Аренда нежилого помещения (по гк рф): договор и режим налогообложения физического лица, а также законы гражданского кодекса, а ещё енвд и патентная система при такой сдаче в аренду – всё о законодательстве по вопросу и налогах

Налоги при сдаче нежилой недвижимости в аренду начисляют с учетом правового статуса собственника. Платежи в пользу рядовых граждан облагают НДФЛ по стандартной ставке. Предприниматели и организации рассчитывают обязательства с опорой на применяемый режим. Именно поэтому специалисты разрабатывают механизмы оптимизации фискальной нагрузки индивидуально.

Общая характеристика направления

Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:

• целевое назначение объекта;
• противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
• законные интересы соседей.

При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.

В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.

Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы.

При этом стороны должны правильно оформлять сотрудничество. При работе с юридическими лицами договор составляют в письменном виде. Если срок пользования недвижимостью превышает 1 год, обязательной становится государственная регистрация.

Запись о сделке вносят в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ).

Если имущество сдается в аренду систематически, имеет смысл говорить о предпринимательстве. В этом случае собственник помещений обязан встать на регистрационный учет. Определение коммерческой деятельности приведено в ст. 2 ГК РФ. Норма закрепляет в качестве обязательных признаков самостоятельность, рисковый характер, направленность на регулярное извлечение прибыли.

Важно! Соглашение об аренде заключается только в отношении нежилой недвижимости. Квартиры, дома, комнаты и прочие помещения, используемые для постоянного пребывания людей, передают по договору найма. Правовое регулирование отношений осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Налогообложение арендных доходов рядового собственника

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

Условия
Резиденты РФ (183 дня в году и более) Нерезиденты

Ставка по ст. 224 НК РФ	13%	30%
Налоговый период	Год	Год
Льготы	Снизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218–219 НК РФ)	Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ. Бланк и порядок заполнения утверждены ФНС РФ распоряжением № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14.

Вывод № 1: Оптимизация по налогу на доход физического лица сводится к максимально полному использованию вычетов. Нерезиденты могут сократить отчисления за счет длительного пребывания на территории РФ – свыше 183 дней в году.

Дополнительно арендодателю придется оплачивать налог на имущество. Расчет для рядовых собственников выполняют сотрудники контролирующего органа.

Требования о внесении точной суммы с указанием актуальных реквизитов отсылают не менее чем за 30 суток до конца срока оплаты. Передавать квитанции могут лично в руки, заказным письмом либо через телекоммуникационные каналы.

Собственник признается извещенным по прошествии 6 дней с даты отправки корреспонденции (приказ ФНС России № ММВ-7-11/477@ от 07.09.16).

Расчет налога производят на основе кадастровой стоимости недвижимости (ст. 402 НК РФ). Начисления делают за календарный год.

Если право собственности на имущество возникло в середине налогового периода, калькуляцию составляют с учетом фактического срока владения.

Базисом являются показатели, утвержденные в конкретном муниципальном образовании или регионе. За налогоплательщиками закрепляется право на оспаривание кадастровой оценки.

Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию.

Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами.

Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.

Поскольку капитальные строения неразрывно связаны с участком, владельцам нередко приходится платить земельный налог. Обязанность возникает преимущественно у собственников. Однако делать отчисления должны также обладатели прав наследуемого владения и бессрочного пользования.

Основой вновь выступает кадастровая стоимость. Расчет производит территориальная инспекция за каждый календарный год по ставкам статьи 394 НК РФ. Тарифы зависят от целевого назначения участка и типа строений на нем.

Наиболее высоким налогом облагаются промышленные территории – 1,5%.

Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц.

Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций.

Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.

Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

Информация, представленная ниже, направлена на то, чтобы любой смог разобраться с тем, нужно ли уплачивать налог при передаче в аренду нежилого помещения, если надо, то какой вид налога, в каких размерах, в какие сроки, когда следует подавать налоговую отчётность, и многое другое.

Скрыть содержание

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Предоставляя нежилое помещение в аренду другому лицу, у физического лица – собственника возникает доход, с которого согласно действующему налоговому законодательству должен быть уплачен налог.

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

• для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
• для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года.

Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества.

Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Ставки

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Физическое лицо, заключая договор аренды с арендатором, обязуется предоставить в его пользование имущество, а последний в свою очередь обязуется уплатить за это определённую денежную сумму.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

• для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
• для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
• для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
• для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Законами субъектов РФ могут быть установлены пониженные ставки по упрощённой системе налогообложения.

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

• в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
• в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
• в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

1. Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
2. Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
3. Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
4. Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
5. Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Надо помнить, что на плечи ИП также ложится необходимость уплаты страховых взносов, а также бремя сдачи налоговой отчётности.

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

• без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
• ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

1. На странице 001 необходимо указать:
   • ИНН;
   • ФИО;
   • код налогоплательщика (760);
   • номер телефона.
2. Страница 002:
   • фамилия;
   • дата рождения;
   • место рождения;
   • сведения о документе, удостоверяющем личность;
   • место жительства.
3. Страница 003:
   • сумма дохода;
   • сумма налогового вычета;
   • налоговая база;
   • сумма налога.
4. Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.

Скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Порядок подачи в ФНС

Подать декларацию можно несколькими способами:

• отправить в электронном виде;
• прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
• отправить по почте с описью вложения;
• через уполномоченного представителя.

Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

• физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
• физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
• ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/Налог физическим лицом платится ежегодно не позднее 30 апреля следующего года.
• ИП на патентной системе уплачивают до окончания действия патента.

Наказания за нарушения

Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости.

В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

Гк рф аренда нежилых помещений – договор и режим налогообложения физического лица, а также законы гражданского кодекса, а ещё ЕНВД и патентная система при такой сдаче в аренду – всё о законодательстве по вопросу и налогах

Арендные отношения являются чуть ли не самым распространенным направлением в заключении гражданско-правовых сделок. Ежедневно на территории нашей страны заключаются сотни договоров по временной передаче недвижимости для владения и пользования арендаторам.

В ГК РФ аренда нежилого помещения рассматривается как право собственника передать принадлежащее ему недвижимое имущество, которое не предназначено для проживания людей.

При этом договоренность может быть легализована только в том случае, если предмет договора имеет государственную регистрацию.

https://www.youtube.com/watch?v=MKPYJnB2LvA

Заключение столь ответственной сделки, безусловно, требует учета множества законодательных нюансов.

Любое упущение в заключенном договоре может существенно сузить права одной стороны и поставить в преимущественное положение другого участника.

Рассмотрим более детально все правила заключения договора по аренде нежилых объектов с учетом последних изменений в действующем гражданском законодательстве.

Как правильно оформить аренду нежилого помещения

Концепция заключения арендного соглашения должна пройти через определенную последовательность, чтобы получить результат в виде составленного документа. При этом конкретный механизм оформления зависит от формы самого соглашения.

Передать нежилое помещение для временных целей можно двумя способами:

1. Путем составления обычного договора аренды.
2. С использованием лизингового соглашения с последующим переходом арендованного имущества в собственность арендатора.

Есть 2 варианта аренды нежилого помещения: с составлением типового договора и с оформлением лизинга

Лизинг, будучи новым институтом гражданско-правовых сделок, конечно, имеет свои нюансы, но, вместе с тем, существует общий порядок действий в отношении обеих сделок:

1. Достижение устной договоренности по поводу грядущей сделки.
2. Четкое изложение всех условий договора.
3. Составление письменного документа на основе устной концепции.
4. Ознакомление с условиями соглашения.
5. Подписание документа.
6. Государственная регистрация.

Это общая схема действий, которая относится к любой сделке аренды нежилых помещений. В отдельных случаях стороны могут выполнить дополнительные действия. К примеру, когда соглашение составляется с муниципалитетом, в собственности которого находится нежилое здание, чаще всего приходится в обязательном порядке регистрировать договор.

Государственная регистрация соглашения

Государственная регистрация –  это специфическая процедура, связанная с проверкой и учетом всех технических и правовых сведений о передаваемом в аренду объекте договора. В ст.

609 гражданский кодекс обязывать сторон зарегистрировать соглашение.

Однако применительно к соглашениям по передаче нежилых помещений действует немножко иная позиция: государственной регистрации подлежит только та договоренность, которая была составлена на срок более 1 года.

Если раньше процедура регистрации действительно превращалась в изнурительную бумажную волокиту, то сегодня весь процесс проходит по принципу одного окна. Сторонам достаточно взять копии договора и обратиться в одно из отделений многофункционального центра по месту нахождения арендуемого помещения.

Регистрация через Росреестр

Есть еще и альтернативный путь, когда регистрация проходит через Росреестр. В данном случае сторонам необходимо собрать следующий пакет бумаг:

• написанное в установленной форме заявление с просьбой внести передаваемое имущество в регистрационную базу;
• копии бланков договора. Всего нужно взять 3 копии, поскольку один экземпляр остается у Росреестра, а остальные два у каждой стороны;
• паспорта обеих сторон. При этом если одной из сторон является юридическое лицо,  необходимо предоставить копии учредительных документов и выписку из ЕГРП;
• если передаваемый объект находится в долевой или общей совместной собственности, необходимо помимо прочих справок предоставить письменное согласие каждого участника на совершение сделки.
• справка из БТИ;
• технический паспорт помещения;
• квитанция о выплате гос. пошлины.

К арендатору не переходит право полной собственности по договору аренды

После подачи собранных документов представитель государственного учреждения по регистрации сделок с недвижимостью  вносит соответствующую запись в единую базу прав на недвижимое имущество. То есть данный процесс фактически перераспределяет право собственности на определенный период.

Если соглашение не пройдет проверку регистрирующих органов, с точки зрения закона, стороны получат лишь основное право без учета интересов третьих лиц. В основном отказ возникает по причине неправильного или недостаточного сбора требуемых документов.

Свидетельство о наличии временных прав на приобретенное в аренду помещение выдается в течение 18 дней.

С момента получения документа арендатор принимает весь комплекс прав из договора аренды и становится временным собственником нежилого помещения. Однако понятие «собственник» не расширяет его стандартные возможности: в частности, продавать или использовать объект с нарушением норм ГК он не имеет право.

На какой срок может быть достигнута договорённость

Соглашение о передаче нежилого помещения в аренду является срочным, о чем установлено в ст. 610 ГК. Однако, если в документе не был указан определенный период его действия – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Когда арендатор и арендодатель добросовестно исполняют свои обязательства, сделка подлежит расторжению по истечении установленного в нем срока. В случае нарушения условий по инициативе одной из сторон договоренность может быть расторгнута. В ст. 619 и 620 предусмотрены случаи, когда каждый из участников соглашения может инициировать расторжение договора.

Итак, ст. 619 ГК допускает расторжение договора по инициативе арендодателя, если:

1. Состояние нежилого помещения значительно ухудшилось после использования арендатором.
2. За просрочку  оплаты (более 2-х раз подряд).
3. В случае нарушения иных условий.

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в особых случаях

Арендатор может по своей инициативе расторгнуть соглашение, если:

1. В процессе использования нежилого объекта он обнаружит существенные дефекты здания или иного помещения, о которых не было установлено в договоре.
2. Помещение стало непригодным для целей, на которых оно было арендовано. При этом необходимо доказать, что непригодность возникла по объективным причинам.

Прежде чем приступить к расторжению договоренности сторона-инициатор обязана уведомить об обнаруженных дефектах и заявить о своем намерении расторгнуть договор, если все недостатки не будут устранены.

Арендная плата как обязательное условие договора

Как и предмет соглашения, цена является обязательным условием при составлении арендных соглашений. При определении цены будущей сделки необходимо руководствоваться правилами из ст. 614 ГК. Итак, оплатить стоимость за аренду нежилого объекта можно в следующей форме:

1. Периодически выплачивая фиксированную денежную сумму.
2. Путем выплаты части прибыли, полученной от использования арендованного объекта.
3. С помощью обмена. При этом можно предоставить товар за аренду, который по своей цене соразмерен со стоимостью аренды.

Стороны могут согласовать удобную форму оплаты и указать конкретный способ в условиях документа. При этом закон об аренде позволяет менять существующую систему оплаты раз в год по обоюдному согласию.

Полезные советы

Договор аренды – это, с одной стороны, типичная сделка по передаче имущества другой стороне за определенную плату. Однако, несмотря на провозглашенную законодательную последовательность, количество судебных разбирательств по вопросу арендных разногласий не уменьшается.

Перед заключением договора аренды нужно внимательно изучить предмет договора, а также права и обязанности арендатора и арендодателя

Несколько полезных советов, которые нужно обязательно учесть, перед тем как поставить свою отметку внизу соглашения:

1. Нужно учитывать, что договор аренды нежилого помещения ГК РФ – это сделка, которая направлена на передачу не обычного объекта недвижимости, а именно не предназначенных для жизни помещений. Поэтому в первую очередь необходимо удостовериться в том, что имущество является объектом нежилого фонда.
2. Соглашение должно быть составлено с учетом последних изменений ГК. Если нет возможности воспользоваться платными ресурсами, можно ознакомиться с законодательными нормами в сфере арендных отношений из ГК через портал Консультант плюс.
3. Необходимо заблаговременно прийти к консенсусу во всех спорных моментах, которые могут возникнуть из содержания договора.
4. Составленный договор в обязательном порядке подлежит нотариальной сверке, а вот конкретного нотариуса стороны могут выбрать сами: необходимо сделать акцент на проверенные службы, имеющие высокую репутацию. В таком случае  вероятность противоречия, каких-либо моментов нормам ГК – минимальный.
5. Готовое соглашение можно показать квалифицированному юристу. Владея всеми тонкостями договорных моментов, он заблаговременно покажет спорные формулировки из соглашения, которые в случае возникновения разногласий будут против конкретной стороны.
6. Нельзя игнорировать процедуру регистрации. Если договор аренды недвижимости гк рф заключался исключительно в производственных интересах, например, имущество было арендовано с целью открыть завод – последствия не будут существенными. Однако в случае заключения договора с целью последующей субаренды – государственная регистрация играет ключевую роль. Говоря простым языком, отдать арендованное помещение третьим лицам уже не получится.

Соблюдая эти несложные рекомендации, стороны обезопасят себя от любых разногласий по поводу содержания документа. Что касается соблюдения предписаний, то здесь уже все зависит от уровня пунктуальности самих участников сделки. Если сторона будет нарушать условия договора, соглашение могут расторгнуть досрочно.

Сдача в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП. Виды налогообложения, расчет суммы и оплата

В соответствии с основными направлениями налоговой реформы имущественные налоги и платежи должны стать одним из основных источников пополнения региональных бюджетов.

Тщательное администрирование налоговыми органами правовых взаимоотношений в имущественной сфере налагает на участвующих в них субъектов особую ответственность за свои действия.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Кем может быть арендодатель?

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право передачи имущества в аренду принадлежит собственнику. В качестве собственника может выступать: физическое лицо, ИП, юридическое лицо.

Сдавая в аренду нежилое помещение, физическое лицо подвергает себя риску. Налоговые органы квалифицируют данную деятельность как предпринимательскую.

Предпринимательской считается деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг (п.1, ст.2 ГК РФ).

Гражданский кодекс регламентирует, что заниматься предпринимательской деятельностью лицо имеет право исключительно с момента государственной регистрации в качестве предпринимателя.

Для предотвращения вопросов со стороны налоговых органов необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с видом деятельности «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?

Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.

ОСНО

При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:

• НДФЛ. Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
• НДС. Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
• Налог на имущество. Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.

Образец расчета с учетом НДС

1. НДФЛ.

   Платежи по уведомлению ИФНС:

   • до 15 июля – 10.000 руб.;
   • до 15 октября – 12.000 руб.;
   • до 15 января – 11.000 руб.;
   • до 15 июля – 45.110 руб.

   Расчет налога:

   Сумма налога = (Доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи) * Ставка.

   (500.000 – 120.000 – 33.000) * 13 % = 45.110 руб.

   Итого сумма за год – 78.110 руб.

2. НДС.

   Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

   (500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.

3. Налог на имущество.

   12.000 рублей (на основании уведомления).

   Общая сумма налогов: 78.110 + 65.000 + 12.000 = 155.110 руб.

   • «+» системы – возможность максимального применения налоговых вычетов, удобство при работе с организациями – плательщиками НДС;
   • «-» системы – необходимость ведения большого количества регистров, высокая налоговая нагрузка.

УСН

Для применения упрощенной системы налогообложения ИП необходимо соответствовать ряду критериев:

1. вид деятельности должен соответствовать разрешенным для этой системы исчисления налогов;
2. численность работников не должна превышать 100 человек;
3. доход за год не должен превышать 150 миллионов рублей.

Единый налог заменяет собой уплату НДС, НДФЛ и налога на имущество.

Ставка единого налога – 6 %.

Сумма налога = (Доход * 6 %).

500.000 * 6 % = 30.000 руб.

• «+» системы – оптимальная сумма уплачиваемых налогов, отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета, менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета.

ЕНВД

Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения, основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.

Сумма налога рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от вида деятельности, физического показателя – (в примере, квадратные метры) и поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минэкономразвития) и К2 (устанавливается местными органами власти), предусматривающих особенности ведения бизнеса. Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН. Ставка налога – 15 %.

ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

3 * (6.000 * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в квартал.

Годовая сумма налога – 155.347,20 руб.

• «+» системы – менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета, сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Исходя из анализа данных, полученных при расчетах, однозначно можно сделать вывод в пользу УСН, но для принятия окончательного решения необходимо учесть все факторы в каждом конкретном случае.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

ООО также имеют возможность выбора системы налогообложения в рамках деятельности по сдаче помещений в аренду.

Общий режим налогообложения:

1. налог на добавленную стоимость;
2. налог на прибыль организаций;
3. ставка – 20 %, налог на имущество.

Упрощенная система налогообложения: единый налог по ставке 6 %.

Кроме того, организации могут уплачивать ЕНВД при соответствии условиям применения данной системы. На характер уплаты налогов не влияет то, кто выступает контрагентом организации – физическое лицо, ИП или другая организация.

ОСНО

1. Налог на прибыль.

   Сумма налога = (Доходы – Расходы) * 20 %.

   (500.000 – 120.000) * 20 % = 76.000 руб.

2. НДС.

   Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

   (500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.

3. Налог на имущество.

   12.000 рублей.

   Общая сумма налогов: 76.000 + 65.000 + 12.000 = 153.000 руб.

Расчеты по УСН и ЕНВД будут идентичны с применяемыми для ИП, соответственно выводы по выбору системы налогообложения для ИП актуальны также и для ООО.

НДФЛ, если физическое лицо сдает юридическому или другому физ. лицу

Для налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ применяется ставка НДФЛ 13%.

Кроме того, организация или индивидуальный предприниматель, арендующие объект недвижимости, будут являться по отношению к арендодателю – физическому лицу налоговыми агентами. Обязанности налогового агента составляет исчисление, удержание и перечисление в бюджет суммы НДФЛ.

Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

• от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;
• от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Исчисление сумм налога происходит в день фактической выплаты дохода арендодателю, а перечисление в бюджет в срок не позднее одного дня следующего за днем перечисления дохода.

Порядок действий налогового агента установлен статьей 226 НК РФ. Налоговые агенты обязаны ежеквартально предоставлять отчет по форме 6 – НДФЛ и ежегодно по форме 2 – НДФЛ в соответствии с п.2 ст. 230 НК РФ.

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код. Перечень кодов установлен приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@ «Об утверждении кодов видов доходов и вычетов».

Код налога НДФЛ, применяемый для выделения доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400 «Доходы, полученные от предоставления в аренду или иного использования имущества».

Способы оплаты

• Через расчетный счет (юридические лица и ИП) и лицевой счет (физические лица) непосредственно в отделении банка.
• Через систему клиент – банк (юридические лица и ИП) или интернет – банкинг (физические лица).
• Через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы.
• Через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
• Через банковский платежный терминал.

В современных условиях платежи осуществляются практически со всех мобильных устройств (планшеты, смартфоны). Каждый программный продукт в обязательном порядке имеет мобильную версию.

Какова ответственность и штрафы?

Российским законодательством установлена обязанность уплачивать налоги. Соответственно, при нарушении наступает ответственность. Рассмотрим возможные нарушения законодательства о налогах и сборах и ответственность более подробно:

1. В случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение без постановки на учет в ИФНС применяется штраф в размере 10 % от дохода, полученного за период неучтенной деятельности.
2. Нарушение в порядке ведения учета доходов и расходов, повлекших за собой занижение налогооблагаемой базы – штраф в размере от 10.000 до 30.000 руб.
3. Несоблюдение налоговым агентом правил удержания и перечисления в бюджет сумм налога – штраф в размере 1.000 руб. за каждый месяц отчетного периода.
4. Уклонение от уплаты налогов. Является уголовно наказуемым деянием, если доказан умысел. В качестве наказания предусмотрен штраф от 100.000 до 500.000 руб. и лишение свободы на срок до 6 лет.

Следование требованиям действующего законодательства позволяет вести деятельность по аренде нежилых помещений максимально безопасно, а использование предоставленных законом возможностей оптимизировать уплату налогов до приемлемых величин.

Особенности налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения физическими и юридическими лицами

Многие люди, которым необходимо собственное помещение для работы, стараются не покупать его, а взять в аренду.

Такое решение имеет множество преимуществ для съемщика, однако для арендодателя это становится ещё одним объектом, за который нужно платить налог.

Правила же, по которым осуществляется такое налогообложение, понятны не всем. Данная статья призвана разъяснить все нюансы в этом непростом деле.

Показать содержание

Кем может быть арендодатель?

Согласно статье 608 ГК РФ собственником, а значит и арендодателем нежилой комнаты может выступать:

• физлицо;
• юрлицо;
• индивидуальный предприниматель.

При этом налоговые организации рассматривают сдачу в аренду как предпринимательскую деятельность, а согласно гражданскому кодексу человек имеет право заниматься предпринимательством только после госрегистрации. Это значит, что во избежание лишних вопросов со стороны налоговых служб и бумажной волокиты, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Налогообложение для ИП

• Понятия «ставка налога для индивидуального предпринимателя» не существует, поэтому у них есть право выбора наиболее выгодного режима налогообложения, который совершенно не зависит от того, кому сдается площадь в аренду.
• Если в отношении разных видов доходов установлены разные ставки, то ИП должен определить налогооблагаемую базу отдельно по каждой ставке.
• Ниже будут рассмотрены эти системы, а также описаны их плюсы и минусы.

ОСНО

В данную систему налогообложения включены следующие налоги:

• НДФЛ. Отчисление происходит по аналогии с рядовыми гражданами страны, но при этом существует возможность профессионального вычета. Согласно статье 221 НК РФ разрешено вычитать такие издержки, как затраты на тех.обслуживание, охрану или кап.ремонт. Ставка НДФЛ – 13%.
• НДС. Оплата налога производится каждый месяц. На 2018 год стандартная ставка составляла 18%, однако 03.08.18 в силу вступил закон №303, и ставка НДС возросла до 20%.
• Налог на землю и недвижимое имущество также уплачивается ИП наравне с рядовыми россиянами. При этом оплата происходит раз в год в соответствии с указаниями в уведомлении ИНФС.

Образец расчета размеров налога.

Пример 1. НДФЛ = (Полученный доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи)*Ставка.

Допустим, доход = 400 тыс. рублей, налоговые вычеты = 100 тыс. рублей, при этом по уведомлениям ИФНС, авансовые платежи составляют:

• 11 тыс. рублей (до 15.07);
• 12 тыс. рублей (до 15.10);
• 13 тыс. рублей (до 15.01);
• Всего: 36 тыс. рублей.

Авансовые платежи по НДФЛ высчитывает налоговая организация, а не сам ИП.

Тогда, НДФЛ = (400 тыс. – 100 тыс. – 36 тыс.)* 13% = 34 320 рублей.

Итого сумма за год = 36 тыс. + 34 320 = 70 320 рублей.

Пример 2. НДС = (Доход*20%) – НДС принятый к вычету.

Допустим, что НДС принятый к вычету = 25 тыс. рублей, тогда сумма налога = 400 тыс. руб. * 20% – 25 тыс. руб. = 55 тыс. руб.

Налог на имущество = 10 тыс. рублей (в соответствии с уведомлением ИНФС).

Итого общая сумма налогов составляет: 70 320 + 55 тыс. + 10 тыс. = 135 320 рублей.

• Основной плюс ОСНО – это наличие налоговых вычетов и возможность их применения, а также удобство при работе с плательщиками НДС.
• Основной же минус – высокая налоговая нагрузка вкупе с необходимостью ведения большого количества документов.

Чтобы перейти на упрощенную систему налогообложения, арендодатель должен должен выполнить два условия:

1. Количество сотрудников должно быть не более 100 человек.
2. Годовой доход — не более 150 млн рублей (лимит с 01.01.2017).

Если ИП соответствуют всему вышеперечисленному, вы можете выбрать один из видов УСН. Всего существует две «упрощенки», которые также различаются между собой.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

• ставка составляет 15%;
• база для расчета – выручка, из которой вычитаются затраты.

Единый налог при УСН «доходы»:

• ставка – 6%;
• в качестве базы для расчета учитывается только выручка.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что система УСН «доходы» выгоднее для арендодателя, чем УСН «доходы – расходы», поэтому будет приведен пример расчета именно первого режима налогообложения:

Сумма налога = Доход * 6% = 400 тыс. руб. * 6% = 24 тыс. руб.

1. Преимуществом данной системы является низкая налоговая нагрузка, а также отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета и менее жесткий контроль со стороны ИФНС.
2. Недостатком же такого режима будет то, что плательщики НДС могут отказаться от сотрудничества из-за невозможности получения налогового вычета.

ЕНВД

Сумма единого налога на вмененный доход рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от:

• вида деятельности;
• от квадратных метров;
• поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минестерством экономического развития) и К2 (устанавливается местными органами управления).

Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН, а ставка налога – от 7,5 до 15 %.

Пример расчета: ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

Сумма налога = 3 * (6 тыс. * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в три месяца.

Годовая плата = 155.347,20 руб.

• Основной плюс ЕНВД – менее жесткий контроль со стороны ИФНС.
• Минусы системы – организации-плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества из-за невозможности получения налогового вычета, при этом сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Исходя из произведенных расчетов, можно сказать, что самым оптимальным режимом налогообложения для ИП является система УСН «доходы», так как при ней самая низкая налоговая нагрузка.

НДС при сдаче недвижимости

Неважно, какое помещение вы сдаете в аренду, правила, по которым будет начисляться НДС будут одинаковыми. Условия налогообложения НДС в случае переменной и постоянной платы за аренду:

• Если в договоре на аренду установлена фиксированная плата и прописан НДС, то счета выставляются каждый месяц в той сумме, что указано в договоре, в учете начисляется НДС и перечисляется в бюджет.
• Если плата за аренду помещения состоит из 2 частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей, то вам следует предъявлять арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату.

Налогообложение для юридических лиц

Законодательство закрепляет за компаниями, в том числе и ООО право на применение общей или упрощенной системы налогообложения, которые также не зависят от того, каким лицам сдает компания нежилое помещение в аренду. Правила применения ЕНВД будут точно такими же, как и для ИП. В ОСНО входят такие налоги, как:

• Налог на имущество. Под обложение попадают объекты, закрепленные в статье 374 НК РФ. Ставку определяют регионы, однако максимум не должен превышать 2,2%.
• Налог на прибыль. Правила начисления также закреплены в НК РФ в главе 25. Ставка налога составляет 20%. Существуют также категории льготников, которые перечислены в статьях 252-270 НК РФ.
• НДС. Ставка – 20%. При этом, если за три месяца, идущих друг за другом, общая выручка от бизнеса не превысила 2 млн рублей, разрешено подать заявление об освобождении от уплаты данного налога.

Примеры расчетов:

1. Сумма налога на прибыль = (Доходы – Расходы)* 20%.

   400 тыс. – 100 тыс. *20% = 60 тыс. рублей.

2. Сумма НДС = (Доход * 18%) – НДС принятый к вычету.

   400 тыс. *20% – 25 тыс. = 55 тыс. рублей.

3. Налог на имущество – 10 тыс. рублей (согласно уведомлению).

   Итого общая сумма налогов: 60 тыс.+55 тыс.+10 тыс. = 125 тыс. рублей.

УСН:

Расчеты по УСН и ЕНВД для ООО производится аналогично расчетам для ИП, соответственно выводы по выбору системы налогообложения останутся прежними – наиболее выгодной будет система УСН «доходы».

Физическое лицо также имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, не регистрируя себя как индивидуального предпринимателя. Уплата налогов в этом случае происходит посредством уплаты НДФЛ.

Если главной целью сдачи физлицом помещения в аренду является получение прибыли, то необходимо зарегистрировать ИП.

Ставка НДФЛ для физлица составляет 13% от фактического годового дохода (и 30% для нерезидентов РФ).

Юридические лица или ИП, арендующие нежилое помещение, будут являться по отношению к физлицу налоговыми агентами. Они обязаны каждые 3 месяца предоставлять отчет по форме 6-НДФЛ и каждый год по форме 2-НДФЛ, согласно п.2 ст. 230 Налогового Кодекса РФ.

Код дохода НДФЛ

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код. Эти коды установлены Приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387 «Об утверждении кодов видов доходов и вычетов». Код налога НДФЛ, применяемый для получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400.

Способы оплаты

Для юридических лиц и ИП:

• Через расчетный счет в отделении банка.
• Через систему клиент-банк:
  1. для этого нужно зайти в одну из программ под своим логином и паролем, выбрать вкладку «Платежи» или «Оплатить услуги»;
  2. перейти в раздел «Налоги, штрафы», выбрать вкладку «Налоги ФНС»;
  3. далее необходимо заполнить все поля предложенной формы;
  4. затем проверить введенные данные и отправить в банк;
  5. в качестве подтверждения действий придется ввести СМС-код, который придет вам на телефон.

Для физических лиц:

• Через лицевой счет, также придя в банк и совершив платеж, в котором помогут работники банка.
• Через интернет-банкинг аналогично оплате через клиент-банк для ИП и юридических лиц.

Общие способы оплаты:

Ответственность и штрафы

Основные правила привлечения к ответственности по факту совершения налоговых правонарушений предусмотрены в ст.108 НК РФ.

Рассмотрим типы ответственности, за которые начисляются штрафы:

1. Если ИП или организация не встал/а на учет в ИФНС, может быть назначен штраф в размере 10% от дохода за период, который был не учтен.
2. Если вы существенно нарушили правила исчисления доходов и расходов, то штраф, назначенный в качестве наказания, может достигать 10-30 тысяч рублей.
3. Если вы замечены в полной неуплате или незаконном уменьшении этой оплаты, то вам могут назначить штраф, составляющий 20-40% от неоплаченной суммы.
4. Если же налоговый агент нарушил требования об удержании сумм из дохода, то ему может быть назначен штраф в размере 1000 рублей за каждый месяц отчетного периода.

Теперь вы знаете, как правильно организовать процесс сдачи в аренду нежилого помещения, какие системы налогообложения существуют, в чем их различие и какая из них будет наиболее выгодной и удобной для вас в зависимости от вашего статуса.