Сравнительный подход в оценке – это метод расчета рыночной стоимости (РС) недвижимого имущества, при котором оцениваемый объект сравнивается со схожими с ним предложениями на недвижимом рынке.
Главным условием для применения данного подхода оценки являются:
- Не уникальность объекта недвижимого имущества, подлежащего проведению оценки – необходим сбор схожих предложений;
- Сведения об оцениваемом объекте должны быть достаточными;
- Факторы, от которых зависит стоимость аналогов, должны быть сравнимы.
Этапы использования сравнительного подхода
Оценка имущества сравнительным подходом осуществляется в несколько этапов:
- На первом этапе Оценщиком производится изучение и анализ недвижимого рынка. На данном этапе целью Оценщика является установление средних цен на недвижимость и поиск предложений, которые могли бы выступить в качестве аналогов для объекта, оценка которого производится в настоящий момент.
- На следующем этапе Оценщиком производится сбор аналогичных объектов, а также проверка всей имеющейся по ним информации. В качестве поисковой базы могут быть использованы сайты агентов по продаже недвижимости, газеты и журналы с предложениями на продажу.
- На третьем этапе Оценщик вводит корректировки в отношении тех характеристик аналогов, которые не совпали с характеристиками оцениваемого имущества.
- На заключительном этапе Оценщик производит согласование результатов оценки и устанавливает РС оцениваемого недвижимого объекта.
Особенности применения сравнительного подхода
- Особенностями использования сравнительного метода в оценке являются сведения о сделках на рынке недвижимости, предмет которых имеет сходства с оцениваемым недвижимым объектом.
- Главным требованием к использованию данной методики оценки является наличие достаточного количества предложений по продаже недвижимых объектов.
- В случае уникальности оцениваемого объекта, наличии у него особых характеристик или обремененного чем-либо, использовать сравнительный подход для установления стоимости нелогично и не принесет пользы.
[box type=»download»]Стоит отметить! Главным принципом данного метода является принцип замещения, который означает, что при наличии на рынке схожих предложений, лицо не вложит свои инвестиции в более дорогостоящий, но одинаково полезный, объект.[/box]
Методы сравнительного подхода
Для ввода и расчета процента корректировок, вносимых в итоговом расчете стоимости недвижимости, оценщиком может быть использован один из трех методов:
- Корректировки, определенные на основании парных продаж;
- Корректировки, определенные экспертным методом;
- Корректировки, определенные согласно статистическим данным.
В основе парного метода продаж лежит выбор двух абсолютно идентичных аналогов, за исключением одной характеристики (например, состояние отделки). Разница в стоимостях данных аналогов и будет учтена как корректировка на тип ремонта.
Экспертная методика включает в себя абсолютно субъективное мнение эксперта относительно размера вводимой корректировки, как правило, в процентном эквиваленте.
Например:
- Если оцениваемый объект хуже аналогичного (в одной из характеристик), то вводится корректировка в размере 10 % со знаком минус, то есть мы опускаем итоговую стоимость за квадратный метр на 10 %.
- И наоборот, если оцениваемый объект лучше, чем выбранный оценщиком аналог, то вводим ту же самую корректировку, только со знаком «плюс», тем самым повышая стоимость квадратного метра.
Данная методика используется в случае наличия точных процентных данных о разницах между стоимостями недвижимости.
[box type=»download»]Стоит отметить! В основе статистического метода лежит изучение рынка предложений и их формализация, изучение изменений определенных характеристик и влияние данного фактора на стоимость за определенный период времени.[/box]
Данная методика очень сложна и требует много работы, по причине большой базы недвижимости, что приводит к длительным временным затратам на ее анализ.
Сбор информации для проведения процедуры установления РС недвижимости и проверка ее достоверности
В обязанности оценщика входит сбор и проверка информации. Им производятся действия по сбору всей необходимой документации на оцениваемый объект, такие как документы, подтверждающие право собственности, основания на право, техническую документацию, а также документацию, подтверждающие наличие или отсутствие обременений.
С целью установления собственности, эксперт должен проанализировать данные рынка недвижимости, удостоверить в правдивости имеющихся данных, путем прозвона лиц, предоставивших необходимую информацию.
Все сведения делятся на:
Общие сведения включают информацию об экономических, социальных, экологических и прочих факторах. В специальные сведения входит информации об объекте оценки и используемых аналогах.
Элементы сравнения и виды корректировок
При введении корректировок учитываются следующие элементы:
- Качество права;
- Условия для финансирования;
- Особые условия;
- Условия рынка недвижимости;
- Расположение;
- Физические данные;
- Данные экономики;
- Сервис и дополнительные элементы.
[box type=»download»]Важно! Качество прав включает в себя обременения сервитутами, что ведет к понижению стоимости объекта недвижимости.[/box]
Обременение правом аренды может также повлечь за собой снижение стоимости, ввиду несогласованности арендной платы со скачками цен в период действия договора аренды.
Условия финансирования подразумевают порядок выкупа имущества у его собственника, путем предоставления последнему рассрочки платежа или путем расплаты полностью, но неденежными средствами, а эквивалентными им: ценные бумаги, материальные ресурсы и прочее.
Особые факторы также включают в себя несколько элементов. Влияние финансовых обстоятельств может привести к необходимости ускорения завершения сделки купли-продажи, что делает период экспозиции короче.
Продажа таких объектов производится за счет снижения их стоимости.
Учет влияния аренды на стоимость продаваемого объекта. Это необходимо в ситуациях, когда покупатель в дальнейшем разрешает продавцу арендовать объект сделки, и с целью понижения налогов они договариваются о понижении цены сделки купли-продажи и арендных ставок.
Корректировка необходима в случае перехода аналога от продавца к покупателю в срок, превышающий один месяц до даты оценки.
К факторам расположения относятся престижность района, в котором располагается оцениваемый объект, транспортная доступность данного района, удаленность от центра деловой активности, а также качество окружающей застройки – расположение парков, лесов, свалок и прочих объектов, способных повлиять на стоимость объекта.
[box type=»download»]Стоит отметить! К физическим характеристикам относятся характеристики земель и улучшений.
В качестве характеристик земель выступают площадь, назначение, форма, отсутствие неровностей. А к характеристикам улучшений относят площадь, объем, этажность, этаж расположения.
Кроме того, влияние имеет материал, из которого изготовлены улучшения, качество отделки и наличие или отсутствие коммуникаций.[/box]
Экономические характеристики – это влияющие на доходность оцениваемого объекта. От отношения общей площади к полезной зависит экономическая характеристика.
Чем выше зависимость, тем больше отношение дохода к затратам. Корректировка может быть сделана путем капитализации перерасхода страховых, налоговых сумм.
Наличие или отсутствие желаемых сервисов: телефонных линий, газо-, электроснабжения, канализации, водопровода влияет на стоимость объекта.
Так, наличие всех этих сервисов способствует увеличению РС. Поэтому при наличии этих средств сумма корректируется на повышение, при отсутствии соответственно на понижение.
Среди видов корректировок выделяют:
Процентные корректировки вводятся путем умножения стоимости объекта на коэффициент, выражающий разницу между характеристиками объекта оценки и объектов-аналогов. Денежный коэффициент изменяет стоимость путем увеличения или уменьшения на определенную сумму, какой оценивается разница в характеристиках между оцениваемым и аналогичными объектами.
Загрузка…
Особенности применения сравнительного подхода
- Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче — методом сопоставимых продаж (МСП).
- Два других подхода — доходный и затратный — в значительной степени используют информацию рынка:
— в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования; - — в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.
Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП — методом рыночной информации.
При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки.
В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки.
Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.
Вышесказанное можно отобразить формулой
ЦПОС ± К = РСОО,
где
ПОС — цена продажи объекта сравнения;
К — совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
РСОО — рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает.
что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.
Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами — наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.
Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:
— односемейных жилых домов;
— недвижимости малого частного бизнеса;
— незастроенных участков земли (при развитом рынке земли).
Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
— рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
— информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
— объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
— нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).
Таким образом, сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки.
Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую Рыночную ситуацию.
Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показания стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующими, если рынок меняется очень быстро.
Точность этого подхода зависит от качества собранных данных однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.
Этот подход базируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.
При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценообразующими факторами).
Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования.
Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен.
Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос.
Основная причина дисбаланса — демографическая нестабильность, колебание покупательной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.
Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.
Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость.
Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.
Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы применения МСП.
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке.
Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).
3.
Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.
4.
Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов.
Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).
5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.
Особенности применения сравнительного подхода
В статье рассматривается ряд проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам при выполнении процедур сравнительного подхода.
Одной из таких проблем является отсутствие общепризнанной методологии расчета поправок к стоимости объектов аналогов.
Путем рассуждений и результатов исследований определен комплекс действий и мер, направленных на обеспечение и развитие по совершенствованию оценки объектов недвижимости сравнительным подходом.
Как указано в Концепции развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на 2010-2020 годы [1], с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой, в частности, на рынке недвижимости.
Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом. Тогда плодородные земли не будут зарастать бурьяном, т.к. потребуется платить налог не с фактического дохода, а с такого, который может быть получен при наиболее эффективно использовании земли.
По этой же причины не будут пустовать квартиры и появится рынок аренды жилья. Цивилизованным образом решится проблема сноса малоэтажного жилья, расположенного в центре города. Там просто не выгодно будет иметь одноэтажный дом, так как налог на землю будет достаточно высокий.
Для достижения поставленных целей казахстанскими оценщиками проделана большая работа в данной области. Одно из главных достижений — разработка национальных стандартов оценки, в частности, НСО «Оценка недвижимого имущества» № 326 от 09.12.2010 г.
Ведь в настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Казахстане стоит достаточно остро. Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных «нашему», очень часто дает неприемлемые результаты.
Каждый вид оценки требует применения определенных подходов и собственной процедуры расчетов.
Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или короче — методом сопоставимых продаж (МСП).
Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения.
Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода — метода рыночных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций:
- метод парных сравнений;
- метод общей группировки;
- метод сравнительной единицы.
Однако, в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.
Тем не менее, метод сопоставимых продаж основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, аналогичными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а метод сопоставимых продаж — методом рыночной информации.
Метод сравнения продаж может быть применен только на достаточно развитых рынках недвижимости, в отношении объектов на которых имеется возможность получения информации требуемого объема и качества.
Однако в настоящее время в наиболее экономически активных регионах для ряда объектов 2 классификационной группы сложились условия для применения метода рыночных сравнений.
В случае если информационная база для применения методов сравнения продаж и квалиметрии отсутствует, можно рекомендовать в рамках сравнительного подхода, использовать метод аналогий.
Метод аналогий может быть применен в нескольких модификациях, которые различаются используемыми базами сравнения. В методе аналогий могут использоваться: валовой рентный коэффициент (ВРК), лидирующие индикаторы, иные соотношения.
Достоинства и недостатки ВРК хорошо известны и, поэтому, не будем на них останавливаться.
При использовании в методе аналогий лидирующего индикатора предлагается исходить из того, что существуют некоторые товары, работы или услуги, цены на которые изменяются приблизительно в такой же пропорции, как и на оцениваемые объекты недвижимости. При этом данные изменения происходят открыто и быстрее, по сравнению с изменениями цен на недвижимость, что делает доступным получение исходной информации.
Другими словами, методом аналогий стоимость недвижимости может быть выражена в определенном количестве автомобилей, тоннах нефти или кубических метрах газа, цены на которые хорошо известны.
В методе аналогий могут использоваться и иные соотношения. Например, сложившиеся пропорции между ценами на загородные и городские земли, между ставкой надежного банковского процента и нормой дисконта для земли, между стоимостью 1 кв. м офисных и складских помещений и т.д.
Сравнительный подход состоит из двух методов:
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Этот метод может быть объективным лишь в том случае, когда будет достаточно сопоставимой и достоверной информации по прошедшим сделкам.
Для определения стоимости объекта по данному методу в цену продажи или в элемент сравнения вводятся корректировки (поправки) на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Существует два вида поправок: процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные)
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта.
Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести поправки на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки вносятся к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, если хуже, применяется отрицательная поправка. Также стоимостные поправки могут вноситься в цену проданного объекта-аналога в целом, изменяя её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта.
- Метод ВРМ (валового рентного мультипликатора)
В этом случае в качестве единиц сравнения используются:
- Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
- Общий коэффициент капитализации (ОКК).
- Для применения ВРМ необходимо:
- а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
- б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
- в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
- Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
- в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости подразумевает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов- аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Тем не менее, метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.
Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и общедоступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами — наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок [2].
Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:
- односемейных жилых домов;
- недвижимости малого частного бизнеса;
- незастроенных участков земли (при развитом рынке земли). Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
- рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
- информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
- объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
- нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.)[3].
Таким образом, сфера применения сравнительного подхода довольно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки.
Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.
Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом можно увидеть на таблице 1.
Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если методом сопоставимых продаж не используется, а даёт лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам. В качестве источников информации при создании информационной базы сравнительного подхода можно рассматривать:
Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы — предпосылка практической реализации сравнительного подхода в российских условиях на рынке недвижимости.
Данные региональных риэлтерских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на российском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщиками и риелторами представляют особое значение для оценщика, желающего иметь достоверную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складываются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком.
| необходимо сегментирование рынка, то есть разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. | |
Объекты по:
|
Субъекты по:
|
| 2 этап | Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. |
| 3 этап | На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. |
| 4 этап | Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. |
| Примечание — Составлено автором по данным — http://pravis.ru/index.php?id=35&page=publications |
Таблица 1-Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом
- Данные, предоставляемые участниками сделок — покупателями и продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяснить все мотивы сделки, однако он сложнее идет на контакт. У продавца легче получить информацию ввиду отсутствия его заинтересованности в уже проданном (отчужденном) объекте.
- Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства.
- Публичные записи регистрационных служб и других государственных организаций (в Казахстане — комитеты по управлению государственным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации и др.).
- Данные страховых компаний, налоговых служб;
- Периодические издания по недвижимости, а также бюллетени риэлтерских фирм и публикации в Интернете, в рекламных журналах и буклетах и т.д.
- Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать последние изменения на рынке — подъем либо спад. Однако в листингах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, отражающее чистоту сделки [4].
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
- Тщательно проверить использование для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
- Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого списка оценщик может сделать вывод:
- юридически сделка была корректна;
- продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для изучаемого сегмента рынка.
В целом, пока оценочная деятельность недвижимости в нашей стране в стадии становления, идет процесс формирования методики развития, и, в связи с этим, еще существует много проблем, которые требуют своего решения:
- необходимость координации деятельности государственных ведомственных организаций, занимающихся оценкой, а также многочисленных палат и ассоциаций оценщиков;
- разработка положения о проведении экспертизы результатов оценки и его утверждение;
- создание единого регистра стоимостей объектов недвижимости;
- создание учебно-методического центра с целью продуктивной работы постоянно действующих курсов повышения квалификации оценщиков.
На сегодня, разумеется, решения всех этих проблем требуют уточнения законодательнонормативной базы. В Казахстане выросла целая плеяда высококвалифицированных оценщиков, большинство из них достигли этого уровня через самообразование, а их работы не проходили экспертизы. Дело в том, что пока у нас еще нет комиссии по экспертизе.
В настоящее время важна координация действий всех оценщиков Казахстана, где необходимо выработать основные методические принципы в оценочной деятельности.
Список литературы:
- Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года/ № 109II. — Режим доступа: http://online.zakon.kz/Document/ ?doc_id=1020914
- Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в Республике Казахстан: проблемы и состояние. // Земельные ресурсы Казахстана. — 2007. — № 3., [152, с. 2-6].
- Оценка бизнеса: Учебно-методическое пособие. / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005., [551, с.150].
- Булатов А.С. Экономика: Учебник / А.С. Булатов.- М, 2005., [557, с.40].
Фамилия автора: Гульнар СРАИЛОВА, Меруерт БЕРІКҚЫЗЫ
Оип 2 три общепринятых метода оценки недвижимости. сравнительный анализ результатов оценки, окончательное заключение об оценочной стоимости — политех. госы 2011. ф20
- — Затратный
- — Сравнительный
- — Доходный
- Затратный подход
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе
замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не
заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта,
аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая
стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка
земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или
воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа
(Сиз):
Соб = Сзу + Свс — Сиз
Рассчитанное
затратным способом значение объекта дает адекватную стоимость полных прав
собственности.
Когда необходимо оценить другие права – страхование, залога,
аренды – даются поправочные коэффициенты. С точки зрения экспертов стоимость
замещения является более предпочтительной.
Однако так как механизм оценки
методом замещения является более сложным, часто используется метод
восстановления.
- Информация, необходимая для
применения затратного подхода: - · уровень заработной платы;
- · величина накладных расходов;
- · затраты на оборудование;
- · нормы прибыли строителей в данном регионе;
- · рыночные цены на строительные материалы.
- Этапы затратного подхода:
- · Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее
эффективного использования (Сз). - · Расчет стоимости замещения или восстановительной
стоимости (Свс или Сзам). - ·
Расчет
накопленного износа (всех видов) (Сизн): - o
физический износ
— износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате
естественного физич. старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; - o
функциональный
износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к
подобным объектам; - o
внешний износ —
износ в результате изменения внешних экономических факторов. - · Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:
Сон=Свс-Сизн. - · Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит=
Сз+Сон. - Преимущества затратного подхода:
- 1. при оценке нового объекта является наиболее надежным
- 2. является целесообразным и единственно возможным в
следующих случаях : - ·
обоснованная
необходимость действующего объекта, - ·
оценка здания специального назначения, - ·
анализ
эффективности использования земли. - Недостатки:
- 1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости,
- 2. попытки достижения более точного результата оценки
сопровождаются быстрым ростом затрат труда - 3. проблема расчета стоимости старых строений
- 4. отдельная оценка земельного участка от строения
- В рамках затратного подхода к оценке недвижимости,
обычно принято выделять 4 метода оценки полной стоимости воспроизводства
(замещения) объектов недвижимости: Метод
сравнительной единицы; Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод); Метод количественного анализа (сметный
метод); Метод «50х50». - Сравнительный подход (Рыночный)
В
настоящее время в большинстве случаев предпочтение отдается этому методу в
связи с его сегодняшней практической значимостью. Рыночный (сравнительный) подход –
совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на
сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении
которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения
сравнительного подхода:
- Объект не должен быть уникальным.
- Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
- Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой
стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых
продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического
анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее
важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества рыночного подхода:
- В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
- В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
- Статически обоснован.
- Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
- Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
К недостаткам рыночного подхода можно отнести:
- Различия продаж.
- Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
- Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
- Зависимость от активности рынка.
- Зависимость от стабильности рынка.
- Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой
процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости
непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов,
которые принесет данная недвижимость.
Другими словами, инвестор приобретает
приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в
будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Этот критерий коррелируется с
предъявляемыми критериями конъюнктуры рынка по срокам окупаемости.
Сейчас
данный показатель не превышает 5 лет, но можно констатировать тенденцию к его
увеличению. Информационной базой для оценки служат прогнозные данные
относительно выручки от реализации, расходов, величины денежного потока.
В
рамках обозначенного подхода выделяют два основных метода: метод капитализации
и метод дисконтирования денежных потоков, применяемый в случае прогнозирования
изменяющихся доходов, — именно он чаще всего используется.
- Метод
капитализации
— данный метод заключается в расчете текущей стоимости доходов, полученных от
использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Применяется в тех
случаях, когда: - ·
имеется достаточное количество данных для оценки дохода; - ·
доход с недвижимости является стабильным или по крайней мере ожидается,
что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их
роста умеренны. - Метод капитализации переводит годовой доход в
стоимость (V) путем деления годового дохода (I)
на соответствующий коэффициент капитализации (R). - V = I / R
- В
случае если прогнозируется будущее изменение дохода, используется метод
дисконтирования денежных потоков. - Метод
дисконтирования
— метод основан на определении капитализированной стоимости предполагаемых
доходов от функционирования бизнеса, при котором каждый доход или группа
доходов со своими ставками дисконтирования последовательно приводятся к
величине, равной сумме их текущих стоимостей. Расчет стоимости предприятия при
применении данного метода осуществляется следующим образом: - ·
анализируются и прогнозируются валовые доходы, расходы и инвестиции, - ·
рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года, - ·
определяется ставка дисконта, - ·
производится дисконтирование полученных денежных потоков, - ·
рассчитывается остаточная стоимость, - ·
суммируются текущие стоимости будущих денежных потоков и остаточная
стоимость. - Текущая
стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется из выражения: - V = CF1 / (1+Y1)
+ CF2 / (1+Y2)2 + … + CFt / (1+Yt)t
+ VR - где: СFn — денежный поток, Yn — норма отдачи n-го
периода (где n=1…t, t – срок прогноза),
VR – приведенная к дате
оценки стоимость реверсии, или продажи объекта после истечения срока прогноза,
т.е. доход первого постпрогнозного года, капитализированный по ставке,
называемой терминальной ставкой (коэффициентом) капитализации (RT):
VR = [CFt+1
/ RT] / [1+Y t+1] t+1.
Таким
образом, основой оценки объекта методом дисконтирования является прогноз
функционирования объекта в течение определенного периода, что означает
определение таких основных показателей, как срок прогноза, доходные и расходные
характеристики и ставка дисконтирования. При анализе доходов и расходов
используются прогнозные данные, выводимые оценщиком из динамики рыночного
контекста объектов оценки.
Согласование
результатов оценки
Метод
анализа иерархии
(МАИ) применяется
для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и
методов оценки.
1. Первым шагом МАИ является
структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее
простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через
промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему
уровню, который в общем случае является набором альтернатив.
2. После иерархического
воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается
значение приоритетов критериев. Элемент матрицы — aij — представляет собой
интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.
Интенсивность проявления обычно
оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 — равная важность;
3 — умеренное превосходство одного над другим;
5 — существенное превосходство;
7 — значительное превосходство;
9 — очень сильное превосходство; 2,4,6,8 — промежуточные значения.
Если при сравнении элементов
иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.
Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив
между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.
Определяется итоговое значение
веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет
соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по
каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.
Структурирование по иерархии
А — возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.
Б — тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился
анализ.
В — способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные
колебания.
Г — способность методов учитывать специфические методы оценки объекта,
влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).
Строится
матрица согласования и рассчитывается значения критериев.
Матрица
согласования критериев
| А | Б | В | Г | Расчет | Вес критерия |
| А | |||||
| Б | |||||
| В | |||||
| Г | |||||
| Сумма |
Затем проводится сравнение
результатов на нижнем уровне по каждому критерию.
Оценка
результатов по критерию А
| Доходный метод | Затратный метод | Сравнительный метод | Расчет | Вес критерия |
| Доходный метод | ||||
| Затратный метод | ||||
| Сравнительный метод | ||||
| Сумма |
После проведения оценки по
каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого
метода. Итоги объединяются в таблице.
Матрица согласования результатов
| А | Б | В | Г | Расчет | Вес критерия |
| Доходный метод | Хд | ||||
| Затратный метод | Хз | ||||
| Сравнительный метод | Хc | ||||
| Сумма |
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости
является расчет стоимости по формуле: С= (ДС*Хд)
+ (ЗС*Хз) + (СС*Хс),
где ДС — стоимость объекта недвижимости,
полученная методом доходного подхода;
ЗС — стоимость объекта недвижимости,
полученная методом затратного подхода;
СС — стоимость объекта
недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
Хд, Хз, Хс
— вес каждого подхода.
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта
недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость
оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.
Окончательное заключение об оценочной стоимости
Экспертное
заключение представляет собой документ, который включает:
- Общую информацию об объекте исследования (объекте недвижимости) и значение его ориентировочной стоимости.
- Краткое описание местоположения объекта недвижимости и его положительных и отрицательных характеристик, влияющих на положение на рынке.
- Краткое описание примененных методов оценки.
- Краткие выводы относительно рыночной стоимости объекта.
- Обзор рынка недвижимости.
- Копию правоустанавливающих документов на объект.
- Копии поэтажных планов.
Данный документ не является
официальным отчетом об оценке. Он призван дать возможность клиенту получить
предварительную информацию о стоимости объекта для принятия дальнейших решений
в области недвижимости.
Репетитор оценщика — Сравнительный подход оценки недвижимости
[Теория «Оценка»]→[Теория
«Оценка недвижимости»]→[Оценка недвижимости сравнительным подходом]
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сравнительный подход
основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке
объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то
вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Ключевым понятие в
сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в
дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта
оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость.
Основной характеристикой для
объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика
отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть
его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
- Учитывая, что каждый объект
недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о
весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно
будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного
подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал
точно такими же характеристиками, как объект оценки?» - Ответ на этот вопрос
осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия
с объектом оценки. - Корректировки, называемые
также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в
зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если
по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка,
если же объект-аналог хуже – то положительная.
Абсолютными поправками
называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные
корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке объекта недвижимости
следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок.
Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то
порядок внесения поправок следующий:
- Поправка на вещные права.
- Поправка на условия
финансирования. - Поправка на условия
продажи. - Поправка на дату продажи.
- Поправка на местоположение.
- Поправки на прочие
физические характеристики.
- Если же определены и
абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят
относительные поправки, а затем абсолютные. - В процессе оценки
недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится
различными методами. - В данной работе мы будем
пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что
величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.
Например, если оценивается
квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает
квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт
можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и
необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в
качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического
метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправовк и каким образом следует подходить к их аналитическому
определению.
Поправка
на прававносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются
своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки
зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных
на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на
практике выбраковка таких объектов не происходит.
Поправка на права
представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при
полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости
этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка
на условия финансированиядолжна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных
и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств
осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств
для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных
средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его
эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности
собственных средств за счет привлечения
заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового
рычага.
Таким образом, поправка
на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при
различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине
финансового левереджа.
В отечественной практике оценки недвижимости поправка на
условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к.
в
современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств
невелико.
Поправка
на условия продажи
вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об
объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при
таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из
особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи
представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и
численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или
приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая
продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим
путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана
тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как
правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи,
когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет
значительный временной период.
- Следовательно, поправка на
дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на
объекты-аналоги. - Скорректированная же
стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены
продажи объекта-аналога. - Поправка
на местоположение
объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта
недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.
Стоимость абсолютно
одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на
весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение
весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную
и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты
данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических
корректировок.
Эта поправка представляет собой отражение влияния место
расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице
в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице
в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города,
исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически
характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому
единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая
следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих
поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены
по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки
сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты.
Если разница
между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не
превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если
же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется,
как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные
количеству поправок.
Источник информации:
лекционный материал из
методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине
«Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. — М.:
ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Сравнительный подход оценки недвижимости»