В чем заключается особенность покупки квартиры, полученной по наследству?

Покупка квартиры, полученной по наследству, заставляет многих отказываться даже от выгодных предложений. Ведь слишком велик риск того, что в будущем появятся другие наследники, с которыми придётся организовать судебные заседания. И решение суда в таких ситуациях видится лишь непредсказуемым. Но оправданы ли подобные опасения?

С какими проблемами можно столкнуться

Главная опасность, которая подстерегает при совершении подобных покупок, – «приобретение» имущественных претензий от других наследников, которые оказались обделёнными. Ведь есть вероятность нарваться на лиц, права которых были нарушены при распределении имущества. Они потом имеют право обратиться в суд для более удовлетворительного решения вопроса. Судебные разбирательства приведут к новым неприятностям после того, как совершена покупка квартиры, полученной по наследству.

Наследование само по себе требует определённых правил. Имущество может быть передано ближайшим родственникам:

Согласно законодательным нормам.
После составления завещания.

При отсутствии завещания приступают к разделу имущества между наследниками, составляющими очереди. Родители и супруги с детьми относятся к первой очереди. Но и в этом вопросе не обходится без нюансов.

Подробное описание проблем и решений

Часто можно столкнуться со следующими рисками при покупке квартиры, полученной по наследству:

Наследодатели перестали жить со своими супругами давно, но официального оформления развода не последовало. Члены семьи не сразу узнали о смерти и посетили нотариуса, как только смогли.
Дети наследодателя умирают, и других близких родственников не имеется. Тогда имущество будет переходить к тем, кто составляет вторую очередь. Но есть внуки, которые также узнали о смерти бывшего владельца имущества. Они имеют право предъявить свои претензии.
Когда наследодатель умирает, появляются наследники, уже давно включенные в завещание. Либо, наоборот, его не признают законным самые близкие родственники. Начинается оспаривание с организацией судебных заседаний.

И эти ситуации – лишь самые простые и распространённые. Подобных сложностей существует гораздо больше. Надо быть готовым к подобным сюрпризам, если планируется приобрести квартиру, полученную именно по завещанию.

Согласно закону, наследники должны объявить о своём намерении получить имущество по завещанию, максимум, через 6 месяцев после того, как бывший владелец скончался. Но некоторые категории граждан не успевают заявить о своих правах за это время. Например, если их лишили свободы, послали в длительную служебную командировку.

Есть и другие моменты, имеющие значение. Закон устанавливает некоторые «приоритеты» при решении вопросов, связанных с наследством. Некоторые категории граждан при любых обстоятельствах могут рассчитывать на долю в имуществе. Это касается:

Детей в возрасте до 18 лет.
Родителей, ставших нетрудоспособными.
Любых родственников-иждивенцев.

Читайте также О возможности оспорить завещание

Если данные категории граждан заявят о своих правах, то суд в любом случае присудит им долю квартиры. Даже после того, как продажа осуществилась. Продавца суд тоже может признать недостойным наследником. И тогда вся квартира переходит членам семьи.

Дополнительные советы

На практике, ситуация чаще выглядит так. Лицо подаёт заявление в суд, если оно недовольно текущей схемой распределения имущества. Суд выносит решение в пользу истца, проведя соответствующие исследования. Новому владельцу говорят о том, что квартиру надо освободить.

При этом покупатели могут потребовать компенсировать затраты в связи с покупкой. Но возврат осуществляется редко. Он возможен только при привлечении приставов. Если, конечно, у второй стороны вообще есть сбережения либо имущество, с помощью которых можно возместить долг.

И это далеко не все подводные камни, с которым можно столкнуться. При продаже недвижимости, в том числе по завещанию, освобождают от уплаты налогов, если объект менее 3 лет в собственности.

От налога освобождаются только суммы меньше 1 миллиона рублей. Поэтому продавцы часто просят указывать именно сумму, которая не доходит до границы. Покупателям не рекомендуется соглашаться на подобные предложения.

Тогда размер возможной компенсации уменьшается.

Наконец, стоит сказать о другой распространённой проблеме. В завещании наследодатели пишут о том, что имущество отходит к детям. Но есть одно условие – родители владельца квартиры могут распоряжаться ею на своё усмотрение до конца своей жизни. Тогда есть вероятность купить квартиру, где проживают незнакомые люди.

Способы решения и защиты

Перед тем как подписывать документы при оформлении жилья, стоит изучить историю недвижимости. Как это сделать? Решений множество.

Запрос выписок из ЕГРП. Это один из способов получить вообще всю информацию относительно операций с тем или иным объектом, начиная с 1998 года, и до настоящего времени. Из этих справок узнают и об обременениях, если они присутствуют.
Получение выписок из домовых книг. Так можно узнать, кто прописан на территории квартиры по наследству.
Общение с соседями. Судебные разбирательства вряд ли грозят, если бывший владелец умер, оставив лишь одного ребёнка. А вот при участии супругов в делении и завещании стоит задуматься.
Изучение информации по поводу того, есть ли завещательные отказы. Продавцы могут говорить всё, что угодно по данному вопросу. Сведения легко раздобыть, обратившись к нотариусу.

Каждый из наследников должен поставить подпись в договоре на покупку и продажу, если таких граждан несколько. Но у продавцов часто на руках имеются доверенности, переданные всеми наследниками. В данном случае надо внимательно изучать список полномочий, переданных таким образом. Сотрудники паспортного стола помогут провести проверку личности.

Отдельно надо удостовериться в том, что действительно умер тот, кто якобы передал имущество в наследство. В некоторых ситуациях квартиры продаются, пока владельцы в длительных командировках либо пропали без вести. У продавца стоит требовать дополнительные документы, среди которых:

Оригинал свидетельства о смерти.
Судебное решение о признании человека умершим.
О мошенничестве при продаже

Всё больше появляется мошеннических схем при работе с объектами недвижимости, особенно – полученными в наследство. Подделка завещаний – самый простой вариант обмана со стороны продавцов. Тогда рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса. Они подскажут, подлинный используется документ или подделка. Главное – использовать услуги проверенных специалистов.

Договоры мены или самого дарения также могут быть липовыми. Вероятность натолкнуться на подделку и при работе с ними остаётся высокой. Опишем лишь самую распространённую схему. К пожилому человеку прописывается якобы дальний родственник или вовсе посторонний человек, и начинает ухаживать.

Сначала всё идёт неплохо. Но мошенники используют этот вариант для получения генеральных доверенностей. После смерти владельцев квартиры быстро уходят на продажу. И только новому владельцу недвижимости придётся решать все проблемы с законными наследниками.

Риэлторы тоже бывают нечестными, силой заставляя оформлять документы в свою пользу. А затем они делают всё возможное, чтобы избавиться от владельца, а затем оформить объект в наследство.

Покупка бывшего наследства: допустимый риск

Стоит ли риск получаемых результатов? Окончательное решение остаётся за покупателями. Есть несколько проверенных советов, позволяющих избежать проблем. Всего их три.

Занижение цены в договорах с наследованием недопустимо, ни при каких обстоятельствах. Иначе велика вероятность, что сумма компенсаций уменьшится. И это – самый лёгкий вариант.
Использование схем «титульного страхования». Тогда возмещение всех затрат станет обязанностью страховщиков, даже в случае утраты.
Если объект имеет цену на 20-30 процентов ниже рыночных показателей – стоит проявить бдительность. Проверять надо всю полученную информацию, вне зависимости от заверений продавца. Это касается и унаследованной недвижимости.
Приобретение квартиры на основании доверенности

Риски существуют при приобретении и для тех, кто приобретает квартиру, на которую оформлена доверенность. От такой покупки стоит отказаться, если вторая сторона отказывается провести личное знакомство с владельцем. Сам собственник также имеет право на отмену доверенностей. Даже в одностороннем порядке. Данные правила действуют на протяжении 2020 года.

После этого проводится суд, сделку с большой вероятностью признают недействительной. Придётся потерять часть денег, тратить время и силы на попытку вернуть хотя бы часть из них.

Факт дееспособности продавца заслуживает отдельного внимания. Сделку легко отменить с использованием судебного порядка, если дееспособность потеряна. Возврат квартиры означает, что деньги компенсировать уже не удастся.

Предъявление водительских удостоверений, обращение в психоневрологический диспансер – вот способы, позволяющие удостовериться в дееспособности. Получая договор и объект недвижимости, покупатель сам должен уделить дополнительное внимание проверкам.

Квартиры по наследству: избегаем проигрыша при покупке

В настоящее время широкое распространение получило такое явление, как перепродажа. Мошенники знают о том, что покупатели стремятся во всём сэкономить. Низкий уровень юридической грамотности населения также на руку. Даже когда имущество передают в наследство.

Честный риэлтор считает, что даже множественная продажа квартир – не проблема. Последние покупатели наверняка добросовестные. Но это заблуждение далеко не всегда соответствует истине. Всегда велика вероятность возвращения имущества первоначальным собственникам.

О порядке расчёта

Расчёт с продавцом проводится в трёх вариантах:

Передача наличных после подписания договора, до завершения государственной регистрации.
Оплата наличными после того, как пройдёт государственная регистрация.
Использование банковских ячеек при передаче и приобретении наследственных объектов.

Последний вариант может похвастаться самым высоким уровнем безопасности для покупателей. С продавца рекомендуют брать расписки, когда передача денег завершается. Главное – проверить всю информацию относительно объекта перед тем, как завершать сделку. Это касается прописанных по адресу граждан, категорий лиц с пожизненным проживанием, официального согласия супруга на проведение сделки.

Хорошо, если есть возможность привлечь специалиста в этом направлении.

Риски при покупке квартиры по завещанию (наследству)

Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.
Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.
Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.
Узнайте про риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Риски при покупке квартиры по завещанию

Покупка квартиры по завещанию имеет тот же риск по сроку исковой давности — 3 года

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
Снижается количество спорных ситуаций;
Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Главная » Наследство » Покупка квартиры, полученной по наследству

7 136 просмотров

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями.

Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни.

Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества.

С одной стороны так и есть.

Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей.

Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения.

Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

был лишён дееспособности;
пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей».

Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади.

По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире.

Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним.

Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу.

Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее.

Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде.

И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды.

Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее.

Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его.

Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку

Покупка унаследованной квартиры

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца.

Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей.

Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет.

Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
Третья очередь — тети и дяди;
Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире.

Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса.

Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск.

Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег.

На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.

205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве.

Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности.

Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ.

Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Особенности покупки квартиры полученной в наследство

Наследование имущества осуществляется по закону либо по завещанию.
Наследство принимается либо в полном объеме (включая обязанности) либо не принимается вообще. Если лицо приняло часть наследство, считается, что оно приняло все наследство, в том числе сведения о котором подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН).
Вступить в наследство можно подав соответствующее заявление нотариусу либо осуществив фактические действия по вступлению в наследство (фактическое вступление в наследство), такие, как оплата коммунальных услуг и несение иных расходов на имущество, осуществление охраны имущества.

Наследование по закону — это наследование наследниками имущества в порядке, установленном законом. Наследование на закону осуществляется в случае отсутствия завещания наследодателя.

Наследство по закону включает в себя восемь очередей наследников от наиболее близкой степени родства (например: 1 очередь: супруг, дети, родители) к наименьшей степени родства.

Очередь меняется, если отсутствуют наследники из предыдущей очереди.

Возникновение неучтенного наследника, не получившего свою долю в наследстве.

Данный риск возникает ввиду фактической невозможности определить круг родственников наследодателя, так как отсутствует единая база, позволяющая получить данные сведения. Чем дальше очередь, тем уменьшается вероятность определить круг наследников соответствующей очереди.

При проверке квартиры перед покупкой покупателю необходимо понять все ли наследники соответствующей очереди получили свою долю. Для этого необходимо собрать информацию о родственниках умершего и сравнить информацию о них, указанной свидетельстве о праве на наследство.

Неожиданное появления завещания.

Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону.

Наследодатель может определить в качестве наследника любое лицо и передать ему все свое имущество (за исключением обязательной доли в наследственной массе). Очередность, как при наследовании по закону, тут значение не имеет.

завещаний может оказаться несколько, причем приоритет будет иметь последнее составленное;
завещание может быть оспорено иными потенциальными наследниками (причины: невменяемость наследодателя в момент составления завещания, завещание было составлено под давлением и т.п.);
составленное наследодателем завещание не всегда может находится у нотариуса, который ведет наследственное дело (по месту жительства наследодателя). Оно может находится на хранении у другого нотариуса.

Также в определенных (когда нотариус недоступен) случаях удостоверить завещание может:

должностное лицо консульского учреждения;
должностное лицо органа местного самоуправления;
главный врач мед. учреждения;
директор дома престарелых, инвалидов,
капитан корабля;
командир воинской части;
начальник места лишения свободы.

То есть завещание, как говорилось ранее, может обнаружится по прошествию определенного времени, даже когда наследственная масса распределена между наследниками по закону.

при реализации получения наследства по завещанию было нарушено право лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

Обязательная доля в наследстве это единственное исключение, которое может поправить волеизъявление (завещание) наследодателя завещать все свое имущество определенному лицу.

В данном случае закон защищает нетрудоспособных детей наследодателя, лиц на иждивении, нетрудоспособных родителей, супруга наследодателя.

Данным лицам в любом случае причитается доля в наследственной массе — не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Пока данная база не функционирует.

Еще раз хотелось бы остановится на лицах, которые могут внезапно, порой и неумышленно, появится и испортить радость от покупки квартиры

Внезапно возникшие после сделки по купле-продаже квартиры лица (чьи права были «ущемлены» до сделки) или о которых покупатель не знал:

лица имеющие право на обязательную долю в наследстве;
наследники по завещанию;
внезапно возникшие наследники, не знавшие о смерти наследодателя;
наличие лиц, имеющих право пользования квартирой в связи с наличием завещательного отказа.

Внезапно возникшие наследники могут вступить в наследство и по истечении указанного в законе срока – (6 месяцев со времени открытия наследства):

Доказав обоснованность пропущенного срока в связи с незнанием о смерти наследодателя или наличием причин по которым они не могли принять наследство; или
Получившие согласие всех наследников.

Покупку квартиры полученной по наследству можно осуществлять в случае наличия обстоятельств снижающих, НО НЕ ВСЕГДА ИСКЛЮЧАЮЩИХ, риски последующего оспаривания сделки по купли-продажи квартиры.

Как уже ранее говорилось покупка квартиры доставшейся в наследство это всегда рискованная сделка, но есть некоторые моменты которые позволят минимизировать риски, для этого необходимо:

Подробно изучить свидетельство о праве на наследство;
Изучить документы, представленные продавцом: паспорт на наличие детей, супруга;
Если имеются родственники не фигурирующие в свидетельстве о наследстве, то от них необходимо получить отказ от наследства (оформленный у нотариуса);
Считается, что риски снижаются, в случае если свидетельство о праве на наследство получено более чем 3 года (срок исковой давности);
Воспользоваться довольно молодым продуктом страхования рисков — страхование титула;
Перед покупкой квартиры переговорить с соседями продавца, бабушками у подъезда. Они иногда обладают о жизни лица значительно большей информацией чем правоохранительные органы.

Полезно ознакомиться с
РЕЕСТРОМ РИСКОВ.
С квартирой в наперстки не играют!

Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.

Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.

В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.

Нюансы

Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти, которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.

Также большим риском после проведения сделки с покупкой квартиры, оставшейся в наследство, является претензии третьих лиц, которых имущественно «обделили», причем на незаконных основаниях.

Суд будет на их стороне. Законным считается завещание, датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны. Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.

В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники: супруг (-га), дети или родители.
При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.
Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.

Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца. Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!

Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.

По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.

Несмотря на наличие завещания, которое рассматривается как приоритетный документ, есть ряд лиц, которые могут его оспорить и получить свою долю.

Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.

Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет. Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.

Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.
Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.
В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.

Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.

Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.

Что необходимо изучить перед началом оформления?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.

Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.
Информацию просите расширенную, чтобы были указаны временно выписанные, если такие имеются.
Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений, арестов.

Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги», оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.

Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить, к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.

Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние, либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).

Договор купли-продажи: особенности заполнения

В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.

Составление договора лучше доверить опытным юристам риэлторского агентства, которому доверяет покупатель.

В ДКП должны содержаться следующие данные:

Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.

Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.

В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.

Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).

Лучше не приобретать квартиру, продаваемую по доверенности, т.е. не лично собственником.

Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.

Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ: кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.

Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.

Проверяйте наличие зарегистрированных лиц, отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.
Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.
Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.
Передача доли денежных средств продавцом.

Расчеты по сделке

Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.

Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП, но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.

Передача наличных после прохождения государственной регистрации права, также под расписку.

Аренда банковской ячейки. Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.

Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу.

Во всех остальных случаях лучше прибегать к услугам банка с оформлением договора хранения денег в банковском индивидуальном сейфе.

Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.

Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы, должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом.

Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.

Если в деле фигурировала генеральная доверенность, подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.

Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось! Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.

В том случае, если в выписке из ЕГРП покупатель видит, что квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз – это похоже на отработанную мошенническую схему. Ищите другой вариант!

Доверяйте только профессионалам. Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.

Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.