Договор купли-продажи нежилого помещения: образец предварительного договора и с рассрочкой платежа, сделка купли-продажи коммерческой недвижимости между физическими лицами и юр. лицами, а также, особенности регистрации договора.

Для осуществления коммерческой деятельности юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям необходимы помещения: офисные или целые здания.
Если коммерческая деятельность не приносит ожидаемой прибыли, то, как правило, организации или предприниматели стремятся продать коммерческую недвижимость.
Как это правильно сделать в статье будет указано далее.

Образец типового договора купли-продажи коммерческой недвижимости

В соответствии с гражданским законодательством соглашение о купле-продаже коммерческой недвижимости получают юридическую силу с момента подписания документа сторонами.

Составляется соглашение в письменной форме. Нотариального заверения не требует.

В соглашении должны быть отражены не только положения, которые требуются законодательством, но и иные положения, которые сторонами были согласованы.

Допускается продажа недвижимого имущества совместно вместе с бизнесом.

В соглашении должны быть указаны следующие положения:

Сведения о сторонах (продавце и покупателе);
Сведения о передаваемом недвижимом объекте;
Информация о месте расположения здания;
Сведения о категории недвижимого коммерческого объекта;
Информация о площади объекта, а также в случае продажи целого здание об участке земли, который находиться под ним;
Стоимость объекта;
Порядок внесения денежных средств;
Порядок передачи объекта в собственность покупателя.

Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости с рассрочкой платежа.
Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости с рассрочкой платежа.
Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости между физическими лицами.
Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости между физическими лицами.
Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости с обременением.
Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости с обременением.
Для того чтобы в последствии не наступили негативные последствия для сторон, а также для того, чтобы сделка не была признана недействительной, стороны должны подготовить определенный пакет документов:

Продавец должен представить документы, подтверждающие право собственности на передаваемый объект;

Им же представляется выписка из Россреестра о том, что объект не является предметом залога и на нем не имеется никаких ограничений;
Техническая характеристика из БТИ, на основании которой можно узнать техническое состояние продаваемого объекта, год его строения, площадь помещений, расположение, этажность и другую информацию о постройке.

Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.

Необходимо знать, что это за процедура?

Основной особенностью данной процедуры является то, что соглашение о купле – продаже недвижимого объекта регистрировать нет необходимости. Регистрации подлежит только переход права от продавца к покупателю.

После того, как сведения о новом владельце недвижимого объекта коммерческого характера будут внесен в специальный реестр, покупатель получает специальный документ – свидетельство о праве собственности. На бланке соглашения должна быть поставлена отметка о том, что право от продавца к покупателю перешло.

Для того, что бы сведения были внесены, необходимо представить следующие документы:

Три экземпляра составленного и подписанного соглашения о купле – продаже коммерческого недвижимого объекта;
Акт приема – передачи сооружения, которые должны также иметь подписи обоих сторон;
Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица в налоговом органе;
Учредительные документы юридических лиц, являющихся сторонами сделки;
Сведения о присвоенном номере налоговой службой ИНН;
Документы о соблюдении процедуры назначения руководителей организаций, которые являются сторонами соглашения;
Если стороны, являются юридическими лицами, которые были созданы до наступления 1 июля 2002 года, то необходимо представить сведения о внесении их данных в специальные реестры;
Устав, принятый в организациях, со всеми имеющимися изменениями и дополнениями;
Учредительный договор каждой из сторон. Представляется также со всеми изменениями и дополнениями, которые были к нему приняты;
Выписка, о регистрации юридических лиц, которые выступают сторонами соглашения в соответствующих Реестрах;
Оригинал или заверенная организацией копия протокола заседания совета директоров, общего собрания участников акционерного общества с решением о совершении сделки либо решение участника (акционера);
Выписку из БТИ, с техническими характеристиками всего передаваемого здания.
Закон допускает участие на стороне, как продавца, так и покупателя их представителей. В этом случае, представитель должен предъявить доверенность, указывающую на наличие у него полномочий участвовать в сделке от имени организации.

Продавец должен в обязательном порядке, дополнительно представить документ, который подтверждает наличие у него права распоряжаться зданием или помещением.

Помимо вышеуказанных документов необходимо представить заполненное заявление от имени продавца с просьбой зарегистрировать приобретенное право. Продавец также должно внести соответствующие данные в документ.

За регистрацию права государство взымает государственную пошлину. Квитанцию об оплате обязательного государственного сбора необходимо приложить к пакету документов.

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения: разные образцы на все случаи жизни

Договор купли-продажи нежилого помещения позволяет владельцу использовать помещения в складских, торговых, производственных и административных целях. Запрещено только проживание на такой территории, других ограничений нет.

Предметом сделки могут стать здания-пристройки, комнаты в строениях, здания, которые не предназначены для проживания.

Скрыть содержание

Содержание документа

Содержание договора купли продажи не имеет четких требований со стороны законодательства, поэтому могут вноситься незначительные изменения. Обязательно должны быть включены такие пункты:

подробное описание поэтапной передачи имущества;
определение нежилого помещения (данные из кадастрового паспорта, адрес, планировка, площадь и др.);
обязанности, права и ответственность обеих сторон;
четкая цена за единицу сдаваемой площади или все помещение в целом.

Внимание! Цена должна указываться в рублях. Рассчитываться вы можете в любой валюте, но сама цена должна быть указана в национальной. Это необходимо для фиксации уровня выплат.

К договору часто прикрепляются приложения:

бумаги, подтверждающие права на недвижимость;
подробное описание помещения;
схему оплаты;
кадастровый паспорт.

Общая инструкция как составить соглашение:

Договор купли продажи составляется в простой письменной форме, после чего скрепляется подписями обеих сторон — продавца и покупателя. Заверение у нотариуса требуется только в том случае, если нежилое помещение принадлежит нескольким людям (имеет место долевое участие).

После подписания договора необходимо его зафиксировать. Для этого обращаются в Росреестр, сотрудник которого регистрирует факт перехода прав собственности.

С рассрочкой платежа

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Важно! Все суммы, описанные в договоре, указываются как прописью, так и цифрами.

Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Если оформляется договор с задатком, законодательно его необязательно заверять у нотариуса, но это будет дополнительным плюсом для суда.

В этом случае в договор добавляется пункт, в котором указывается, что участок передается вместе с возведенным нежилым строением. Необходимо приложить такие документы:

документ, подтверждающий право владения участком;
кадастровые документы на участок;
справку об уплате налога на землю.

С обременением

Обременение — залог, которым, в большинстве случаев, выступает продаваемое нежилое помещение. В редких случаях это может быть другое имущество покупателя. В договор должны быть внесены такие пункты:

Содержание обременения. Подробно описывается вся информация об объекте, который является обременением (залогом). Если это нежилое помещение, то нужно указать:
1. данные кадастрового паспорта;
2. информацию о владельце;
3. подтверждение факта владения объектом.
Снятие обременения при досрочном погашении. Описывается, при каких условиях досрочного погашения полностью снимается обременение.
Срок исполнения денежного обязательства. Указываются сроки, после которых обременение вступает в силу. Если залогом было имущество, то оно отойдет обратно продавцу.

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор купли продажи считается заключенным с момента подписания. А значит и действовать начинает в тот же момент или в отрезок времени, указанный в самом договоре.

Возможные трудности

Законодательно договор купли продажи не требует заверения нотариусом. Реальные случаи показывают, что заверенный договор имеет больше шансов на получение положительного результата в суде.

Чтобы не допустить проблем в будущем, после составления договора обратитесь к юристу, особенно, если вам кажется, что в бумагах есть подводные камни. Бланк договора купли продажи нежилого помещения может отличаться, но должен быть составлен согласно законодательства РФ, в этом случае он имеет юридическую силу.

Образец договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Образец договора купли-продажи с рассрочкой платежа весьма актуален, потому что гражданским законодательством не устанавливаются самостоятельные правила составления и заключения таких договоров. Это порождает практические ошибки и может повлечь срыв сделки, особенно если ее предметом выступает недвижимость.

Особенности купли-продажи с отсрочкой платежа
Договор купли-продажи в рассрочку: условия, образец
Итоги

Особенности купли-продажи с отсрочкой платежа

Сделка по купле-продаже какого-либо имущества в кредит (т. е. с отсрочкой платежа), как и всякая иная, обладает рядом индивидуальных особенностей, которые подчиняются нормам Гражданского кодекса о продаже товара в кредит. К таковым в том числе относятся следующие характеристики:

помимо общих обязательных условий для всех сделок по продаже имущества, в отношении данных видов договоров предусмотрены дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ;
в случае невнесения очередного платежа в срок покупатель признается удерживающим чужие денежные средства, за что несет ответственность — ст. 395 ГК РФ;
продавец в случае невнесения платы (ее части) покупателем имеет право расторгнуть сделку, возвратив полученную часть средств — ст. 328 ГК РФ.

В остальной части договор купли-продажи с отсрочкой платежа должен отвечать общим требованиям о купле-продаже.

Как пробить кассовый чек при оплате товара покупателем в рассрочку, читайте здесь.

Договор купли-продажи в рассрочку: условия, образец

На основании п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 ГК РФ главным отличительным условием договора в рассрочку (что в силу ст.

489 ГК РФ является частным случаем продажи в кредит) является способ защиты прав продавца в виде нахождения переданной, но не оплаченной в полном объеме вещи у него в залоге.

В силу указанных норм вещь находится в залоге по умолчанию, однако договором можно предусмотреть и иное. В любом случае лучше согласовать данное условие письменно в самом договоре с учетом положений § 3 Главы 23 ГК РФ.

Исходя из положений п. 1 ст. 489 и иных норм Главы 30 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи с рассрочкой платежа являются:

наименование и индивидуализирующее описание товара, указание его количества;
стоимость передаваемого имущества;
суммы платежей, их количество, сроки и периодичность.

Их несогласование влечет незаключенность договора.
Кроме того, желательно указать способ оплаты, момент перехода права собственности, ответственность сторон.
С образцом договора купли-продажи с рассрочкой платежа можно ознакомиться непосредственно на нашем сайте.
Скачать образец
Как рассчитать НДФл при продаже квартиры в рассрочку, читайте в этом материале.

Итоги

В заключение отметим, что рассрочка платежа — лишь одно из условий договора купли-продажи, подчиняющегося общим нормам о продаже товара. При этом сделки с рассрочкой имеют некоторые отличительные особенности, связанные с особым порядком оплаты покупателем полученного имущества, а также нахождением данного имущества (по общему правилу) в залоге у предыдущего собственника.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Оформление сделки купли-продажи коммерческой недвижимости: виды договоров и другие необходимые документы

Купля продажа недвижимости совершается по установленному алгоритму с привлечением определённого пакета документации, участвующего в сделке.

Но если речь идёт о коммерческой недвижимости, в силу вступают дополнительные юридические нормы, о которых даются сведения в данной статье.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Что учитывать при продаже?

Продажа и приобретение коммерческой недвижимости, если она осуществляется между физическими лицами, идентична сделкам с жилой недвижимостью. К сделке предъявляются базовые требования:

объект должен быть в собственности продавца;
отсутствие притязаний третьих лиц, обременений и ареста;
полный пакет документации.

Но так как по преимуществу одной из сторон сделки, или обеими её сторонами, являются юридические лица, дополнительно может потребоваться пакет документов от юридического лица, в который входят бумаги:

предоставляющие разрешение на сделку от соучредителей;
копии учредительной документации, подтверждающие полномочия продавца (покупателя);
доверенность на куплю продажу и паспорт представителя.

Важно! Индивидуальные предприниматели, участвующие в сделках с коммерческой недвижимостью, могут выступать в качестве физических лиц, с предоставлением реквизитов ИП или без их предоставления.

Также при сделках с имуществом данного вида обязательно требуется нижеследующее:

оформить помещение как нежилое;
иметь точное определение местоположения площади, представленной к продаже.

Для этого торговая площадь должна быть выделена в отдельное помещение, с указанием её границ. Или приобретаться как часть в общем праве собственности. При продаже офисных помещений, они должны указываться как отдельные кабинеты.

Какие документы нужны для сделки?

От обеих сторон требуются гражданские паспорта с пропиской в РФ. Представители дополнительно предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, выданные им участниками сделки или ответственными представителями.

От продавца

Продавец предъявляет для сделки два вида документов:

идентифицирующие его правоспособность;
документацию на помещение.

Идентификация правоспособности для физических лиц осуществляется на основании гражданского паспорта, данные которого, совпадают со сведениями о собственнике, внесёнными в правоустанавливающую документацию. Продавцы из числа юридических лиц должны представлять документы, подтверждающие полномочия директора на проведение сделки:

генеральную доверенность руководителя на право распоряжения недвижимостью;
разрешение участника сделки действовать от своего имени в интересах компании;
протокол общего собрания, приказ;
доверенность на представителя – дополнительно для уполномоченных поверенных.

Относительно пакета документации на объект недвижимости, представленный к продаже, можно перечислить обязательные бумаги от продавца:

Выписка из ЕГРП, со сведениями о том, кто вступил в права собственности, о регистрации данного права, об отсутствии или наличии залога, ареста или судебных споров. Здесь указаны:
- кадастровый номер объекта;
- его технические характеристики;
- адрес расположения.
Правоустанавливающий документ:
- договор купли-продажа;
- свидетельство о приватизации;
- судебное решение.
Здесь представлены сведения о том, как у продавца возник титул собственника.
Свидетельство о праве собственности, если оно возникло до 2016 года, или выписка из ЕГРН. Этот документ называется право удостоверяющим.
Кадастровый паспорт коммерческого помещения. Здесь указаны все характеристики объекта, дан его уникальный кадастровый номер.
Технический план с экспликацией из БТИ. Он удостоверяет продажу соответствующей части нежилого помещения.
Разрешение на продажу от супруга, если коммерческая недвижимость приобреталась в совместном браке (для физических лиц).
Пакет уставной документации (для юридических лиц).
Документы, удостоверяющие согласование купли-продажи с учредителем: протокол собрания учредителей или совета директоров и т.д. (для юридических лиц).

Внимание: если стоимость объекта допускает его приобретение без согласования с соучредителями, то обязательно предъявляется справка из бухгалтерии с соответствующими сведениями.

Кроме этого, продавцу имеет смысл приложить к пакету документации акт об оценке помещения, который установит стоимость объекта на экспертном уровне, не оставив покупателю сомнений в актуальности установленной стоимости (подробнее узнать об оценке коммерческой недвижимости можно тут).

От покупателя

Если сделка не допускает привлечения дополнительных источников финансирования, то покупателям из числа физических лиц будет достаточно паспорта, а представителям – паспорта и доверенности. При приобретении недвижимости в ипотеку предъявляется дополнительно кредитный договор, заключённый с банком для оплаты покупки объекта.

Покупатели юридические лица предоставляют:

согласие соучредителей, оформленное выпиской из протокола;
пакет учредительной документации;
документ, подтверждающий полномочия директора на проведение сделки;
паспорт директора;
нотариальная доверенность и паспорт представителя (для поверенных);
кредитный договор при оформлении ипотеки.

Дополнительно покупатель вправе оформить договор страхования сделки, по которому страховая компания гарантирует возмещение убытков при наступлении страхового случая.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

По усмотрению сторон допустимо оформить ПДКП. Его оформление – право, а не обязанность сторон сделки, что регулируется нормами статьи 429 ГК РФ, где указано такое действие как добровольное.

Такой договор имеет смысл, если покупателю требуется срок для решения финансовых вопросов при подготовке к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи лицу, с которым возникли предварительные договорённости.

Содержание документа ориентировано на договорённость о продаже коммерческой недвижимости, с обязательным указанием реквизитов:

Предмет договора с определением сторон сделки, кадастровых и технических характеристик объекта, адреса его расположения.
Стоимость помещения.
Обязательства сторон по заключению сделки купли продажи.
Ответственность сторон за нарушение договорённостей.
Положение о задатке или авансе.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Особенностью составления ПДКП является то, что продавец вправе запросить у покупателя аванс или задаток. Перечисление установленной для уплаты аванса суммы допускается:

наличными под расписку;
через аккредитив;
перечисляется на банковскую карту или расчётный счёт организации.

При взимании задатка действуют нормы статей 380 и 381 ГК РФ, где следует учитывать, что при срыве сделки по вине покупателя, задаток удерживается продавцом. А при срыве сделки со стороны продавца, он возвращает полученные в виде задатка деньги в двойном размере.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Кроме этого следует учесть, что реквизиты контрагентов и помещения должны переноситься в основной договор без изменений. В случае наступления изменений, стороны составляют дополнения к договору. Замена покупателя допускается договором цессии.

Этот договор не регистрируется. Соответственно, по нему не допустимо:

проводить полный расчёт по сделке;
требовать вступления в фактическое владение помещением.

Его правоспособность распространяется только на требование к заключению купли продажи. После заключения договора купчей на недвижимость, юридическая сила ПДКП утрачивается.Если в договоре отсутствует информация о сроках проведения сделки, его правоспособность сохраняется в течение года.

Преимущества заключения ПДКП следующие:

гарантии сделки для продавца в виде задатка;
гарантии снятия объекта с торгов для покупателя;
возможность требования купли продажи от контрагента, в том числе – через суд.

Недостатки его заключения выражаются в нижеследующем:

дополнительные обязательства и траты на оформление;
возможность потерять уплаченную в виде задатка сумму денег;
при готовности покупателя и продавца – бессмысленное затягивание процедуры.

Если сделка может быть проведена без предварительного резервирования, сторонам целесообразно назначить дату купли продажи и заключить основной договор.

Основное соглашение (ДКП)

Независимо от того, заключался ли ранее ПДКП, в установленный срок стороны могут совершить сделку по возмездному отчуждению помещения, составив гражданско-правовой договор имущественной сделки в трёх экземплярах.

По этому договору происходит отчуждение коммерческой недвижимости от покупателя к продавцу на основании норм статей 130, 131, 549-558 ГК РФ. Покупатель обязан провести полную оплату покупки.

Исключением является оформление ипотеки или рассрочки платежа.

Справка! При оформлении ипотеки покупателю передаётся только право пользования коммерческой недвижимостью.

Содержание договора должно обеспечить наличие всех базовых принципов сделки и учитывать все нюансы, связанные с особенностями её проведения. Основные положения, внесённые пунктами, должны содержать:

предмет договора;
сведения о сторонах;
сведения об объекте;
условия перехода права собственности и проведения сделки;
условия расчёта и сумма, представленная к оплате;
сроки фактической передачи прав;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон за нарушение договорённостей;
условия расторжения договора;
действия в обстоятельствах форс-мажор;
заключительные положения.

Особенностями составления является указание всех необходимых сведений, которые вносились в ПДКП, если он составлялся. Если уплачивался аванс или задаток, то он учитывается как часть общего платежа и входит в общую стоимость помещения. Обязательно указываются следующие факты:

что объект находится в собственности продавца;
сделка не нарушает права третьих лиц;
имущество не подлежит аресту и иному обременению.

По завершении внесения в тело договора всех существенных и дополнительных сведений, его требуется перечитать, убедиться в отсутствии технических и иных ошибок.

После перепроверки стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные или реквизиты юридического лица. К договору должен прилагаться передаточный акт.

Если он не составлялся, то отдельным положением вносятся сведения о том, что сила договора включает юридическую силу передаточного акта.

Этот документ допустимо удостоверить нотариально согласно статье 163 ГК РФ. Обязательна регистрация в Росреестре, куда документы подаются непосредственно или через МФЦ.

Согласно нормам статей 551, 558 ГК РФ сделка считается завершённой только после внесения сведений в Росреестр, о чём на обратной стороне ДКП делается соответствующая отметка.

Нотариально удостоверенные договора регистрации не подлежат, но передаются в Росреестр для внесения сведений о смене собственника.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор с рассрочкой платежа

Иногда стороны заключают договор с рассрочкой платежа. Это необходимо, если у покупателя не достаточно денежных средств, а оформление ипотеки не одобрено банком. В этом случае в договор вносятся дополнительные нюансы, оформленные отдельными положениями:

Способ оплаты указывается как рассрочка, с указанием периодов внесения платежей.
Право собственности считается приобретённым только после погашения долговых обязательств.
До момента полной выплаты на объект налагается обременение залогом.
За этот период продавец вправе взимать дополнительно арендную плату за пользование помещения. Данный нюанс внести в положения ДКП особенно важно, во избежание последующих конфликтов между сторонами сделки.

Часто платёж в рассрочку применяется в новостройке. В этом случае застройщик может представить документ о вступлении в права собственности только после завершения всех платёжных обязательств.

Коммерческая недвижимость является наиболее востребованным товаром, что повышает риски покупателей попасть в сети мошенников, которые разворачивают серые схемы на рынке нежилой недвижимости через подставные фирмы. Для того чтобы их избежать, нужно:

выяснить статус компании продавца;
проверить учредительную документацию;
выйти на официальный сайт застройщика.

При покупке помещения у собственника, нужно убедиться:

что он единоличный владелец;
на помещение не наложены обременения и аресты;
платежи за содержание и эксплуатацию помещения внесены в полной мере;
здесь не проводилась несанкционированная перепланировка;
предъявлены подлинные документы.

Халатность покупателя при проверке документации продавца может вылиться в существенные проблемы. А также – согласие на заведомо проблемную сделку, при снижении стоимости помещения.

Внимание! При подозрениях на недобросовестность в оформлении коммерческой недвижимости необходимо приостановить регистрацию и обратиться в суд. Если регистрация завершена – подать исковое заявление.

Подробнее о нюансах покупки коммерческой недвижимости читайте тут, а здесь мы рассказывали об особенностях ее продажи.

Коммерческая недвижимость должна относиться к нежилому фонду и оформляться как отдельное помещение. Все перегородки, разделяющие площади, должны быть узаконенными и внесены в технический план этажа.

На помещение должен быть собран полный пакет документации для сделки. Возможно оформление ПДКП и получение аванса или задатка. Договор сделки заключается сторонами и регистрируется в Росреестре.

При проверке и составлении документации необходима внимательность.

Особенности сделки купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. Как оформляется договор?

Показать содержание

Что это такое?

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату квартиры равными суммами на протяжении определенного времени. Периодичность внесения средств, размер платежа и длительность периода рассрочки оговариваются в договоре. Это может быть помесячная, поквартальная и даже ежегодная оплата. Обычно рассрочка не подразумевает начисления процентов за пользование деньгами, но бывают и исключения.

Необходимые условия

Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:

Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.

Возможные способы

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

Оформление Договора купли-продажи квартиры в новостройке и на вторичном рынке имеет свои особенности.

Во вторичке

Оформление договора купли-продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами состоит из следующих этапов:

Сбор документов:
- Для продавца – паспорт, заверенное согласие супруга, документы на жилье, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Для покупателя – паспорт и доверенность (при необходимости).
Предварительное согласование условий договора (размер первоначального взноса, график внесения платежей, общий срок погашения).
Подписание договора обеими сторонами.
Регистрация в Росреестре сделки с обременением.

Следует особенно внимательно отнестись к тем пунктам договора, которые отражают условия поэтапной оплаты:

Наличие и размер задатка. Обычно он не превышает 30% общей стоимости жилья.
График платежей, общий срок погашения. Здесь необходимо отметить точную сумму и периодичность оплаты. Также не лишним будет прописать возможность досрочного погашения, если предусмотрено начисление процентов.
Порядок начисления процентов. Ставка, периодичность, максимальный размер и порядок уплаты – иногда проценты вносятся отдельно от основного платежа.
Реквизиты для внесения средств. При заключении сделки между физлицами это может быть банковская карта, расчетный счет или наличные.
Ответственность сторон в случае неисполнения условий договора. Этот пункт в основном касается покупателей, т.к. финансовое положение может измениться и выплаты станут обременительны. Продавец вправе предусмотреть начисление пени за просрочку и обязанность сохранять жилье в допродажном виде до полного погашения его стоимости.

У застройщика в новостройке

При оформлении рассрочки на квартиру в новостройке, кроме всего перечисленного выше, необходимо проверить следующие документы продавца:

Устав.
Свидетельство о регистрации.
ИНН.
Разрешение на строительство.
Бухгалтерскую отчетность.
Выписку из ЕГРЮЛ.

Если дом недостроен, оформляется не договор с рассрочкой, а ДДУ – договор долевого участия.

Необходимо ли нотариальное заверение?

Нотариальное заверение желательно, это обезопасит и продавца, и покупателя. За 3-5 тыс. руб. вы получите документ, оформленный по всем правилам.

Договор регистрируется в Росреестре с указанием обременения, которое снимается после полного погашения стоимости жилья.

Право собственности на жилье у покупателя возникает сразу после регистрации договора в Росреестре, но сделки с ним можно будет осуществлять только после внесения последнего платежа и снятия обременения. Пока жилье не выкуплено полностью, его нельзя продать, подарить и передать по наследству без согласия бывшего владельца.

Особенности и порядок расчета

Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.

Плюсы и минусы

Учитывая нестабильное состояние экономики, все меньшее количество покупателей недвижимости способно целиком оплатить ее стоимость. Рассрочка является гораздо более выгодным вариантом, чем кредит или ипотека.

Поэтапная оплата на протяжении длительного времени подходит любому покупателю, не желающему переплачивать проценты банку за кредит. Особенно этот способ актуален для молодых семей, а также тех, кто ожидает в скором времени крупное поступление денежных средств, чтобы закрыть график платежей.

Возможные риски и подводные камни

Оплата стоимости жилья, растянутая во времени, кроме положительных моментов несет в себе определенные риски.

Покупатель рискует прежде всего тем, что его доходы могут уменьшиться и платежи станут неподъемными, что в худшем случае приведет к потере и денег, и квартиры. Поэтому желательно составлять договор рассрочки, только если точно уверены в стабильности дохода, и не растягивать его надолго.

Кроме того, следует сохранять все квитанции об оплате во избежание споров с продавцом о размере уже выплаченной суммы.

Чтобы не возникло проблем со снятием обременения после исполнения условий договора, нужно заранее договориться с продавцом о сроках и ответственности.

При реализации

Чем длиннее срок, на который продавец предоставляет рассрочку при покупке недвижимости, тем больше рисков он несет – это и колебания курса рубля, и финансовая ситуация покупателя, и изменение цен на жилье.

Как же продать квартиру или иное жилье без риска? Чтобы максимально обезопасить себя, следует прописать в договоре необходимость содержать помещение в надлежащем виде (на случай расторжения договора и возврата квартиры продавцу), а также постараться не тратить сразу все полученные от покупателя деньги (по той же причине, ведь при расторжении договора деньги придется вернуть).

В чем отличия такой сделки от ипотеки?

Поэтапное внесение платежей для покупателя всегда намного выгоднее ипотеки. Экономия получается прежде всего за счет процентов, которые при оформлении рассрочки всегда намного ниже, чем у банков, или вообще отсутствуют. Кроме того, удается сэкономить средства на страховке и банковской комиссии, время – на проверке благонадежности покупателя.

Вариант внесения оплаты при покупке недвижимости равными суммами в течение продолжительного времени является выгодным, прежде всего, для покупателя. Продавцы охотно идут на подобную сделку в случае срочного отъезда (для физлиц) либо в самом начале строительства жилья (в случае продажи по ДДУ).

От того, насколько подробно будут прописаны в договоре все нюансы сделки, зависит благополучное исполнение сторонами своих обязанностей.

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения образец бланк

Решившись купить или продать нежилое помещение, граждане имеют право на заключение предварительного договора. Данный договор должен быть заключен перед покупкой жилья.

Предмет предварительного договора купли-продажи нежилого помещения

Предварительный договор заключается на условиях, которые прописываются в данном договоре. В данном договоре указывается функциональное назначение данного помещения с целью определения его, как нежилого.

Покупаемая недвижимость не должна быть обременена арестами, правами третьих лиц, либо судебными тяжбами. Также продавец обязан подтвердить документально свои права на недвижимость, приложив соответствующие документы.

В противном случае могут возникнуть трудности при регистрации покупателем, который в свою очередь принимает на себя все обязанности касательно регистрации приобретаемой недвижимости.

Данным договором регулируются сроки, в которые должен быть заключен основной договор купли-продажи. Сделка признаётся заключенной по факту передачи недвижимости продавцом и подписанию соответствующего акта передачи.

Уклоняющаяся сторона от выполнения своей части обязательств по решению суда может быть заставлена в принудительном порядке заключить договор. Если признано, что сторона уклоняется не обосновано, её могут обязать к возмещению убытков второй стороне, если та в свою очередь понесла таковые.

Покупатель имеет право передать свои права на заключение сделки. Предварительно он обязан оповестить об этом продавца.

Порядок выплаты задатка по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения

Важнейшим условием данного договора является задаток. Размер задатка определяется сторонами и прописывается в ходе заключения договора. Цена нежилого помещения указывается, учитывая право собственности на земельный участок.

Согласно статье 380 Гражданского Кодекса, покупатель обязан предоставить задаток покупателю. Задаток не будет возвращен покупателю, если договор купли-продажи не был заключен по любым причинам.

Если виноватой стороной является продавец, возвращается сумма задатка в двойном размере и штраф, размер которого определяется действующим договором. Размер штрафа устанавливается договором предварительной покупки-продажи нежилого помещения. Сроки возврата денежных средств согласовываются сторонами и указываются в договоре.

В таком же порядке и устанавливается срок, по истечению которого покупатель получает право требовать возврата залога.

Задаток, который покупатель уплачивает продавцу, должен быть учтен в счет части от основной суммы. В дальнейшем, оставшаяся сумма выплачивается продавцу тем способом, который был обоюдно принят и внесен в договор.

Расторжение договора предварительной купли-продажи

Моментом вступления в силу признается подписание договора, действие которого длится до полного исполнения обеими сторонами. Расторжение договора происходит следуя действующему законодательству.

Договор составляется в виде двух экземпляров, по одному для каждой из сторон. Юридическую силу они имеют идентичную.

Ниже расположен типовой бланк и образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, вариант которого можно скачать бесплатно.

Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами

Физические лица часто совершают сделки купли-продажи участков земли, гаражей, мастерских, офисов, сараев и т.д. В ЕГРН эти объекты значатся в кадастровом учете как «помещения» с назначением «нежилое». Такие объекты могут использоваться в личных целях и для ведения бизнеса.

Чтобы не потерять деньги и исключить другие возможные варианты мошенничества, важно знать, как правильно составить договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами и какие основные пункты он должен содержать.

Правила составления договора

Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой документ, который может быть составлен в простой письменной форме, если собственник один и его приобретает, также, одно лицо.

Другой вариант заключения сделки может быть через риэлтора, который предоставит типовую форму договора купли-продажи и разъяснит все нюансы.

В силу договор вступает с момента регистрации прав нового владельца.

Типовой договор купли-продажи состоит из трех основных частей:

Вступление, где указано название документа, место и время его составления, полные данные сторон (удостоверения личности, адреса прописки и иные необходимые сведения);
Основная часть, где описаны все условия соглашения. Характеристики объекта сделки, согласно выписке из ЕГРН — вид недвижимости, адрес, кадастровый номер, общая площадь, состояние объекта, документы на правообладание объектом, задолженности или обременения, если таковые есть и т.д.;
Цена договора, где описан порядок оплаты (полная, аванс, рассрочка и т. д.) и в какой валюте. В этом же пункте указывается полная стоимость, а также порядок передачи денег и недвижимости. В этой части договора могут быть определены лица, которые будут нести расходы, связанные с госрегистрацией договора. Указываются меры ответственности по исполнению (не исполнению) настоящего соглашения. Стороны могут вносить и другие дополнительные пункты. Завершается договор указанием реквизитов сторон, даты, проставлением подписи и печати.

Юристы рекомендуют отдельно составлять в качестве приложения к настоящему соглашению акт о передаче имущества.

В нем подробно указать данные сторон, передающих и принимающих нежилое помещение, его состояние на момент передачи. Это будет аргументом в разрешении споров и разногласий.

Также подписание данного акта является подтверждением для продавца, что обязанности по передаче выполнены.

Предмет договора

Основным пунктом и существенным условием является предмет договора. Согласно ст.

554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости, в том числе и нежилых помещений, должна быть указана информация, которая позволяет точно установить, что именно этот объект подлежит продаже по договору.

Без таких данных договор не считается действительным. С помещением должны передаваться техпаспорт на нежилое помещение, план, схема и другие технические документы.

Прописать необходимо следующее:

Кадастровый номер нежилого помещения;
Площадь (кв.м);
Точный адрес;
Этаж и долю в праве общей собственности (зависит от объекта);
Назначение здания;
Что передается вместе с помещением (возможно перечисление находящегося в нем имущества);
Указать подтверждающие документа продавца о праве собственности;
Цена продаваемого помещения;
Гарантийное подтверждение о том, что объект не продан, не заложен, не под арестом, нет других правообладателей и т.д.;
Порядок передачи прав на объект и земельный участок, на котором расположено здание;
Дата проведения капремонта продаваемого помещения.

Права и обязанности сторон

В договоре купли-продажи объекта необходимо прописать права и обязанности сторон во избежание споров и разногласий.

Продавец обязан:

Передать покупателю в права владения недвижимость по настоящему договору;
Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации прав на собственность передаваемого помещения.

Покупатель обязан:

Выплатить полную стоимость за приобретаемую недвижимость тем способом, который был согласован в договоре (наличный, безналичный, и т.д.), и в указанный срок;
Принять по акту передаваемое помещение на согласованных в договоре условиях;
Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией для получения прав на собственность.

Цена договора

Цена продаваемого имущества предполагает определение ее стоимости в денежном эквиваленте, которая соответствует рынку спроса и предложения, с учетом состояния, расположения, целевого назначения и других характеристик. Это та цена, за которую продавец может продать недвижимость.

В большинстве случаев, продавец ориентируется на сравнение цен на похожие продаваемые объекты. Если у продавца нет возможности определить стоимость продаваемого нежилого помещения, то вызывается оценщик или риэлтор.

После установления цены и согласования с покупателем, она прописывается в договоре и не подлежит далее изменению, согласно ГК РФ ст.424. Также оговариваются все расходы, которые ложатся на покупателя, связанные с государственной регистрацией: сумма, срок и способ расчета за приобретаемое помещение.

Порядок расчета с продавцом стороны назначают самостоятельно по согласованию. Единственной может быть оговорка в случае, если сделка происходит за счет кредитных средств. Тогда сроки устанавливает финансовая организация.

Покупатель производит расчеты с продавцом следующим образом:

Вносит аванс за приобретаемый объект под расписку продавца;
Полностью рассчитывается при подписании договора также под расписку.

Аванс, в случае отказа любой из сторон от сделки, возвращается покупателю. Задаток в случае отказа покупателя от совершения сделки не подлежит возврату.

Передача имущества

Порядок передачи имущества согласовывается отдельно. Чаще всего составляется отдельный акт передачи, что регламентируется ст. 556 ГК РФ.

В нем указываются данные сторон, участвующих в сделке, описание передаваемого предмета на момент заключения соглашения, его детальные характеристики и общее состояние.

Также важно указать, на каком основании передается имущество и сроки. Закрепляется подписями: продавец сдал, покупатель принял.

В договоре прописывается, что продавец должен в определенный срок (указывают какой) с момента подписания соглашения, передать покупателю помещение, согласно прилагаемому передаточному акту.

После этого, регистрируют переход прав на недвижимость в ЕГРН. Регистрация происходит на основании подачи заявления участниками сделки и предоставления полного пакета документов для проведения процедуры.

Ответственность сторон

Стороны в договоре также указывают ответственность за неисполнение каких-либо пунктов соглашения договора:

За то, что соглашение выполняется не в срок, без учета каких-либо условий, виновная сторона возмещает убытки в оговоренном размере (%) от цены товара, установленной в договоре. Также возмещение убытков следует в случае, если вносятся несогласованные изменения, или оно расторгается в одностороннем порядке;
Все остальные нюансы, споры и разногласия, сопряженные с договором, разрешаются на основании действующего законодательства РФ.

Дополнительные условия

Продавец и покупатель могут согласовать и внести в договор все дополнительные условия, которые посчитают необходимыми. К таким условиям относят:

Возможность изменять, дополнять или расторгать договор только с письменного соглашения всех участников сделки;
Договор будет расторгнут с учетом возврата недвижимости продавцу, если покупатель не перечислит определенную в договоре сумму на счет продавца и в указанный срок;
Договор должен быть оформлен в 3-х экземплярах, по одному для каждого участника сделки и один для государственной регистрации.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения

В договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть точные сведения об участниках сделки, необходимо указать согласованную цену приобретаемого помещения.

Важным условием становится описание состояния, технических характеристик и точного расположения предмета договора. Соответственно, их необходимо подробно описать.