Для российских граждан налог на нежилое помещение для физических лиц с 2020 года рассчитывается по новым правилам. Известно, что сумма налогов возросла именно из-за этих изменений, поэтому многие налогоплательщики самостоятельно его пересчитывают. А для этого им необходимо знать все нюансы процедуры.
Общие сведения
Налогообложение физических лиц как собственников недвижимости теперь осуществляется по новым правилам. В данном случае речь идет о новых нормах расчета, которые используются с 2015 года. Все владельцы жилых и нежилых помещений, а также некоторых других видов собственности обязаны оплачивать налог с учетом кадастровой стоимости имущества.
Ранее налог рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая, как известно, гораздо ниже рыночной.
А вот кадастровая стоимость как раз приближена к рыночной цене недвижимости, поэтому размер налога повышается.
Для того чтобы не допустить серьезного увеличения налога на имущество, был введен специальный пониженный коэффициент. Его размер в 2020 году составляет 0,2, но ежегодно будет повышаться.
Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости при налогообложении установлено нормативными актами (в том числе и НК РФ), у каждого субъекта РФ есть право самостоятельно устанавливать дату введения новых правил расчета. Поэтому в некоторых регионах страны имущественный налог еще может оплачиваться на основании инвентаризационной стоимости.
Что касается определения кадастровой стоимости имущества, то эта процедура, по закону, не может осуществляться чаще, чем 1 раз в 3 года, и не реже, чем 1 раз в 5 лет. В больших городах оценка может проводиться чаще, но не более 1 раза в 2 года. Владелец недвижимости для получения сведений по поводу его кадастровой стоимости может обратиться в Росреестр.
Можно ли оспорить
Нововведения в налоговом законодательстве часто становятся причиной споров и конфликтов. К примеру, не все собственники могут быть согласны с результатами кадастровой оценки имущества. Если сумма сильно завышена, это серьезно скажется на размере налога. Поэтому закон разрешает владельцам оспаривать результаты оценки.
Сделать это можно двумя способами:
- обратиться в ближайший орган Росреестра;
- подать иск в суд.
Для того чтобы защитить свои интересы, владельцу понадобятся следующие документы:
- бумаги, подтверждающие реальную кадастровую стоимость объекта (необходимо провести экспертизу самостоятельно);
- правоустанавливающие документы;
- гражданский паспорт;
- заявление (иск).
При обращении в регистрирующий орган решение по данному спору принимает специальная комиссия. В случае, когда комиссия выносит отрицательное решение, его также можно обжаловать в суде. Если иск подается сразу, то будет назначено судебное разбирательство.
Налоговая ставка
Для каждого вида собственности существуют определенные налоговые ставки, которые учитываются при расчете. Если говорить о жилых помещениях или других сооружениях, то для них ставка составляет 0,1% – 0,5%. Для нежилых помещений, к которым относятся офисы, торговые объекты и т.д., ставка в 2020 году составляет 1,5%.
Налог с продажи квартиры: кто платит
Если кадастровая стоимость нежилого помещения составляет более 300 млн рублей, то при расчете налоговые органы учитывают ставку в 2%.
Льготы
Налог на имущество физических лиц обязаны оплачивать все граждане РФ, являющиеся собственниками. Но на законодательном уровне предусмотрено, что некоторые категории физических лиц имеют право на получение льготы. Такие послабления устанавливаются как на федеральном, так и на региональном уровне. К налогоплательщикам, которые могут быть освобождения от уплаты, относятся:
- пенсионеры;
- ветераны ВОВ и других военных действий;
- Кавалеры ордена Славы и т.д.;
- инвалиды;
- чернобыльцы и т.д.
Следует знать, что оформить льготу такой гражданин может только в отношении одного вида недвижимости.
Расчет
Налог на нежилое помещение рассчитывается ежегодно. Для этого используется следующий алгоритм:
- Определяется кадастровая стоимость объекта и сумма налога.
- Определяется инвентаризационная стоимость объекта и сумма налога.
- Вычисляется разница между этими двумя показателями.
- Сумма умножается на специальный коэффициент.
- К полученному результату прибавляется сумма платежа, который был определен на основе инвентаризационной стоимости.
К примеру, кадастровая стоимость объекта недвижимости физического лица составляет 20 млн рублей, а инвентаризационная – 3 млн рублей. Ставка для обоих случаев составит 1,5%. Платеж на основе первого показателя будет равен 300 тыс. рублей (20 млн * 1,5%). А при расчете с учетом инвентаризационной стоимости – 45 тыс. рублей (3 млн * 1,5%).
Далее необходимо определить разницу: 300 000 – 45 000 = 255 000. Дальнейший расчет осуществляется следующим образом: 255 000 * 0,2 + 45 000 = 96 000. Именно столько составит налог на имущество физических лиц, который собственнику нужно будет оплатить в 2020 году.
Как платить
Для того чтобы налогоплательщик мог заплатить имущественный сбор, законом определены специальные сроки. Согласно установленным правилам, оплата должна быть осуществлена не позднее 1 декабря. Так как сумма рассчитывается налоговыми органами, гражданам нет необходимости проводить процедуру самостоятельно.
ИФНС присылает всем налогоплательщикам соответствующие уведомления, на основании которых проводится перечисление средств. Установлены сроки получения таких документов – это 20 октября. Если физ. лицо по каким-то причинам не получило уведомления, это не означает, что налог платить не нужно. Плательщику нужно обратиться в ИФНС самостоятельно.
Оплата осуществляется как в банке, так и с помощью специальных онлайн-сервисов. Гражданин может выбрать любой подходящий способ, главное, чтобы у него сохранилась квитанция. А для того чтобы не ждать уведомления, плательщик может зарегистрироваться на официальном сайте налоговой службы и получить доступ к личному кабинету.
Для этого нужно:
- Обратиться в местное отделение налоговой службы и получить специальную регистрационную карту. Она выдается на основании заявление, ИНН и других личных документов. Также эту процедуру может осуществить представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
- Далее нужно получить электронную подпись. Они оформляются в соответствующих центрах связи.
- Затем плательщику следует зарегистрироваться на сайте, используя полученные регистрационные данные (логин и пароль).
После этого физ. лицо может не только следить за количеством задолженностей по тем или иным налогам, но и оплачивать их онлайн.
Штрафы
Все собственники имущества, облагаемого налогом, которые не внесли платеж вовремя, понесут за это ответственность. К примеру, за то, что гражданин не сообщил о наличии объекте недвижимости (то есть, утаил сведения от налоговых органов), предусматривается штраф в размере 20% от суммы налога за это имущество.
За просрочку будет начисляться пеня. Многие думают, что это разновидность штрафа, но это не совсем так. Пеня – это определенный процент от суммы, который начисляется ежедневно. Даже если просрочка составляет всего 1 день, к сумме уже прибавится пеня.
Справка: физ. лицо может самостоятельно рассчитать эту задолженность, так как ставка пени является стандартной и зависит от ставки ЦБ.
Если собственник не платит в течение длительного времени, то ИФНС присылает дополнительное уведомление. Этот документ содержит:
- сумму долга;
- сумму пени;
- сроки, которые предоставляются получателю для погашения задолженности;
- санкции, которые будут применены к нарушителю в случае отказа от уплаты.
Если гражданин игнорирует уведомления и не платит налог, то ФНС обращается в суд.
Для этого у налоговиков должны быть определенные основания, то есть сумма долга должна достичь определенного размера (3 тыс. рублей).
На практике, дело до суда доходит спустя 6 месяцев после образования просрочки. В случае, когда суд принимает решение о принудительном взыскании долга, ответчику придется платить.
Причем, заниматься взысканием будет исполнительная служба, а значит, что к нарушителю могут быть применены различные законные способы получения средств. Чаще всего сотрудники исполнительной службы накладывают арест на банковские счета нарушителя и высчитывают необходимую сумму. Если счета в банке у плательщика нет, то соответствующие меры применяются к его имуществу.
Помимо начисления пени за неуплату налога, на физ. лицо будет наложен штраф. Если срок пропущен неумышленно, а сама просрочка незначительна, то сумма штрафа составит 20% от размера налога. Если же собственник умышленно избегает оплаты и тянет с погашением достаточно долго, то налоговые органы могут насчитать штраф не менее 40% от суммы.
Нюансы оплаты налога на имущество несовершеннолетними детьми
Продажа нежилого помещения
Владелец такого имущества обязан не только оплачивать налог на недвижимость, но и платить дополнительные сборы за осуществление определенных юридических действий с такими объектами. В первую очередь это касается продажи собственности, так как все физ. лица обязаны платить налог на прибыль.
Ставка НДФЛ является фиксированной и составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов РФ, то есть иностранных граждан, ставка налога составляет 30%. Процедура расчета также несколько изменилась, так как теперь все налоги оплачиваются на основании кадастровой стоимости.
Поэтому при расчете НДФЛ учитывается как стоимость объекта недвижимости, так и кадастровая цена. Если реальная цена, указанная в договоре купли-продажи, ниже кадастровой стоимости, то налог рассчитывается именно с кадастровой цены. При этом также используется специальный понижающий коэффициент, который равен 0,7.
К примеру, стоимость нежилого помещения по договору составляет 15 млн рублей, а кадастровая – 18 млн рублей. Для расчета применяется следующая формула: 18 млн * 0,7 * 13% =1 млн 638 тыс. рублей. Это будет сумма НДФЛ, рассчитанная на основании кадастровой стоимости.
Если же реальная цена, которую заплатил покупатель за объект недвижимости, равен кадастровой стоимости или превышает ее, то расчет осуществляется по-другому. Например, цена собственности составляет все те же 15 млн рублей. 15 000 000 * 13% = 1 950 рублей. Эту сумму придется заплатить хозяину нежилого помещения при осуществлении сделки купли-продажи.
Но НДФЛ при продаже имущества платят не все владельцы. Это правило касается только тех лиц, которые оформили право собственности совсем недавно. Ранее этот срок составлял 3 года. Сейчас эта норма также действует по отношению к имуществу, приобретенному до 2016 года, а также к способу приобретения. Имеется в виду наследование, дарение и т.д.
Для всех остальных собственников данный период владения объектом недвижимости продлен до 5 лет. Также освобождаются от уплаты НДФЛ физические лица, которые были официально признаны банкротами.
В этом случае все их доходы направлены на погашение задолженностей, поэтому налогообложению не подлежат. Чтобы оплатить налог, физ. лицу необходимо самостоятельно заполнить и подать декларацию.
Сроки обращения в ИФНС остаются неизменными, а оплачивать НДФЛ нужно за прошедший налоговый период.
Налог на любое нежилое помещение для всех физических лиц с 2020 года должен быть оплачен не позднее указанного срока. Иначе к имеющейся сумме прибавится пеня, а также штрафы.
И тогда исполнительная служба найдет способ, как взыскать долг с плательщика. Если собственник не согласен с результатами расчета, он может их оспорить.
Но судебная практика по данному вопросу достаточно разнообразна, поэтому сложно сказать, на чьей стороне будет суд.
Обязан ли собственник коммерческой недвижимости платить налог? Нюансы процедуры
Показать содержание
Налогообложение
Собственник объекта недвижимости обязан оплачивать налог на принадлежащее ему имущество. Понятие «коммерческая недвижимость» не вводится законодательством РФ как отдельная категория, подлежащая определенному типу налогообложения. Расчет суммы налога и величины ставки определяется несколькими критериями.
- Статус собственника объекта недвижимости. Лицо, владеющее недвижимостью, может выступать как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
- Гражданство либо место регистрации. В случае, если собственник не является гражданином России, ставки налога будут выше.
- При продаже объекта или передачи в пользование – от вида соглашения, заключенного между собственником и арендатором или покупателем.
Ставки
Чтобы максимально приблизить базу расчета налога на имущество к рыночной цене объекта, в 2014 году президентом РФ был принят и подписан закон, в соответствии с которым налог на недвижимость исчисляется от кадастровой стоимости.
Запланирован постепенный переход на кадастровую систему расчета величины налога. Каждый субъект РФ имеет право вводить новую методику расчета налога самостоятельно, однако все регионы обязаны перейти на новый порядок исчисления до 1 января 2020 года. Узнать, в каком регионе уже совершен переход, можно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.
Отличия ставок для физических лиц, ИП и юридических лиц
В связи с переходом на новый порядок налогообложения, с 2016 года ставка 2% от кадастровой стоимости объекта, установлена для:
- Деловых и торговых центров.
- Помещений, предназначенных для расположения в них офисно-торговых объектов, кафе, ресторанов.
- Помещения, не предназначенные для данных целей, но фактически используемые.
Для остальных помещений, относящимся к коммерческим и находящимся в собственности физических лиц, ставка изменяется в зависимости от стоимости недвижимости:
- 0,1% – для недвижимости стоимостью до 300 000 рублей;
- 0,1 – 0,3% – от 300 до 500 000 рублей;
- 0,3 – 2% – более 500 000 рублей.
- Сдав недвижимость коммерческого типа в аренду, физическое лицо выплачивает 13% НДФЛ с полученного дохода.
- Ставка налога на имущество для ИП определяется органами местного самоуправления, однако не должна превышать 2%.
- Физическое лицо, осуществляющее сдачу в аренду коммерческой недвижимости как индивидуальный предприниматель, обязано также уплачивать 13% НДФЛ от суммы полученного дохода.
Объект коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического лица, попадает под действие Налогового кодекса как имущество организации. Величина ставки зависит от того, какой метод расчета применяется в субъекте РФ, где расположен объект недвижимости.
Узнать, применяют ли новый способ расчета в определенном районе или области, можно на сайте ФНС. Если расчет производится от кадастровой стоимости объекта, ставка налога составит 2%. От балансовой – максимум 2,2%.
Для расчета налога, который надо уплатить при продаже, кадастровая стоимость помещения используется как база налогообложения. Исключение составляют те объекты недвижимости, которые еще не были оценены по кадастровой стоимости. В таком случае исчисление налога производится от цены продажи, достигнутой в ходе соглашения между продавцом и покупателем.
Для резидентов страны ставка по подоходному налогу базовая и составляет 13%. Если же продавец коммерческого объекта недвижимости не является резидентом РФ, ставка налога возрастет до 30%.
В случае продажи объект недвижимости, находящийся в собственности организации, облагается НДС. Ставка в 2018 году – 18% от суммы договора, с 2019 года ставка налога на добавленную стоимость составит 20%. Кроме того, полученный доход от продажи включается в базу расчета налога на прибыль.
Расчет суммы
- Юридические лица, в отличие от ИП и физических лиц, налог на имущество организации рассчитывают самостоятельно.
- По кадастровой стоимости налог за квартал рассчитывается так:
- Стоимость имущества по кадастру * ставка налога / 4.
Для получения информации о кадастровой стоимости объекта, следует обратиться в местные отделения Кадастровой палаты или на сайт Росреестра. В случае, если стоимость слишком завышена, можно оставить заявление на пересмотр суммы.
- Для физических лиц и предпринимателей налог рассчитывает ФНС, после чего высылает квитанцию для уплаты.
- Расчет величины налога на торгово-офисную недвижимость, включенную в перечень в статье 378.2 НК РФ, производится так:
- Стоимость имущества по кадастру * ставка налога с учетом условий, отраженных в статье 408 НК РФ.
Так как предприниматели и физические лица получают расчет напрямую от ФНС, они не сдают отчетность по налогу и не должны отражать его размер в каких-либо документах. Организациям необходимо отразить налог на имущество:
- По авансовым платежам – в ежеквартальном расчете.
- По итогам года – в декларации по налогу на имущество.
Следует обратить внимание, что формы расчета и имущества в 2019 году изменятся в соответствии с Приказом ФНС от 04.10.2018.
В какие сроки подлежит оплате?
Для физических лиц и ИП для оплаты налога на имущество установлен срок до 1 декабря года, следующего за отчетным. То есть платеж за 2018 год налогоплательщик обязан внести до 1 декабря 2019 года.
Юридические лица обязаны передавать информацию в следующие сроки:
- Ежеквартальный расчет – в течение 30 дней после окончания отчетного квартала.
- Декларация – до 1 апреля следующего за отчетным года с учетом переноса.
Некоторые регионы вводят иные сроки отчетности, поэтому необходимо уточнять даты передачи отчетности в зависимости от субъекта РФ.
При владении коммерческой недвижимостью, физические лица имеют право на льготные условия так же, как и владельцы жилой недвижимости. От оплаты, в соответствии со статьей 407 НК РФ, освобождаются:
- Ветераны войны и участники боевых действий.
- Пенсионеры, ветераны труда.
- Участники ликвидации последствий аварии в Чернобыле и приравненные к ним лица.
- Инвалиды детства.
- Инвалиды I и II групп.
Следует учесть, что преференция в отношении физических лиц действует только на один объект недвижимости. Если гражданин, имеющий право на льготы, имеет в собственности два и более помещений, налог необходимо платить за второй и последующие. В этом случае имеет смысл выбрать объект с наибольшей величиной налога.
Предприниматели на упрощенной системе налогообложения освобождены от уплаты налога на имущество, так как они платят общий налог, заменяющий отдельные. Однако объекты недвижимости, внесенные в кадастровый перечень, подлежат налогообложению по налогу на имущество.
Льготы существуют также для тех объектов, которые используются для размещения определенных типов организаций и предприятия. Так, владелец объекта полностью освобождается от уплаты, если коммерческая недвижимость используется для размещения:
- религиозных организаций;
- культурных объектов;
- бюджетных предприятий;
- предприятий транспорта, в том числе метрополитена;
- оборонных предприятий;
- компаний, предоставляющих рабочие места для инвалидов.
Чтобы получить льготы, необходимо предоставить заявление и документы, подтверждающие право налогоплательщика на льготу, в налоговый орган по месту жительства. Для юридических лиц, ведущих деятельность, на которую распространяются льготы, достаточно отразить право на преференцию при подаче налоговой декларации.
Кроме организаций, освобожденных от уплаты налога, юридические лица, ведущие деятельность в определенных сферах, вправе оплачивать имущественный налог частично.
Организации, оплачивающие 25% от рассчитанной суммы, должны вести деятельность в сфере:
- Медицинской помощи и обслуживании населения.
- Научных исследований или образовательных услуг.
Для получения имущественных льгот необходимо указать специальный семизначный код, отражающий право на льготные условия, в бланке декларации.
В 2017 году были утверждены новый вид декларации и авансового расчета. Кодированный номер налоговой льготы можно найти в Приказе ФНС России № ММВ-7-21/271 от 31 марта 2017 года. Коды отражены в Приложении 6 к Порядку заполнения налоговой декларации по налогу на имущество организаций.
Физические лица после сбора подтверждающих документов должны обратиться с заявлением в налоговый орган. В заявлении необходимо указать:
- Номер налогового органа.
- ФИО, ИНН и контакты налогоплательщика.
- Технический или кадастровый паспорт помещения.
- Реквизиты подтверждающего льготу документа.
- Срок действия льготы и дату, когда она была предоставлена.
Кроме заявления, налогоплательщик должен предоставить уведомление о выборе налогообложения, в отношении которого планируется употребить льготу, до 1 ноября отчетного года.
Для проверки корректности исчисления налога на имущество физических лиц и получения ориентировочного представления о величине суммы, которую необходимо будет уплатить в определенном году, на сайте Федеральной налоговой службы создан онлайн-калькулятор.
Чтобы рассчитать сумму налога, необходимо:
- На официальном сайте ФНС в строке поиска ввести запрос «налоговый калькулятор».
- Перейти по ссылке «Налоговый калькулятор – Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц».
- На странице калькулятора требуется заполнить следующие блоки:
- общую информацию – вид налога, налоговый период, субъект РФ;
- характеристику объекта, для которого производится расчет – инвентаризационная стоимость, площадь и вид объекта;
- информацию для расчета налога – размер доли налогоплательщика, период владения, ставка налога и процент льготы.
- Нажать «Далее» и дождаться отображения суммы налога к уплате.
Если собственник владеет несколькими объектами недвижимости, каждый из них должен быть рассчитан отдельно. Итоговой суммой налога будет считаться сумма по всем помещениям.
Исключение составляют торговые и офисные помещения, перечисленные в пункте 3 статьи 403 Налогового Кодекса. В отношении таких объектов недвижимости налог должен быть начислен как процент от их кадастровой стоимости. В предложенном ФНС калькуляторе размер налога данных объектов рассчитать невозможно.
Последствия за несоблюдение закона
Основанием для возбуждения дела являются:
- Неуплата налога.
- Частичная неуплата налога.
- Некорректно рассчитанная величина налога и другие неправомерные действия.
К ответственности могут быть привлечены лица, достигшие 16 лет.
Перед началом судебного разбирательства налоговые органы начинают сбор фактов неуплаты: направленных нарушителю уведомлений и подтверждений дат получения данных уведомлений.
По прошествии 6 месяцев сбора фактов и начисления пени в случае, если нарушитель не погасил задолженность, налоговые органы обращаются в суд. При нарушениях порядка уплаты налога могут последовать штрафные санкции в размере 20% от всей неуплаченной суммы.
Расчет налога на все виды имущества с 2020 года будет производиться от его кадастровой стоимости всеми субъектами РФ. Это в первую очередь означает увеличение суммы налога для владельцев. Собственники недвижимости должны отслеживать изменения в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций, а при возможности – сэкономить.
Ответы о налоге на коммерческую недвижимость
Professor25/Depositphotos
Что является и что не является коммерческой недвижимостью?
Сразу отмечу, что ИП, мелкий и средний бизнес относят к организациям – для них установлен общий порядок налогообложения.
А для того, чтобы разобраться с налогами на недвижимость, нужно определить, что такое коммерческая недвижимость. Ведь не каждое нежилое помещение относится к коммерческим.
Во-первых, это нежилые здания и помещения. Во-вторых, важно определенное назначение в использовании этих объектов.
Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения. И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например. Но при первичном рассмотрении это некоммерческие помещения. Далее я расскажу о случаях, когда и они будут подпадать под налогообложение для коммерческих объектов.
Новый налог для неработающих граждан
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Налог на имущество организаций и ИП
Владельцы административно-деловых центров, коммерческих и торговых зданий и помещений в них должны платить налог на имущество.
При этом налоговый кодекс освобождает от налога на имущество организации и ИП, работающие на упрощенной системе налогообложения (УСН). Но с одной существенной оговоркой: кроме коммерческих объектов, налог по которым рассчитывается по кадастровой стоимости.
Найти объект, по которому не определена кадастровая стоимость, уже непросто. В таком порядке стоимость недвижимости определяется уже в 74 субъектах РФ.
Ежегодно органы власти выявляют все новые и новые объекты, которые используются для коммерческих целей, и вносят их в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости.
Данный перечень размещается на официальном сайте органов власти региона. К примеру, на сегодня в Москве таких объектов в документе – 30 тысяч общей площадью около 96 млн кв. метров.
Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
Регистрация и налоги ИП для чайников
Кто должен платить налог на имущество?
Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.
Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.
Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.
Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.
- Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.
- Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?
- Налоги ИП при сдаче жилья в аренду
Как определяется налог на коммерческую недвижимость?
Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение. Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2019 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.
На какие организации распространяются льготы?
В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный. Например, льготами могут воспользоваться:
- религиозные организации,
- общественные организации инвалидов,
- фармацевтические производители,
- протезно-ортопедические предприятия,
- коллегии адвокатов, бюро и юридические консультации,
- государственные научные центры,
- организации на территории особой экономической зоны,
- управляющие организации в «Сколково» и некоторые другие.
- Порядок применения льгот и условия, при которых использование льгот прекращается, определяется налоговым законодательством.
- Календарь налогов на недвижимость в 2019 году
- Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?
Для кого снижен налог в Москве?
Региональные льготы устанавливает исполнительная власть субъекта РФ. Так, в Москве в четыре раза снижен налог для следующих объектов:
- торгово-офисных помещений, которые фактически используются менее чем на 20% под торгово-офисные цели;
- заводоуправления (то есть в этих помещениях размещаются сотрудники, управляющие заводом);
- организаций образования, медицины и науки.
В первом и втором случаях факт соответствующего использования помещений должна подтвердить Государственная инспекция по недвижимости до конца первого полугодия текущего года. Результаты отражаются в акте обследования. Госинспекция проверяет нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров, а также многоквартирные дома с нежилыми помещениями, если их доля превышает 3000 кв. метров.
Если заключение Госинспекции отрицательное, можно представить в налоговый орган иные убедительные доказательства. Оспорить акт обследования можно в Межведомственной комиссии при Департаменте экономической политики и развития Москвы.
Для субъектов малого предпринимательства (включенных в перечень, который можно посмотреть на сайте ФНС) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 300 кв. метров от площади объекта.
Для гостиниц налоговая база может быть уменьшена на кадастровую стоимость минимальной площади номерного фонда, умноженной на два.
Для инвестиционных приоритетных проектов города установлены следующие льготы:
- для промышленных комплексов сумма налога уменьшается вдвое;
- технопарки и индустриальные парки полностью освобождаются от налога на имущество.
Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
Можно ли зарегистрировать офис в квартире?
Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?
Сумма налога без учета льгот в Москве рассчитывается по формуле:
налог = кадастровая стоимость недвижимости х 1,6%
Базовая ставка налога на имущество физических лиц за 2018 год по коммерческим объектам равна 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что этот порядок налогообложения распространяется и на апартаменты, и на машино-места, расположенные в таких зданиях и сооружениях. А вот если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка налога выше – 2%.
Льготы для владельцев нежилой недвижимости
Есть в Москве льготы и для граждан, владеющих нежилой недвижимостью. Но они не распространяются на физических лиц, которые используют свою недвижимость в предпринимательских целях, то есть для извлечения прибыли.
Налог на имущество физических лиц рассчитывает налоговый орган и направляет уведомление собственнику до 1 ноября текущего года. Оплатить налог нужно не позднее 1 декабря следующего года.
Что еще нужно оплатить?
К расходам собственников помещений относятся не только налоги, но и эксплуатационные и коммунальные платежи.
Обычно эксплуатационные платежи для помещений, расположенных в бизнес- и торговых центрах, выше.
Это связано с наличием дополнительных инженерных коммуникаций: системы кондиционирования, пожарной сигнализации, вентиляции и т. п. Многое зависит от уровня центра и, конечно, управляющей организации.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Какой налог платить с продажи нежилого помещения?
- Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?
- Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?
- Можно ли строить магазин в СНТ?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Сдача физлицом имущества в аренду: как отбиться от НДС
- Кажется, уже все должны осознать, что при сдаче своего имущества в аренду физическое лицо признается ведущим предпринимательскую деятельность и должно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
- КС РФ в постановлении от 27 декабря 2012 года N 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.
- Но до настоящего времени граждане сдают в аренду имущество, не имея статуса индивидуального предпринимателя, а налоговые органы при выявлении таких фактов производят доначисление НДС, штрафов за неуплату налога и за не предоставление налоговых деклараций.
- На «Клерке» неоднократно поднималась эта тема, и, кажется, больше нечего по этому поводу и говорить.
- Но если бы не решения наших судов, особенно Верховного Суда, который в идентичных обстоятельствах принимает абсолютно разные решения.
Рассмотрим три Определения ВС РФ, принятые во втором полугодии 2018 г., из них два приняты в июле 2018г.
В этих Определениях судебная коллегия признала обоснованными выводы налоговой инспекции о том, что физические лица сдавали принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования, юридическому лицу для его коммерческой деятельности. Целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли, следовательно, при передаче данных объектов в аренду физические лица фактически действовали в качестве субъекта предпринимательской деятельности.
В Определении № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г.сумма НДС определена налоговым органом как 18% от суммы полученного дохода, т.е начислена на весь полученный доход. Верховный суд с этим согласился.
В Определение № 306-КГ18-13128 от 20.12.2018 г. сумма НДС определена налоговым органом как 18% от суммы полученного дохода, т.е начислена на весь полученный доход.
Но Верховный Суд решил, что вывод судов о правомерности исчисления налога предпринимателю по ставке 18 процентов в дополнение к установленной в договорах арендной плате вместо выделения налога из арендной платы с применением расчетной ставки 18/118 не может быть признан обоснованным. Т.е. на сумму НДС необходимо уменьшить полученный от аренды доход.
Но самое интересное — это Определение № А70-907/2017 от 03. 07. 2018 г. Верховный суд принял решение в пользу налогоплательщика (физ.лица).
Суд обосновал это тем, что согласно пункту 1 статьи 145 Налогового кодекса, организации и индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности двух миллионов рублей.
Т.е.
основным является условие соответствия размера выручки налогоплательщика предельному уровню, установленному законом и то обстоятельство, что в рамках выездной налоговой проверки инспекция не учла положения пункта 1 статьи 145 Налогового кодекса при изменении квалификации деятельности налогоплательщика, не свидетельствует об утрате возможности предоставления предпринимателю освобождения по результатам рассмотрения уведомления, поданного после окончания проверки, если освобождение применялось им фактически (налог не исчислялся и не предъявлялся арендаторам к уплате).
Исходя из информации, указанной в решениях судов о сроках сдачи имущества в аренду и начисленных суммах НДС, видно, что доходы физических лиц во всех этих случаях не превышали двух миллионов за три месяца, т.е. соответствовали требованиям ст.145 НК РФ.
- Но решения ВС РФ принимались абсолютно разные.
- Выводы:
- Есть известное выражение о том, что когда два одинаковых дела решены двумя судами по-разному, то это означает, что как минимум одно из них решено неправильно.
- Но если три одинаковых дела решены одним судом по-разному, то, как минимум два из них решены неправильно.
- В настоящее время сказать, что будет так и только так, потому что такое разъяснение дал Верховный суд, к сожалению невозможно.
Рекомендации:
Если вы сдаете имущество в аренду и не являетесь предпринимателем, срочно измените статус.
Если налоговый орган уже начислил сумму НДС, а полученный доход не превышал два миллиона за три месяца (п.1 ст. 145 НК РФ), судитесь и Определение ВС № А70-907/2017 от 03. 07. 2018 г. вам в помощь.
Если сумма полученного дохода в течение 3-х месяцев превышает два миллиона, попробуйте применить Определение № 306-КГ18-13128 от 20.12.2018 г. и уменьшить сумму начисленного НДС.
Как платить налог на имущество при аренде — НалогОбзор.Инфо
Кто платит налог
В общем случае налог на имущество по сданным в аренду основным средствам платит арендодатель (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это обусловлено тем, что при передаче имущества в аренду именно он остается его собственником (ст. 608 ГК РФ).
Арендодатель продолжает учитывать сданные в аренду основные средства на своем балансе на счете 01 или на счете 03 (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 5 ПБУ 6/01, Инструкция к плану счетов). Подробнее см.
с какого имущества платится налог на имущество юридических лиц.
Арендатор отражает основные средства, полученные в аренду, за балансом на счете 001 (Инструкция к плану счетов). Поэтому у него такие активы в состав объектов обложения налогом на имущество не включаются. Исключением из данного правила являются:
- договор финансовой аренды (лизинг), если объект аренды по договору учитывается на балансе арендатора. Подробнее об этом см. Как платить налог на имущество при лизинге (абз. 3 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н);
- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (абз. 2 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Ситуация: нужно ли арендодателю платить налог на имущество с основных средств, переданных в аренду, если на эти объекты наложен арест?
Да, нужно.
Наложение ареста на основные средства, сданные в аренду, не влечет за собой их выбытия и списания с баланса. Такой вывод позволяют сделать положения пункта 29 ПБУ 6/01.
Особых правил расчета налога на имущество по арестованным активам глава 30 Налогового кодекса РФ не устанавливает.
Следовательно, и после ареста остаточная стоимость этих объектов должна включаться в расчет налоговой базы по налогу на имущество арендодателя (п. 1 ст. 375 НК РФ).
Ситуация: нужно ли российской организации платить налог на имущество по основным средствам, сданным в аренду иностранной организации? Движимое имущество, приобретенное до 1 января 2013 года, временно вывезено из России. Арендодатель не имеет представительства в иностранном государстве.
Да, нужно, если иное не предусмотрено соглашением (конвенцией) об избежании двойного налогообложения.
Порядок уплаты налога на имущество в данном случае зависит от двух факторов:
- существует ли между Россией и иностранным государством соглашение (конвенция) об избежании двойного налогообложения;
- отличается ли предусмотренный соглашением (конвенцией) порядок налогообложения имущества, сданного в аренду и временно вывезенного на территорию другого государства, от норм российского законодательства.
Такая зависимость обусловлена тем, что международные договоры по вопросам налогообложения имеют приоритет над российским налоговым законодательством (ст. 7 НК РФ).
По российскому законодательству налог на имущество по сданным в аренду основным средствам платит арендодатель (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Это обусловлено тем, что при передаче имущества в аренду именно он остается его собственником (ст. 608 ГК РФ). Арендодатель продолжает учитывать сданные в аренду основные средства на своем балансе на счете 01 (п.
21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Налог на имущество, которое находится на балансе российской организации, подлежит уплате в бюджет по ее местонахождению (п. 3 ст. 383 НК РФ). Исключение составляет налог на имущество по территориально удаленным объектам недвижимости (ст.
385 НК РФ) и по основным средствам, которые находятся на отдельных балансах обособленных подразделений организации (ст. 384 НК РФ). В рассматриваемой ситуации за рубеж вывозится движимое арендованное имущество. Поскольку вывоз имущества за рубеж не приводит к образованию обособленного подразделения, эти исключения не применяются.
То есть российская организация – арендодатель должна платить налог на имущество по своему местонахождению.
Если международным договором установлен другой порядок налогообложения арендованного имущества, применяются положения международного договора (ст. 7 НК РФ). Если такого договора нет или если предусмотренные в нем правила не отличаются от норм российского законодательства, применяются положения пункта 3 статьи 383 Налогового кодекса РФ.
Например, пункт 2 статьи 23 Конвенции об устранении двойного налогообложения между Россией и Республикой Казахстан допускает уменьшение налога на имущество, который подлежит уплате в России, на сумму аналогичного налога, уплаченного в Республике Казахстан. Однако положения этого пункта применяются только в отношении:
- недвижимого имущества, которое принадлежит российской организации, но находится на территории Республики Казахстан;
- движимого имущества, которое является частью постоянного представительства (постоянной базы) российской организации на территории Республики Казахстан.
Такие объекты могут облагаться налогом на имущество как в России, так и в Республике Казахстан (п. 1, 2 ст. 22 Конвенции).
Движимое имущество, сданное в аренду и вывезенное из России, ни под одну из этих категорий не подпадает.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендодатель должен платить налог в соответствии с российским законодательством – по своему местонахождению (п. 3 ст. 383 НК РФ).
Безвозмездная передача ОС
Ситуация: нужно ли платить налог на имущество по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование?
Да, нужно.
При передаче основного средства в безвозмездное пользование оно не списывается с баланса организации. Такой вывод позволяют сделать положения пункта 29 ПБУ 6/01. Поэтому исключить такой объект из налоговой базы по налогу на имущество нельзя (п. 1 ст. 374 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 15 мая 2006 г. № 03-06-01-04/101.
Улучшения арендованного имущества
Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимыми или неотделимыми.
По капитальным вложениям в виде неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости арендатор должен платить налог на имущество.
Налог нужно начислять с момента постановки улучшений на учет в качестве отдельного объекта основных средств и до выбытия, момент которого определяется договором аренды.
Налоговой базой для таких основных средств является их среднегодовая стоимость. Это правило действует, даже если улучшения произведены на объектах, для которых налоговой базой является кадастровая стоимость. Это следует из положений абзаца 2 пункта 5 ПБУ 6/01 и подтверждается письмами Минфина России от 19 февраля 2014 г.
№ 03-05-05-01/6958, от 15 апреля 2013 г. № 03-05-05-01/12447, от 14 марта 2013 г. № 03-05-05-01/7760, от 3 ноября 2010 г. № 03-05-05-01/48, от 24 октября 2008 г. № 03-05-04-01/37, а также решением ВАС РФ от 27 января 2012 г. № 16291/11. Прочтите подробнее, как рассчитывается средняя стоимость имущества за отчетный период.
- Пример расчета налога на имущество по капитальным вложениям в виде неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости
- В январе 2016 года ООО «Альфа» получило в аренду здание, включенное в перечень объектов недвижимости, для которых налоговой базой по налогу на имущество является кадастровая стоимость.
- Арендованное здание используется в производственной деятельности организации.
В марте 2016 года организация смонтировала в здании вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на монтаж составила 660 000 руб.
В договоре аренды неотделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует. Срок окончания договора аренды – январь 2018 года.
Неотделимое улучшение в учете арендатора было учтено как основное средство и введено в эксплуатацию в марте 2016 года. Срок его полезного использования установлен с апреля 2016 года по январь 2018 года (22 месяца). Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 30 000 руб.
- В бухучете «Альфы» сделаны следующие записи.
- В марте 2016 года:
- Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 660 000 руб. – отражены капвложения в арендованное имущество (расходы на монтаж вентиляционной системы); - Дебет 01 Кредит 08
– 660 000 руб. – введена в эксплуатацию вентиляционная система;
Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 118 800 руб. (660 000 руб. × 18%) – начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 118 800 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости неотделимых улучшений.
Ежемесячно начиная с апреля 2016 года по январь 2018 года:
Дебет 20 Кредит 02
– 30 000 руб. – начислена амортизация по неотделимому улучшению арендованного имущества.
Налоговую базу по налогу на имущество бухгалтер определил исходя из среднегодовой стоимости данного объекта. И это несмотря на то, что по арендованному объекту недвижимости налоговая база определяется арендодателем как кадастровая стоимость.
Других объектов обложения налогом на имущество в организации нет.
По данным бухучета остаточная стоимость вентиляционной системы (неотделимых улучшений) составляет:
- на 1 апреля – 660 000 руб.;
- на 1 мая – 630 000 руб.;
- на 1 июня – 600 000 руб.;
- на 1 июля – 570 000 руб.;
- на 1 августа – 540 000 руб.;
- на 1 сентября – 510 000 руб.;
- на 1 октября – 480 000 руб.;
- на 1 ноября – 450 000 руб.;
- на 1 декабря – 420 000 руб.;
- на 31 декабря (с учетом операций, отраженных в бухучете в течение 31 декабря) – 390 000 руб.
Средняя стоимость имущества за I квартал равна:
660 000 руб. : (3 + 1) = 165 000 руб.
Средняя стоимость имущества за первое полугодие составила:
(660 000 руб. + 630 000 руб. + 600 000 руб. + 570 000 руб.) : (6 + 1) = 351 429 руб.
Средняя стоимость имущества за девять месяцев составила:
(660 000 руб. + 630 000 руб. + 600 000 руб. + 570 000 руб. + 540 000 руб. + 510 000 руб. + 480 000 руб.) : (9 + 1) = 399 000 руб.
Среднегодовая стоимость имущества составила:
(660 000 руб. + 630 000 руб. + 600 000 руб. + 570 000 руб. + 540 000 руб. + 510 000 руб. + 480 000 руб. + 450 000 руб. + 420 000 руб. + 390 000 руб.) : (12 + 1) = 403 846 руб.
Ставка налога на имущество – 2,2 процента.
Суммы авансовых платежей по налогу на имущество, начисленные по итогам отчетных периодов, составляют:
– за I квартал:
165 000 руб. × 2,2% : 4 = 908 руб.;
– за первое полугодие:
351 429 руб. × 2,2% : 4 = 1933 руб.;
– за девять месяцев:
399 000 руб. × 2,2% : 4 = 2195 руб.
Сумма налога на имущество, которая должна быть начислена к уплате по итогам года, равна:
403 846 руб. × 2,2% – 908 руб. – 1933 руб. – 2195 руб. = 3849 руб.
Также арендатор должен платить налог по любым улучшениям арендованного имущества, отраженным в составе основных средств и принятым на учет до 1 января 2013 года. Отделимые улучшения недвижимости, а также отделимые и неотделимые улучшения движимого имущества, принятые на учет начиная с 1 января 2013 года, от налогообложения освобождены.
Такой вывод позволяют сделать положения пункта 1 статьи 374, пункта 25 статьи 381 Налогового кодекса РФ, абзаца 2 пункта 5 ПБУ 6/01 и письмо Минфина России от 11 апреля 2013 г. № 03-05-05-01/11960.
Расчет и уплата налога
Налог на имущество по объектам, сданным в аренду, рассчитывайте так же, как и по другим основным средствам (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Пример расчета налога на имущество по основному средству, сданному в аренду
ООО «Альфа» расположено в г. Москве. Одним из видов деятельности организации является сдача в аренду основных средств.
В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду офисное помещение стоимостью 5 900 000 руб. (в т. ч. НДС – 900 000 руб.). В этом же месяце объект был сдан в аренду.
Помещение не включено в перечень объектов недвижимости, налоговой базой для которых является кадастровая стоимость.
Начиная с февраля бухгалтер «Альфы» начисляет по офисному помещению амортизацию. Срок полезного использования офисного помещения для целей бухгалтерского и налогового учета – 180 месяцев. Согласно учетной политике амортизацию по основным средствам организация начисляет линейным способом.
Годовая сумма амортизации составила:
(5 900 000 руб. – 900 000 руб.) × 6,67% = 333 500 руб.
Ежемесячная сумма амортизации равна:
333 500 руб. : 12 мес. = 27 792 руб.
Для учета операции по передаче имущества в аренду бухгалтер использует субсчета, открытые:
- к счету 03 – «Собственное имущество» и «Имущество, сданное в аренду»;
- к счету 02 – «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду».
- В бухучете организации сделаны следующие записи.
- В январе:
- Дебет 08 Кредит 60
– 5 000 000 руб. – отражены затраты на приобретение офисного помещения; - Дебет 19 Кредит 60
– 900 000 руб. – учтен НДС по приобретенному офисному помещению; - Дебет 60 Кредит 51
– 5 900 000 руб. – оплачена стоимость офисного помещения; - Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 5 000 000 руб. – принято к учету офисное помещение, предназначенное для сдачи в аренду; - Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 900 000 руб. – принят к вычету НДС по офисному помещению;
Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 5 000 000 руб. – передано в аренду офисное помещение.
В феврале:
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– 27 792 руб. – отражена сумма начисленной амортизации за февраль по офисному помещению, сданному в аренду.
В марте:
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– 27 792 руб. – отражена сумма начисленной амортизации за март по офисному помещению, сданному в аренду.
В I квартале остаточная стоимость офисного помещения составляет:
- на 1 января – 0 руб. (офисное помещение еще не приобретено);
- на 1 февраля – 5 000 000 руб. (офисное помещение приобретено, но амортизация по нему не начислялась);
- на 1 марта – 4 972 208 руб. (5 000 000 руб. – 27 792 руб.);
- на 1 апреля – 4 944 416 руб. (4 972 208 руб. – 27 792 руб.).
Средняя стоимость офисного помещения за I квартал равна:
(0 руб. + 5 000 000 руб. + 4 972 208 руб. + 4 944 416 руб.) : 4 = 3 729 156 руб.
Средняя стоимость офисного помещения включается в общую налоговую базу по налогу на имущество «Альфы». Ставка налога на имущество в Москве – 2,2 процента.
Сумма авансового платежа по налогу на имущество со стоимости офисного помещения в I квартале равна 20 510 руб. (3 729 156 руб. × 2,2% : 4).