупатель нередко забывает об этой обязанности. Но на основании ст. 168 НК РФ владелец обязан уплатить налог. С 2019 года ставка налога НДС увеличилась до 20% с 18%.

Общие затраты

После завершения торгов и регистрации права собственности, покупатель должен выплатить госпошлину:

физические лица – 2000 рублей;
юридические лица – 22 000 рублей.

Алгоритм действий при сделке с частным лицом

Поиск объекта

Поиск недвижимости у частного лица проходит почти также, как и при покупке через торги:

информация о продаже в интернете;
объявления на столбах и информационных стендах;
сведения в СМИ – журналах, газетах;
агентства недвижимости.

При обращении к частному лицу, следует проверять все внимательнее проверять объекты и документы продавца.

Юридическая сторона сделки должны быть полностью прозрачной и законной. Для этого продавцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

копию документа, удостоверяющего личность продавца, если продавец является физлицом или ИП;
информация из ЕГРИП при ИП;
информация из ЕГРЮЛ, если продавец является юрлицом;
документы на недвижимость – договор купли-продажи, информация о приватизации;
выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений;
кадастровый и технический документ;
история перехода прав собственности на недвижимость;
информация об оплате услуг ЖКХ для подтверждения отсутствии долгов;
если недвижимость была приобретена в период брака, то отказ бывшего супруга от недвижимости.

Заключение соглашения

Договор купли-продажи идентичен договору при продажи через торги. При этом, покупателю стоит внимательнее проверять все документы на достоверность.

Регистрация новых прав собственности

Для регистрации прав собственности собирается такой же пакет документов, как и при покупке через аукцион. Продавец предоставляет Росреестр документ, удостоверяющий личность или копии учредительного документа, если он является юридическим лицом.

Оплата госпошлины

Государственная пошлина остается такой же, как и в случае покупки недвижимости через торги:

для юрлиц – 22000 рублей;
для физлиц – 2000 рублей;
если покупатель обращается к посредникам, агентствам, то их услуги оплачиваются отдельно.

Сравнительная характеристика процедур

Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:

более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
низкая стоимость недвижимости;
все документы будут юридически проверены;
удобная электронная форма проведения.

Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.

Преимущества при покупке у частного лица:

разнообразие предложений;
быстрые сроки оформления сделок;
нет риска проиграть аукцион;

Недостатки:

непроверенные покупатели;
недостоверность технической документации;
возможность выявления обременений.

При покупке через авторитетное агентство безопасность сделки повышается.

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

Продавец не имеет прав на коммерческую собственность – свидетельство о праве собственности необходимо потребовать заранее, или самостоятельно через ЕГРН.
Недвижимость имеет ограничения – этот пункт часто скрывается частниками, следует обратиться за информацией в ЕГРН, госпошлина составит 400 рублей.
Долги по оплате ЖКХ – для проверки продавец обязан предоставить квитанции, при возникших сомнениях покупатель имеет право сделать запрос в ЖКХ.
Приобретение недвижимости во время брака – для избежания конфликтов с бывшими супругами, продавец обязан предоставить согласие на отказ от имущества от бывшего супруга или его согласие на продажу, заверенное нотариусом.
Высокая цена на недвижимость – для проверки покупатель приглашает независимого оценщика, оплачивая его услуги отдельно. Цена за недвижимость не должна превышать намного ту, которую указал эксперт.

Выбор способа покупки недвижимости остается за соискателем, но для избежания конфликтов и рисков мошенничества, следует внимательнее проверять все пункты сделки и документы, предоставляемые продавцами.

Покупка через аукцион является более простым и безопасным способом, особенно, если покупатель не имеет четких представлений о желаемом объекте. Если же у соискателя имеются строгие пункты соответствия, вариант приобретения у частного лица будет более уместным. При условии, что обе стороны проводят сделку прозрачно и законно.

Все тонкости покупки коммерческой недвижимости

Показать содержание

Что нужно знать?

Под коммерческой недвижимостью понимаются такие объекты недвижимости (здания, сооружения или земля), для которых установлено целевое назначение – извлечение прибыли.

Это могут быть офисные помещения, здания под торговые центры и магазины, заведения общественного питания и т.д.

Приобрести данный вид недвижимости могут как юридические, так и физические лица, но процесс приобретения будет иметь свои особенности.

Юридическому лицу

Чаще всего коммерческую недвижимость приобретает именно эта категория лиц. Представитель юридического лица, совершающий такую покупку, должен быть готов предоставить покупателю следующие сведения:

сведения о регистрации организации из ЕГРЮЛ;
сведения из ЕФРСБ об отсутствии процедуры банкротства;
доверенность на представителя (если он является приобретателем);
информация о руководителе организации и главном бухгалтере.

Таким образом, можно сделать вывод, что процедура купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом осложняется подтверждением сведений о самом наличии юр.лица, его платежеспособности и руководящих лицах. Потребуется и разрешение учредителей.

Физическому

Законодательно физические лица имеют право приобретать коммерческую недвижимость, даже если они не зарегистрированы в качестве ИП. Как правило, нежилые помещения в коммерческих целях приобретают лица, занимающие управленческие должности. Для физ.лиц выделяют следующие особенности:

если гражданин состоит в браке – потребуется согласие супруга на покупку;
имущество, приобретенное в браке, будет являться совместно нажитым.

Для заключения договора ему понадобится только удостоверить свою личность и предоставить ИНН. От ИП потребуются дополнительно свидетельство регистрации из ЕГРИП и налоговые сведения.

Выгоду можно приобрести двумя путями:

используя помещение для бизнеса (под магазин, сеть общественного питания и т.д.);
перепродав купленную недвижимость дороже;
сдавая помещения в аренду.

Как показывает практика, наиболее выгодным является последний вариант, особенно если приобретаются помещения под офисы. Здание должно соответствовать нескольким требованиям, чтобы его можно было перепродать или выгодно сдать в аренду:

парковка вблизи здания;
нахождение рядом с остановками общественного транспорта или метро.

Не меньшей популярностью пользуется приобретение торговых помещений. Их цена, как правило, несколько выше чем у офисных помещений. Если не заниматься перепродажей, а оставить помещение себе и использовать его по целевому назначению, прибыль будет поступать от продаж.

Зная цель, можно оценить целевую аудиторию. Так, для ресторанного бизнеса хорошо подойдут одноэтажные здания с большой площадью и наличием парковки рядом с ним. Для арендного бизнеса хорошо подойдут офисные помещения. Если здание с офисами находится в центре города или вблизи него, арендная плата может быть несколько выше средней.

Поиск предложений

Популярные интернет-площадки для объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты конкретного города (региона) забиты предложениями.

Стоит отдавать предпочтение объявлениям с наиболее полной информацией и фотографиями объекта. Не стоит выбирать «кота в мешке».

По-прежнему пользуются спросом объявления в печатной прессе. Предпочтение стоит отдавать местным СМИ и специализированным изданиям, посвященным предложениям купли-продажи.

Наиболее рискованный способ – объявления на столбах или стендах, содержащие только номер телефона продавца. Не стоит забывать и о такой возможности, как приобретение недвижимости у муниципалитета через аукцион.

Информация о его проведении появляется на сайте администрации и в местных СМИ за 30 дней до начала торгов.

Осмотр объекта и проверка документов

Доверять только объявлению – опрометчиво. Покупатель должен своими глазами увидеть здание. Желательно лично обсудить все нюансы с продавцом. Риелтор, как правило, знает только ту информацию, которую указал продавец.

Чтобы уберечься от рисков и мошенничества, нужно убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости. В этом помогут выписки из ЕГРН. В них будет содержаться информация об обременениях, арендаторах, если таковые имеются.

В настоящее время наибольшее распространение получили интернет-аукционы, но и традиционные, живые торги, не канули в лету. Через торги реализуется коммерческая недвижимость:

находящаяся в собственности у государства или муниципалитета;
находящаяся в собственности лица (физического или юридического), признанного банкротом;
находящаяся в собственности должника и подлежащее реализации по исполнительному листу;
у физических, юридических лиц или ИП по их желанию осуществить продажу таким образом.

Можно ли у города?

Государство и МО — такие же субъекты гражданских правоотношений, как физ. и юр.лица. Они также являются собственниками объектов недвижимости, в том числе и коммерческой.

В соответствии с ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» без торгов приобрести нежилую недвижимость у муниципалитета можно лишь в тех случаях, когда имеется преимущественное право покупки. Таким правом обладают лица, арендующие здание или землю более 2 лет. О проводимых торгах можно узнать и подать заявку как на сайте муниципального образования, так и непосредственно через администрацию.

Требования к тому, кто планирует приобретение

Лица, желающие приобрести коммерческую недвижимость посредством аукциона, должны подготовить все необходимые документы и передать их не позднее, чем за пять дней до проведения торгов. Для физических лиц необходимо подготовить следующий перечень документов:

два экземпляра заявки на участие в аукционе;
оригинал и копия паспорта;
если лицо состоит в браке – согласие супруга;
документы об уплате задатка;
опись указанных документов.

Для ИП – дополнить данный перечень свидетельством о регистрации и свидетельством постановки на налоговый учет. Предоставить нужно как оригинал, так и копии.

Для юридических лиц:

два экземпляра заявки на участие в аукционе;
копия свидетельства о регистрации юр.лица (нотариально заверенная);
копия учредительных документов (нотариально заверенная);
сведения о руководителе организации;
документы об уплате задатка;
опись указанных документов.

Законодательно установлен запрет на приобретение недвижимого имущества через аукционы следующим категориям:

ГУПы и МУПы;
органы гос.власти и органы МСУ;
юр.лица, чей уставной капитал на 25% и более принадлежит государству или муниципалитету.

Требования к помещениям

Недвижимость как лот аукциона должна обладать представленными ниже характеристиками:

является объектом капитального строения;
не имеет обременений или ограничений;
не подлежит сносу и не является аварийным строением;
подключена к сети ИТО;
соответствует всей технической документации.

Инициатива продать коммерческую недвижимость посредством торгов может исходить как от государства или муниципалитета, конкурсного кредитора (если речь идет о продаже имущества при банкротстве), иных собственников таких недвижимых объектов, так и от самого покупателя.

Покупатель должен через ЕГРН найти земли и здания, принадлежащие муниципалитету, и подать соответствующую заявку в администрацию. Однако всю необходимую документацию ему придется подготовить самостоятельно. После этого инициатор становится преимущественным покупателем.

Остальные инициаторы аукциона за 30 дней до него обязаны сообщить о его проведении в СМИ.

Как проводятся торги?

Торги проводятся в форме открытого аукциона. Он может быть проведен и в электронной форме. В первом случае участник аукциона должен явиться на место проведения, удостоверить свою личность и предъявить билет участника торгов. Если нет возможности, явиться может представитель, предоставив нотариально заверенную доверенность.

Участники аукциона передают свои предложения о цене в закрытых конвертах (если форма подачи предложений является закрытой) или открыто оглашают, если установлена такая форма. В том случае, если предложения о цене будут равны, победителем аукциона будет признан тот, кто предложил ставку раньше. По общему же правилу, победителем является покупатель, предложивший наиболее высокую цену.

Процедура участия в электронной форме отличается лишь тем, что участнику не нужно выходить из дома. Достаточно подключиться к интернету и зарегистрироваться на электронной площадке.

Каких-либо отличий при заключении купли-продажи после проведения аукциона от обычной сделки по покупке коммерческой недвижимости нет. В договоре должны быть указаны:

сведения о продавце и покупателе;
информация о самом объекте недвижимости (характеристики, адрес и т.д.);
стоимость;
порядок оплаты;
условия передачи в собственность покупателя.

Регистрация прав собственности

Регистрация осуществляется в Росреестре. Для процедуры необходимо предоставить пакет документов, который состоит из:

совместного заявления продавца и покупателя на регистрацию права собственности;
документа, удостоверяющего личность покупателя (если юр.лицо – добавить и копию учредительного документа);
копии договора купли-продажи;
квитанции об оплате гос.пошлины.

По общему правилу, покупатель уплачивает только НДС. Чаще всего, в договоре купли-продажи муниципальной недвижимости нет ни слова об уплате данного налога. Однако ст. 168 НК РФ обязывает покупателя уплатить его. В настоящее время ставка НДС – 18%. С 2019 года она увеличивается до 20%.

Государственная пошлина

После того, как будет завершена регистрация права собственности, покупатель обязуется уплатить государственную пошлину:

для физических лиц – 2 тысячи рублей;
для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

У частного лица

Поиск осуществляется по тому же принципу, о котором говорилось выше:

объявления на сайтах, посвященных сделкам с недвижимостью;
объявления в СМИ;
столбы и стенды с объявлениями.

Если продавец обращается за помощью в агентства недвижимости, покупатель наполовину может быть уверен в том, что особых сюрпризов заключение сделки не принесет.

Для убежденности в юридической чистоте как будущей сделки, так и самого объекта коммерческой недвижимости, от продавца необходимо потребовать следующие сведения:

копию паспорта (если продавец – физ.лицо или ИП);
сведения из ЕГРИП (если продавец-ИП);
сведения из ЕГРЮЛ, копия учредительных документов и сведения о руководителе организации (для юр.лица);
документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, сведения о приватизации и т.д.);
выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
технический и кадастровый паспорт;
историю перехода прав на данный объект;
сведения об оплате услуг ЖКХ для уверенности в отсутствии задолженности;
отказ бывшего супруга от данной недвижимости, если она была приобретена во время брака (для физ.лиц и ИП).

Заключение договора и регистрация

В договоре купли-продажи указываются аналогичные сведения, что и после проведения торгов.

При регистрации нового права собственности в Росреестре продавец обязуется предоставить документ, удостоверяющий личность или копию учредительного документа организации, если речь идет о юридическом лице. Оплата гос.

пошлины в данном случае также возлагается на покупателя без изменения ее суммы (2 тысячи для физ.лиц и 22 тысячи рублей для юр.лиц).

Какой вариант лучше?

Несомненно, у приобретения коммерческой недвижимости через аукцион есть свои преимущества:

цена будет ниже;
и объект недвижимости, и документы будут юридически чистыми;
чаще всего торги проводятся в электронной форме, что тоже является удобным способом заключения сделки.

Очевидный минус – среди лотов может не быть того, который по своим характеристикам подходит покупателю. Большее разнообразие предложений предоставляют частные лица, еще один плюс которых – более быстрые сроки оформления. Не нужно ждать аукциона, нет риска проиграть его.

Доверием будет пользоваться та коммерческая недвижимость, которая продается частным лицом через агентство недвижимости. При возможности лично спросите продавца о каких-то сведениях, которые документально невозможно получить. Однако приобретение у частного лица имеет множество рисков.

Подводные камни: как избежать рисков?

Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН.

Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака.

Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.

Каким образом приобрести коммерческую недвижимость в собственность, каждый покупатель решает индивидуально. Если покупатель не желает заниматься долгой проверкой документов на юридическую чистоту, более безопасным вариантом для него будет приобретение через торги у муниципального образования.

Для покупателей с конкретными запросами (здание под офисы, торговую площадь) более выгодным будет приобретение у частного лица с соблюдением всех предостережений, о которых говорилось в статье.