В чем заключается главная проблема приватизации коммунальной квартиры?

На протяжении долгого времени приватизация государственного имущества была невозможной, однако после внесения определенных поправок в ЖК РФ, права и обязательства граждан, проживающих в коммунальных квартирах муниципальной собственности, были расширены. Итак, давайте более детально рассмотрим, можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире, какие документы необходимо подготовить, куда обращаться, и как именно будет проходить процедура приватизации.

Закон

Недвижимость вручается субъекту/семье на бескорыстной и бессрочной основе при подписании договора социального найма.

Таким образом, граждане имеют право проживать в квартире, облагораживать ее, приглашать гостей и совершать многие другие процедуры, однако совершать отчуждение жилья они не могут.

Важно! Регулируется это процедура законом №1541-1 «Законом РФ от 04. 07. 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно положениям действующего законодательства, субъект подписавший договор найма и проживающий в квартире имеет право совершить приватизацию комнаты в коммунальной квартире.

Особенности процесса

Согласно требованиям, установленным в законе №1541-1, приватизировать часть жилья законодательством запрещено, а потому приватизация коммунальной квартиры имеет свои особенности.

Приватизация доли квартиры допускается только в том случае, если:

недвижимость прошла процесс выделения;
она оборудована отдельным входом;
квартира является приспособленной к проживанию.

Итак, давайте рассмотрим каждое требование отдельно:

Выделение доли. Чтобы совершить приватизацию квартиры, необходимо вначале обратиться в БТИ и оформить на свое имущество отдельный технический паспорт. Отчуждение комнаты в отдельное жилое помещение – это хорошая возможность для субъекта обзавестись собственным жильем с минимальными денежными вложениями.
Допускается приватизация только той части недвижимости, которая указана в договоре. Что же касается площади общего использования, то она не подлежит приватизации и распределяется между собственниками комнат в равных долях.
Еще одно важное требование – обустройство самой комнаты. Чтобы государственные сотрудники одобрили приватизацию, нужно сделать комнату пригодной для проживания, установить отдельную входную дверь.

Внимание! Если один из собственников квартиры совершит приватизацию, а второй – нет, то общая часть квартиры будет принадлежать государству.

Согласно установленным требованиями, приватизировать комнату в коммунальной квартире может субъект, который:

указан в договоре социального найма;
проживает по данному адресу на протяжении длительного времени;
зарегистрирован в квартире;
имеет согласие от всех прописанных субъектов;
получил отказ от других прописанных субъектов в свою пользу.

Важно! Оформить отказ в чью-то пользу или дать согласие могут только совершеннолетние граждане. Что же касается детей, то за них принимают решение их законные представители, а также ООП.

Законодательством допускается оформление государственного имущества в частную собственность только один раз в жизни. Исключением являются случаи, когда субъект участвует в первой приватизации будучи несовершеннолетним. В данной ситуации он имеет право оформить гос. имущество в свою собственность еще один раз.

Как прописаться в частном доме: трудности и нюансы

Отказ в пользу другого субъекта не является основанием для запрета на приватизацию муниципального жилья. Если гражданин совершил отказ от своей доли в пользу, к примеру, жены или ребенка, то он имеет законное право приватизировать любую другую гос. собственность.

Условия совершения сделки

Перед тем, как приватизировать комнату в коммунальной квартире, необходимо убедиться в соблюдении нескольких условий к данному виду сделок.

Получение согласия или отказа в свою пользу от всех прописанных субъектов. Без нотариально заверенных соглашений/отказов, приватизировать недвижимость нельзя.
Проверка недвижимости согласно 2 статье закона №1541-1. Некоторые виды муниципальной недвижимости не могут быть приватизированы. В данном разделе выделены следующие группы:

общежитие;
аварийные здания;
недвижимость, расположенная в военном городке или закрытом поселении;
недвижимость, расположенная в заповедной зоне.

Любые другие государственные объекты могут быть приватизированы гражданами РФ.

Процедура оформления

Единственным отличием является регистрация части квартиры, как отдельной недвижимости.

Итак, процедура приватизации комнаты состоит из следующих 6 этапов:

Оформление согласия/отказа от прописанных субъектов.
Подготовка необходимого пакета документов.
Вручение заявления с бумагами на рассмотрение в местный муниципалитет.
Получение решения от муниципальной комиссии.
Подача документов в Регистрационную палату.
Получение свидетельства о праве собственности.

Внимание! Именно свидетельство, которое выдает Росреестр является правоудостоверяющим документом, подтверждающим право собственности на жилье.

Вначале необходимо убедиться, что квартиру можно приватизировать. Если жилье не относится к недвижимости, приватизация которой запрещена законодательством, тогда можно смело приступать к самой процедуре.

Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире следующий:

Все члены семьи, которые желают приватизировать комнату должны написать заявления. Образец этого документа можно запросить в местной муниципальной службе, а также посмотреть и скачать здесь

Если в процедуре приватизации участвуют несовершеннолетние, то заявление от их имени должны составить и подписать родители или законные представители. Дети в возрасте 14-18 лет имеют право писать заявление самостоятельно, однако родители обязательно должны поставить подпись в данном документе.

Следующий этап подготовка документов. Помимо самого заявления, заявители обязательно должны предоставить следующий перечень документов:

персональные документы (паспорт, свидетельство о рождении);
свидетельство о браке/разводе;
правоустанавливающие документы (договор социального найма, ордер);
справка о прописанных гражданах (можно оформить в паспортном столе или у УК);
техническая документация (техпаспорт из БТИ);
справка об отсутствии задолженности по данному адресу (выдает УК).

Этот перечень является стандартным и может быть дополнен по требованию муниципальной службы. К примеру, при проведении приватизации недвижимости, в которой прописаны дети, обязательно потребуется письменное разрешение от ООП.

Подача и рассмотрение документов.

При вручении подготовленных бумаг сотруднику жилищного отдела, обязательно нужно попросить выдать расписку о получении бумаг с точным перечнем всех документов.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Далее, необходимо будет ожидать до 2 месяцев. Если все условия выполнены и квартира может быть приватизирована, то субъекту выдается разрешение на проведение приватизации.

Отказ на приватизацию также должен быть в письменном виде. Сотрудники муниципальной службы должны обосновать свое решение согласно действующему законодательству.

Существует несколько законных причин для отказа:

в переданном пакете документов не достает определенных справок или свидетельств;
подготовленные документы и заявления были переданы в орган, не отвечающий за приватизацию;
недвижимость относится к группе жилья, которое не может быть приватизированным;
в результате приватизации будут нарушены права ребенка.

Более того, даже если во время приватизации нарушение прав ребенка не будет выявленным, то в последующем представители ООП могут в судебном порядке оспорить данную приватизацию и потребовать выделить несовершеннолетнему его законную долю.

Подписание с муниципальным представителем договора о передачи недвижимости в частную собственность.
Регистрация договора в Росреестре.

Помимо полученного договора субъекту также необходимо подготовить и предоставить вышеуказанный перечень документов: персональные бумаги, правоустанавливающие документы и конечно же, согласия всех прописанных и разрешение от ООП.

Куда обращаться?

Передачу права собственности на недвижимость по программе приватизации бесплатного жилья имеют право осуществлять два государственных органа:

Жилищный отдел (местная администрация).
Муниципальная служба (в том случае, если недвижимость принадлежит и числится в данной государственной структуре).

Важно понимать, что при подаче документов в неправильную службу можно потратить до 2 месяцев и, в результате, получить отказ, а потому лучше вначале проконсультироваться и убедиться в том, что это именно та госструктура, которая необходима.

Стоимость приватизации

Еще один важный вопрос, который беспокоит многих субъектов, желающих приватизировать муниципальную собственность – сколько стоит приватизация комнаты в коммунальной квартире?

Сама процедура приватизации является бесплатной, однако некоторые расходы все же могут быть. В частности, владелец жилья может заплатить за:

Восстановление или создание технического паспорта на квартиру/комнату.
Создание нового проекта и регистрацию его в кадастровой палате. В том случае, если была проведена перепланировка.
Изготовление свидетельства о праве собственности. Необходимо будет оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.
Если владелец недвижимости не желает самостоятельно совершать подготовку и подачу документов, тогда он может заказать данную услугу в частной компании. Ее стоимость может составить от 5 000 – 15 000 рублей.

Важно! Чтобы сэкономить деньги и время, лучше проконсультироваться со специалистом и заранее уточнить план действий и перечень нужных документов.

Приватизация комнаты в коммуналке может стать проблематичной в том случае, если квартира сама по себе является целостной недвижимостью, комнаты которой были разделены условно. В таком случае, вначале необходимо совершить выделение комнаты, и только после, совершать приватизацию.

Осуществляется эта процедура следующим образом:

Субъект, желающий выделить и приватизировать свою долю договаривается с соседями и составляет договор о выделении части недвижимости.
Если все соседи соглашаются с выделением этой доли в собственность, тогда они совершают приватизацию всей квартиры и делят недвижимость уже в соответствии с оговоренными частями.
В случае приватизации квартиры без предварительного подписания соглашения о размерах долей, недвижимость делится на равные части между всеми субъектами.

Пример №1: В квартире прописано 4 человека. Они решили приватизировать недвижимость, площадью в 79 кв. м. Во время подписания соглашения об выделении долей, они распределили недвижимость следующим образом:

1 субъект – 14 кв. м;
2 субъект – 17 кв. м;
3 субъект – 12 кв. м;

4 субъект – 13 кв. м.

Оставшаяся площадь считается общей и не может быть приватизирована. ЕЕ площадь разделяется между всеми владельцами согласно выделенным им долям. К примеру, если субъекту принадлежит ¼ квартиры, то и в общей части квартиры ему полагается такая же доля.

Пример №2: Рассмотрим ту же ситуацию – 4 человека решили приватизировать квартиру, однако они решили не распределять доли заранее. Таким образом, в результате приватизации квартиры вся недвижность будет разделена в равных долях между всеми субъектами. 79 кв. м : 4 = 19, 75 кв. м. В это число входит, как отдельная, так и общая площадь.

Если в результате приватизации доли недвижимости был разделены между всеми поровну, однако один из субъектов за период проживания вложил в недвижимость довольно большую сумму денег, тогда он имеет право потребовать увеличить размер его доли.

Реализуется это следующими 2 способами:

Мирное соглашение. Все члены приватизации соглашаются увеличить долю субъекта и подписывают соответствующее соглашение.
Судебное разбирательство. Субъекту, претендующему на увеличение доли, необходимо подать иск в суд и уже на основании решения суда будет совершено распределение долей.

Помимо устных заявлений истцу обязательно нужно предоставить доказательства вложенных средств. Чеки, квитанции, показания свидетелей и т.д.

Если соседи против – что делать?

В 1999 году в закон о приватизации коммунального жилья была внесена поправка о том, кто имеет право приватизировать часть недвижимости. Согласно действующему законодательству, для оформления недвижимости в частную собственность более не нужно получать одобрение от соседей по квартире и даже от родственников, проживающих на одной площади.

Приватизация комнат в коммунальной квартире – это замечательная возможность обзавестись своим личным жильем совершено бесплатно. Сама процедура регистрации довольно простая и не требует особых знаний в данной правовой сфере. Главное, чтобы все документы были в порядке, а также недвижимость не входила в группу жилья, которое не может быть приватизировано.

бесплатно

Приватизация комнаты в коммунальной квартире — Закон и недвижимость

Заключение договора

Если все документы и справки предоставлены правильно и они проверены специалистом, тогда жилищным отделом на протяжении двух месяцев принимается решение о приватизации комнаты.
Данный орган готовит текст договора о переходе комнаты в частную собственность граждан.
Приватизировать можно отдельную комнату, также допускается приватизация смежно изолированной комнаты в коммунальной квартире.
Подписав этот договор, гражданин должен явиться в местный орган Росреестра и подать заявку на государственную регистрацию права собственности.

Без проведения горегистрации все предыдущие действия не будут иметь юридической значимости. Ведь сделки с недвижимостью любого рода должны пройти госрегистрацию и быть занесены в ЕГРП.

Если же комната не занесена в ЕГРП, гражданин не сможет ее продать, поскольку он не будет иметь подтверждения права владения этой комнатой.

Для подачи заявки в Росреестр необходимы:

Как приватизировать комнаты в коммунальной квартире:

В данном разделе рассмотрим, какой пакет документов необходим, куда нужно обращаться, а также детально разберемся в специфике приватизации комнаты в коммунальной квартире.

договор о переходе комнаты в частную собственность;
корешок квитанции об оплате госпошлины.

После окончания процесса государственной регистрации собственник получает документ о праве собственности на его комнату в коммунальной квартире.
С данного момента он считается полноправным владельцем комнаты и может проводить с ней любого рода сделки.

Судебная практика

Удовлетворение исковых требований происходит далеко не всегда. Истец должен иметь серьезные основания для приватизации комнаты в коммуналке. Если их нет – в иске откажут.

Зачастую в суды обращаются супруги. Например, в случае приватизации комнаты в период брака. Принцип решения подобных дел:

Если комната находится в долевой собственности – она делится мужем и женой пополам. Каждый из супругов остается при своей доле. Он может распоряжаться ею по личному усмотрению: продавать, дарить, завещать, закладывать и т.д.
Если супруг хочет продать свою долю, он должен сперва предложить выкуп соседям по коммунальной квартире. Такой подход называется преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ). Если в течение месяца никто из соседей не изъявит желания купить долю, ее можно будет продать третьему лицу (см. «Продажа доли в приватизированной квартире«).

Отметим, что срок исковой давности по жилищным вопросам – 3 года. Супруги могут разделить комнату в коммуналке сразу после развода. В случае нарушения прав одного из них, второй супруг имеет право обратиться в суд.

Аргументы «за» и «против»

Приватизировать комнату в коммунальной квартире или нет?
Если приватизация отдельной квартиры однозначно более выгодна для нанимателей муниципального жилья, приобретение прав на комнату в коммуналке имеет больше отрицательных моментов.
Несмотря на то, это пусть небольшой, но всё-таки капитал в виде недвижимости, выгода от её приобретения минимальна.

Минусы процесса состоят в следующем.

Приобретая маленькую жилплощадь, вы теряете право на помощь государства в улучшении жилищных условий, а также право на участие в процессе приватизации повторно.

Увеличатся затраты на содержание жилья (читайте о налогообложении приватизированных квартир). Кроме того, с момента приватизации на плечи собственника ляжет и забота о состоянии мест общего пользования. За свой счет придётся ремонтировать техническое оборудование квартиры.

Если вы задумаете продать комнату, прежде всего, должны будете предложить её соседям по коммуналке. Без их официального отказа продать комнату третьим лицам нельзя.

При расселении властями коммуналки вы получите выплату за собственные квадратные метры или жилое помещение равное по площади комнате. При этом размер некоторых комнат не позволяет получить взамен них квартиру, и собственник однозначно получить лишь денежную компенсацию. Причём в выкупную стоимость не будет включена цена мест общего пользования.

Процедура оформления:

Процедура оформления комнаты в коммунальной квартире в собственность граждан, не отличается от процедуры оформления целой квартиры в собственность.

Чтобы приватизировать комнату в коммуналке, необходимо:

При большом количестве зарегистрированных в комнате, проживать в государственном жилье до момента расселения однозначно более выгодно. У вас есть шанс получить большую квартиру взамен маленькой комнатушки.

Проживая в коммуналке вы имеете право на освободившиеся другие комнаты, поскольку по закону вселить в них кого-либо взамен выбывших нанимателей власти не могут. Но как только произойдёт приватизация отдельного помещения, данное право аннулируется.

Вы становитесь собственником, а комнату, оставшуюся в муниципальном фонде, администрация может предоставить кому угодно.
Взамен возможности жить в отдельной квартире, вы пожизненно останетесь жильцом приватизированной комнаты в коммунальной квартире.
Коммуналки, все комнаты которых являются собственностью частников, расселению не подлежат.
При сносе дома власти компенсируют каждому собственнику стоимость приватизированных квадратных метров.

Кому доступна приватизация?

Можно ли приватизировать комнату в квартире на детей? Владельцами комнаты или доли становятся все зарегистрированные в ней лица, включая несовершеннолетних. Чтобы осуществить процесс нужно согласие или отказ каждого из них.

Предоставлять каждой семье отдельную жилплощадь органы местного самоуправления в подобной ситуации не обязаны.

При каких условиях сделка совершается

Сделка по передаче комнаты в собственность граждан совершается только в том случае, если все постоянно зарегистрированные граждане дадут своё письменное согласие на приватизацию.

Включая и тех родственников, которые временно отсутствуют. Прежде чем приватизировать жильё, необходимо выяснить, подлежит ли оно приватизации.

В ст. 2 Закона № 1541-1 сказано, что нельзя передавать в собственность гражданам:

Комнаты в общежитиях.
Жильё которое признано аварийным (заключением) в соответствии с действующим законодательством.
Жильё которое находится в закрытых военных городках и закрытых поселениях.
Жилье которое находится в природоохранной или заповедной зоне

Один или несколько членов семьи могут отказаться от приватизации в пользу другого своего родственника, который имеет постоянную регистрацию в данной комнате.

С несовершеннолетним ребенком

Очень часто вместе с родителями в сделке участвуют несовершеннолетние. Неважно, согласны дети или нет – им полагается обязательная доля в приватизируемой комнате (ст. 11 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…»).

Более того, ребенок имеет право на проживание вместе со своими родителями или одним из них (ст. 20 ГК РФ). Следовательно, если родители участвуют в приватизации, значит обязательно и участие несовершеннолетнего.

Если комната оформлена в собственность, но ребенок не получил причитающуюся ему долю – сделка признается недействительной. Инициатором обращения в суд могут быть как родители, так и представитель органа опеки. Суды всегда идут навстречу детям и аннулируют неправомерную приватизацию. Или, что чаще всего – включают ребенка в договор о приватизации и выделяют ему обязательную долю.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Вопрос статуса жилья актуален и в случае приватизации комнаты в коммунальной квартире, однако здесь все обстоит несколько проще: большая часть коммуналок все-таки находится в муниципальной собственности, и жильцы в них проживают по социальному найму. Следовательно, все нормы закона о приватизации относятся и к ним в полной мере.

Некоторое время назад в отношении приватизации коммуналок кипели жаркие споры в судах и среди юристов-теоретиков.

Дело в том, что если признать за гражданином право приватизации своей комнаты в индивидуальном порядке, может сложиться ситуация, при которой в одной квартире будут проживать и собственники, и наниматели — а это не только теоретическая, но и практическая трудность.

К примеру, за чей счет при необходимости будут ремонтироваться кухни, ванные или туалеты в таких квартирах — полностью на средства муниципалитета или с обязательным финансовым участием собственников приватизированных квартир?

В настоящий момент точку в этих спорах поставило решение Конституционного суда РФ, полностью уравнявшего порядок приватизации квартир и комнат в коммуналках.

Вопрос с общим имуществом квартиры, используемым всеми жильцами, тоже решен: никаких конкретных предметов (вроде раковины или унитаза) участник приватизации не приобретает, но зато получает долю в стоимости этого имущества пропорционально отношению площади той комнаты, что он приватизировал, к общей жилой площади коммуналки. Следовательно, при ремонте за счет собственника дома часть денег может быть взыскана и с владельца комнаты.

Дополнительные документы, необходимые для приватизации комнаты

Кроме списка, приведенного выше, может возникнуть необходимость в следующих документах:

Выписка из финансового лицевого счета о том, что у проживающих нет задолженностей по коммунальным платежам за комнату.
Для людей, зарегистрированных (прописавшихся) в комнате коммунальной квартиры, проходящей процедуру приватизации, после 1 января 1992 года, необходимо предоставление справок о регистрации по прежнему месту жительства и о том, что они не участвовали в приватизации ранее.
При приватизации забронированной комнаты необходимо предоставление охранного свидетельства. Забронированными площадями считаются те, жильцы которых на длительное время выехали с постоянного места жительства в данной квартире (по причине удаленной работы или командировки, учебы и так далее). В таком случае после подачи заявления квартира бронируется муниципалитетом за ними, о чем выдается специальное охранное свидетельство.
Если коммунальная квартира, в которой планируется приватизировать комнату, находится в доме, являющемся памятником архитектуры, то необходима справка Комитета по государственной охране памятников истории и культуры, которая засвидетельствует, что приватизированная площадь не содержит никаких архитектурно-художественных элементов.

Что нужно знать

Проблема изменения статуса жилья чрезвычайно актуальна при проведении приватизации комнат в коммуналках.
Ведь большая часть коммунальных квартир находятся в собственности муниципальных органов власти, и люди в них проживают на основании договора социального найма.
Поэтому законодательство, регулирующее приватизацию квартир, относится полностью и к приватизации комнат в коммуналках.
Несколько лет назад касательно комнат в коммунальных квартирах было множество судебных разбирательств и споров среди адвокатов-теоретиков.
Причина кроется в том, что в случае признания индивидуального права человека на личную комнату в коммунальной квартире, в одной жилплощади могут проживать как владельцы квадратных метров, так и наниматели по договору соцнайма.
В результате получится множество спорных ситуаций, которые необходимо решать в судебном порядке.
Возникает также вопрос, кто становится ответственным за ремонт общих помещений – кухни, коридора, ванной.
Проблема заключается в необходимости ремонта только за счет муниципалитета или за счет привлечения средств собственников.
В данных спорах решение закреплено постановлением Конституционного суда РФ, которое в полной мере определяет приватизацию жилья в виде квартир и комнат в коммуналках.
Проблема приватизации была решена – собственники в результате проведения приватизации не получают конкретных предметов в собственность.

Они получают долю в стоимости данного имущества в доле от квадратуры приватизированной ими комнаты в отношении к общей квадратуре квартиры. В итоге в случае ремонта в доме с собственника также вправе требовать вложений средств.

Приватизация коммунальной квартиры

Приватизация доступна каждому гражданину нашей страны, проживающему в государственном или муниципальном жилье на основании договоров социального найма.

Не обязательно это отдельная квартира, многие граждане проживают в комнатах в общежитиях или в коммунальных квартирах.

Вопрос об улучшении жилищных условий для них отодвинут на недостижимое будущее и им приходится брать, то, что они имеют в данный момент.

С одной стороны, приватизировать коммунальную квартиру смысла нет, в конце концов, это не такая комфортная жилплощадь, как отдельная квартира, однако, если Ваше переселение в более презентабельное жилье не планируется, то лучше воспользоваться своим правом на приватизацию, пусть оно у Вас одно на всю жизнь, но, как говорится, лучше воробей в руках, чем синица в небе.

Кроме того, в некоторых городах даже коммунальные квартиры в определенных районах ценятся весьма высоко, в таком случае точно стоит её оформить на себя, поскольку так Вы сможете её продать и купить что-то по просторнее и без соседей.

Также интересно: Как оформить приватизированное жилье?

Итак, разберем, как можно приватизировать коммуналку.

Можно ли приватизировать комнату в коммуналке?

Согласно действующему законодательству, комната в коммуналке является таким же объектом недвижимого имущества, как и любое другое жилое помещение.

При этом, есть нюанс: приватизируемая недвижимость должна находиться в государственной или муниципальной собственности.

После завершения приватизации, на гражданина оформляется право собственности данного объекта, и, соответственно, он может в полной мере пользоваться этим правом – подарить его, продать, обменять или внести в залог. Однако, при проведении процедуры, необходимо соблюдать все тонкости законодательства, иначе можно запросто получить отказ из Росреестра.

Нюансы оформления в собственность комнаты в коммунальной квартире

Прежде всего, помните о том, что коммуналка содержит в себе некоторые места, которые предназначены исключительно для общего пользования. Да-да, речь идет о туалете, кухне и ванной.

Вы можете оформить в собственность комнату, но не более того, также, стоит помнить и о том факте, что Ваши соседи, по сути, являются долевыми собственниками квартиры, и, при продаже, именно они имеют право преимущественного выкупа.

Иными словами, если Вы соберетесь продавать свою долю, то первым делом необходимо предложить её соседям и, желательно, получить от них письменный отказ. В противном случае, Вы можете заключить сделку с третьим лицом, а Ваши соседи подадут на Вас в суд, так как Вы ущемили их права.

Это поставит под угрозу заключенную сделку и добавит Вам седых волос на голове, поэтому, лучше подстелить соломку, где только можно.

Это интересно!

Пакет необходимых для подачи заявления документов, точно такой же, как и при приватизации иных видов жилого имущества, поэтому, не стоит ломать голову, просто прочтите статьи на эту тему, которые публиковались ранее.

Куда подавать заявление на приватизацию?

У Вас есть несколько вариантов, куда Вы можете обратиться: либо в комитет по управлению имуществом, либо в местную администрацию, либо в департамент горхозяйства – в каждом городе эти структуры называются по-разному. Можно и вовсе не забивать голову всеми этими ведомствами и подать заявление в Многофункциональный центр – с недавних пор он принял на себя полномочия по приему заявлений такого рода.

Этот вариант предпочтительнее, поскольку позволяет значительно сократить время и нервы. Кроме того, Вам будут доступны несколько полезных сервисов – отслеживание хода дела и электронная запись на прием. Как говорится, все для народа.

Дорогие посетители!

У Вас остались вопросы по услугам Росреестра и недвижимости? Мы понимаем, что каждый случай уникален и мы описываем не полное решение Вашей жилищной или земельной проблемы.

Мы рекомендуем обратиться к опытным и квалифицированным юристам по недвижимости.

Приватизированная коммунальная квартира

Для начала давайте разберемся, что же такое коммунальная квартира. Согласно нынешнему законодательству жилое помещение может считаться коммунальной квартирой, если оно обладает следующими признаками:
в квартире проживают разные семьи, которые оплачивают коммунальные услуги по отдельности (имеют разные лицевые счета);
каждой семье или жильцу принадлежит отдельная комната, а места общего пользования жильцов находиться в долевой собственности;
каждый жилец имеет право на комнату согласно отдельному правовому основанию (договору или же ордеру)

Процесс приватизации жилых помещений начался еще в 1991 г. Собственно процесс оформления квартиры в собственность руководствуется Законом РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Стоит помнить, что практически ежегодно закон дополняется новыми нормами, поэтому прежде чем приступить к приватизации или каким либо манипуляциям со своей коммунальной квартирой, проверьте последние обновления соответствующего закона.

Для многих граждан некоторые вопросы приватизации все еще остаются открытыми. Конечно, «коммуналок» с каждым годом становиться все меньше, но вопросы о их приватизации по видимому еще будут существовать не один год. Сегодня можно встретить и полностью приватизированные коммунальные квартиры и те, в которых некоторые комнаты находиться в социальном найме.

Особенность оформления коммунального жилья заключается в правах собственника.

Как известно, владелец обычной квартиры имеет право собственности на всю площадь квартиры, что касается коммунальной квартиры, то здесь владелец имеет право собственности только на свою жилую комнату, а площадь общего пользования делится на доли между жильцами помещения. Размер доли может быть изменен, такие изменения должны быть подтверждены письменным соглашением всех жильцов коммунальной квартиры.

До 1998 года приватизация коммунальной квартиры могла осуществиться только при условии оформления помещения в собственность всеми жильцами «коммуналки». Однако в законопроект были внесены поправки, которые позволяют каждому жильцу коммунальной квартиры стать полноправным владельцем своей жилплощади.

Если же кто-то из соседей, по каким либо причинам не согласен с правом на приватизацию, то он может обратиться в суд, для решения возникших разногласий. Приватизированная коммунальная квартира дает владельцу право пользования своей долей в общих помещениях.

Права владельца коммунальной квартирой включают в себя:
право продать приватизированную жилплощадь;
право подарить приватизированную жилплощадь;
право совершать любые сделки с приватизированной жилплощадью;

Процедура продажи комнаты в «коммуналке»

Стоит упомянуть, что неприватизированное жилье продать невозможно, поскольку оно является собственностью муниципалитета, и любые сделки с участием такого жилья запрещены законом.

Владелец оформленной в собственность коммунальной квартиры должен учитывать, что право первоочередного покупателя принадлежит соседям.

Если владелец решил продать свою комнату, он должен прежде всего оповестить об этом своих соседей в письменном виде и если в течение месяца никто из них не пожелает приобрести эту комнату, нужно заверить у нотариуса отказ от преимущественного права приобретения комнаты подписанный всеми соседями, и только тогда квартиру можно выставлять на продажу другим лицам. Еще один документ, который вы должны нотариально заверить перед продажей квартиры — это официальное согласие соседей на продажу данной квартиры.

Итак, чтобы собственник смог продать свою жилплощадь в коммунальной квартире ему нужно пройти следующие этапы:
четко определить условия продажи;
в нотариальном порядке оформить письменное оповещение о всех условиях продажи, бланк оповещения обязательно должен включать в себя стоимость квартиры, этот бланк должен быть разослан всем собственникам комнат в «коммуналке»;
собрать необходимые документы для продажи жилой недвижимости;
в случае если комната принадлежит нескольким владельцам, необходимо оформить их разрешение на продажу и заверить его у нотариуса;
необходимо выписать всех жильцов из комнаты и заверить этот факт соответствующей справкой из паспортного стола;
если все вышеупомянутые пункты выполнены, можно оформлять договор о купли-продажи и заключать сделку

Что касается продажи доли в коммунальной квартире, то этот процесс заключает в себе много правовых и юридических сложностей, поэтому в этом процессе лучше обратиться к квалифицированному специалисту. Если же вы хотите сдать свою жилплощадь в аренду, то на это вам тоже потребуется согласие соседей.

Нередки случаи когда, по каким либо причинам вам не удается получить согласие соседей на продажу своей комнаты, выходом из подобной ситуации может стать оформление договора о дарении. Но, нужно учитывать, что подобная сделка может быть обжалована соседями и признана недействительной, хотя ее недействительность будет довольно сложно доказать.

В заключении стоит сказать, что приватизация вашей коммунальной квартиры позволит вам почувствовать себя полноправным владельцем своего жилья, значительно расширит ваши права на квартиру и станет хорошим объектом для инвестиций средств.

Приватизация коммунальной квартиры: сбор документов и алгоритм действий

Приватизация коммунального жилья породило много слухов, которые не отвечают действительности.

Связанно это, прежде всего с тем, что зачастую не только обыкновенные обыватели, но и служащие муниципальных заведений руководствуются устаревшим законодательством и на этом основании приходят к неправильным выводам.

Одно дело, если бы эти выводы и последующие поступки касались лично только таких служащих, но ведь они принимают решение и по отношению к обратившимся им людям.

С позиции приватизации коммунальной квартиры выглядит это так. Приходит человек в соответствующее заведение, как правило, немолодой, и обращается с просьбой помочь ему разъяснить, что ему нужно сделать, чтобы приватизировать коммунальную квартиру, в которой он проживает. Хорошо, если тот служащий, к кому он обратился, грамотный и внимательный.

Но не редко обратившийся может услышать встречный вопрос о том, согласны ли его соседи на приватизацию жилья и что этот вопрос необходимо обязательно уточнить. А в подтверждении их согласия принести соответствующие письменные заявления этих соседей.

И если обратившийся скажет, что соседи ему такого согласия не дадут, то ему могут посоветовать и вовсе забыть о приватизации коммунального жилья. Ситуация действительно типичная, но здесь как раз показан тот случай, когда малознающий чиновник попросту вводит людей в заблуждение.

Основной принцип менеджмента, который должен действовать при назначении на должности – профессионализм. Но этот принцип декларируется, однако не соблюдается. Как результат – подобные печальные случаи и отказы с приватизацией. Благо, что есть интернет, поэтому будет разбираться в этом вопросе самостоятельно и детально.

Законы, регулирующие процесс

Каждый уважающий себя правовед в обязательном порядке отслеживает все выходящие изменения нормативно-правовых актов.

Это позволяет ему не быть носителем устаревшей и никому не нужной информации.

Но помимо уважающих себя правоведов есть и другие, которые е отслеживают этих изменений. А вы как думали – если у стоящего перед вами служащего диплом юриста, то он обязательно даст вам исчерпывающую, а главное, правильную информацию? Совсем не обязательно. Вот именно с ними и сталкиваются сотни тысяч граждан, пытающихся решить свои насущные проблемы.

Сама процедура оформления права собственности на комнату в коммуналке, а точнее тех немногих квадратных метров жилой площади, указана в Жилищном кодексе РФ и в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда».

Первый нормативно-правовой акт необходимо смотреть в редакции от 30 декабря 2013 года. Ошибка многих правоведов держать на своих полках тома устаревшей юридической литературы. Это может быть неплохим украшением интерьера, но в работе приводит к ошибкам, поскольку строчки в книге не обновляются.

Важно помнить. Подходя к решению любой юридической задачи, исходите не только из самого закона, вышедшего годы, а иногда и десятки лет назад.

С помощью интернета и компьютера посмотрите все изменения, которые были внесены в данный закон и которые не утратили свою силу на момент решения вопроса. В данном случае, на момент приватизации жилой площади. Каждый год многие положения утрачивают свою силу, а на смену им законодатель вводит в действие новые нормы.

Законы не статичны, а подвержены постоянному изменению. Почему так происходит, это другая история. Вам главное знать, что то положение, которым кто-то из знакомых руководствовался еще полгода назад при приватизации квартиры, сейчас может не действовать.

Возвращаясь к описанному выше примеру, в котором служащий требовал согласия всех соседей, следует отметить, что он руководствовался положениями жилищного законодательства, которые действовали полтора десятка лет тому назад.

В 1998 году этой нормы больше не стало, однако некоторые чиновники с завидным упорством продолжают ее придерживаться.

Можно столкнуться и с тем, что согласно устаревших положений, приватизация коммунальных площадей осуществлялась одномоментно для всех жильцов.

Именно поэтому и требовалось их согласие, а если кто-то был против, то это доставляло мучения всем остальным соседям. Но вот уже полтора десятка лет это правило не работает.

Запомните. Любой, кто на законных основаниях проживает в коммунальной квартире, имеет право единолично и самостоятельно принимать решение – оформлять право собственности на это жилье или нет.

Любые спорные моменты, в том числе и несогласие соседей на то, чтобы такая приватизация осуществлялась, решаются через суд. При этом суд с очень большой вероятностью удовлетворит просьбу о разрешении приватизировать коммунальную квартиру, при условии, что такая приватизация не будет идти вразрез с действующим законодательством.

В чем заключается главная проблема?

Между приватизацией обычной квартиры и коммунальной есть некоторое различие. И на этом различии возникают трудности с оформлением права собственности на коммунальные квадратные метры.

Чем отличается коммунальное жилье? Тем, что у него есть места общего пользования. Туалет, ванная комната, коридор, кухня, а также кладовые комнаты, балкон и другие помещения относятся к площади общего доступа. Каждый из соседей имеет право ими воспользоваться.

Так вот, при приватизации коммунальной квартиры необходимо выделить долю из этих помещений в пользу того, кто занимается приватизацией своих квадратных метров жилой площади.
Каким образом выделить долю из этих помещений?
Сделать это можно двумя способами.
Первый – по обоюдному согласию всех жильцов.

Однако это не всегда бывает возможным, не все жильцы реагируют на такие предложения адекватно, поэтому приходиться прибегать ко второму способу. Он заключается в том, что доля от площади общих помещений устанавливается в соответствии с количеством жилой площади приватизируемой квартиры.

То есть, берут площади всех комнат, для которых предназначены помещения общего пользования, суммируются, а затем полученная цифра делиться на значения площади приватизируемого жилья. Полученное значение и будет обозначать его долю в местах общего пользования квартиры.

Полученное значение нужно закрепить в письменном виде, и свои подписи в данном документе должны поставить все жители коммуналки. В том случае, если кто-то отказывается это сделать, придется обращаться в суд, решением которого данные доли и будут закреплены.

После того, как это будет сделано, тот, кто приватизирует комнату, может распоряжаться и ей, и соответствующими долями в местах общего пользований квартиры. Он может сдавать их в аренду с комнатой, продавать, дарить или завещать. Но он не может это проделывать отдельно со своими долями в местах общего пользования – только вместе с комнатой.

Нужно учесть. Распоряжается своим приватизированным жильем в коммуналке его собственник единолично. Но если сдавать комнату он может без согласия соседей, то при продаже они имеют первоочередное право на покупку.

Поэтому вначале он должен предложить выкупить свою комнату им. Если на протяжении месяца никто из соседей не решился приобрести ее, после этого комната может быть выставляется в свободную продажу.

Список необходимых документов

Для приватизации комнаты в коммунальной квартире понадобиться собранный определенный пакет документов.
Первое, что нужно составить, так это заявление на приватизацию комнаты.
Заявление необходимо писать на имя председателя Комитета по жилищной политике.

Помимо подписи заявителя, в этом заявлении должны расписаться все те, кто на законных основаниях проживает в данной комнате.

То есть у них в паспорте должна стоять прописка по этому адресу.

Паспорта заявителя и проживающих в комнате лиц должны быть поданы вместе с заявлением. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, то подается их свидетельства о рождении.

К заявлению нужно приложить технический паспорт, взятый в БТИ, и кадастровый паспорт, полученный в ПИБ. Получать эти паспорта необходимо непосредственно перед подачей заявления, поскольку их срок действия ограничивается текущим годом.

Помимо этого понадобиться заполнить форму №9, справа о регистрации по месту проживания. Данная справка еще меньше имеет «срок годности», который ограничивается всего 1 месяцем. Если не подать заявление в течение этого срока, придется получать ее заново.

Но кроме этих документов, дополнительно могут понадобиться и другие, такие как:

справка про отсутствие долга по коммунальным платежам;
если комната забронирована, то есть ее жильцы выехали в длительную командировку на определённое время, то при ее приватизации требуется предоставить охранное свидетельство, которое выдаётся муниципалитетом.

Процессом приватизации может заниматься лицо, достигшее совершеннолетия.
При этом у него должна быть прописка в этой комнате и договор с муниципалитетом, который подтверждает, что данное лицо осуществляет социальный поднаем этой жилой площади.
Если его нет, то в том же муниципалитете нужно его получить.

Если в комнате прописаны еще какие-либо жильцы, требуется получить их согласие, которое нужно оформить в письменном виде. Не путайте с жильцами в квартире, которые к приватизации вашей комнаты не имею никакого отношения.

В тех случаях, когда остальные жильцы в комнате отказываются от своих прав на долю в комнате в пользу одного человека, то такой отказ оформляется нотариально.

Далее, нужны технический план и паспорт приватизируемой комнаты, которые получаются в таком учреждении, как БТИ, а в Едином расчетно-информационном центре справку с данными о всех жильцах, проживающих в ней.

Как только все документы получены, обращайтесь в Департамент жилищной политики. На саму подачу заявления требуется привести всех тех, кто на законных основаниях проживает в комнате. В этом учреждении с вами составят договор о приватизации комнаты в коммунальной квартире.

После момента обращения в Департамент может пройти несколько недель. Как только договор получен, следует посетить Управление регистрационной службы. В этом учреждении вы получите документ, который будет удостоверять ваше право собственности.

Заканчивается приватизация тем, что уже собственное жилье ставиться на технический учет в БТИ, где оно будет зарегистрировано как частная собственность. Описанная процедура длиться от месяца и больше.

Но так гладко всегда получается только на бумаге. В реальной жизни вы можете услышать отказ в своем праве приватизировать комнату. Если так случилось, то независимо от причин отказа, потребуйте оформить его в письменной форме с указанием тех положений законодательства, которыми руководствуется чиновник.

Этот отказ можно потребовать, обратившись в учреждение с письменным заявлением, но как это правильно сделать, предмет другого обсуждения.

Как только вы получите письменный ответ на свое обращение, если чиновник руководствуется устаревшими нормами права, смело можете обжаловать его решение либо в вышестоящей организации, либо через суд.