Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.
Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО
Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.
Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО
СКАЗАНО
Компания «НДВ-Недвижимость»:
• при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;
• Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело – офисные помещения.
Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:
Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 — 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.
Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год).
А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же – 7,5 лет – окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв.
м, расположенное недалеко от метро Новокосино.
Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.
ПРОВЕРЕНО
Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 — 2 раза.
Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 — 2 раза быстрее.
«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 — 3 года с доходностью 20 — 30% в год), – пояснил Антон Белых.
– С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства.
Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».
Выгоднее офисов торговые объекты
«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте – 6-7 лет, а офисного – 8-9 лет», — уточнил Антон Белых.
С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина, добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл.
«Если рентная квартира приносит в среднем 4 – 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».
Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах
Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, – пояснил специалист. – Здесь период окупаемости примерно одинаковый».
В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб.
, а арендная плата – 360 тыс. руб. в год.
«Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым – около 19 лет», – пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.
Офисная аренда – высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы
В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации.
«Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, – пояснил эксперт.
– В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».
Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, – пояснил специалист.
– Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения.
В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».
Расходы на налоги по коммерческой выше
Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы.
Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, – пояснила эксперт.
– Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».
В жилье доходней всего экономкласс
Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.
«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, – отмечает Мария Жукова. – Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем.
Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры.
Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».
ВЫВОДЫ
Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов – те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.
По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 — 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.
При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте.
В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства – еще дешевле.
Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.
Мария Лукина
Мошенники, «честный» отъем денег и другие подводные камни аренды квартир
Сфера аренды квартир была облюбована махинаторами с того самого момента, как этот институт увидел свет на рынке недвижимости. Причины такой заинтересованности аферистов данной отраслью очевидна — здесь просто оставаться безнаказанным.
Ведь большая часть сделок, связанных с арендой жилых помещений, осуществляется без какой-либо регистрации в соответствующих органах (ну кому охота отдавать государству часть кровно заработанных?), а договоры зачастую являются юридически безграмотными и неспособными защитить права квартиросъемщиков.
Последние, в свою очередь, в связи с сравнительно небольшими суммами сделки крайне редко прибегают к помощи юристов или риэлторов, надеясь на собственную смекалку, расторопность и «богатый жизненный опыт».
Само по себе мошенничество зиждется, как и тысячу лет назад, на простейшей психологии и слабостях человеческих. Хочется снять квартиру по заниженной цене — и вот уже деньги несчастного обмениваются на очередную сказку про срочность сдачи или больных родственников.
Так как же не стать тем пресловутым «лохом» и не попасться на крючок к мошенникам? Как почуять скрытый подвох там, где его на первый взгляд нет и быть не может? Какие схемы чаще всего используют нечистые на руку дельцы, и как отличить добросовестного арендодателя от «кидалы»? Обо всем этом и пойдет речь далее:
- Заключение договора и проверка права собственности
- Информационные агентства
- Мошенники
- Несколько собственников или жильцов
- Выводы
Заключение договора и проверка права собственности
Начнем мы, пожалуй, с того, что любая сделка по аренде жилья должна заключаться посредством составления соответствующего договора. Договор составляется в простой письменной форме — подписывается сторонами, желательно в присутствии свидетелей и/или специалистов, нотариального заверения не требует.
Не требует он и государственной регистрации, если в нем указан срок менее года (затем договор просто продлевается). Подписание этого документа определяет права и обязанности сторон сделки и, чтобы ни случилось, у нанимателя появляется возможность защиты своих прав.
Договор найма должен содержать все существенные условия сделки — срок действия, размер арендной платы, возможную амортизацию имеющегося в квартире имущества и его перечень, порядок уплаты коммунальных расходов и телефона, и пр.
Более подробно о составлении договора можно прочитать на нашем портале в статье Снять квартиру — как найти, заключение договора, отношения с владельцем.
В зависимости от того, находится квартира в собственности или нет, различают договора найма и поднайма. Поэтому обязательно при подписании договора или даже ранее убедитесь, что предлагаемая вам квартира является собственностью противоположной стороны. Для этого попросите показать свидетельство о гос.
регистрации права собственности или хотя бы договор с отметкой регистрирующего органа, по которому собственник получил свои права. Чаще всего это не делается из-за неловкости или ограничиваются проверкой паспортов, оставляя все на доверии.
Если сумма сделки высока (большая предоплата и залог), рекомендуем обратиться в Управление федеральной регистрационной службы и заказать выписку из ЕГРП, в которой будет указан последний собственник квартиры.
Имейте ввиду, без ведома собственника или его доверенности квартиру сдать нельзя и по такой сделке вас могут не то что выселить завтра, но и не заселить сегодня. Часто случается, что сдается муниципальная квартира, которую прописанный в ней гражданин искренне считает своей. Это не так и подобные операции должны проходить уже по согласованию властей.
Итак, помните, что только договор найма, в котором прописаны все существенные условия заключаемой сделки, а также подтверждены соответствующие права наймодателя, является гарантом защиты ваших прав в случае возникновения конфликтных ситуаций. Все это не составит труда и не займет много времени, зато вы избавитесь от риска в один прекрасный момент оказаться под открытым небом, судорожно соображая, где бы срочно снять квартиру — Москва не терпит неорганизованности.
Информационные агентства
А сейчас рассмотрим основные подводные камни и виды мошенничества в сфере аренды, распределив их по категориям в зависимости от способа поиска желанной жилплощади.
Итак, что мы обычно делаем, когда пред нами возникает необходимость съема жилья? Правильно, мы хотим сэкономить и стараемся снять квартиру без посредников. После обзвона знакомых заглядываем в прессу, а там нас уже ждут информационные агентства.
Пожалуй, это наиболее распространенный, классический вариант обмана наивных арендаторов. При этом вполне правдоподобный и с виду прозрачный.
Суть заключается в том, что с клиентом заключается договор, предметом которого является предоставление информационных услуг — контактных данных собственников, сдающих в аренду комнату или квартиру.
Согласно договору оплачивается не конечный результат — съем жилплощади, а ограниченная по времени подписка на набор сведений, зачастую не имеющих какого-либо отношения к реальному положению вещей.
На практике по указанным в списке номерам может и вовсе не оказаться сдаваемых площадей, или они уже давно сняты, или же совершенно не соответствуют заявленным вами требованиям (как ценовым, так качественным и территориальным). Своих клиентов информационные агентства «покупают» баснословно низкой стоимостью собственных услуг, варьирующейся в пределах 2000-5000 рублей. При этом сразу же после заключения договора и уплаты денег клиент обычно подписывает акт приема-сдачи выполненных работ, чем добровольно подтверждает полноту и качество предоставления предусмотренных в договоре услуг. Доказать после этого факт нарушения собственных прав попросту невозможно.
Для пущей правдоподобности вам могут даже предложить посмотреть ту или иную квартиру вместе с «агентом» прямо сегодня, однако и в таком случае не торопитесь что-либо подписывать или оплачивать — в 99% случаев встречу перенесут с сегодня на завтра, с завтра на следующую неделю, и так до бесконечности.
Как не дать себя «надуть» подобным аферистам? Лучше всего просто не связываться с ними, обращаясь вместо этого в проверенные агентства недвижимости, которые, хоть и возьмут с вас комиссию, однако будут сопровождать ваши поиски до их логического конца — подписания договора найма подходящего по всем параметрам жилья.
Вывод — старайтесь никогда не платить посреднику, как бы он ни назывался, до того, как с владельцем жилья будет достигнуто соглашение в виде заключения договора найма.
Справедливости ради добавим, что на рынке недвижимости есть несколько специализированных компаний, которые оказывают качественные информационные услуги как риэлторам, так и частным лицам. Они работают давно и хорошо известны в профессиональных кругах.
Например, к таким организациям относится группа компаний Риэлто.ру, одна из структур которой производит базы данных по недвижимости — не только по аренде квартир, но и по продаже жилья, по операциям с коммерческой и загородной недвижимостью. В интернете Риэлто.
ру представлена порталом по недвижимости Realto.ru. Чтобы понять, кто именно ведет с вами переговоры, достаточно внимательно ознакомиться с договором или навести соответствующие справки. Кроме того, попробуйте заказать у информационной компании пробник за один день и проверьте качество информации.
Если вам откажут даже за деньги — значит и нет смысла продолжать с ними сотрудничество.
Мошенники
Следующим популярным способом обмана является субаренда жилья. Схема предельно проста: мошенник снимает привлекательную по всем показателям квартиру на короткий срок (месяц, неделя, порой даже посуточно), после чего оперативно ее пересдает по заниженной стоимости гражданам. Еще бы, снять квартиру в Москве всего за 500 у.е.
, да еще и в пяти минутах от метро — желающие находятся мгновенно! И их не смущает то, что арендодатель обычно просит внести предоплату за полгода вперед якобы потому, «что уезжает в Гонолулу». И даже тот факт, что заселиться будет можно лишь через неделю, не настораживает обрадованных арендаторов.
Таким нехитрым способом одна и та же квартира может сдаваться по многу раз одновременно нескольким арендаторам. Поэтому всегда, заключая договор, требуйте у человека, называющего себя владельцем квартиры, предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на жилье.
Порядочного арендодателя эта просьба нисколько не смутит, а вот мошенников заставит отказаться от попытки вас обмануть.
Обращайте внимание не только на документы, но и на личность наймодателя. По каким еще номерам можно до него дозвониться, кроме уже известного вам сотового? Постарайтесь его запомнить. Оглянитесь на обстановку квартиры, насколько она соответствует хозяину, есть ли характерные личные вещи, например, фото владельца за стеклом книжной полки. И так далее, будьте наблюдательны.
К этой же категории мошенничества можно отнести схему, когда жилье несколько раз сдается якобы близкими родственниками или друзьями от имени владельца по подделанным доверенностям.
Клиент, прельщенный подвернувшейся возможностью дешево снять квартиру без посредников, вряд ли станет дотошно проверять подлинность документов, тем более, если ему даже предложат переговорить с якобы «хозяином» квартиры по телефону.
Кроме того, сбивает с толку опасение за время проверки упустить квартиру, сдающуюся на столь выгодных условиях. Помните, лицо, уполномоченное владельцем на представительство собственных интересов, должно обладать для этого действующей нотариально заверенной доверенностью.
Обязательно разыщите этого нотариуса и проверьте, действительно ли он заверял данный документ. Кроме этого, такой человек должен предъявить копию паспорта владельца и копию соответствующих документов, подтверждающих право собственности. Качественно подделывать весь пакет требуемых документов весьма сложно, к тому же хлопотно.
Какие моменты должны настораживать даже в тех случаях, если ваш потенциальный арендодатель предъявил упомянутые выше документы? Характерными признаками мошенничества подобного рода следует считать:
Если на основании вышеизложенных моментов у вас в процессе оформления сделки возникли сомнения в правомочности арендодателя, не поленитесь навести о нем справки у своих потенциальных соседей. Они-то точно знают все о хозяине квартиры, и могут предоставить вам требуемую информацию.
Несколько собственников или жильцов
Выше мы уже не раз упоминали о том, что для сдачи жилья арендодатель должен обладать правом собственности на нее.
Однако как же быть, если квартира принадлежит сразу нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности? А ведь такие мошеннические схемы также весьма распространены и арендаторов нередко просят «с вещами на выход» другие собственники, не предоставлявшие свое согласие на заключение сделки.
Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, необходимо в процессе подписания договора найма заручиться письменным согласием с его условиями всех лиц, являющихся совладельцами жилья или зарегистрированными по данному адресу жильцами.
В случае с неприватизированным жильем, владельцем которого является город, требуется не только письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, но и разрешение районного жилищного агентства.
Аналогично и в случае съема комнаты в коммунальной квартире, даже если она приватизирована — если соседи против вашего присутствия, лучше поискать другие варианты.
Выводы
В рамках данного материала мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы квартирных афер. В любом случае все зависит лишь от вас и от вашей бдительности. Ну и напоследок резюмируем основные моменты статьи, которые, надеемся, помогут вам не стать жертвой мошенников:
Спасибо за внимание, уютных и теплых вам квартир!
Аренда квартиры. Какие подводные камни можно встретить?
Те, кто снимал квартиру, наверняка могут рассказать массу историй о недобросовестности хозяев, риелторских агентств и об уловках мошенников. Выбирать квартиру в аренду нужно не менее тщательно, чем для покупки. И очень придирчиво читать все документы. IRR.RU расскажет о том, на что нужно обратить внимание в первую очередь.
Осторожно, мошенники!
Услуги агентств по подбору квартиры обычно оцениваются в одну месячную плату за аренду. По нынешним временам сумма значительная. Многие стараются сэкономить и найти жилье самостоятельно. Вот здесь очень важно не попасться в сети мошенников.
Одна из самых распространенных схем – «сдача» уже сданного жилья. Мошенники снимают квартиру и тут же размещают объявление об аренде. Причем «сдают» на длительный срок и потому требуют предоплату.
Но при этом просят пару дней на то, чтобы собрать вещи и съехать. За это время собирают авансы с других доверчивых квартиросъемщиков.
Чтобы не попасть на удочку мошенников, не стесняйтесь просить показать оригиналы всех документов, подтверждающих право именно этого человека на эту квартиру
Еще одна схема мошенников — продажа списка потенциальных хозяев квартир. Когда вы начинаете их обзванивать, выясняется, что указанные телефоны не отвечают или хозяева уже давно сдали свое жилье.
И даже договор, в котором прописаны все условия подобной услуги, вас не спасет – жаловаться будет просто не на кого.
Поэтому если уж вы решили искать квартиру самостоятельно, лучше воспользуйтесь сайтом бесплатных объявлений или соцсетями.
Выбираем тщательно
Выбирая квартиру, обратите внимание на состояние подъезда и пообщайтесь с соседями. Лучше всего – с вездесущими старушками во дворе. Это избавит вас от ненужных разочарований.
Имейте в виду – вы имеете право потребовать сменить замки, чтобы у предыдущих жильцов не было возможности попасть в квартиру. Кстати, имейте в виду на будущее: хозяева тоже не имеют права наведываться к вам без предупреждения, а тем более – в ваше отсутствие, если вы не нарушаете закон или общественный порядок.
- Комната в 2-комнатной квартире, 20 кв.м., 5 мин. пешком от метро Сокольники
- Комната в 2-комнатной квартире, 18 кв.м., 8 мин. пешком от метро Цветной бульвар
- Комната в 2-комнатной квартире, 18 кв.м., 6 мин. пешком от метро Смоленская
- Комната в 2-комнатной квартире, 20 кв.м., 8 мин. пешком от метро Бабушкинская
- Комната в 2-комнатной квартире, 20 кв.м., 5 мин. пешком от метро Перово
- Комната в 2-комнатной квартире, 15 кв.м., 6 мин. пешком от метро Маяковская
- Комната в 2-комнатной квартире, 18 кв.м., 5 мин. пешком от метро Достоевская
- Комната в 2-комнатной квартире, 18 кв.м., 8 мин. пешком от метро Бунинская Аллея
- Комната в 2-комнатной квартире, 22 кв.м., 7 мин. пешком от метро Сокол
- Комната в 2-комнатной квартире, 18 кв.м., 6 мин. пешком от метро Октябрьская
- Комната в 2-комнатной квартире, 18 кв.м., 7 мин. пешком от метро Бунинская Аллея
- Комната в 2-комнатной квартире, 15 кв.м., 7 мин. пешком от метро Алма-Атинская
Составляем договор Следующий «подводный камень» — это договор. Во-первых, если вы собрались снимать квартиру на длительный срок, лучше заключать соглашение сразу на срок более 12 месяцев. Дело в том, что по закону в этом случае имеете право на преимущественное право на заключение нового договора.
Если за 3 месяца до истечения старого хозяева не предложили вам другое соглашение, прежнее продлевается автоматически. Поэтому многие сейчас предпочитают заключать договор на 11 месяцев. В этом случае хозяин имеет право просто не продлить с вами договор.
Имейте в виду: если срок аренды не указан, соглашение считается заключенным на 5 лет.
Обязательное приложение
Заключая договор, тщательно опишите состояние квартиры. Обратите внимание на исправность всех труб, батарей и проводки. Если квартира требует ремонта, не верьте хозяевам на слово, что потом они оплатят ремонт, пропишите этот пункт в договоре. Стандартная в таких случаях формула – хозяин снижает арендную плату на сумму ремонта. Арендатор при этом обязуется предоставить чеки на покупку материалов.
Как правило, хозяева требуют от квартиросъемщиков оплаты коммунальных услуг. Если же они входят в стоимость аренды, также пропишите этот пункт в договоре.
Кстати, по закону арендодатель имеет право на повышение арендной ставки, но не более, чем 1 раз за все время договора. При этом он должен предупредить вас об этом заранее и в письменной форме. Если не согласны – имеете право на расторжение договора без выплаты неустойки.
Самый лучший способ ничего не упустить при заключении сделки – это заранее составить «рыбу» договора. Пропишите все пункты, которые принципиальны для вас. Даже если хозяин откажется подписывать составленные вами бумаги, у вас будет своеобразная «памятка» при подписании документов, предоставленных другой стороной.
- 1-комн. квартира, Строителей б-р, 15
- 1-комн. квартира, Ленина пр-кт, 78
- 1-комн. квартира, Красина ул, 3
- 3-комн. квартира, Крылова ул, 64А
- 1-комн. квартира, Бардина пр-кт, 44
- Студия, Курбатова проезд, 4
- Студия, Дмитриева ул, 5/2
- 2-комн. квартира, Генерала Соммера ул
- 1-комн. квартира, 25 Января ул, 14А
- 3-комнатная квартира, 90 кв.м., 8 мин. пешком от метро Семёновская
Доверяй, но проверяй Если же вы решили довериться профессионалам, отнеситесь ответственно к выбору риелтора. Лучше обращаться в агентство, которое давно существует на рынке. Это уже само по себе признак качества. Недобросовестные компании в условиях жесткой конкуренции, как правило, не выживают.
Но даже если вы выбрали суперпрофессиональную и очень уважаемую компанию, не поленитесь прочитать договор об оказании услуг. Главная задача – проверить, чтобы за указанную сумму вам в любом случае подобрали вариант на ваших условиях. В противном случае – вернули деньги. Свои условия тоже желательно прописать в договоре.
Как правило, агентства заключают между участниками сделки типовой договор. Заранее ознакомьтесь с ним, чтобы внести необходимые коррективы.
Посмотреть актуальные предложения по аренде
Сдаем в аренду квартиру в Германии: особенности, законы, подводные камни
Вы купили квартиру в Германии и хотите получать доход от сдачи в аренду. Кажется, правильно выбрали район, тип объекта, рассчитали процент годовых и остались довольны. Теперь перед вами возникает другая проблема – найти арендатора.
В предыдущем материале мы начали разговор о том, как и где лучше приобрести недвижимость для сдачи в аренду в этой стране. На этот раз расскажем, как найти арендатора, с какими особенностями аренды в Германии придется столкнуться, а также, можно ли, если что, выгнать неугодного квартиросъемщика.
Где искать?
Поиск арендаторов в Германии происходит также как, например, в России. Каких-то знаковых особенностей здесь нет. Либо вы осуществляете поиск самостоятельно: например, размещаете объявление о сдаче в аренду на одном из популярных порталах по недвижимости:
Либо возлагаете поиск на управляющую компанию или маклера, который специализируется на сдаче недвижимости в аренду в том или ином городе. Именно они (маклер или управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, проверяют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают договор аренды.
Стоимость услуг маклера составляет, как правило, два месячных размера холодной арендной платы и оплачивается владельцем недвижимости при успешном заключении договора аренды.
Правда, как замечает, исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер, в некоторых случаях, когда речь идет об аренде объектов, пользующихся наибольшим спросом среди съемщиков, услуги маклера оплачивает сам арендатор.
| Справка Prian.ru. Холодная аренда – это арендная плата без учета коммунальных услуг. Из холодной аренды владелец недвижимости оплачивает услуги домоуправления, а также делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.Обратите внимание! По законам Германии, максимально допустимый провизион («гонорар», «вознограждение»), который выплачивается маклеру, составляет 2,38 месячной оплаты. |
О маклерах
Все маклеры, имеющие лицензию, работают официально и надежны. Тем не менее, лучше обращаться к крупным маклерским фирмам или самостоятельным маклерам. В любом случае при сдаче жилья в аренду, больше внимания все же стоит уделять потенциальному арендатору, а не маклеру, который его нашел.
Учтите, что маклер не несет ответственность за найденного арендатора. Он, конечно, проверяет его документы. По ним, а также по личной беседе убеждается в некоторой надежности съемщика. Однако гарантировать порядочность того или иного арендатора и юридически отвечать за него маклер не может.
Если же вы решили заняться поиском самостоятельно и разместить объявление о сдаче в аренду на одном из сайтов, то имейте в виду, что в объявлении нужно упомянуть о: наличии или отсутствии кухни, количестве комнат (комнатами не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки), площади жилья, этажности, отсутствии или наличии парковочного места, подсобных помещениях, и, наконец, стоимости аренды (горячей или холодной).
Сколько искать?
Обычно срок поиска арендатора составляет 1-3 месяца. Длительность поисков зависит от самого объекта недвижимости и размера желаемой арендной платы.
Для ускорения этого процесса есть несколько способов, воспользоваться которыми советуют эксперты.
Во-первых, для более быстрого поиска арендатора можно снизить арендную плату, чтобы выделиться на фоне конкурентов (их скорее всего будет немало) или придать объекту больше привлекательности (например, сделать ремонт).
Во-вторых, при смене арендатора простоя недвижимости можно избежать, если заблаговременно позаботиться о поиске нового съемщика, то есть сразу после получения уведомления арендатора о его выезде.
Пример: поисковая система немецкого портала ImmobilienScout24 на запрос «2-комнатная квартира в Мюнхене», выдала 645 результатов. В среднем квартиры небольшого метража здесь сдают по €800 в месяц. В маленьком Беблингене (150 тыс.жителей, земля Баден-Вюртемберг) таких предложений оказалось 69, а средняя арендная плата составила €600.
Кого выбрать?
Перед сдачей недвижимости в аренду владелец жилья в Германии, как правило, просит потенциального арендатора заполнить специальную анкету, а также предоставить документы, подтверждающие платежеспособность «соискателя»: справку от предыдущего арендодателя об отсутствии задолженностей и выписку из регистра должников (SHUFA). На основании этих документов владелец жилья может сделать выбор в пользу того или иного арендатора.
Права и обязанности сторон
Начнем, пожалуй, с того, что основным актом, регулирующим арендное право в Германии, является раздел BGB-Mietrecht («арендное право») Гражданского кодекса страны. (Для тех, кто хочет изучить все подробно: нормы, защищающие права арендатора и арендодателя, расписаны в параграфах: с 535 по 548 и с 549 по 577).
Взаимные обязательства жильца (Mieter) и владельца квартиры (Vermieter) регламентируются договором аренды (Mietvertrag). Согласно нему, арендатор обязан оплачивать коммунальные расходы, воду, отопление и электроэнергию.
Также съемщик несет ответственность за устранение мелких неисправностей, например, ремонт крана в ванной комнате или выключателя.
Решение более серьезных проблем, связанных с теми же сантехникой или электрикой, ложится на плечи владельца жилья.
При подписании договора арендатор оплачивает владельцу недвижимости гарантийный залог (Kaution) в размере двухмесячной арендной платы.
Именно эта сумма является гарантией возмещения потерь в случае, если арендатор задерживает оплату или за время своего проживания что-то испортил в квартире.
Если же после того, как жилец съехал, арендодатель не имеет к нему никаких претензий, залог будет возвращен.
В договоре аренды обычно указывается количество человек, которые будут проживать в квартире. При пересдаче квартиры в субаренду арендатор обязан поставить об этом в известность и получить разрешение от владельца.
| Обратите внимание! Ухудшение состояния недвижимости и различные поломки предотвращаются путем удержания залоговой суммы. Тем не менее, естественный износ недвижимости – неизбежен. Владелец вправе наведываться в свою квартиру несколько раз в год при предварительном согласовании с арендатором даты и времени посещения. |
К сожалению, конкретно проследить за тем, кто проживает в квартире и чем занимается – сложно.
| Обратите внимание! Некоторые платежи за коммунальные услуги, в частности, за отопление – зависят от расходов конкретного квартиросъемщика. Если арендатор принял решение покинуть квартиру, об этом он должен предупредить хозяина заранее. Сроки, в течение которых необходимо сообщить об отъезде, указываются в договоре о сдаче/найме квартиры и предписываются жилищным законодательством. Законодательно установленный срок на расторжение договора аренды по желанию арендатора – 3 месяца. |
Как повысить арендную плату
По немецкому законодательству, повышать арендную плату владелец жилья может не более, чем на 20% за три года. Так государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключениями являются случаи, когда в квартире был проведен качественный ремонт или улучшены жилищные условия.
Стоимость аренды не может превышать актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме или квартире аналогичного качества. Также поднять ее можно в том случае, если после выселения прежнего съемщика заключается новый договор с новым арендатором.
Как расторгнуть договор
Германия – страна арендаторов. Этот тезис подтверждается не только тем, что в стране много и часто снимают жилье, но также и широкими правами арендатора: при возникновении спорных случаев законодательство чаще всего встает на его сторону.
В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев.
Данные сроки должны соблюдаться при расторжении договора аренды с целью личного проживания владельца недвижимости или его родственников. При этом потребность проживания в собственной квартире или доме должна быть доказана.
Конечно, конкретно за вами никто следить не будет.
Однако если впоследствии выяснится, что квартира была освобождена не с целью личного проживания, а с целью перепродажи или заселения нового арендатора, то у владельца могут возникнуть проблемы.
Для бессрочного расторжения договора должны быть веские причины, среди которых:
- неоднократное нарушение арендатором договора аренды (нарушения тех пунктов договора, которые сами по себе еще не являются основанием для его расторжения, но повторялись неоднократно);
- задержка арендной платы (если квартиросъемщик не оплачивает аренду в течение двух месяцев подряд, и размер задолженности достигает 2-месячного размера арендной платы, арендодатель имеет право на бессрочное расторжение договора аренды, после чего арендатор обязан выселиться.
- нарушения арендатором правил внутреннего распорядка дома, например, шум в ночное время.
После того, как арендодатель принял решение выселить арендатора, ему необходимо отправить на его адрес так называемое «уведомительное письмо», в котором он информирует последнего о своих намерениях лично проживать в квартире и просить его покинуть жилье в течение установленного срока.
| Обратите внимание! В Германии выселить из арендуемого жилья сложно некоторые категории граждан. А именно: многодетные семьи, матерей-одиночек, пожилых людей и другие социально незащищенные группы. В случае необоснованного выселения, они могут пожаловаться в соответствующие органы, которые будут защищать их вплоть до суда. |
Резюме
У аренды в Германии есть вполне очевидные особенности, встретить которые, например, в России, невозможно. Мы привыкли к тому, что отношения между арендодателем и квартиросъемщиком у нас чаще строятся или на «доверии», или на пресловутом «авосе».
Поэтому нередки случаи, когда после нескольких лет проживания в квартире арендатор вынужден в экстренном порядке собрать вещи и удалиться – договора то нет.
При этом арендодателю нет необходимости предупреждать съемщика о желании выселить его за несколько месяцев.
В Германии не так. И если вы приобретаете жилье для сдачи в аренду, будьте готовы к тому, что в случае возникновения спорных ситуаций, закон окажется на стороне арендатора, а «навариться» на сдаче недвижимости, регулярно повышая цену и меняя арендаторов на «более выгодных», не удастся.
- За помощь в подготовке материала редакция благодарит Любовь Баумгертнер из компании L&B Immobiliya
- Автор Наталья Круткова
- Условия цитирования материалов Prian.ru
Что лучше для сдачи в аренду студия или однокомнатная квартира?
Итак вы уже решились на покупку квартиры, прочитали нашу подробную инструкцию как купить квартиру, знаете как провести безопасно сделку и как проверить квартиру. Теперь рассмотрим вариант сдачи недвижимости в аренду. Что выгоднее сдавать однокомнатную квартиру или студию? (на примере аренды в Москве)
Студия или однокомнатная?
Что лучше подходит для удобства проживания, получения дохода и как вложение для инвестирования?
В последнее время на квартиры-студии идёт огромный спрос и в этой статье Вы узнаете про различия их, в чём преимущества и особенности, какие подводные камни могут встать перед собственниками такого жилья, плюсы и минусы однокомнатных квартир и студий. А также поймете, что выгоднее, если рассматривать приобретение этого жилья как инвестицию.
О чем вы будете знать после прочтения?
В чем принципиальные различия квартиры-студии от однокомнатной квартиры для сдачи в аренду?
Первое, что бросается в глаза, это очень приятная стоимость на студии, по сравнению с однокомнатной квартирой той же площади, и отсутствие всяких перегородок между спальней, кухней и гостиной.
Стенами отгорожен санузел, но также встречаются планировки, когда перегородки имеют гардеробные комнаты, реже прихожие и кладовки. Как правило однокомнатные квартиры на 10 м2 (+-5м2) больше студий. Принципиальное отличие от квартир — это единое пространство студий.
Если смотреть на документы, то студия — это обычная квартира. Термин «студия», «квартира-студия» отсутствует в СанПиНе 2.1.2.2645-10, в Жилищном кодексе РФ, даже нет этого термина в своде строительных норм и правил, поэтому на нее действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи обычной жилой недвижимости.
Но, спрос — рождает предложение. Люди не хотят жить в однотипных квартирах. Хотят больше «воздуха» и пространства в своем жилье. С каждым годом застройщики предлагают все более интересные решения планировки квартир, включающую зоны гостиных в виде студии.
Например, в Китае даже не учитывают гостиную- студию в подсчёте комнат. Квартира в Китае, состоящая из трёх отдельных комнат, кухни, санузла и обширной гостиной-студии у нас бы считалась за 4-х комнатную квартиру, а там она 3-х комнатная.
Также архитекторы предлагают и разные форматы студий, здесь можно себе позволить приобрести, и элитную квартиру-студию до 120 кв.м. ( Чем Вам не трехкомнатная квартира? Просто без стен.), и совсем маленькую студию эконом-варианта.
Формат квартиры — студии придумали в 1920-х годах архитекторы-модернисты из Америки. А мы ещё со времён закрытого СССР знаем слово «гостинка», такое жилье появилось у нас в 1960–1970-е. Правда в России 5-10 лет назад скажи кому-то про квартиру-студию, не всё поймут, что это.
Если стоит выбор приобретения между однокомнатной и студией, конечно, в первую очередь, привлекательна небольшая стоимость студии.
Студия, как способ существования, или сдачи в аренду?
Личное пространство студии конечно идеально для одного человека, но студии все чаще выбирают пары с похожими ритмами жизни, много работающие и с целью временно проживать в некоторых стеснённых условиях, чтобы в дальнейшем переехать в более просторное жилье, где можно будет создать комфортное личное пространство каждому будущему члену семьи и потом уже планировать детей.
На что стоит обратить внимание при выборе вариантов планировки от застройщика. Дизайнеры идут на уловку, которая сразу не бросается на первый взгляд. На плане вы увидите, и расставленную мебель, и пространство вокруг кровати, и место для работы, и просторное место для обеденной группы.
А по факту вам обязательно нужно сопоставить расстояние между стенами, площадь реальной мебели, ведь места для всей вашей мебели, которая указана на картинке, может попросту не хватить. И Вы можете с разочарованием обнаружить, что не можете находиться в своем новом долгожданном жилье, т.к. не удобно перемещаться по нему и вдруг оказывается, сильно «давят» стены.
По этой причине ,очень часто такое жилье продают. Найдите реальную студию, с похожим метражом на рынке жилья и оцените её с точки зрения комфортного нахождения в нем.
Целевая аудитория арендодаторов студий
- молодые люди до 30 лет
- родители, приобретающие студии своим детям-студентам
Через 6-10 лет дети обзаводятся семьями, «вырастают» из этого жилья и продают его. Вот такой «жизненный цикл» у квартир-студий.
Как организовать студию в старом фонде для сдачи в аренду?
В старом фонде студий нет («гостинки» здесь не в счёт), но однокомнатную квартиру можно переделать в студию. Покупая готовую студию, будьте внимательны, перепланировка может быть незаконной.
Действительно, присоединяя кухню к комнате, мы получаем многофункциональную полезную площадь. Но сложно не нарушить большое количество норм и правил в российском законодательстве, когда занимаешься перепланировкой квартиры.
Вот пример, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату. И перепланировка становится незаконной во многих хрущёвках и почти всех «брежневках», ведь там стоит газовая плита.
Есть ещё загвоздка с однушкой, где на кухне стоит электроплита. Если убрать стену, квартира становится нежилой. Получается — это действие незаконное.
По разному выкручиваются:
- раздвижной перегородкой отделяют зону кухни от комнаты
- зонируют напольным покрытием
- оставляют фрагмент стены
Последнее слово за жилинспекцией, которая рассматривает каждый случай индивидуально.
Правила по отделению «мокрой зоны» придуманы не просто так. Над жилой зоной может случиться потоп у соседей сверху и ремонта всей квартиры не избежать, хотя без перепланировки восстанавливали бы только одну кухню.
Если хотите избежать лишних расходов, я рекомендую брать студии в новостройках.
Ещё встречаются перепланировки одной квартиры на несколько студий. Не всегда, но узаконить можно только на первом этаже (хотя это очень редкие случаи) Покупатель не сможет купить весь объект, фактически приобретает долю в квартире, ещё и усложняя себе задачу с незаконной планировкой.
Есть и чисто практические проблемы. На квартиру выделяются всего 7–8 кВт мощности электросети, не более. Есть ограничения в водоснабжении, будут перебои.
Студии в новостройках для сдачи в аренду
Безусловно, если вы собрались покупать студию, выбирайте ее в новостройке.
Сейчас застройщики сразу учитывают все нормативы ещё на уровне проектирования зданий. И т.к. спрос увеличился на недорогое жилье, то сейчас встречаются дома полностью состоящие из студий или включают их рядом с обычными квартирами.
Зато, вы точно не будете думать про СНИПы и СанПиНы для жилого помещения. Здесь будет все соответствовать им.
И мокрые зоны точно будут расположены друг над другом, и жилая площадь будет расположена над жилой, и кухня-ниша будет площадью не меньше 5 м2 (в пункт 5.7 СП 54.13330.
2016), и она будет оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением.
Выбирайте студию для сдачи в аренду в зависимости от класса
- Элитный
- Бизнес-класс
- Эконом
По каким параметрам жилье для сдачи в аренду делится на классы
- площадь
- количество света
- высота потолков
Если Вы можете позволить себе очень хорошую студию, то имеет смысл присмотреться к «бизнес» и «элит» классу. В этих студиях потолки могут быть от 3,2 м , а значит можно подумать над проектом частично двухуровневой квартиры, когда спальное место расположено на втором ярусе.
Виды планировок студий для сдачи в аренду
- Студия-пенал
- Окна на две стороны света
- Вытянутая вдоль стены с окнами
- Просторные от 40 м2
- Самый неудобный вариант планировки из всех студий — пенал. Вытянутая форма жилплощади, на торце всего одно окно дает существенную нехватку естественного света в глубине помещения.
- Лично я бы обратил особое ваше внимание на студии, когда окна выходят на две стороны света. Пусть и редко такие варианты встречаются, но они имеют только преимущества для здоровой обстановки в помещении и, даже, с точки зрения экономии энергии, одни плюсы.
Тут очень много возможностей встроить разного рода перегородок ( стеклянные, раздвижные и их многочисленные оригинальные решения), тут важно сделать акцент на хорошую вентиляцию.
- Удобство вытянутой площади вдоль стены с окнами очевидно. Она чем-то напоминает обычную однокомнатную квартиру, только без перегородки.
Хотя при желании можно из такой студии сделать, пусть и очень маленькую, но все таки однокомнатную квартиру. Здесь естественный свет имеется и в кухонной , и в зоне отдыха.
- С просторными студиями от 40 м2 фантазия даёт волю творчеству, ведь все пространство предоставляет много вариантов для зонирования.
Легко выделить кухонную зону, спальное место, гостиную, столовую, рабочее место и место для отдыха. К сожалению, чаще встречаются студии со средней площадью 25-26 м2 (данные Яндекс.Недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге), и, чтобы увеличить полезную площадь, нужно основательно подойти в распределению зон.
Правовые препятствия студии при сдаче в аренду
Как проверить, студия юридически «чиста» или же есть какие-то ограничения на неё? Какие подводные камни могут тут быть? Сама сделка проходит также, как и при покупки обычной квартиры, проверяется тот же пакет документов.
Но!Вариант 1. Собственник бывшей многокомнатной квартиры делит её на части, продаёт несколько студий. Это очень выгодная для продавца сделка. Такие жилплощади могут иметь санузел, кухни — ниши, на первый взгляд, «чистая» студия. Но , чтобы не стать собственником доли, да ещё и с неузаконеной планировкой:
а) В выписке из ЕГРН не должно быть указано «общая долевая собственность»;
б) Внимательно изучите поэтажный план БТИ , на нем вы увидите, была ли выбираемая вами жилплощадь студией изначально или, все таки, частью большой квартиры.
Вас всё устраивает , согласована перепланировка! Поздравляю с отличным вариантом! Можно брать!)
Вариант 2.Под студию перепланировываются комнаты в коммунальной квартире. Вы также увидите мини — кухню, санузел. Важно здесь проверить доля ли это или квартира? И, конечно, согласованность перепланировки.
Как?Спросите у владельца технический паспорт объекта и в БТИ запросите поэтажный план здания. Документы должны быть свежими, обратите внимание.
Бывает, что собственник искренне говорит про несогласованность перепланировки, в этом случае, если вы готовы все равно приобрести такое жилье и столкнуться с расходами на согласование или рисками жить в таком жилье, в котором невозможно это сделать, то можете просить уступить с цене, и надо отметить, иногда скидка может достигать до 30%! Здорово, да?
В этом случае вся ответственность за незаконную перепланировку ложится на нового собственника.
Последствия:
- Согласно пункту 9.12 КоАП города Москвы штраф от Жилищной инспекции составит 2000–2500 руб.
- Если переделку узаконить нельзя, собственник при этом не восстанавливает все , как было или , если согласовать возможно, но согласование не происходит, то такую квартиру даже могут отобрать и продать с торгов. А бывшему собственнику выплатят вырученную на торгах, с учетом вычета стоимости переделок совсем маленькую сумму.
Вариант 3Также Вам могут продать «апартаменты» под видом студии.
Это несёт следующие последствия: