Затратный подход в оценке недвижимости — что это, когда применяется, его методы, а также возможет ли отказ и пример

Существует ряд серьезных оснований для использования затратного подхода при оценке собственности.

Он может быть необходим тогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или наложения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли; затратный метод применяется также в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Кроме этих обязательных случаев, затратный подход используется и в других ситуациях.

Во многих случаях полная стоимость замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это аналогично меньшей плате за прошлогоднюю модель автомобиля по сравнению с моделью текущего года.

В данном случае срабатывает принцип замещения. Исключение из «нормального» правила может иметь место тогда, когда покупатель очень спешит приобрести и использовать здание и не может ждать постройки нового.

То же самое произойдет, если он хочет избежать рисков, связанных с застройкой, и может заплатить больше за уже существующий объект, чем за новый, руководствуясь принципом что видишь, то и получаешь».

Ситуации, в которых может быть применен затратный подход:
1. Технико-экономический анализ для нового строительства.
2. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
3. Обновление.
4. Итоговое согласование стоимости.
5. Здания институционального и специального назначения.
6. Оценки на пассивных рынках.
7. Цели страхования.

8. Цели подоходного налогообложения.

Новое строительство

Обратимся к новому строительству. Представьте, что минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации составляет 13%» а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в 500 000 долларов, причем ожидаемый чистый операционный доход (NOI) от него составит только 30 000 долларов в год.

Насколько данный проект осуществим? 500 000 долларов при коэффициенте капитализации в 13% должны обеспечить чистый доход в размере 65 000 долларов; поэтому NOI в размере 30 000 долларов не оправдывает затрат. В то же время, если ожидается, что эти 500 000 долларов будут приносить 100 000 долларов ежегодного N01, тогда проект вполне жизнеспособен.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Представьте, что земля стоит 50 000 долларов, а рынок требует ежегодного дохода в 12%; другими словами, к земле предъявляется требование на 6000 долларов годового чистого операционного дохода.

Двухквартирный дом на этом участке принесет 5000 долларов чистого операционного дохода, что будет недостаточно даже для покрытия требования к доходности земли, и здание не оправдает стоимости строительства. С другой стороны, 10-этажный жилой дом может генерировать чистый операционный доход, скажем, в 20 раз больший, т.е.

100 000 долларов, что будет более чем достаточно, чтобы покрыть в течение его полезной жизни стоимость строительства, например, в 450 000 долларов, а также обеспечит Требуемый от земли годовой доход в 6 000 долларов В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, предполагаемого уровня незанятости и больших расходов на обслуживание может не обеспечить NOI, достаточного, чтобы оправдать себя. Итак, учитывая эти две крайности, можно утверждать, что вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка стоимостью 50 000 долларов предполагает строительство здания высотой от одного до 100 этажей. Десять этажей приемлемы, но наилучшим и наиболее эффективным использованием может быть строительство здания в 7, 9,11 или 20 этажей или же здания иной этажности. Это иллюстрирует принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.

Обновление

Стоит ли вам обновлять собственность или менять профиль ее использования? Это решение опять-таки основывается на сравнении затрат с требуемым доходом.

Стоит ли платить 500 000 долларов за обновление старого офисного здания? Предположим, что в результате обновления ежегодный доход должен увеличиться на 25 000 долларов Поскольку это обеспечит лишь 5%-ный ежегодный доход на инвестиции в 500 000 долларов, то на рынке с доходностью 13% этот проект будет неосуществим.

Но если бы ожидаемый прирост ежегодного чистого операционного дохода составил 150 000 долларов и если бы такой доход сохранялся на протяжении длительного периода времени, тогда требование на получение дохода в 13% было бы удовлетворено и затраты оказались бы оправданными.

Итоговое согласование стоимости

Предположим, что доходным и рыночным подходами стоимость существующего объекта оценена в 500 000 долларов Результат затратного подхода — 750 000 долларов Следует ли отбросить этот последний результат? Может быть, и нет. Возможно, он означает, что в течение какого-то времени не будет новой конкуренции.

Прогнозируемое отсутствие будущей конкуренции может служить важной информацией, даже если оно не меняет величину оценки рыночной стоимости.

Наоборот, если величины стоимости, определенные рыночным и доходным подходами, значительно превышают величину, полученную затратным подходом, собственник должен осознать, что велика вероятность новой конкуренции и что рыночные цены могут резко понизиться.

Здания институционального и специального назначения

Используя рыночный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов институционального и специального назначения.

Какова стоимость свободного сейчас здания, которое когда-то было школой, почтой, церковью или железнодорожным вокзалом? Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе; собственность удерживалась не из-за ее способности приносить доход.

Поэтому затратный подход, который принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося срока полезной жизни собственности, может дать некоторые ориентиры для определения стоимости подобных объектов.

Оценки на «пассивных» рынках
В очень малых общинах или на «пассивных» рынках могут отсутствовать данные о сопоставимых продажах и может быть недостаточно информации для применения валового рентного мультипликатора. В этой ситуации единственно возможным для оценщика остается затратный подход.

• Цели страхования
• При оценке стоимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается затратному подходу, поскольку сумма страхового возмещения обычно определяется исходя из затрат.
• Цели подоходного налогообложения

Наконец, затратный подход может быть использован в целях подоходного налогообложения: облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений, в то время как стоимость земли считается неизменной. Он может помочь при определении суммы, заплаченной за здания и сооружения, в том случае, когда весь имущественный объект был оплачен целиком.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

Затратный подход к оценке недвижимости Пример

Затратный подход в оценке недвижимости — это общее количество всех методов, которые используются в совокупности для того, чтобы произвести оценку того или иного объекта недвижимости.

Этот метод имеет целью установить количество затрат, которые необходимы для того, чтобы произвести восстановление рассматриваемого объекта или замещение недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Вообще, затратный подход в оценке недвижимости применяется при необходимости установить именно износ постройки.

Как говорят эксперты, данный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что конкретный покупатель, руководствуясь имеющейся информацией, не заплатит за строение больше, чем на самом деле составляет стоимость обсуждаемого объекта.

Таким образом, можно сделать вывод о том, в каких случаях необходим затратный подход к оценке недвижимости и когда его используют специалисты оценщики.

Данный подход необходим тогда, когда речь идёт о вторичном жилье, когда необходимо оценить не только цену объекта в идеале, но и сделать упор на износ жилья, а также на иные нюансы, которые стали заметны с течением времени.

Данный подход может быть применен как жилому недвижимому имуществу, так и к коммерческому.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Как вы уже убедились, при затратном подходе используются несколько методов в совокупности, которые и позволяют наиболее эффективно оценить недвижимость, а также предложить меры по её восстановлению:

1. Первым и самым распространённым методом при оценке жилья с использованием затратного подхода является метод сравнения продаж.

   Он базируется на получении информации о том, какие аналогичные сделки были проведены в ближайшее время, и какова была стоимость объектов недвижимости на рынке.

2. Ещё один, не менее важный метод – это метод распределения. Подобная методика основана на том, что оценщик определяет соотношение между ценой строений, которые расположены на участке и самим участком.

   Таким образом, в цену недвижимости закладывает и возведённые строения, и стоимость самого участка земли.

3. Также при затратном подходе используется метод выделения. Он основан на том, что оценщик собирает всю информацию о сегодняшних ценах на земельные участки, на постройки, а также на другие объекты недвижимости.

   Имея информацию о цене, купле-продаже конкретных объектов, оценщик может охарактеризовать примерную стоимость нового объекта.

4. Наверняка, оценщиками недвижимости применяется и такой метод, как метод разбивки на участки. Эта методика применяется намного реже, чем вышеперечисленные, но также очень эффективна в вопросах затратного подхода.

   Этот метод применяется тогда, когда участок делится на несколько небольших по размеру участков, и каждый из них должен быть наиболее эффективно использовать.

   Данный метод требует к себе поэтапного подхода, начиная от разбивки участка на конкретные сектора, и заканчивая действиями по улучшению каждого из секторов.

5. Техника остатка земли и вовсе является нечастым способом оценивать недвижимость. Однако, данная техника применяется в ситуациях, когда у оценщика отсутствуют данные о том, в какую стоимость были проданы свободные участки земельных наделов.
6. Раз уж мы упомянули капитализацию земли и зданий, то нельзя пропустить данный метод. От капитализации земельной ренты определяется стоимость конкретного участка методом выявления арендной платы, которая относится к земле и капитализируется с определённым коэффициентом, установленным для региона. При этом необходимо брать в расчёт и рыночные данные.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок заполнения рсв 1 пфр на примере

Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.

Определение износа

Под износом в данном контексте понимается уменьшение стоимости конкретно взятого объекта ввиду того, что здание не является идеальным по различным причинам.

• Такое понятие как износ может измеряться как процентах, так и в ценовом выражении.
• Конечно, если речь идёт о стоимости, то здесь имеет смысл говорить об обесценивании объекта.
• Также, многие правоведы говорят о том, что износ – это потеря полезности здания, а значит, и стоимость будет уменьшена.
• Для того, чтобы рассчитать износ здания, необходимо воспользоваться определённой формой.

Рассмотрим, как можно это сделать самостоятельно.

Нам понадобятся следующие данные:

1. Во-первых – это стоимость воспроизводства объекта, цена проводимых улучшений конкретного задания.
2. Во-вторых, это полная цена воспроизводства конкретно взятой постройки, и это будет полная стоимость замещения объекта, кроме того, нам понадобится величина износа объекта, который был выведен при оценке.

1. Данный метод достаточно сложен, и при осуществлении действий с вышеуказанными единицами, может запутаться не только новичок, но и профессионал-оценщик.
2. Ещё один метод, который может быть использован вами – это метод срока жизни.
3. Этот метод может базироваться на проведении анализа, а также экспертиз конкретного строения.
4. Абсолютная величина упирается в возраст объекта, к которому приравнивают износ характерный для данного возраста.
5. Таким образом, вам понадобится информация о физической жизни здания, то есть дата его постройки, а также данные о периоде времени, который прошел с момента, как здание начала функционировать, а также эффективный возраст, которые можно рассчитать на основе хронологического возраста здания.

Нехитрое использование данных в конкретной формуле и вы получите примерный уровень износа постройки.

Давайте попробуем самостоятельно рассчитать стоимость недвижимости, согласно затратному подход.

Затратный метод оценки недвижимости — пример.

Итак, искомый объект – это цена жилья. Кроме того, нам понадобится данные конкретной стоимости участка земли, на котором расположен объект.

Также нам понадобятся данные по восстановительный цене работ, которые необходимы для того, чтобы ликвидировать износ.

Раз уж мы заговорили об этой новости, то нам понадобится и его величина, которую вы можете найти одним из вышеуказанных методов.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости – что это за метод, в каких случаях относительный анализ эффективен, а также этапы его выполнения и условия, при которых возможен отказ от него

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

Согласно ФСО №1 п. 20 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).

Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход.

Сравнительный подходприменяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО №1).

Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка. Ввиду отсутствия достоверной информации о ценах сделок (предложений) по объектами, аналогичными оцениваемым зданий, являющимися объектом оценки, в с. Аромашево Тюменской области. От сравнительного подхода принято решение отказаться.

Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 1336 | Нарушение авторских прав

Применяемые стандарты оценочной деятельности | Описание объекта оценки | Диспетчерская | Фотофиксация объекта оценки | Физического износа | Параметры и характеристики технического состояния оборудования. | Описание района местоположения объекта оценки | Классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных оцениваемых категорий имущества | Анализ наиболее эффективного использования | Рынок недвижимости |mybiblioteka.su — 2015-2018 год. (0.014 сек.)

mybiblioteka.su

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Можно выделить следующие виды корректировок: · Процентные относительные; · Процентные абсолютные; · Стоимостные относительные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если № докум. Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.

ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.

м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Важно

Условия и время продажи Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме). Место продажи Часто цена зависит от региона продажи.

Даже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность. Физические характеристики Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени. Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Сравнительный метод оценки недвижимости

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

ООО «Стройэкспертиза» 12 лет на рынке строительной экспертизы[email protected], +7(495)965-66-69 , +7(926)527-72-74Москва,ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206Мы работаем с 9:30 до 18:30 Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Инфо

Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами.

Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке

Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере. Элементы сравнения При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения.

В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения: Элементы сравнения Пояснение Имущественные права Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.

Условия финансирования Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.

Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Внимание

Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.

Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

• Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
• Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
• Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
• Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту. № докум.

К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника. Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же – об отсутствии или наличии обременений и залога.

После проведения оценочной деятельности в отношении объекта, собственник недвижимости получает акт, с установленной стоимостью помещения или участка земли. Акт имеет вид официального документа, допускающего использования при обосновании установленной стоимости, для имущественной сделки и иного юридического прецедента.

Сравнительный подход не отражает перспектив от приобретения объекта. Он использует для сравнения только сведения о проведённых ранее успешных сделках.В каждом из случаев, обязательна:

• перепроверка проведённых расчётов;
• определение среднестатистической величины.

ВАЖНО: Определение среднестатистической величины проводится из числа объектов, с максимально схожими характеристиками. Оформление заказа проведения Если собственнику важно провести детальный анализ, при использовании специфических методов, утверждённых нормативами законодательства, требуется обратиться:

• в компанию по работе с недвижимостью;
• в Росреестр;
• к независимому оценщику.

Специализация оценщика требует экспертного уровня подготовки и специального лицензирования, соответствующего нормам Федерального закона «об оценке недвижимости», принятым 27.07.98 г., под № 135-ФЗ. При обращении подаётся заявка от собственника или представителя, действующего в интересах собственника.

law-uradres.ru

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости

Единицы сравнения Для выявления аналогов или заместителей, определяют похожие по качественным и количественным характеристикам, объекты. В отношении к земельным участкам существенными единицами сравнения являются:

• категории земель и их целевое назначение;
• место расположения участка;
• стоимость аналога; за гектар, сотку, м2 и т.п.

Здания и помещения подлежат сравнению, в том числе, при сравнении элементов. Общие единицы сравнения следующие:

• район расположения;
• технические и кадастровые характеристики жилья;
• этажность здания и этаж;
• год ввода в эксплуатацию;
• наличие (отсутствие) балкона или лоджии.

Обнаружение отсутствия тех или иных элементов сравнения допускает последующее внесение поправок.

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

PDF-1.3 %гЛ▐╒ 5 0 obj

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:

• оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ;
• учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации;
• правило «замещения»;

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости – возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

• Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м  и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем;
• Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
  1. Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;
  2. Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);
  3. Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются;
• Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
• Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;
• Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод;

Читайте также — Сравнительный подход в оценке недвижимости

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
2. определение прибыли предпринимателя;
3. определение и калькуляция уровня износа;
4. определение стоимости земли;
5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

• в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
• определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
• для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
• для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
• расчет стоимости для страхования строения;
• для ежегодной оценки основных фондов.
• при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость — некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

• проект сооружения;
• актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

• стоимостное выражение строительных операций;
• монтажные операции;
• затраты на покупку оборудования;
• другие затраты.

Затратный подход в оценке недвижимости: суть подхода и методов оценки

Необходимость разобраться в нюансах оценочной деятельности чаще всего появляется у собственников при уплате налога со зданий и сооружений, привязанного к кадастровой стоимости недвижимости, либо при продаже имущества. Причем в первом случае интерес в том, чтобы стоимость имущества была как можно меньше, а во втором хочется видеть цену повыше.

Что делать, если произведенная оценка не устраивает? Разберемся, как именно оценщик получил такие данные и какой метод желательно использовать в разных случаях, чтобы получить наиболее достоверный (или выгодный) результат.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28
 

Это быстро и бесплатно!

Суть затратного подхода

Один из самых простых способов рассчитать стоимость вещи – вычислить, сколько денег было потрачено на ее изготовление. В этом и заключается суть оценочного подхода с учетом затрат.

Однако затратный подход – это общее название методик и способов, которые используют оценщики при расчете рыночной стоимости. Чтобы оценка стала реальной цифрой, а не вымышленной категорией, подсчет затрат проводят по строго установленным правилам.

Пример. Нужно установить стоимость квартиры в Москве.

Если оценщик будет учитывать стоимость материалов, которые необходимы для ее постройки, основываясь на расценках европейских поставщиков и ставок оплаты труда, применяемых в Евросоюзе, стоимость квартиры по такому расчету выйдет в 3-4 раза выше ее реальной стоимости на рынке.

Конечно, продавец останется доволен, но практической пользы от такой оценки будет мало. Поэтому в затратном подходе важно внимательно рассчитать, какие именно затраты нужно принимать во внимание при подсчете стоимости объекта.

Способ расчета

Формулу затратного подхода можно изложить так. Устанавливают величину затрат, которые были бы понесены для воссоздания объекта оценки, но именно в таких условиях, которые сложились на дату оценки.

Из получившейся стоимости вычитают размер корректировки на уровень износа объекта. То есть затратный подход подразумевает использование двух величин – «идеальную» стоимость и размер износа. Для подсчета этих двух переменных используют разные методики.

«Идеальная» стоимость

Для расчета «идеальной» стоимости чаще всего используют восстановительную стоимость – размер расходов в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точно такого же предмета оценки, при использовании тех же материалов, дизайна, при аналогичном качестве работ.

Однако прогресс не стоит на месте, и оценщик нередко сталкивается с тем, что тех материалов, из которых сделан дом, сейчас на рынке уже не найти. В таких случаях используют запасной вариант – считают стоимость замещения (расходы для воссоздания объекта, аналогичного предмету оценки по полезности).

При расчете стоимости замещения допускается применять цены новых материалов, использовать расценки новых технических решений, учитывать действующие стандарты, применимые к жилым помещениям.

Вычисление износа

Второй этап – вычисление износа. Сложность в том, что износ рассчитывают не по нормативной или бухгалтерской документации, а по реальному физическому состоянию, т. е. по тому, насколько предмет оценки соответствует заявленным функциям и целям его использования.

Например, никто не будет спорить, что квартира в «хрущевке» далеко не так хороша, как квартира в новом монолитном доме.

Общий износ объекта складывается из трех величин:

1. Физическое устаревание – утрата стоимости вследствие изнашивания, разрушения и других естественных причин.
2. Функциональное устаревание – уменьшение цены по причине неспособности предмета оценки выполнять свои функции так же и в таком объеме, как более современные аналоги.
3. Экономическое устаревание – обесценивание предмета по причине внешних причин. К ним может относиться, например, утрата спроса на производимый заводом товар. Оборудование, предназначенное для выпуска компакт-дисков, не пользуется таким спросом, как 10 или 20 лет назад, поэтому цена на него снижается.

В профессиональной среде оценщиков износ принято делить на устранимый и неустранимый.

В первом случае в результате ликвидации такого износа (вложения инвестиций) стоимость предмета оценки восстанавливается до изначального уровня или даже превышает затраты по устранению износа.

Но есть ситуации, когда независимо от размера вложений в актив от него не стоит ждать восстановления рыночной стоимости, как в приведенном выше примере с линией по производству компакт-дисков.

В подобных случаях говорят о том, что износ неустранимый. Как правило, устаревание физическое и функциональное можно преодолеть, а экономическое необратимо.

Методы оценки бизнеса

При оценке объектов разного масштаба и функционала используют и различные методики.

Оценка предприятия в целом

Применение затратного подхода к оценке предприятий (или шире – бизнеса в целом) требует использования методов определения чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов

Применим к определению цены предприятий, которые имеют перспективы развития, показывают стабильный доход. При оценке таких предприятий достаточно определить рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов: земельных участков, зданий, машин и оборудования, задолженности партнеров и контрагентов перед этим предприятием.

Для определения рыночной стоимости предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств. Метод чистых активов в значительной степени строится на анализе бухгалтерской и финансовой отчетности.

Метод ликвидационной стоимости

Уместен при оценивании банкротящихся предприятий или когда выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия. Иными словами – выгоднее продать бизнес, чем продолжать работу.

Специалист рассчитывает график поэтапной ликвидации активов и определяет цены, по которым имущество может быть реализовано на день ликвидации за вычетом дисконта на срочность и расходов по продаже. В итоге для получения ликвидационной стоимости предприятия дисконтированная выручка от продажи активов уменьшается на размер обязательств и расходов по ликвидации.

Метод оценки машин и оборудования

Необходимость в оценке отдельно машин и оборудования часто возникает при залоге движимого имущества в пользу банка или другого кредитора.

Оценщики используют для этого метод прямой калькуляции – вычисление суммы прямых затрат, зависящих от конструкции машины и технологии ее изготовления, а также затрат на обслуживание.

Полученную сумму уменьшают на потери по причине износа машины.

Метод трудозатратен, так как требует от специалиста исследования большого количества документации, но в результате можно получить наиболее достоверные выводы.

Методы оценки нематериальных активов

При применении затратного подхода стоимость объекта нематериальных активов определяется исходя из суммы затрат на его создание или приобретение.

Именно при оценке нематериальных активов в полной мере проявляются основные преимущества затратного подхода – простота получения информации для расчета стоимости, документальное подтверждение затрат – и недостаток – полученный результат может слабо отражать реальную рыночную цену нематериального актива.

Обратите внимание! Затратный подход при определении цены нематериальных активов – стандарт отрасли.

По отечественным положениям по бухгалтерскому учету (ПБУ) нематериальные активы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической (первоначальной) стоимости, рассчитанной на основе затратного подхода.

Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) этот вид оценки называется себестоимостью.

В век современных информационных технологий нематериальные активы все чаще находятся в центре внимания бизнеса. Чаще всего это объекты интеллектуальной собственности:

• товарные знаки (бренды, торговые марки);
• патенты на изобретения, ноу-хау;
• конфиденциальная информация или информация, защищенная режимом коммерческой тайны;
• программные коды;
• авторские права на произведения (дизайн, фотография, арт-объекты) и др.

Конкретный способ расчета цены нематериального актива связан с тем, как именно актив был получен организацией.

Перечень некоторых способов приобретения:

• покупка актива у другой организации;
• создание актива трудом работников самой организации;
• обмен на другое имущество;
• безвозмездное получение или внесение в качестве вклада в уставный капитал компании, например, когда учредитель компании дарит принадлежащий ему патент своей компании для удобства ведения бизнеса;
• приватизация государственного и муниципального имущества: патенты числятся за определенным предприятием и при приватизации в составе прочего имущества переходят к новым собственникам.

Главный недостаток затратного подхода при оценке нематериальных активов – несоответствие произведенных затрат стоимости нематериальных активов в будущем.

Существующие методы оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода не учитывают инфляцию и возможность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Кроме того, затратный подход не учитывает абстрактный характер нематериальных активов.

Основная сложность при совершении операций с нематериальными активами в том, что они не всегда существуют в реальном мире. Но даже если существуют как конкретное изделие, созданное с применением запатентованной технологии, его ценность раскрывается именно в абстрактном характере.

Вещь, созданная с применением технологии, может быть ценна сама по себе, но технология может быть применена и в других вещах либо может стать частью другой технологии, что кардинально повышает ценность технологии в сферах бизнеса и науки. К примеру, бренды: бутылка Coca-Cola стоит недорого, и купить ее может любой, но именно возможность нанесения всемирно известного бренда на бутылки с газированным напитком делает бренд одним из самых дорогих в мире.

Важно! Использовать затратный подход в отношении нематериальных активов целесообразно тогда, когда они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Это может быть выгодно в отношении новых товарных знаков или технологий, только выходящих на рынок.

Когда по рыночным эффектам рассчитать стоимость актива невозможно, подсчитывают все, что затрачено на изготовление актива – под такой оценкой продать его относительно выгодно. Ведь актив может и не «сыграть», не окупить вложенные в него средства (появятся конкуренты, продукт выйдет из моды и т. д.).

Тогда использование затратного подхода позволит заработать разработчику, вовремя продавшему актив и отбившему свои затраты.

Однако эффект может быть и обратным – купленная технология попадет в струю прогресса и получит использование в целой линейке технологий, произведя мультипликационный эффект в прибылях крупной корпорации.

Скромным стартаперам придется «кусать локти», наблюдая за успехом своей идеи.

Основные методы при оценке нематериальных активов

Метод стоимости создания подразумевает вычисление полной восстановительной стоимости актива. Такая стоимость включает траты, понесенные при создании или приобретении объекта, после которых его можно использовать в планируемых целях. Из полученной восстановительной стоимости оценщик вычитает коэффициент морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости идет от обратного предположения: что сэкономил правообладатель, используя оцениваемый актив в бизнесе? Сумма такой экономии и будет составлять рассчитываемую стоимость нематериального актива.

Оценка стоимости недвижимости

Основное применение затратный подход получил при оценке недвижимого имущества. Затратный подход дает наиболее достоверные и верифицируемые результаты. В процессе оценки рассчитывают рыночную стоимость земли и зданий, расположенных на участке. Методы при затратном подходе к оценке недвижимости различаются незначительно.

Методы для оценки земли

При оценке земельных участков целесообразно использовать такие методы.

Метод сопоставимых продаж

При использовании этого метода оценщики чаще всего слышат упрек в том, что они «просто накопировали страниц из Интернета».

При таком способе цена определяется путем внесения корректировок в цены недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Поскольку бумажные газеты и реестры с объявлениями стремительно теряют информативность и востребованность, единственным надежным источником становится интернет.

Метод соотнесения (переноса)

Способ похож на предыдущий и заключается в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи уменьшают на цену строений и цену земли.

Метод капитализации земельной ренты

Заключается в капитализации (совокупном подсчете) доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод применим, если земельный участок сдавался в аренду.

Метод развития (освоения) земельного участка

Используется для неосвоенных земельных участков. Суть метода: моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет давать участок после освоения, то есть после вложения в него инвестиций. Разница между доходами и расходами и будет признаваться ценой участка.

Важно! Методы затратного подхода в оценке недвижимости чаще всего применяются в совокупности, поскольку только один способ дает сильные искажения.

Российский рынок земли закрытый, дает мало примеров для сравнительного анализа, а при продаже уникальных (по расположению, особенностям рельефа), больших участков достоверно определить стоимость и вовсе бывает невозможно.

Поэтому результаты оценки у разных специалистов могут сильно различаться.

Методы оценки зданий и сооружений

Затратный подход в оценке недвижимости применяется при оценке износа зданий. Это важно для покупателей, которые хотят сразу понимать, какие дополнительные расходы им придется понести после закрытия сделки купли-продажи здания.

Основные методы:

• сравнительной единицы;
• поэлементной оценки затрат;
• сметный;
• индексный способ оценки.

Метод сравнительной единицы исходит из величины затрат, произведенных при строительстве здания, но не в целом, а приходящихся на единицу сравнения, и количестве этих единиц.

Единицей сравнения может быть м² площади, квартира или номер в гостинице, м³ строительных работ.

Это удобно, если аналогичных зданий в той же местности нет, а на примере существующего аналога необходимо рассчитать стоимость строительства.

Метод поэлементной оценки затрат – это последовательный расчет и сложение рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом износа каждого из элементов.

Сметный метод – анализ строительных смет и буквальный перерасчет каждого показателя по новым ценам и тарифам. В результате метод дает достоверный результат: сколько будет стоить возведение такого же здания в той же местности. Минус в том, что найти строительные сметы – задача не из легких, особенно для старых зданий.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

• Это интересно:
• Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры.
• Как проводится оценка земельных участков.
• Как проводится оценка квартиры для ипотеки.

Заключение

Использование затратного подхода оправдано не во всех случаях. Если при оценке зданий затратный подход проявляет себя наилучшим образом, то при оценке нематериальных активов он точен далеко не всегда.

Поэтому если оппонент в суде предъявляет отчет с ценой, которая расходится с вашим мнением по спорному активу, либо покупатель предлагает купить здание за копейки – стоит взять паузу и изучить предлагаемые отчеты. Если затратный подход и его методики применены в отчете неправильно – провести свою оценку, предварительно обсудив с оценщиком, какой именно метод целесообразно использовать в сложившейся ситуации.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

 

Это быстро и бесплатно!