После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом.
Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ).
Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.
В статье обсудим:
- условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство;
- когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию;
- как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.
Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году
Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.
Существует три способа принятия наследства:
- имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
- наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
- наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).
Условия продажи наследуемой квартиры
Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:
- принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
- отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
- получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
- учет преимущественного права покупки долевых собственников.
Порядок действий наследника перед продажей
Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.
Как вступить в наследование
Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.
Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.
Когда можно продавать унаследованную квартиру
Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:
- свидетельство о правах наследника;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
- документы, подтверждающие личность наследника.
Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.
Читайте еще о договоре купли-продажи
Права несовершеннолетних наследников
Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей
- Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
- Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
- Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.
В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.
Продажа общей собственности супругов
Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.
Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г.
он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги.
Она также являлась законной наследницей:
- в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
- квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним
Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.
Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись.
Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой.
Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:
- договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
- условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.
В результате сделку пришлось отменить
Право пользования помещением при его продаже
Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.
Примерами могут быть:
- проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
- пользование жилым помещением членами семьи наследника.
Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.
Преимущественное право дольщиков
Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.
Чтобы продать свою долю, необходимо:
- произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
- зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
- известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
- подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
- по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.
О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.
Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры
Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн. руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.
Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.
Имущественный вычет для налоговых резидентов
Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн. руб.
Например: Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку.
Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн. руб. и имущественный вычет 1 млн. руб. Налоговой базой являлась сумма в р‑ре 2 млн. руб.
Налог с продажи составил 260 тыс. руб.
Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.
Полное освобождение от уплаты налога
Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.
В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:
- к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
- ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).
Указанные выше лица должны знать:
Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:
- жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
- квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
- наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.
Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.
- Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.
- Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.
- Выводы
- Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
- Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
- Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.
Согласие супруга на продажу квартиры полученной по наследству
Имущество, приобретенное в брачном союзе, признается общей собственностью, но надо ли заручаться согласием супруга на продажу квартиры, полученной по наследству? Следует отметить, что права собственности и процесс оформления наследства четко определены в законодательстве.
Нужно ли согласие мужа при продаже полученной в наследство квартиры
При реализации квартиры, доставшейся в наследство или нажитой в браке, бывают свои нюансы. Продать ее можно только после вступления. Кто оценивает такое имущество? Оценка содержится в документах, относящихся к наследственной массе.
Действия, которые должен совершить наследник:
Без регистрации собственников недвижимости в России осуществлять сделки невозможно. Это прописано в ст. 131 ГК РФ. Зато зарегистрированные объекты можно сдавать в аренду, обменивать, продавать, передавать в залог и по договорам дарения. Но для совершения сделки по отчуждению жилья на законных основаниях следует знать о том, какие документы нужно собрать лицу, состоящему в браке.
Необходимо ли согласие законного супруга? Разрешения супруга на продажу недвижимости, приобретенной по праву наследования, не требуется.
Наследник, а не его супруг, является единоличным владельцем квартиры, не требующей нотариального оформления, то есть исключенной из состава совместного имущества. После регистрации права на наследство другой супруг не участвует в дальнейших действиях по поиску покупателя, достижению с ним договоренности, подготовке документации для продажи.
В каких случаях согласие вместе с документами нужно представить в Росреестр? При продаже гаража требуется согласие супруга, если по наследству перешел только участок, а само строение было оформлено в собственность позже.
Как оформляется согласие?
Хотя согласия супруга на продажу не требуется, рекомендуется соблюдать определенный порядок, чтобы продать квартиру после вступления в права наследования.
Важный нюанс — требование официального отказа от лиц, которые могут претендовать на наследство. Согласно ст. 1148 ГК РФ (с изменениями от 01.09.2018 г.
) в круг наследников входит и то лицо, которое было на иждивении наследодателя не менее года до его кончины.
Кроме родственников, наследующих по очередности,о своем праве может заявить гражданин, получавший материальную поддержку. Отказ требует совершения нотариальных действий.
Если в квартире, перешедшей по наследству, проживает несовершеннолетний ребенок, следует обратиться в Орган опеки и попечительства, чтобы тот официально одобрил сделку на период действия разрешения.
При этом важно предоставить доказательство того, что у ребенка имеется жилплощадь (личная или принадлежащая его родственникам), пригодная для его проживания. Заявка рассматривается в на протяжении 1 месяца, а срок действия разрешения актуален в течение оформления продажи.
При сделке с приватизированной квартирой может заявить свои права лицо, неучтенное в процессе приватизации. Поэтому при продаже квартиры нужно установить тех граждан, которые отказались от приватизации, и тех, кто имел право, но не смог его реализовать.
По закону квартира принадлежит наследнику. Но в жизни бывают ситуации, когда супруг во время совместной жизни участвовал в улучшении жилья, например, делал ремонт. Тогда средства, выделенные из общего бюджета, увеличивают итоговую цену. По личному опыту, лучше согласовать с супругом вопрос в части использования суммы, доставшейся мне от продажи.
Особенности оформления сделки
- Наследник должен знать о том, сколько документов нужно собрать для оформления продажи квартиры.
- Перечень:
- договор между участниками сделки;
- правоустанавливающее свидетельство;
- кадастровый и технический паспорт;
- выписка об отсутствии зарегистрированных жильцов;
- документ из ЕГРП, подтверждающий отсутствие обременений;
- справка о том, что нет коммунальной задолженности;
- платежка об уплате госпошлины.
Надо ли платить налоги при продаже недвижимости, и можно ли продать квартиру без переплат? Не считая налога при вступлении, наследополучатель платит подоходный налог, но если цена квартиры не превышает 1 млн руб, то выплат не будет. Свыше этой суммы ставка налога составляет 13%.
Порядок налогообложения по срокам:
- если данная квартира находилась во владении три года и более с момента приобретения ее наследником (ст. 220 НК), налог не начисляется;
- начиная с 2016 года, согласно изменениям закона, со стоимости квартиры, которая находилась в собственности менее 5 лет, взимается 13%.
Нововведения касаются квартир, полученных от близких родственников, которые приватизировали недвижимость при жизни, а также приобретенных по договору ренты — пожизненного содержания.
Освобождены от уплаты льготные категории граждан:
- лица, признанные инвалидами с детства;
- инвалиды I и II группы;
- пенсионеры.
Граждане, которые заплатят налог в обязательном порядке, вправе использовать вычет, но только 1 раз.
Итоги
Чтобы продать квартиру, наследник должен зарегистрировать ее в Росреестре, но оформлять у нотариуса согласие супруга нет необходимости.
Покупатели как раз в первую очередь перед покупкой недвижимости оповещаются о том, что она получена в наследство и отсутствуют другие претенденты, либо они официально отказались от претензий.
В договоре рекомендуется указывать только реальную цену имущества, чтобы застраховаться на тот случай, если сделка будет оспорена.
Согласие супруга на продажу недвижимости
Как произвести продажу квартиры после вступления в наследство?
Один из способов стать владельцем своего жилья – это получить его в наследство. Став собственником, наследник может в дальнейшем распоряжаться полученной квартирой, в том числе и продавать её.
Однако у такой продажи есть некоторые юридические тонкости, о которых часто забывают.
Итак, рассмотрим, через сколько времени наследнику можно будет продать полученную квартиру, как юридически грамотно провести сделку в отношении собственности, которая досталась в наследство.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва
Когда можно будет продать?
Чтобы распорядиться унаследованным имуществом, наследник должен полностью вступить в свои права. Порядок действий тут регламентирован главой 64 ГК РФ. Он предусматривает, что лицо, к которому переходит квартира, должно действовать следующим образом:
- Обратиться к нотариусу либо иному должностному лицу, в отсутствие нотариуса ведущему наследственные дела и указать себя в качестве наследника.
- Подать заявление о принятии наследства.
- Получить свидетельство. Сделать это можно в любой момент после того, как истёк шестимесячный срок с момента смерти прежнего владельца квартиры.
- Со свидетельством о праве на наследство нужно обратиться в Росреестр и, в соответствии с правилами ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оформить переход права на себя.
Итак, после того как квартира получена в наследство, когда же можно продать? С того момента, как в ЕГРН внесена соответствующая запись, наследник волен распоряжаться своей новой квартирой всеми способами, не запрещёнными законом, в том числе и продавать её. Однако при этом наследник должен учесть следующее:
- Если после вступления в наследство собственником он стал лишь совместно с другими наследниками, то при продаже надо учитывать нормы закона, регламентирующие распоряжение долевой собственностью (как продать квартиру в долевой собственности?).
- Принятие наследства означает, что и долги прежнего собственника переходят к новому. Поэтому перед продажей квартиры следует рассчитаться за коммунальные услуги, взносы на капремонт и по другим долгам, связанным с жильём.
- Если кто-то из наследников несовершеннолетний, то продавать полученную квартиру можно только с согласия местного органа опеки (о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего мы писали тут).
- Если к числу наследников относится зачатый, но ещё не рождённый ребёнок, придётся ждать до его рождения, и лишь потом вступать в наследство, оформлять на себя право собственности и продавать квартиру.
Получить свидетельство о праве можно и до истечения шести месяцев. Однако ст. 1163 ГК РФ разрешает это лишь в одном случае: если нотариусу предоставлены доказательства того, что иных наследников точно нет.
Статья 1163 ГК РФ. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство
- Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
- При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.
- Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника.
Налоги
В том случае если наследник желает продать полученное в собственность жильё, он в некоторых случаях должен заплатить налог с продажи квартиры. Что говорит закон об этом?
Учёт сроков владения недвижимостью
Правила уплаты налога НК РФ связывает, среди прочего, и со сроком владения квартирой. Действующая редакция ст. 217 НК РФ предусматривает, что налог нужно платить наследнику-продавцу, если не истекли следующие сроки:
- 5 лет – для квартир, полученных в собственность до 1 января 2016 года.
- 3 года – если запись в ЕГРН была внесена после этой даты.
При этом согласно ст. 220 НК РФ наследник имеет право получить вычет. Он составляет 1 миллион рублей. Это будет означать, что при определении суммы НДФЛ процент будет исчисляться не от всех денег, полученных от покупателя, а от вырученной при продаже суммы минус размер вычета. Ставка же налога составляет:
- Для резидентов (то есть лиц, постоянно проживающих в России и платящих в ней налоги) – 13%.
- Для нерезидентов – уже 30%.
Чтобы стать резидентом нужно фактически проживать в России не меньше 183 дней из каждых 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ).
Как обойтись без уплаты налогов?
Чтобы избежать уплаты НДФЛ с проданной квартиры, наследник должен:
- Отложить продажу на 3 или 5 лет – в зависимости от даты оформления наследства.
- Продать квартиру, которая стоит менее 1 миллиона рублей. В этом случае вычет полностью покрывает цену квартиры. Однако просто занизить цену в договоре нельзя: в этом случае ИФНС просто начислит размер выплат, исходя из кадастровой стоимости, а она с 2016 года всё больше приближается к рыночной.
- Произвести неотъемлемые улучшения на сумму большую, чем цена квартиры при продаже. В этом случае не будет дохода и НДФЛ не платится. Однако для этого понесённые расходы придётся подтверждать документально.
Занижение цены, маскировка продажи под договор дарения и иные аналогичные способы могут рассматриваться как нарушение закона, тогда виновного ждёт наказание.
Порядок действий
Чтобы продать унаследованное жильё новому собственнику нужно предпринять ряд действий. Они состоят в следующем.
Регистрация своего права собственности
Порядок регламентируется ст. 131 и 1163 ГК РФ, а также нормами ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На практике это означает следующее:
- Узнав о смерти наследодателя и о своём праве на наследство, человек должен обратиться к нотариусу, ведущему наследственное дело.
- После того как он будет включён в список наследников, гражданин должен подождать полгода. Этот срок даётся по закону на то, чтобы успели отозваться все заинтересованные лица – как другие наследники, так и возможные кредиторы.
- Когда истёк срок, нужно получить свидетельство у нотариуса.
- С этим свидетельством наследник обращается в МФЦ или напрямую в Росреестр (лично либо через «Госуслуги») и подаёт заявление на регистрацию, оплатив за это госпошлину.
- Росреестр проверяет все предоставленные документы и в установленный срок вносит в ЕГРН запись о том, что конкретная квартира поменяла собственника и теперь принадлежит новому лицу.
- После внесения записи выдаётся выписка из ЕГРН, в которой зафиксировано новое право.
ВНИМАНИЕ: Ранее предусмотренные законом свидетельства о регистрации права с 2016 года больше не применяются. Теперь подтверждение прав и оформление сделок проводится только на основании выписок, которые могут быть получены онлайн в течение буквально нескольких часов.
Необходимые документы
Когда право зарегистрировано в ЕГРН, порядок продажи унаследованного жилья ничем не будет отличаться от того, который предусмотрен для квартир купленных, подаренных или приватизированных. Собственнику потребуется стандартный набор документов:
- Свой паспорт.
- Выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающий документ (им будет являться свидетельство, полученное у нотариуса).
- Выписка из домовой книги и справка о состоянии лицевого счёта.
В зависимости от особенностей сделки могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если в число наследников входят дети до 18 лет, потребуется согласие опеки, оформляемое обычно в виде приказа за подписью главы местной администрации.
Нужно ли согласие мужа или жены?
Обычно если продаётся квартира, которая была оформлена в собственность после регистрации брака, требуется, чтобы второй супруг дал своё согласие на эту сделку. Согласие супруга на продажу оформляется у нотариуса.
Однако применительно к приватизации это правило не работает. Ст.
36 СК РФ указывает, что всё, что получено по безвозмездным сделкам (то есть тем, где имущество получают в собственность, не предоставляя бывшему владельцу ничего взамен), общей собственностью не становится.
Получение же наследства – как раз классический пример безвозмездного получения (наряду, скажем, с дарением): наследник ничем не расплачивается с наследодателем уже хотя бы потому, что тот мёртв и не может никак вступать в любые гражданские правоотношения. Следовательно, если один из супругов получил квартиру по наследству, он никак не обязан отчитываться перед другим и получать его согласие на то, чтобы продать, подарить или распорядиться иным способом своим новым имуществом.
Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
- Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
- Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата
В том случае, если унаследована была не квартира, а деньги (на расчётном счёте или наличные), а уже затем на них, без привлечения средств из семейного бюджета, было куплено жильё – оно продаётся по тем же правилам.
Пленум Верховного Суда РФ, рассматривавший вопрос в 1998 году, постановлением №15 указал,2 что здесь применяются правила о безвозмездных сделках.
Как составляется договор купли-продажи?
Продажа любой квартиры осуществляется только по письменному договору и жильё, которое досталось в наследство, исключением не является. Законодательством форма или бланк такого договора не фиксируется, поэтому стороны вольны составить его сами. Необходимо лишь указать следующие сведения:
- Полные имена (а если покупатель – организация, то и название) сторон.
- Полный адрес квартиры или её номер по кадастру, определяемый согласно правилам кадастрового учёта недвижимости.
- Цена сделки.
Обычно дополнительно указывается:
- Сроки и порядок выплаты средств покупателем продавцу.
- Вид помещения (жилое) и его площадью.
- Имеющиеся обременения (например, право кого-то проживать в квартире). Это не является существенным условием, и право покупателя будет зарегистрировано – но он, обнаружив не оговоренные заранее обременения, может через суд потребовать расторжения договора, так как будет лишён возможности в полной мере пользоваться своей новой собственностью.
По желанию, стороны могут указать и другие условия, которые им кажутся важными.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по наследству
Регистрация новой сделки
После того как договор подписан, покупателю надо обращаться в Росреестр, так как возникшее право собственности должно пройти регистрацию – иначе не будет признано в любых дальнейших правоотношениях. Для этого он должен:
- Подать заявление сам или через представителя.
- Оплатить госпошлину.
- Получить выписку из ЕГРН.
Заявление можно подать:
- Непосредственно на приёме у специалиста Росреестра.
- Через действующий в городе МФЦ.
- Через онлайн-сервис «Госуслуги».
- По почте заказным письмом. В этом случае потребуется заверить у нотариуса свою подпись на заявлении, а также копии прилагающихся документов.
Лишь когда право будет зарегистрировано и отмечено в ЕГРН, покупатель станет полноценным собственником квартиры.
Реализация доли одним из наследников
Нередко бывает, что квартиру наследует не один, а два и более человека (например, у покойного собственника остались вдова и сын или дочь). В этом случае, согласно ст.
1164 ГК РФ, жильё будет находиться в долевой собственности (в приведённом выше примере вдова получит половину как её долю в совместной собственности плюс половину от половины как наследница; дочери или сыну достанется, соответственно, оставшаяся четверть в праве). И на распоряжение таким жильём будут распространяться нормы ст. 250 ГК РФ.
Статья 1164 ГК РФ. Общая собственность наследников
При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 — 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 — 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.
Это означает следующее:
- Прежде чем продать свою долю, продавец сначала должен письменно предложить выкуп остальным сособственникам. Сделать это можно либо направив им письмо по почте, либо получив их подпись на предложении купить по заявленной цене.
- Затем у совладельцев есть выбор. Они могут либо сразу отказаться от покупки , дав письменный отказ за своей подписью, либо согласиться и заключить договор купли-продажи.
- Если получен отказ либо за месяц никто из сособственников не дал ответа – наследник имеет полное право продавать свою долю кому заблагорассудится. Однако продавать он должен по той цене и на тех условиях, которые были указаны в извещении. В противном случае в течение трёх месяцев сособственник может обратиться в суд и потребовать заменить собой покупателя в договоре, а прежний договор признать недействительным.
ВАЖНО: Те же правила установлены и для обмена доли. Кроме того, заранее подписать соглашение, отказавшись от своего преимущественного права при покупке сособственник наследника не может – ч. 4 ст. 250 ГК РФ прямо это запрещает.
О продаже доли в квартире рассказывается в этой статье.
Заключение
Как можно заметить, с точки зрения покупателя договор о продаже унаследованного жилья мало чем отличается от покупке обычной «вторички» на рынке жилплощади. Однако сам наследник должен соблюсти ряд ограничений, иначе договор может быть в судебном порядке признан недействительным.
Продажа квартиры, полученной по наследству
В действующем законодательстве Российской Федерации установлены требования, соблюдение которых обязательно при продаже квартиры, полученной по наследству. Сторонам необходимо пройти через все этапы заключения сделки:
В нормах права не содержится положений, устанавливающих определенный период времени для продажи наследуемого имущества. Но при этом она возможна только после его регистрации в собственность наследника, вступившего в свои права. Продажа доли в жилом помещении производится с согласия всех владельцев.
Гражданин, который получил доход, по факту совершенной сделки, обязуется подать налоговую службу декларацию, и оплатить налог. Законодателем предусмотрена возможность освобождения от внесения сбора, а также установлены налоговые льготы для определенной категории граждан.
Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство
Права на пользование, а также на частичное распоряжение объектом недвижимости у наследников возникают со дня смерти собственника имущества. То есть с момента открытия наследственного дела получатель квартиры имеет возможность:
- Сдавать жилье в аренду.
- Проживать в помещении.
- Оплачивать счета за коммунальные услуги и др.
Однако для продажи, дарения или составления завещания на квартиру будущему владельцу необходимо официально зарегистрировать право собственности в уполномоченных службах:
- Росреестр;
- Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Нотариус не ранее, чем через шесть месяцев с момента открытия наследства, выдает заинтересованному лицу свидетельство о праве на наследство. Данный документ является основным подтверждением прав наследника на оставленное завещателем ему имущество.
Претендент на получение наследства должен направить в нотариальную контору заявление о принятии того имущества, которое завещано ему.
Владельцу унаследованной квартиры необходимо соблюсти определенный порядок продажи, предусмотренный действующим законодательством:
- Вступить в наследственные права, направив нотариусу письменное заявление в течение шести месяцев.
- Получить свидетельство от уполномоченного нотариального представителя.
- Собрать документы и подать заявление на регистрацию права собственности в уполномоченном органе.
- После официальной регистрации прав новый владелец может осуществить продажу унаследованной квартиры.
- Для отчуждения жилого помещения требуется найти покупателя, заключить с ним договор. Конечным этапом является подача документов и заявления покупателем в регистрирующий орган с заранее оплаченной госпошлиной.
Особенности продажи унаследованной квартиры заключаются в том, что она возможна только после регистрации права собственности на объект недвижимости. Свидетельство, выданное нотариусом — это недостаточное основание для отчуждения жилья, то есть на его основе совершение сделки незаконно.
Документы
Для того чтобы продать объект недвижимости, полученный в качестве наследства, владельцу потребуется собрать следующий пакет документов:
- Сведения, удостоверяющие личность (паспорт гражданина РФ).
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая права обладателя.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Копия лицевого счета.
- Информация, содержащаяся в домовой книге.
- Договор купли-продажи.
- Заявление установленной формы.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Кадастровые данные.
В настоящий период времени государственными органами не выдается кадастровый паспорт на квартиру, необходимые сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
Дополнительно может быть запрошена следующая документация:
- Свидетельство о заключении или расторжении брака.
- Согласие супруги/супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом.
- Доверенность на представителя, если в интересах лица выступает посредник.
- Разрешение органов опеки и попечительства, в случае, когда в квартире зарегистрированы недееспособные или несовершеннолетние граждане.
Размер пошлины за регистрации перехода права собственности составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
Договор купли-продажи квартиры по наследству
Договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от продавца к покупателю недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ).
Для правильности составления документа участникам сделки необходимо соблюсти определенные требования:
- Обязательна письменная форма (ст. 550 ГК РФ).
- Указание паспортных данных сторон, а также кто из лиц является покупателем, а кто продавцом.
- Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
- Наличие обременений или ограничений (арест, залог).
- Реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
- Указание даты и места оформления соглашения.
- Стоимость квартиры (цену), сроки, форма и порядок расчетов.
- Период, в течение которого жилье необходимо передать, оформив соответствующий Акт.
- Права и обязанности сторон.
- Подписи участников сделки.
В качестве дополнительных положений в договоре купле-продаже квартиры по наследству могут содержаться следующие условия:
- Штрафные санкции, применяемые при неисполнении обязательств.
- Действия в случае наступления чрезвычайных обстоятельств (стихийные бедствия, теракт, военные конфликты).
- Ответственность участников договора.
- Процедура разрешения проблемных аспектов.
- Распределение расходов, которые могут возникнуть при оформлении сделки (например, оплата государственной пошлины).
- Порядок расторжения документа.
Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи или обратиться за оказанием данной услуги в юридические организации, риэлторские фирмы, нотариальные конторы.
Для продажи доли в квартире, перешедшей по наследству, необходимо предварительно зарегистрировать право собственности на нее. После официального заверения владелец имеет возможность по личному усмотрению распоряжаться имуществом, в том числе продать или подарить его.
В действующем законодательстве содержатся определенные условия продажи имущества, находящегося в долевой собственности:
- Обязательно нотариальное удостоверение сделки, в отличие от реализации объекта недвижимости единоличным собственником, где в участии нотариуса нет необходимости (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).
- Среди документов, которые понадобятся для регистрации, должно присутствовать соглашение о выделе доли, заключенное между владельцами. Такой раздел может быть произведен и на основании решения суда.
- Обязательно извещение других пользователей о продаже части квартиры. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку (ст. 250 ГК РФ).
Пример
Гражданин К. решил продать часть квартиры, которую он получил по наследству от дяди. Владельцами жилья, помимо Гражданина К., были два совершеннолетних лица. Продавец письменно известил сособственников о совершении сделки, указав цену и иные условия реализации объекта.
В ответ на уведомление поступил отказ от приобретения жилого помещения, что позволило Гражданину К. беспрепятственно продать, принадлежащую ему часть имущества.
- После сбора необходимого перечня документов, оплаты государственной пошлины и соблюдения ряда требований, сведения направляются для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
- Стоимость услуг нотариуса за удостоверение договора по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру составляет — 0,5 % от цены объекта, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
- Нередки ситуации, когда один из наследников доли не желает продавать квартиру. Отчуждение объекта недвижимости без согласия собственника является практически невозможным, за исключением:
- обоюдного и добровольного достижения сторонами соглашения, например, о выкупе части имущества;
- обращения в суд для принудительной продажи доли одним из наследников. Такого рода решения могут быть вынесены при наличии существенных причин.
Пример
Двухкомнатная квартира перешла по наследству от матери к двум сыновья: Гражданин Г. и Гражданин Р. Один из новых владельцев (Гражданин Г.) проживал ранее в данном помещении, которое является для него и его семьи (жена и двое детей) единственным жильем.
Гражданин Р. работает в другом городе и имеет там личную недвижимость, по месту нахождения унаследованного объекта не появляется, на контакт не выходит, коммунальные платежи не оплачивает.
Суд, рассмотрев материалы дела, определил следующее: Гражданин Г. имеет право в принудительном порядке по рыночной цене выкупить долю, которая принадлежит его брату.
Владелец распоряжается имуществом по личному усмотрению, в законе не содержится оснований, обязывающих продавать часть квартиры, в связи с отчуждением доли в объекте другими собственниками.
Гражданин, который желает продать унаследованную квартиру, после отчуждения таковой, будет обязан оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ):
- Размер государственного сбора составляет 13% от стоимости объекта недвижимости.
- Продавец должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, направить документ и иные прилагаемые к нему сведения (паспорт гражданина РФ, договор купли-продажи, Акт передачи-приема, квитанция о произведенных расчетах между сторонами сделки) в уполномоченный орган.
- Полный комплект документации в налоговое учреждение лицо обязано предоставить до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.
Пример
Расчет НДФЛ: Если стоимость жилья составляет 2,5 миллиона рублей, то сумма взноса, подлежащего уплате, определяется, как:
(2 500 000 × 13) / 100 = 325 000 руб.
Налоговый сбор, который обязателен для внесения после продажи квартиры, не стоит путать с налогом на наследство, который взимался ранее, а в настоящий период времени отменен.
Обязанность по оплате налога после отчуждения наследуемой квартиры возлагается на продавца. Лицо, получившее доход по сделке, направляет оформленную декларацию и пакет документов в налоговую службу.
От необходимости внесения сбора гражданин может быть освобожден по определенным основаниям:
- Срок владения квартирой составляет более трех лет.
- Если жилье куплено после 1 января 2016 г., то право собственности должно превышать период в пять лет.
- Когда цена, указанная в договоре купли-продажи, менее одного миллиона рублей.
Исчисление срока владения объектом недвижимости начинается с даты государственной регистрации прав собственника.
Для того чтобы не уплачивать сбор, налогоплательщик должен владеть имуществом установленный законом период или относиться к определенной категории граждан, а именно (ст. 407 НК РФ):
- Инвалиды первой или второй групп.
- Лица, которые награждены орденом Славы трех степеней, Герои Советского Союза и Российской Федерации.
- Участники гражданской войны, Великой Отечественной войны и иных боевых действий по защите СССР.
- Инвалиды, признанные таковыми с детства.
- Члены семьи военнослужащего, которые потеряли кормильца.
- Граждане, входящие в состав вольнонаемного состава Военно-Морского Флота, Советской Армии, органов государственной безопасности и внутренних дел.
- Лица, которых законодатель наделил правом на получение социальной поддержки.
- Участники подразделений особого риска при испытаниях термоядерного и ядерного оружия, ликвидации соответствующего рода аварий.
- Военнослужащие, имеющие стаж работы 20 лет и более, уволенные по причинам: достижение предельного возраста, состояние здоровья, организационно-штатные мероприятия.
- Пенсионеры, а также лица 60 и 65 лет, которым ежемесячно выплачивается пожизненное содержание.
- Граждане, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и иных странах мира, где велись боевые действия, которые были призваны на сборы или уволены со службы.
- Супруги, родители государственных или военных служащих, погибших, при исполнении служебных обязанностей и др.
Освобождение от уплаты сбора предоставляется в размере суммы взноса в отношении одного объекта налогообложения любого вида (квартира, комната, жилой дом).
Заинтересованные лица должны направить заявление о предоставлении льготы и документы, свидетельствующие о данном праве в налоговый орган.
Продажа унаследованной квартиры — это процесс, который требует от сторон по сделке соблюдения предусмотренных действующим законодательством требований, предъявляемых к порядку заключения договора, оформлению и регистрации права собственности. По нормам законодательства право распоряжения объектом недвижимости возможно только после официальной регистрации права собственности.
Для продажи квартиры или ее доли необходимо собрать определенные документы, грамотно и в рамках закона оформить соглашение. Подготовку акта можно осуществить самостоятельно или обратившись к услугам специалистов: юристу, нотариусу, риелтору (агенту по недвижимости).
После продажи унаследованного имущества продавец обязан оплатить налог. Освобождение от внесения сбора предусмотрено для тех, кто относится к определенной категории граждан или владеет недвижимостью в течение установленного в законе срока.
Может ли нотариус выдать свидетельство о праве на наследство досрочно?
По наследству от бабушки я получила двухкомнатную квартиру. В связи с острой финансовой необходимостью, мне бы хотелось как можно быстрее продать данный объект недвижимости.
Подскажите, может ли нотариус выдать свидетельство о правах на наследственное имущество ранее установленного в законе периода, если я предоставлю справки и документы, которые будут подтверждать мою потребность в скорейшем отчуждении квартиры?
Ответ
Согласно действующим нормам права, срок для того, чтобы все заинтересованные лица смогли заявить о притязаниях на собственность умершего, составляет шесть месяцев. Оформление свидетельства ранее установленного периода невозможно, ввиду того, что, в законе не прописаны условия досрочной выдачи документа. Нотариус не имеет правового основания до истечения полугода со дня смерти наследодателя по личному усмотрению, даже при наличии весомых причин, предоставить свидетельство.