Мой знакомый, с которым иногда пересекались в Питере на теме инвестирования, продал продал несколько своих инвестиционных квартир под сдачу и прикупил коммерческой недвижимости в новостройках. По его словам это в разы выгоднее. Там свои заморочки конечно, но попытаюсь понять что это за ниша.
Как получить доход
Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно двумя путями:
- получив доход от перепродажи помещения по более высокой цене;
- сдавая свои помещения в аренду (инвестиции в аренду недвижимости).
Весь первый этаж нашего большущего дома — это коммерческая недвижимость. Вчера специально прошел — посмотрел, чего там только нет: магазины, несколько кафе, два фитнес-зала, обучение английскому, пункт выдачи детских товаров и много еще чего. И все это активно арендуется, сдается и пересдается. А ведь когда дом строился — была мысль прикупить небольшое помещение, но не решился …
Каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее выгодным способом вложения средств является предоставление площадей в аренду, дающее постоянный высокий доход от арендной платы.
Всю коммерческую недвижимость можно условно разделить на несколько категорий. Коммерческие объекты это:
- офисная: офисные здания, конторы, кабинеты;
- торговая: торговые центры, магазины;
- промышленная: предприятия, склады;
- сфера услуг: спортивные сооружения, клубы, рестораны, гостиницы.
Выбирая помещения для инвестиций, надо исходить из того, для каких целей вы хотите его использовать.
Офисная
- Квартира, переведенная в нежилой фонд или специально выстроенное нежилое помещение. На цену ее аренды могут повлиять такие факторы:
- район расположения;
- наличие поблизости места для парковки автомобилей;
- расположение будущего офиса в «шаговой доступности» от метро, остановок общественного транспорта.
- Небольшие отдельно стоящие здания. Такое расположение офиса повышает его «статусность»: фирма выглядит гораздо «солиднее», если занимает одна, без соседей, целое здание.
- Помещения в бизнес-центрах. Они имеют свои преимущества. Например, многие вопросы, которые лежат на хозяине собственности (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт и т.п.) решаются администрацией бизнес-центра.
Торговая
Помещения в торговых центрах удобны тем, что иногда представляется возможность выкупать соседние площади, увеличивая свои вложения. Обычно цена торговой недвижимости в несколько раз выше стоимости офисной.
Промышленная
В сфере услуг
Как выбрать нужную недвижимость
Естественно, рынок недвижимости каждого конкретного города имеет свои особенности. Тем не менее, можно выделить наиболее важные аспекты, которые помогут подобрать объекты, которые смогут приносить крупную прибыль.
- Оцените востребованность будущего объекта. Рассчитывать на хороший доход от офиса на окраине города или склада в центре с постоянными пробками не приходится. Каждый объект должен находиться там, где принесет наибольшую прибыль.
- Небольшие офисы арендуются гораздо охотнее, чем большие. Так что, вложив деньги в пару маленьких помещений, вполне возможно, вы получите большую прибыль, чем приобретя одно большое.
- Приобретайте в новостройках. Вкладывая средства на ранних этапах строительства, вы сэкономите немалые деньги.
- Анализируйте цены в предложениях. Цена на один и тот же вид недвижимости может значительно различаться по районам города.
Как правило в период кризиса падает спрос на коммерческую недвижимость высшего ценового класса:
На какой доход можно рассчитывать
- Как рассчитать доход от подобных инвестиций?
- При сдаче в аренду доходность коммерческой недвижимости представляет собой отношение полученного годового дохода от сдачи объекта в аренду к стоимости его приобретения.
- При этом разделяются понятия полной прибыли и чистой доходности:
- полная прибыль — это выручка от аренды без учета расходов (затраты на содержание недвижимости, выплата налогов и т.д.).
- чистая доходность — это средства, оставшиеся от полной прибыли после вычета всех расходов.
Насколько выгодны вложения
Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?
Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости. Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.
Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.
Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке, то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».
- Сколько можно заработать на мини-офисах:
- Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:
- защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
- инвестирование основано на праве собственности;
- стабильность получаемого дохода;
- высокий уровень дохода;
- возможность самостоятельно контролировать свой капитал.
Но и о минусах забывать не следует:
- это довольно дорогостоящий вид инвестирования;
- низкая ликвидность объектов;
- срок окупаемости вложений составляет не менее 5-7 лет;
- приобретенная коммерческая недвижимость требует постоянного управления.
Риски инвестиций
- несмотря на то, что юридические лица более предсказуемы, чем частные арендаторы, у них могут возникнуть проблемы с выплатой арендной платы;
- в кризисный период при массовом банкротстве спрос на помещения падает, цены на аренду снижаются, и сдать помещения труднее;
- неверно оцененные эксплуатационные расходы способны резко снизить доходность инвестиций;
- возможность различных обременений при инвестициях во вторичный рынок;
- возможность со стороны городских властей прекращения договора аренды на землю, на которой расположен объект недвижимости.
Налоги
Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости рассчитывается, как и любой другой налог на доходы для частных лиц в России, по ставке 13%. Но вам, как владельцу недвижимости, необходимо еще уплатить и налог на имущество. Размер его зависит от кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов. Процентная ставка изменяется ступенчато:
- 0,1% для стоимости менее 10 миллионов рублей;
- 0,15% для стоимости 10-20 миллионов рублей;
- 0,2% для стоимости 20-50 миллионов рублей;
- 0,3% для стоимости 50-300 миллионов рублей;
- 2% для стоимости более 300 миллионов рублей.
- До 1 апреля вы рассчитываете и уплачиваете налоги, сдаете налоговую декларацию — и до следующего года «спите спокойно».
- А что скажет Герчик про возможность инвестировать в коммерческую недвижимость:
- Учитывая все особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, проанализировав все риски и преимущества, вы можете самостоятельно принять решение о выборе объекта для вложения своих средств.
При этом никаких налоговых вычетов не предусмотрено.
Инвестирование в апартаменты является прекрасной альтернативой инвестициям в коммерческую недвижимость.
Удачных инвестиций и стабильной прибыли!
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Сегодня среди способов инвестирования денежных средств гражданами активно используются инвестиции в коммерческую недвижимость.
Недвижимость – очень надежный объект для инвестирования, особенно высоко ликвидная. Такая недвижимость не только может с легкостью и быстротой оборачиваться вновь в деньги, но и расти в цене, увеличивая свою стоимость.
Коммерческая недвижимость всегда приносит больший доход, чем жилая. Главное при покупке такого объекта недвижимости – правильно оценить все риски и рассчитать доходность вложенных средств.
Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес
Вся недвижимость представлена жилой и коммерческой. Рынок инвестиций в жилые объекты довольно прозрачен и понятен. Нужно для правильного выбора лишь подобрать надежного застройщика, который обязательно закончит строительство объекта.
Дальше купленная квартира либо продаётся, либо сдаётся в аренду. Инвестор в таком случае получает доход либо единоразово, либо постоянно, но в незначительной сумме.
Коммерческая недвижимость – это все нежилые объекты, которые приносят владельцу доход (склады, офисы, отели, бизнес-центры и др.).
Инвестирование в коммерческую недвижимость более рискованно, чем инвестирование в жилые объекты. Однако в условиях современного рынка – это более доходный и выгодный вариант. Особенно прибыльны такие инвестиции в больших городах, к примеру, Москве или Санкт-Петербурге, где существует и успешно работает огромное число офисов.
- Срок окупаемости инвестиции.
- Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость.
Обзор рынка даёт четкое представление о том, что такие инвестиции реально приносят многомиллионные доходы. Стратегия инвестирования в коммерческие объекты должна быть финансово обоснованна. Жизненный цикл объекта такого характера в каждом конкретном случае будет различным.
Если вложить средства в строящийся бизнес-центр, а потом его продать, будет один жизненный цикл объекта. Если же сдавать офисы отдельным арендатором на долгий срок – совершенно другой.
Куда можно вложить деньги?
Стоит поговорить о том, как выбрать коммерческую недвижимость для инвестирования. На рынке представлено широкое разнообразие таких объектов на любой кошелек и любую фантазию. Сколько денег нужно на покупку такого объекта, однозначно сказать нельзя.
Если говорить о покупке одного офиса в пределах Москвы, то счёт инвестиций будет идти на миллионы или десятки миллионов. Позже сдавать офис можно арендаторам по цене 100-200 тысяч рублей в месяц. Очевидно, что такие инвестиции окупятся довольно быстро.
Инвестировать можно в следующие объекты:
- Торговые площадки – магазины и центры. Это очень выгодные активы. Торговые центры с огромной скоростью наполняются арендаторами, которые получают высокую прибыль от реализации своих товаров и услуг.
- Офисные площадки. Офисы, особенно в центре города или в ближайшем доступе к метро, приносят высокий доход их владельцам.
- Индустриальные или промышленные объекты. Этот вид инвестиций не очень популярен, на рынке присутствует высокая конкуренция.
- Складские помещения. Склады часто снимаются в аренду предпринимателями, сетевыми бизнесменами и интернет-магазинами. К складским помещениям в аренду предъявляются не такие жесткие требования, как к жилым объектам.
Кроме того в аренду можно сдавать гостиницы, апартаменты, объекты общепита, центры развлечений и т.д.
В 2020 году в Москве все чаще инвесторы вкладывают средства в покупку апартаментов под сдачу в аренду. Апартаменты сдаются в виде жилья, но не являются жилыми объектами. При желании граждане даже могут купить себе такую квартиру, ведь она стоит гораздо дороже, чем в жилом доме.
Все дело в том, что в апартаментах огромные счета по коммунальным платежам, не соблюдаются требования пожарной или иной безопасности, высокие налоги. По сути вложение средств в апартаменты – это не жилые инвестиции, а коммерческие.
Способы инвестирования
Существует несколько надежных способов инвестиций в коммерческую недвижимость, которые так или иначе приносят доход владельцу.
Рассмотрим наиболее популярные из них:
- Покупка готового объекта. Когда объект уже готов, остаётся только подготовить его к сдаче или перепродаже. Важно при этом правильно территориально подобрать необходимую площадь. К примеру, если в ближайшие годы планируется открытие на данной территории станции метро, вероятнее всего цены на такой объект к этому времени вырастут в несколько раз.
- Инвестиции в строительство объекта. Здесь выше риски и срок окупаемости. Получить доход получится гораздо позже. Однако в таком случае можно построить подходящий именно для Вашей инвестиционной стратегии объект. Хорошо начинать строительство там, где уже строится большой жилой комплекс.
- Создание объекта под собственный бизнес. Строить или покупать можно здание не для продажи, а для ведения собственного дела. Так Вы надежно будете получать свой доход, позднее вселив в свой офис других арендаторов.
- Вложение средств в готовый объект с выкупом части бизнеса. Для этого нужно подбирать очень привлекательный с финансовой точки зрения объект. Очевидно, что стоить он будет по завышенной цене, а получать прибыль Вы будете только исходя из размера владения доли.
Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Перед тем, как решаться на активное действие, нужно все их оценить и взвесить.
Инвесторы могут участвовать в краудфандинговом проекте на коллективной основе, где уже отобраны привлекательные для инвестирования объекты и оценена их финансовая прибыль.
Также можно приобрести долю в паевом фонде недвижимости. Паевые инвестиционные фонды создаются под конкретные проекты, отчего имеют низкую ликвидность. Инвестировать можно и в зарубежную недвижимость.
Российские инвесторы чаще всего инвестируют средства в зарубежную недвижимость Болгарии, Италии, Испании, Греции, США, Германии, Черногории, Франции, Чехии и Турции. Около 40% из всех направленных из России заявок касались именно коммерческих объектов недвижимости.
Трудности в таких инвестициях
Вложение средств в коммерческую недвижимость имеет свои проблемы и возможности. Подводные камни в основном касаются того, что с выгодными объектами никто на практике расставаться не желает. Поэтому распродаются чаще неликвидные или невыгодные объекты.
В больших городах цены на коммерческие объекты недвижимости завышены более чем на 60%. Такое завышение цены обусловлено одним: спрос на объекты всегда намного выше предложений на рынке.
Также перед инвестирование следует учитывать экономические, политические и юридические риски. Гостиничный бизнес сегодня терпит убытки из-за напряженности отношений России с другими странами.
Юридические риски – это прежде всего постоянно изменяющиеся не в пользу владельцев бизнеса законодательные инициативы. То налоги растут, то проверки и регламенты усложняются. Тем самым бизнес терпит убытки, тратя всю свою прибыль на бюджетные платежи.
Достоинства и недостатки инвестиций
Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость можно охарактеризовать следующим образом:
- выше доходность, чем при вложении в жилые объекты;
- ниже срок окупаемости в сравнении с жилыми инвестициями;
- спрос на коммерческую недвижимостью в стране стабильно высок;
- при сдаче объекта под управление владелец получает постоянный пассивных доход;
- стоимость большинства объектов с годами только увеличивается;
- под залог коммерческой недвижимости можно получить большой кредит на выгодных условиях.
Однако недостатки такие вложения тоже имеют, в частности:
- нужны большие деньги;
- объекты обладают низкой ликвидностью;
- трудно спрогнозировать изменение цен на аренду.
Кроме того коммерческая недвижимость сильнее реагирует на экономические кризисы, чем любая другая.
Если правильно распорядиться деньгами и купить действительно выгодной с точки инвестирования объект, можно долго и стабильно получать высокий доход и не думать о падение цен на своё здание.
Инвестиции в коммерческую недвижимость – рискованное предприятие. Однако в этой ситуации риск полностью оправдан высокой доходностью, которую Вы вряд ли сможете где-то еще получить. К покупке коммерческого объекта нужно подходить внимательно и осторожно с учетом всех потенциальных рисков и негативных сценариев развития.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Одним из наиболее выгодных и удобных способов получения дохода являются инвестиции в коммерческую недвижимость.
По сравнению с ними банковские депозиты оказываются менее выгодными, а вложения в фондовый и валютный рынок – более рискованными.
Рынок коммерческой недвижимости – настоящий рай для грамотного инвестора: нужно лишь правильно подобрать объект для вложения средств.
Категории и виды объектов коммерческой недвижимости
К коммерческой недвижимости принято относить все объекты, которые используются с целью получения постоянного дохода. Сегодня их принято условно разделять на 5 категорий:
- офисные – кабинеты, конторы, офисные здания;
- торговые – магазины, универмаги, торговые центры;
- индустриальные – производственные помещения, склады, промышленные предприятия;
- свободного назначения – рестораны, гостиницы, спортивные сооружения, клубы;
- апартаменты – доходные дома, номера для посуточной аренды.
Офисная недвижимость
В международной практике офисная недвижимость, в зависимости от уровня комфортности, делится по классам А, В, С и D. Например, офисы класса A отличаются удобным месторасположением, само здание заново отстроено, оснащено современной системой безопасности, располагает подземной парковкой. Для большей детализации характеристик объекта иногда используется трёхбуквенная терминология (АВС).
В России имеется офисная недвижимость 2 видов: расположенная в квартирах, переоборудованных под жилое помещение, или во вновь отстроенных офисных центрах. Большинство предпринимателей считает, что арендовать офис в бизнес-центре гораздо удобнее.
Во-первых, это позволяет снимать ровно столько квадратных метров, сколько необходимо для размещения всех сотрудников. Во-вторых, при необходимости можно расширить контору без смены юридического адреса.
В-третьих, бизнес-центры обладают дополнительными преимуществами, среди которых:
- бесплатная парковка для клиентов;
- кафе для сотрудников;
- централизованная система безопасности;
- наличие пропускного режима;
- работа хозяйственная служба и клининговые услуги, входящие в стоимость аренды.
Планируя инвестиции в коммерческую недвижимость в бизнес-центрах, следует помнить о том, что в них создаются идеальные условия для ценовой конкуренции и демпинга. Вы вполне можете оказаться в условиях, когда соседний офис, имеющий аналогичные характеристики, сдаётся в аренду по более низким расценкам, чем ваши.
Возможно, будет выгоднее приобрести небольшое отдельно стоящее здание, переоборудованное под офис. Такие помещения с удовольствием берут в аренду нотариальные конторы, банки, аудиторские, юридические и консалтинговые компании.
Инвестировать в офисы, переоборудованные из квартир, имеет смысл только в том случае, если они расположены в местах большого пешеходного трафика: на центральных улицах, у станций метро и т. д.
Их с удовольствием снимут нотариусы, а также мелкие туристические или страховые фирмы.
Торговая недвижимость
Это один из самых популярных вариантов среди мелких инвесторов.
Сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость чаще всего осуществляются в помещения формата street retail: магазины, расположенные на 1 этаже или в цоколе жилых зданий.
Они являются либо квартирами или подвалами, переоборудованными для сдачи в аренду, либо нежилыми помещениями, изначально предусмотренными в проекте дома.
Такая торговая недвижимость адресована широкому кругу потенциальных арендаторов: мелким магазинам, парикмахерским, аптекам, операторам сотовой связи, кафе. Если коммерческая недвижимость расположена в местах большого пешеходного трафика или в «спальных» районах, она никогда не будет пустовать.
При любом кризисе люди всегда будут покупать продукты и лекарства, стричься, оплачивать услуги сотовой связи и кредиты. Конечно, цена аренды здесь может периодически падать, но она достаточно быстро возвращается к прежнему уровню.
Обычно стоимость торговой недвижимости в 2–5 раз выше, чем стоимость офисов.
Индустриальная недвижимость
Сегодня выпускать какие-нибудь товары в России достаточно сложно, поэтому производственная недвижимость не пользуется особым спросом. Для мелких и средних инвесторов практически единственным способом инвестировать в недвижимость промышленного назначения является покупка складского помещения.
Чтобы быстро найти арендатора, склад должен быть соответствующим образом оборудованным, сухим и, желательно, отапливаемым. Хорошо, если он будет находиться на крупном строительном, автомобильном или вещевом рынке. Тогда шансы сдать его в аренду значительно возрастут.
Отдельно стоящее складское помещение можно переоборудовать под автомойку или станцию техобслуживания с целью последующей сдачи в аренду. Однако это потребует дополнительных вложений и сильно сузит круг потенциальных клиентов.
Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших знаний и тщательного просчёта бизнес-плана. Чем грамотнее будет выбран объект, тем более высокий доход он принесёт инвестору.
Инвестиции в коммерческую недвижимость — Инвестиции
Под коммерческой недвижимостью подразумевают помещения которые используют для ведения бизнеса. Поэтому при использовании такого способа инвестирования возрастает доходность, а с ней и возможные риски. В этом обзоре разберём, какие выгоды и опасности ожидают при вложении средств в коммерческие объекты.
Какие выделяют виды объектов и пути инвестирования?
Обычно коммерческие помещения разделяют в зависимости от их назначения:
- помещения свободного назначения (отели, рестораны, спортивные учреждения);
- офисные помещения (бытовое обслуживание населения);
- социальные здания (медицинские центры);
- производственные помещения (склады, корпуса);
- отдельно стоящие знания,
- помещения для торговли (магазины, ТЦ, рынки),
- апартаменты (хостелы, квартиры для сдачи посуточно).
Пути извлечения прибыли из коммерческих объектов традиционные: покупка для перепродажи или предоставления в аренду. Многие предприниматели приобретают такие объекты для создания своего бизнеса. Этот подход позволяет сократить сопутствующие расходы.
Инвестирование на ранних этапах строительства может оказаться более выгодным, но период окупаемости также может растянуться.
Основные риски инвестирования в строительство связаны с мошенничеством или банкротством застройщика, а также с затягиванием сроков сдачи объекта. Как распознать долгострой, можете прочитать статье «Безопасные инвестиции».
Часто девелоперы, работающие в торговой сфере, сами не идут на долевое участие, а реализуют уже готовые объекты.
Современные многоквартирные дома часто проектируются таким образом, чтобы помещения на первом этаже подходили для коммерческой деятельности.
Но и сейчас ещё можно встретить подход, при котором инвестор выкупает жилую недвижимость, а в последствии выводит её из жилого фонда. Что, конечно же, отражается на её стоимости.
Такие помещения были и будут востребованы под салоны красоты, кофейни и продуктовые магазинчики.
Учитывайте, что вывод объекта из жилого фонда — долгий и трудоёмкий процесс. Как минимум, придётся заручиться согласием 2/3 жителей дома, оборудовать отдельный вход и, скорее всего, провести вспомогательный электрический кабель.
Как выбрать коммерческий объект?
При поисках подходящего объекта для инвестирования, в первую очередь, стоит обратить внимание на расположение, Востребованы будут помещения в районе с большой проходимостью. Сейчас даже проводятся специальные геомаркетинговые исследования для анализа местности и потоков людей.
Чтобы определить уровень привлекательности объекта, также рекомендую обратить внимание на следующие пункты:
- планировочные решения помещения,
- репутацию управляющей компании,
- тенденции развития района,
- транспортную доступность,
- доступность бесплатных парковочных мест,
- освещение прилегающей территории,
- соседние объекты — проблемные (свалки, заводы) и оптимальные (например, кофейню поддержит соседство рядом с вузом).
Обязательно изучите юридическую составляющую сделки. Нередки ситуации, когда объект и земля, на которой он построен, принадлежат разным собственникам.
Какой должна быть стартовая сумма?
Чёткого ответа на вопрос о конкретной стоимости взноса не существует. Сейчас действует достаточно много схем для получения дохода с любой суммы. Например, краудфандинг. С этим видом совместного инвестирования можете ознакомиться в статье «Краудинвестинг: перспективные инвестиции в недвижимость».
Ещё одним инструментом коллективных инвестиций выступают паевые инвестиционные фонды (ПИФы).
Принцип действия фонда состоит в том, что определенная компания собирает деньги инвесторов, вкладывает в проект, генерирует и распределяет прибыль между участниками.
Если в краудфандинге инвесторы сами анализируют рынок и принимают решение, то в ПИФах они просто отдают деньги в управление и получают прибыль.
В любом случае инвестирование в коммерческие помещения предполагает больший доход, чем приобретение жилья, и это при одинаковых суммах вложений.
Заключение
Мы видим, что коммерческая недвижимость по своему определению ведёт к получению стабильной прибыли, окупается достаточно быстро и подходит для пассивного источника дохода. Но такие инвестиции требуют знания рынка, изучения тенденций и текущего спроса.
Раздумываете над вариантом подходящего инвестирования? Рассмотрите наше предложение с доходом в 20% годовых и гарантией в виде залогового имущества.
Получите гарантированный доход. Вклады 20% годовых!
«Доходность от 13%, окупаемость 8-10 лет». Как заработать на инвестициях в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из наиболее выгодных капиталовложений. Этот инструмент инвестирования защищен от девальвации и позволяет получать стабильный пассивный доход. Генеральный директор компании «СКБ-Инвест» Лейсан Мелихова рассказала, стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость и какую доходность могут принести коммерческие площади.
Как сегодня ведут себя инвесторы в Екатеринбурге? Какие инструменты они выбирают?
Культура инвестирования в Екатеринбурге развивается. Если раньше это был хаотичный и больше интуитивный способ, то сейчас это стратегически выверенный и просчитанный метод зарабатывания денег и создания пассивного дохода.
При минимальных суммах инвестиций банковский вклад или депозит остается одним из самых разумных инструментов инвестирования.
Плюсом банковского вклада также является фиксированный доход: человек знает, сколько он получит.
К тому же банковский вклад 100% ликвидный, инвестор всегда может расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Но есть и минус — это риск девальвации и невысокая доходность.
В период кризиса также была популярна валютная спекуляция, но это разовая история, которая не является стабильной. У валюты есть минус — это пики и откаты, которые очень сложно прогнозировать.
Традиционным инструментом инвестиций также является недвижимость. В чем его особенность?
Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, а при правильно выбранных сегментах — это высокая степень доходности. При этом у инвестирования в недвижимость есть особенности: это высокий порог вхождения, зависимость стоимости объекта от экономической ситуации и расходы на содержание.
Как в последнее время изменилось поведение инвесторов на рынке недвижимости?
Если мы возьмем пятилетний период и посмотрим, как изменились инвестиции в недвижимость, то увидим следующую картину: раньше люди вкладывали деньги в новостройки на этапе котлована, потому что разница в цене между началом строительства и сдачей квартиры в эксплуатацию была существенной, и можно было получить прибыль от перепродажи недвижимости. Сегодня стоимость квартиры на «нулевом» этапе близка к цене на этапе сдачи дома, поэтому инвесторы сосредоточились на коммерческой недвижимости.
Раньше в качестве инвестиционного инструмента среди жилой недвижимости было популярно малогабаритное жилье. Сегодня пришло понимание, что это не эффективно.
Жилой фонд на сегодняшний день все-таки не является привлекательным инвестиционным продуктом. Цены на недвижимость упали, и упал спрос. Раньше инвесторы приобретали квартиры в двух целях: для перепродажи или для арендного бизнеса. Сегодня перепродажа однокомнатных квартир и квартир-студий не интересна. Вторичное жилья тоже пока что не нужно трогать.
Но ставить крест на инвестировании в жилую недвижимость не нужно. Через год-полтора обретет второе дыхание с точки зрения инвестирования жилье класса «комфорт плюс» и «бизнес». При этом нужно будет обращать внимание на точечную застройку в развитой инфраструктуре.
В какие сроки окупаются инвестиции, вложенные в жилую недвижимость?
Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду составляют 15-17 лет. Инвестиции в эконом-сегмент начинаются от 1,7 млн.
Порог вхождения в жилую недвижимость класса «комфорт» составляет примерно 3-3,5 млн руб., а сроки окупаемости на уровне 14-15 лет. В коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет 8-10 лет.
Таким образом, инвестиционные потоки развернулись от жилой недвижимости в сторону коммерческой.
О каких суммах идет речь, когда мы говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость?
Порог вхождения в коммерческую недвижимость начинается от пяти миллионов, при этом отдавать предпочтение стоит стрит-ритейлу. На сегодняшний день это востребованный формат. Коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл окупается в сроки от 8 до 10 лет, при средней доходности от 13% годовых — это существенно выше ставок по депозитам.
Имеет ли значение район, в котором расположено помещение стрит-ритейла?
Нет, в этом случае не стоит ориентироваться на район, все зависит от местоположения и от того, насколько вокруг помещения развита инфраструктура. Есть отдалённые районы, которые интенсивно развиваются, такие как Академический и Солнечный. В них растет население с каждым сданным объектом, конкуренция среди бизнеса еще не высока и спрос на коммерческие помещения постоянно высокий.
Еще пару лет назад шла речь о том, что стрит-ритейл проигрывает торговым центрам, сегодня ситуация изменилась? Кто готов арендовать коммерческие помещения на первых этажах?
Да, стрит-ритейл снова стал востребован, и эта тенденция появилась примерно в 2016г. Сейчас помещения крупного формата очень активно арендуют продуктовые сети, такие как «Верный» или «Пятерочка». Средний формат также пользуется спросом, туда обычно заезжают семейные кафе или такие магазины, как «Магнит-косметик». Мелкий формат пользуется спросом у алкомаркетов и аптек.
Если мы говорим о коммерческих площадях, то помимо стрит-ритейла есть еще и офисные помещения. Выгодно ли в них инвестировать?
У этого рынка есть специфика, нельзя рассматривать весь бизнес–центр и оценивать его инвестиционную привлекательность. Если мы возьмем «Высоцкий», то на низких этажах будет много офисных помещений, которые сдаются в аренду.
У высоких этажей есть определенная эксклюзивность, поэтому там полная заполненность. Форматы офисов 150-300 кв.м. на высоких этажах в бизнес-центрах класса А и В+ очень востребованы. Многие компании хотят иметь презентабельный офис.
Что касается порога вхождения, то он будет на уровне 5 млн. руб., но сроки окупаемости здесь выше, чем в стрит-ритейле.
Хранить деньги под матрасом невыгодно, но как вложить с умом? Все тонкости инвестиций в коммерческую недвижимость
Показать содержание
Выгодны ли инвестиции?
Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.
К коммерческой недвижимости можно отнести:
- Торговые площадки: магазины, торговые центры. Наиболее выгодной инвестицией считается стрит-ритейл (с англ. «уличная торговля»). Часто встречается как форма переоборудования квартиры на первом этаже в магазин; средняя доходность от инвестиций в этом случае составляет 10-12%, что соответствует хорошим показателям по оценке экспертов.
- Офисные помещения: бизнес-центры, отдельно стоящие офисы. На 2018 год доходность от этих инвестиций составляет порядка 9-11%, что несколько ниже показателей 2010-2013 годов. Это связано с насыщенностью рынка большим количеством предложений. Но так как в период 2014-2016 было сдано в эксплуатацию сравнительно немного бизнес-объектов, можно справедливо ожидать роста арендных ставок в ближайшие годы.
- Индустриальные объекты: складские помещения, промышленные объекты. Этот вид инвестирования не является популярным у российских инвесторов. Это обосновано повышенной конкурентностью в нише, а также отсутствием дефицита в свободных объектах. Спрос соответствует предложению, что затрудняет процесс поиска новых клиентов.
О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в специальном материале.
Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:
- Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
- У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
- Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
- Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
- Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
- Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на коммерческую недвижимость, а значит, выше цена.
Как выбрать стратегию вложений?
Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:
- Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.
Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.
- Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.
Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.
Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.
По максимальной рентабельности
Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.
Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.
Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.
Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.
Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:
- Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
- Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
- Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).
На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.
В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.
- Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
- Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
- Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.
Какой способ предпочесть для вложения денег?
Покупка с целью продажи
- Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости: торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.
- Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта. Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.
- В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района, наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации. Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.
При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:
- Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
- Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
- Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.
После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию, обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний.
Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.
Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами здесь.
Строительство
Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.
Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:
- Защита денежных средств от инфляции.
- Высокие риски компенсированы хорошим доходом.
- У инвестора сохраняется право собственности на объект.
- Существует возможность контролировать собственный капитал.
При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи.
Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.
О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете здесь.
Как выбрать объект инвестирования?
Чтобы грамотно выбрать объект инвестиций, следует обратить внимание на следующие параметры:
- Вид недвижимости: торговое, офисное, промышленное помещение или склад.
- «Location, location, location» – именно так звучит правило инвестиций в коммерческую недвижимость по мнению экспертов. От выбора объекта инвестирования зависит 70% успешности инвестиций, если говорить о складских и промышленных зданиях, и 90%, если говорить о торговых и офисных помещениях.
- Спрос на услуги, соответствующие прямому назначению здания. Уровень конкуренции, загруженность ниши.
- Перспективное развитие, возможность увеличения стоимости 1 кв. м, в виду влияния внешних факторов.
- Оценка инвестиционных расходов: сопутствующие расходы на ремонт, оформление документов, заключение договоров с подрядчиками и т.п.
- Расчёт рентабельности инвестиций (для арендного бизнеса: годовую арендную плату разделить на общие затраты на недвижимость и умножить на 100%. Например, при годовой арендной плате в 576000 и стоимости недвижимости 4000000 руб, доходность инвестиций составит 14,5%).
- Расчёт срока окупаемости. Для этого расчёта потребуется разделить 100 на показатель рентабельности. Для объекта с доходностью 14,5% срок окупаемости составит 6 лет и 10 месяцев.
Рекомендации о том, как выбрать удачный объект коммерческой недвижимости и на какие критерии при отборе стоит обратить внимание, мы предоставили в специальной статье.
В заключение отметим, что инвестирование в коммерческую недвижимость существенно отличается от банковских депозитов или торговли на фондовой бирже.
Это более активный вид инвестиций, требующий постоянного внимания и участия собственника.
К тому же недвижимость, особенно коммерческая имеет пониженную ликвидность, но все эти недостатки компенсируются более высокой доходностью и возможностью для инвестора контролировать свой капитал.
Несмотря на влияние экономических кризисов, инвестиции в недвижимость сохраняют тенденцию к росту в долгосрочной перспективе. Поэтому решение вкладывать деньги в недвижимость или выбрать другой инструмент управления капиталом каждый должен принять самостоятельно.