Риелторы рассказали, как может измениться стоимость квартир, стоит ли продавать жилую недвижимость и брать ипотеку в связи с ослаблением рубля
Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.
Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.
«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»
Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом.
Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке.
Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.
«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.
В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.
Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость.
Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство.
А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.
«Новую квартиру покупать лучше летом»
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь.
Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом.
Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.
Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.
«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.
Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке.
Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было.
Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.
С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару.
Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях.
Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.
На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.
В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается.
Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы.
Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.
Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем.
Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус.
Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.
Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.
Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.
«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.
Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.
Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.
Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.
Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость.
Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца.
В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.
«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:
— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз.
В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу.
Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.
На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен.
Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж.
Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.
Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб.
за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной.
Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.
«Ослабнет активность ипотечных покупателей»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»: — На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%.
Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы.
В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса.
Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье.
Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.
Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет.
Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей.
По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.
Проверка пунктуации текста онлайн
Для того, чтобы проверить пунктуацию текста онлайн, в Интернете существует множество сервисов.
Все они утверждают, что могут проанализировать введённый текст на русском языке на правильную расстановку запятых.
В результате собственной проверки самых популярных ресурсов, был выявлен только один сервис — Оnline.orfo.ru, очень близкий по результатам к проверке в программе Microsoft Word .
Проверка пунктуации русского текста онлайн (расстановка запятых)
Детально изучив каждый из существующих сервисов, было выявлено, что кроме Оnline.orfo.
ru других качественных программ по проверке русского текста на правописание просто нет (это не касается проверок по другим критериям, например, по ошибкам в тексте).
Подтверждается это большим количеством положительных отзывов. На некоторых сайтах проверки пунктуации текста онлайн вообще отсутствует место вставки текста.
Оnline.orfo.ru — лучший сервис бесплатной онлайн-проверки текста на пунктуацию
Оnline.orfo.ru выполняет проверку текста на пунктуацию, как на русском, так и на других языках. Разработана программа ООО «Информатик». Данная организация начала свою деятельность по разработке лингвистических технологий ещё в 1989 году.
В 1994 году компания Microsoft произвела созыв лучших экспертов, для определения самых качественных инструментов, которые можно использовать в качестве инструмента по экспертизе проверяемого текста и дальнейшего внедрения модульных пакетов в Microsoft Word.
Было принято решение о выделении лицензии модулям проверки текста ООО «Информатик». С 1995 года их внедрили в русские пакеты текста Microsoft Office.
Проверка текста на данном сервисе ограничена 4000 символами, а значит, для проверки более длинных текстов, придётся вводить частями поочерёдно.
Приступить к проверке текста на правильность расстановки запятых и орфографии (бесплатно)
Начать пользоваться сервисом Оnline.orfo.ru
- В ходе проверки нескольких текстов на данном сервисе, были найдены (пример на картинке) следующие вероятные ошибки отсутствия знаков препинания.
- Такие же результаты показывает проверка текста в Microsoft Word.
! Другие популярные сервисы отсутствующих запятых не определили, только выявили несколько грамматических и орфографических ошибок.
Конечно, при наличии Microsoft Word, проверка пунктуации в тексте онлайн не потребуется, но не всегда удобно использовать данную программу.
В русском языке существует множество вариантов употребления одних и тех же слов и предлогов. Знают все случаи не многие. Особенно это касается попыток написания простых высказываний, используемых в повседневной жизни.
Широкий спектр малоиспользуемых выражений знают только учителя русского языка или просто начитанные люди с хорошей памятью.
Благодаря программам проверки пунктуации текста онлайн, теперь можно быстро и качественно проанализировать написанный текст, не тратя время на поиск в справочниках.
10 фраз, которые отпугивают потенциальных покупателей вашей квартиры
Любите поговорить? Осторожнее! При просмотре квартиры любое слово может повернуть ситуацию не в вашу пользу. Изучаем фразы, которые чаще всего срывают сделки по продаже недвижимости.
Документы готовы к продаже, соседи спокойные, желающих приехать на просмотр — хоть отбавляй… Но вот беда — потенциальные покупатели никак не хотят становиться покупателями фактическими. Ходят по квартире, прицениваются, общаются, но не торопятся выходить на сделку. Пора снижать цену? Вовсе нет. Возможно, проблема кроется именно в вас.
Задумайтесь — а не отпугиваете ли вы покупателей необдуманными фразами? Ведь важно не только подготовить квартиру к презентации, но и правильно вести себя во время просмотра. Чаще всего сделки срываются из-за неумеренного выражения эмоций или случайно оброненных фраз.
Чем руководствуется продавец:
- Скажу, что недавно выставил квартиру на продажу, и покупатель постарается не упустить выгодное предложение.
- Оправдаю низкую цену тем, что долго не мог продать жилье.
Что думает покупатель: Здесь явно кроется какой-то подвох, надо внимательнее проверить все необходимые документы. Да и скидку можно потребовать побольше!
Чем руководствуется продавец:
- Покупатель критикует квартиру, значит, к покупке он не готов. Зачем мне тратить время на уговоры? Найдутся люди, которым нужно именно такое жилье. Недостатки их не смутят.
- Какие еще недостатки? Я в этой квартире вырос/провел лучшие годы своей жизни. Явно пытаются сбить цену!
Что думает покупатель: Вариант мне подходит, если бы не пара нюансов. Но собственник не хочет вести диалог, а на рынке много квартир. Поищу другого продавца!
Чем руководствуется продавец:
- Надоели бесконечные просмотры и переливание из пустого в порожнее. Надо ограничить время, чтобы подстегнуть покупателя.
- День расписан по минутам, но, так и быть, покажу по-быстренькому квартиру.
Что думает покупатель: Собственник явно не заинтересован в продаже. Или я недостаточно хорош для его высочества? Или он что-то скрывает? Может, через полчаса должны вернуться проблемные соседи?
Я не спешу с продажей
Чем руководствуется продавец:
- Если поспешу, то потеряю в деньгах. Не хочу делать скидку, подожду платежеспособного покупателя.
- Посмотрю на спрос, возможно, еще получится поднять цену.
Что думает покупатель: Собственник еще не определился, хочет продать или нет. Может, просто человек нерешительный. А потом будет тянуть резину и с оформлением сделки? Лучше не связываться.
Я не буду делать скидки, цена конечная
Чем руководствуется продавец:
- Покупателю квартира понравилась, купит и по полной стоимости. Зачем разбрасываться деньгами?
- Сделаю скидку — потом не хватит на новую квартиру. Да и цена не такая высокая.
Что думает покупатель: Да видел я уже кучу объявлений, в которых постоянно снижается стоимость. Рынок и так переполнен, найду другой вариант. Или дождусь, пока эта квартира подешевеет, все равно за такую цену ее не купят.
Чем руководствуется продавец:
- Я заказывал эту плитку из Италии! Не может же это не отразиться на стоимости квартиры?
- Покупатели сэкономят время и деньги на ремонте, это явное преимущество.
Что думает покупатель: Зачем мне лишняя информация? Я знать не хочу, во сколько обошлась эта безвкусица. Все равно придется кухонный гарнитур менять, так зачем переплачивать за отделку?
Чем руководствуется продавец:
- Здоровая конкуренция никому еще не мешала. Скажу, что есть покупатели, но они мне менее симпатичны. Пусть принимают решение прямо сейчас! Все равно никто эту информацию не проверит.
Что думает покупатель: Если людям подошла эта квартира, то почему продолжаются показы? Почему они не вышли на сделку? Как-то это подозрительно. Если продавец врет даже в такой мелочи, то может обмануть и по-крупному.
Чем руководствуется продавец:
- Почему я должен отчитываться о причинах продажи? Это мое личное дело, никого не касается.
- Не могу же я назвать настоящую причину… Кто купит квартиру с шумными соседями или протекающей крышей?
Что думает покупатель: Собственник просто приценивается, продажа вряд ли состоится. Если бы намерения были серьезными, продавец рассказал бы о своих планах. Что плохого в покупке более просторного жилья, например?
Чем руководствуется продавец:
- Закрою все возражения сразу! Расскажу, что углы не промерзают, а в квартире всегда тепло. Пусть покупатели знают, что у жилья нет недостатков.
- Нужно отвлечь внимание от настоящей проблемы, поэтому я сделаю акцент на преимуществах. Ведь на нашем этаже и правда нет алкоголиков, они живут на четвертом и шестом.
Что думает покупатель: У кого что болит, тот о том и говорит. Разве можно испытать такую гамму эмоций, если вы не сталкивались с заливом? Или не вызывали полицию из-за шумных соседей? Посмотрю-ка я повнимательнее.
Мы планировали заменить ванну, но руки не дошли
Чем руководствуется продавец:
- Расскажу, как можно быстро улучшить квартиру. Покупатель должен понимать, что на переделки не понадобится много времени и денег.
- Не успели устранить недочеты, а покупателя упускать не хочется.
Что думает покупатель: Надо же, а я и не заметил, что ванна совсем старая. Зато теперь прекрасно вижу. Интересно, что еще они планировали заменить?
Пытаясь расположить к себе потенциальных покупателей, собственники часто впадают в крайности: либо отмалчиваются, либо показывают слишком много эмоций. Лучше всего придерживаться золотой середины — быть вежливым, спокойно отвечать на вопросы, но не болтать лишнего.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Покупка жилья. Непростая и очень ответственная задача
Покупка жилья — это процесс, который требует много знаний, умений и навыков. Покупка недвижимости в Тюмени момент трудоемкий и не всегда безопасный. В данной статье мы хотим рассказать вам о том, как же настоящие риэлторы ищут хорошую по цене и по качеству недвижимость. Поделимся своими секретами и долголетними наработками.
Покупка недвижимости Тюмень вторичное жилье. Покупка недвижимости через риэлтора
Покупка недвижимости Тюмень вторичное жилье следует начать с продумывания определенной стратегии. Покупка недвижимости — это совокупность ключевых целей покупателя и способов их достижения, исходя из реальных возможностей.
Каждый в своей жизни хотя бы раз сталкивался с агентами по недвижимости, нас еще очень часто называют риэлторы. Многие задаются вопросом, за что нам платить такие деньжищи.
Вроде что тут такого, позвонил клиент-продавец, позвонил клиент-покупатель, всех свели в кучу, оформили сделку и все. Ведь ничего в этом сложного нет.
За что клиенты платят риэлторам?
Стоимость услуг на сегодняшний день можно расценить по-разному. Одни говорят, что это очень дорого. Вторая сторона отказывается работать за копейки. СМИ пестрят информацией от агентств недвижимости о том какие они:
- Надежные, деятельность компании застрахована
- Имеют сертификаты различного уровня, в том числе и Российской гильдии риэлторов
- Высокое качество обслуживания
- Профессионализм
- Высоко квалифицированная юридическая поддержка
- Клиентоариентированность
- С большим багажом опыта продаж квартир, пансионатов, студий, домов, дач, коттеджей и участков
- И многие другие
Среди всей этой рекламы и мишуры мы часто с вами упускаем из виду труд обычного рядового агента. Чтобы вам реально представлять картину агент по недвижимости осуществляет ряд этапов по подготовке и проведению сделки.
Решает подчас такие задачи, которые простому обывателю без знаний и опыта практически невозможно довести до логического завершения.
Мы считаем что данная статья пригодится как риэлторам из других компаний, так и покупателям, которые смогут контролировать как сотрудника, так и саму сделку.
Трехуровневая сделка
Давайте с вами вместе разберем типичную сделку, в которой продавец продает свою квартиру и приобретает новую. А владельцы той квартиры, которую он себе покупает тоже хотят заселиться в квартиру, но без встречного варианта. На нашем риэлторском языке это называется «свободная продажа».
Первый этап — обращение в агентство
Продавец обращается в агентство, чтобы компания помогла ему, на возмездной основе, продать недвижимость. Звонит в офис компании, либо напрямую агенту на сотовый телефон. Кстати, на нашем сайте каждый клиент может выбрать любого, понравившегося ему риэлтора.
Специалисты опрашивают клиента, выясняют у него все нюансы по недвижимости. Договариваются о встрече, едут смотреть объект.
Чтобы найти покупателя, сотрудники нашей компании должны самостоятельно побывать на любом объекте, иначе что они будут продавать? «Кота в мешке»? Это по меньшей мере непрофессионально.
На просмотре мы проверяем готовность к продаже документов, делаем анализ, даем консультации, что необходимо сделать, чтобы сделка прошла успешно, обязательно запрашиваем документы на реализуемую недвижимость и документы владельцев (паспорта, свидетельства о рождении и т.д.
), желательно сделать фото или отправить на электронную почту сканы, так как это ускорит в дальнейшем процесс сделки и лишний раз никто вас не будет беспокоить. Мы должны экономить ваше время. Полностью осматриваем все жилище, даем ряд советов по предпродажной подготовке.
Оговариваем предварительную цену на недвижимость, рассказываем про аналогичные варианты в данном районе с похожими параметрами. Делаем самостоятельно в нужном ракурсе фотографии, либо заказываем профессионального фотографа компании.
Заключаем с владельцем договор на оказание риэлторских услуг, договариваемся о комиссионном вознаграждении в зависимости от сложности сделки. Также владельцы недвижимости могут подойти в офис компании, где им в любой момент могут предоставить все документы, подтверждающие полномочия о риэлторской деятельности. А также задать вопросы, которые у них возникли по договору.
Мы всегда разъясняем чем отличается эксклюзивный договор оказания услуг от обычного. Даем право выбора каждому обратившемуся. Ситуации бывают разные, а наша основная цель довести сделку до логического завершения.
Обязательно нужно изначально обсуждать какая из сторон будет оплачивать расходы по сделке (госпошлины, налоги и т.п.). Риэлтор озвучивает всю процедуру по сделке, обсуждает с ними величину желаемого задатка или предоплаты. Вместе обсуждают рекламную компанию и расходы, сумма зависит от того, как быстро нужно продать жилье.
Также немаловажным является и срок действия договора, а также предоплата по комиссионному вознаграждению.
После подписания договора на обслуживание агентство, взявшее на себя ответственность, переходит к проведению рекламной компании по отчуждаемому жилью. Для этого риэлтор или профессиональный журналист компании составляет текст рекламного объявления и начинает действовать поэтапно по той стратегии, которую он обсудил вместе с клиентом.Здесь мы работаем по нескольким направлениям.
Компания рекламирует объект недвижимости, а у нас огромные возможности в этом:
- Размещение на всех работающих рекламных площадках (ведь работа давно налажена)
- Внесение в общегородскую базу недвижимости (ОБН), в которой этот объект увидят все риэлторы города
- Также, в зависимости от бюджета и стоимости жилья, мы рекламируем в различных источниках
- Телевидение
- Радио
- Газеты
- Баннеры в городе
- Журналы
- Ежедневная расклейка районов города
- Наш продающий сайт
- Группы в социальных сетях
- Звоним уже существующим клиентам
- Сарафанное риэлторское радио
- И многое другое
Риэлтор также рекламирует недвижимость всеми возможными способами:
- Придумывает креативные фишки
- Делает так, чтобы покупатели нашли его объявление и позвонили только ему
С утра до вечера, практически круглосуточно все сотрудники и компания принимают звонки от желающих посмотреть и купить рекламируемую квартиру. Все заявки заносятся в клиентскую базу. Оговариваются детали сделки, проводится анализ и отбор потенциальных покупателей. Организуются и проводятся показы и просмотры жилья.
С каждым покупателем, прежде чем привести его в ваш дом, риэлторы заключают договор, идентифицируют его личность по паспорту. Обсуждаются все нюансы с собственниками, при необходимости корректируется стоимость. Консультирую как лучше и правильнее показывать ваше жилище, что говорить и как.
Когда покупатель дает свое согласие на покупку недвижимости, его приглашают на подписание предварительного договора в агентство недвижимости, для того, чтобы лично оговорить все моменты сделки с продавцом и дать задаток. Тем самым закрепить свои серьезные намерения. Естественно назначается удобное для обеих сторон время.
Нашими юристами готовиться договор.
Хотим обратить ваше особое внимание: никогда не давайте задатки на дому, в машине, или в кафе и прочих местах, это чревато последствиями.
Расписки, написанные «на коленке» и составленные неграмотно, не подтвержденные договорами, могут привести вас к плачевным результатам. Обязательно заказывайте справку ЕГРП перед передачей задатка.
После приезда в офис компании обеих сторон завершается первый этап и начинается второй, тоже очень трудоемкий и ответственный.
Второй этап — открытие сделки
В комнате переговоров профессиональный переговорщик и юрист начинают вести задаток. Задают ряд вопросов обеим сторонам и в случае разногласия, находят компромисс. Сразу скажем, переговоры — дело сложное, каждая из сторон настаивает на своем, но всегда есть альтернатива. Вопросы мы обсуждаем разные:
- Какова окончательная стоимость
- Когда произойдет передача ключей
- Какую мебель оставляем
- Как будет происходить расчет (наличные средства или безнал)
- Оговариваем сроки сделки
- В какой момент и за счет каких средств будут произведены расчеты
- Какие необходимо пройти дополнительные инстанции (опека, налоговая, пенсионный фонд, кадастровая палата и т.д.)
- Какие необходимо получить разрешительные документы перед выходом на сделку
- Требуется ли нотариальное удостоверение каких-либо документов
- И еще много вопросов
Одинаковых сделок не бывает, каждая сделка особенная, поэтому и вопросы могут быть разные. Главное постараться продумать все наперед, оговорить все моменты и прописать их на бумаге, скрепить договоренности подписями сторон. Далее начинается поиск встречного варианта для продавца первой квартиры.
Риэлтор варианты из базы агентства, также договаривается с продавцами, дает рекламу по покупке недвижимости в нужном районе, делает каждый день расклейку. Общается с клиентами и все начинается сначала, технология та же.
Все варианты предлагаются клиенту, возможно ему требуется доплата или наоборот, риэлтор нашел такой вариант, который превзошел все ожидания. Такие случаи нередки, так как мы на ежедневной основе мониторим базу рынка недвижимости и всегда в курсе всех событий.
Ситуации у людей разные, поэтому часто проскакивает информация о срочных предложениях, а на них цена бывает ниже рыночной на 10-30%. Риэлтор ищет вариант до тех пор, пока не найдет то, что нужно клиенту. Очень часто мы подписываем предварительные договора по обеим сделкам, чтобы вся цепочка «спала спокойно» и не нервничала.
Покупатель передает задаток продавцу, а тот в свою очередь передает задаток за свою встречную квартиру. И тут начинается самое интересное, появляется третье звено, которому тоже нужно подобрать недвижимость. Сделки, в которых участвует три звена самые простые, по крайней мере, для риэлторов.
А представляете что бывает, когда цепочка состоит из 15 или 29 звеньев? Вот где требуется мудрость, мастерство, умение договориться, все просчитать и блестяще выполнить свою работу. Конечно технология не нова, и практически каждый может, потратив время, моральные и физические силы провести ее самостоятельно. Выбор всегда останется за вами.
Третий этап — подготовка и сбор всех документов
На данном этапе проводится опрос всех участников, решается как будет проходить вся сделка, подтверждаются все договоренности. Начинается процесс сбора всех необходимых бумаг на всю недвижимость:
- Бумажная выписка из ЕГРП
- Копия поэтажного плана
- Справка из налоговой
- Разрешение органов опеки
- Справка из психоневрологического диспансера
- Свидетельство о расторжении брака и прочее
- В каждой сделке индивидуально
Самая важная часть всей сделки — это проверка юридической чистоты, документы на три объекта недвижимости тщательно изучаются и проверяются. Если нужно, сотрудник компании проводит опрос соседей, сотрудников ТСЖ, участкового, может найти всех участников сделки в соцсетях. Все это делается для того, чтобы удостовериться в серьезности и ответственности всех сторон.
Четвертый этап — регистрация сделки по альтернативным квартирам
Очень ответственный этап, во время которого еще раз уточняются все договоренности. Подводятся итоги по собранным документам, определяются документы, которые нужно откорректировать.
Сопоставляются сроки физического освобождения жилья, а также юридического.
Согласовываются сроки с банками, если это ипотечные сделки, договариваются где и каким образом будут передаваться или переводиться деньги.
Юридический отдел компании составляет договора (купли-продажи, дарения, мены, переуступки доли и т.д.). Оговариваются дни, когда будет происходить сделка, определяется состав участников, договариваются как и в каком месте будут проверять деньги на подлинность. Или подсчитываются минимальные проценты по переводу денежных средств со счета на счет.
Перед сделкой еще раз все проверяется, стороны подписывают договора в офисе компании. И вот заветная цель, стороны сдают документы на регистрацию. Здесь отдельная песня, талоны на регистрацию не всегда бывают в наличии, ждать иногда приходиться по несколько часов.
Задача риэлтора сделать так, чтобы клиенты придя в МФЦ не стояли в очереди. И только нам известно, как мы этого добиваемся.
Только на какие хитрости мы не идем: и берем по нескольку талонов, и посменно дежурим в регпалате, и регулярно звоним риэлтору, информируя о приближении очереди, и просматриваем в интернете электронную очередь. Есть, конечно, у нас свои секреты, ведь мы профессионалы.
Регистрация сделки происходит в течение нескольких дней, это зависит от объектов. Риэлтор вновь собирает все стороны, для того, чтобы получить долгожданные документы на жилье.
Пятый этап — переезд или вступление фактически в свои права
Агент по недвижимости организует встречи в банке, производятся окончательные расчеты, правильность которых контролируется риэлтором.
По договоренности происходит переезд, передача ключей, риэлтором оказывается всевозможная всесторонняя помощь.
Риэлтор оформляет отчет о проделанной работе, сдает его в агентство, и только после тщательной проверки получает долгожданные, честно отработанные деньги.
Если все посчитать минимально, то проведение трехзвеньевой сделки включает 5 этапов, и порядка 15-25 подэтапов. А если мы посчитаем все задачи и подзадачи, которые приходится решать риэлтору, то порядка 105-200 мы точно наберем.
На плечи риэлтора ложиться огромное количество видов работ (осуществление показа, проведение переговоров, заполнение документов и много других), в которых ему помогают 12-25 коллег, сотрудников компании.
Пока идет сделка, риэлтор созваниваясь со всеми сторонами производит более 300 звонков покупателям, продавцам, мамам, папам, дедушкам, тетям, детям, сотрудникам учреждений.
Вот такие они бываю ваши простые сделки!
И чем больше цепочка, тем больше задач и документов, преговоров и звонков. Риэлтор в своей работе ежедневно сталкивается с различными по складу характера людьми, умеет управлять ими, сглаживать все шероховатости, принимать часть на себя различных эмоций. Любая сделка по недвижимости — это стресс как со стороны клиентов, так и со стороны риэлтора.
Мы не будем расписывать все срывы и слезы наших риэлторов, наша работа это сильнейшее эмоциональное напряжение и бешеный ритм, в котором живет каждый сотрудник агентства недвижимости. Поэтому, говоря об оплате труда риэлтора, сто раз подумайте и учтите все вышеперечисленное.
А мы хотим вам сказать, что:
- Это наш выбор
- Это нам нравиться делать людей счастливыми, смотреть как у них загораются глаза при виде понравившегося варианта
- Это нам нравиться решать, казалось бы, неразрешимые задачи
- Это нас клиенты обнимают со слезами на глазах от счастья.
- Это нас зовут на новоселье.
- Это мы становимся близкими друзьями с бывшими клиентами на всю жизнь.
- Это нас рекомендуют в самых сложных ситуациях.
- Это с нами советуются по любым жизненным вопросам.
Потому что мы РИЭЛТОРЫ и мы гордимся своей профессией!
Странные ипотечные дела: зачем должникам хотят разрешить самостоятельно продавать залоговое жилье
Сегодня на рассмотрение Государственной Думы был представлен законопроект (копия есть в распоряжении ДОЛГ.РФ), который позволит ипотечному должнику, чье жилье находится в залоге у банка, самостоятельно реализовывать его без торгов и аукционов по более привлекательной цене. Продавец же получит разницу между задолженностью банку и ценой продажи.
На первый взгляд, законопроект выглядит спасением для утопающих и учитывает интересы обеих сторон: банк получит компенсацию потерь, а должник — избавится от долга и будет располагать дополнительными средствами для удовлетворения требований иных кредиторов. Однако опрошенные ДОЛГ.РФ эксперты видят совершенно иные последствия внедрения инициативы.
Суть законопроекта
Инициатором новации стала заместитель председателя Госдумы Ирина Яровая. Согласно ее идее, должников по кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, следует наделить правом самостоятельной реализации предмета залога. При этом Ирина Яровая предлагает установить определенные рамки: размер займа не должен превышать 15 млн руб., а недвижимость не должна использоваться в предпринимательских целях.
В случае наличия долга сам должник вправе направить в адрес залогодержателя уведомление о намерении самостоятельно реализовать залоговый актив. После этого банк не вправе обращать взыскание на заложенное имущество.
В ответ на такое заявление кредитная компания направляет должнику сведения о минимальной сумме, за которую должно быть реализовано имущество. В нее войдут сумма основного долга и неустойка, рассчитанная на дату подачи заявления о самостоятельной реализации.
Механизм самостоятельной реализации предусматривает отчуждение имущества в пользу третьего лица по цене, не ниже минимально указанной банком. Сделка оформляется путем заключения трехстороннего договора купли-продажи без проведения аукциона или торгов в рамках 6 месяцев с момента подачи заявления залогодержателю о самостоятельной продаже.
Банк имеет право содействовать продавцу, например, помогать с рекламой объекта.
Разница между ценой продажи актива и суммой, которая необходима для погашения требования банка, перечисляется в распоряжение должника.
Залогодатель в любой момент может отказаться от самостоятельной продажи недвижимости, тогда кредитная компания вправе подать заявление в суд за разрешением обратить взыскание на предмет залога. Однако если банк успел подать такое заявление в суд прежде, чем должник «созрел» на самостоятельную продажу, то действовать будут старые правила о реализации путем проведения торгов или аукциона.
- Зачем нужна новация
- По мнению Ирины Яровой, инициатива выдвинута в целях обеспечения защиты гарантий граждан и для соблюдения баланса интересов банков и их клиентов.
- Заместитель председателя Госдумы уверена, что стимулировать кредитование нужно одновременно с внедрением «механизмов защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства».
Согласно действующему законодательству, проценты до кредитных договоров начисляются вплоть до полного возврата заемных средств. Их начисление не прекращается даже после открытия исполнительного производства. Это провоцирует усугубление положения заемщика.
При реализации актива через аукцион или торги последнему также приходится оплачивать услуги организаторов таких мероприятий, оценщиков и зачастую исполнительные сборы, что еще больше увеличивает расходы.
Предлагаемый Ириной Яровой механизм позволит должнику выручить сумму, которая покроет и долг перед банком и позволит закрыть часть долговых обязательств перед иными кредиторами: не придется привлекать к процессу посторонних лиц, не придется нести дополнительные расходы, а актив можно будет продать дороже, чем на торгах.
Предлагаемый проектом механизм устанавливает право залогодателя — физического лица осуществить реализацию заложенного имущества самостоятельно в случае подачи залогодателем соответствующего заявления с соблюдением интересов обеих сторон. Срок реализации заложенного имущества не может составлять более шести месяцев со дня направления залогодателем — физическим лицом залогодержателю заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества.
Депутат уверена, что именно должник заинтересован как можно быстрее закрыть свой долг и остаться в плюсе, вот почему предложенная ей схема должна работать. При этом положительный исход предполагается для всех: банк получит возмещение, должник — погасит долг и будет располагать средствами, вырученными сверх суммы, минимально обозначенной кредитной организацией.
- Законопроект приведет к злоупотреблениям со стороны должников
- По словам Максима Доценко, председателя экспертного совета «Общероссийский профсоюз арбитражных управляющих», инициатива, выдвинутая Ириной Яровой, в целом носит позитивный характер.
- Он отметил, что благодаря новации можно будет организовать эффективную и динамичную реализацию имущества без длительных судебных процедур при возникновении долговых ситуаций.
- «Вместе с тем не исключено и злоупотребление со стороны должников, которые могут быть заинтересованы только в том, чтобы затянуть процедуру взыскания», — уверен эксперт.
- Максимальная выгода при самостоятельной продаже не более, чем иллюзия
- Михаил Сачёв, президент Российского антикризисного союза (РОСАНТИ), президент Уральской СРО арбитражных управляющих (Союз «УрСО АУ»), посчитал, что Яровая предлагает популистский законопроект, который скорее напоминает заботу о собственном реноме, чем реальный интерес о проблемах граждан.
«Я вообще не вижу никакого улучшения ситуации для людей, взявших ипотеку, при принятии данного законопроекта. Потому что надо понимать, что с максимальной выгодой недвижимость может продать только человек, который хорошо знает рынок, может объективно оценить ситуацию на рынке и сам объект продажи», — комментирует эксперт.
По его мнению, простой гражданин в действительности не способен продать жилье с заявленной максимальной выгодой. В реальной ситуации произойдет лишь потеря кредиторами заложенных на процедуру шести месяцев.
Кроме того, экономию расходов, которую якобы можно достичь при самостоятельной реализации, можно назвать фиктивной (привлечение ФССП, организатора торгов).
«Ни для кого не секрет, что максимальная выгода от реализации недвижимости — это все-таки ее продажа на аукционе, если речь идет об интересном объекте. В обратном случае при прямой продаже вместо экономии 3%, можно лишиться 10 и более процентов от цены, за которую можно было бы реализовать жилье путем проведения аукциона», — считает Михаил Сачёв.
Эксперт обратил внимание и на то, что для успешной и выгодной продажи недвижимости нужна реклама, нужны специалисты, юристы, консультанты, необходимо знание законодательства, умение собирать документы и так далее. Все это требует вложений.
«Кажущаяся максимальная выгода, предложенная Яровой, может привести на деле к реализации русской поговорки: за морем телушка полушка, да рубль перевоз», — объясняет президент РОСАНТИ.
По его словам, планируемая максимальная выгода в реальности окажется всего лишь иллюзией. Она приведет к огромному количеству расходов у реального человека, который никогда в жизни не торговал недвижимостью и впервые получил ипотеку.
Эксперт также отметил, что очень часто срок экспозиции недвижимости на региональных рынках превышает предложенные Яровой 6 месяцев. Поэтому он выдвинул альтернативный вариант, как можно поспособствовать защите прав должников.
«У нас есть сейчас Фонд обманутых дольщиков. Так давайте создадим Фонд ипотечников, попавших в тяжелую материальную ситуацию, и будем временно их поддерживать. В принципе уже есть близкая к этому структура — ДОМ.РФ — она вполне может выкупать квартиры должников и в дальнейшем реализовывать их по максимально рыночной цене», — предлагает Михаил Сачев.
Законопроект породит мошеннические схемы
Преподаватель МФЮА Дмитрий Гладышев согласен с мнением коллеги о популистском характере инициативы. Он также предположил, что, возможно, внесение законопроекта лоббируется рядом кредиторов, например, банков.
В пояснительной записке указано, что внедрение законопроекта не потребует внесение иных изменений в действующее законодательство. Однако Дмитрий Гладышев увидел в этом противоречие.
Если допустить вступление в силу этой инициативы без сопутствующих поправок в иные законы, он просто не будет работать или принесет с собой негативные последствия, спровоцировав недобросовестное поведение должника и мошеннические схемы.
Высвобождение квартиры из-под залога (ипотеки) и дальнейшее оспаривание перечисления денежных средств ипотечному банку.
Вполне возможно, что после добровольной реализации механизма продажи имущества собственником жилья по цене выше, чем цена залога или цена погашения кредита, должник может уйти в просрочку по другим кредитам или обязательствам и начать процедуру банкротства. И тогда, уже в процедуре банкротства, продажа этого имущества может быть оспорена.
«Если вырученная разница с продажи не будет направлена на погашение требований иных кредиторов, самостоятельная реализация объекта залога, даже если она произошла с согласия залогового кредитора, будет рассматриваться, как преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими», — поясняет эксперт.
Затягивание переговоров с кредиторами для того, чтобы вести процедуру банкротства со своим финансовым управляющим.
«Уведомляя банк о добровольной реализации предмета залога, должник тем самым заставляет банк на 6 месяцев отказаться от принудительного взыскания и подачи заявления о банкротстве. Тем временем должник может подать заявление самостоятельно, со своим финансовым управляющим и реализовывать имущество с помощью последнего», — комментирует преподаватель МФЮА.
Пробел с понятием минимальной цены.
В законопроекте упоминается, но никак не расшифровывается понятие «минимальная цена».
Кто будет устанавливать минимальную цену на объект недвижимости? Будет ли она равна залоговой цене или остатку задолженности? Будет ли она приравниваться к кадастровой стоимости объекта недвижимости либо к некой минимальной границе рыночной стоимости? В последнем случае возникает вопрос, на какой момент рассчитывать стоимость: на момент просрочки, продажи либо на какой-то иной момент?
Сговор с банком о минимальной цене продажи.
«Возможен вариант, когда должник с банком договорятся о минимальной цене, ниже рыночной, по которой банк разрешит продать квартиру заинтересованному лицу. Таким образом, объект уйдет из конкурсной массы, как и разница, которая могла бы поступить от реализации объектов банкротства и остатка кредита», — предупреждает Дмитрий Гладышев.
В позитивном, на первый взгляд, законопроекте кроется не малая доля подводных камней. Вполне возможно, что принятие очередной непроработанной новации не только ухудшит ситуацию с материальным положением должников по ипотеке, но и откроет для недобросовестных участников кредитных взаимоотношений ряд возможностей для использования мошеннических схем.