Продавая любое имущество, человек получает определенную прибыль. Чаще всего такая прибыль налогооблагаемая. Это касается и унаследованных имущественных объектов. Рассмотрим, как и при каких обстоятельствах подлежит уплачивать налог при продаже наследуемого имущества.
Налоговое бремя при принятии наследства
Согласно действующему налоговому законодательству, доходы гражданина в виду наследования им имущества (будь то деньги, недвижимость или вещи) не облагают налогами. Что зафиксировано в ст. 217 (п. 18) НК РФ.
Статья 217 Налогового кодекса РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)»
Актуальные налоговые обязательства наследников
Налогом выступает при подобных обстоятельствах только НДФЛ. То есть подразумевается налоговое удержание с полученного физлицом дохода (реализационной выручки).
Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья
Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:
- меньше определяемого законодательно минимального срока;
- в рамках установленного минимума и больше.
Если владение наследством меньше 3-летнего периода
- Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
- Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
- Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.
Читать так же: Оценка авто для нотариуса по наследству
Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.
Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.
Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.
Как продать без взимания налогов
- Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
- Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
- За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
- Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.
Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.
Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире
Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.
Некоторые нюансы владения наследственным имуществом
Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.
Разные сроки владения долями
Читать так же: Вступление в наследство на долю ООО
Передача в наследство иностранному гражданину
Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.
Вступление в наследство
Вступление в наследство может проходить разными способами. В том числе, путем фактического принятия и подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства.
Что касается фактического принятия наследства, то здесь дополнительно требуется судебное решение, подтверждающее данный факт.
Перечень документов и затраты
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, судебное решение, подтверждающее фактическое принятие наследства);
- документы о госрегистрации права (выписка из ЕГРП, до 2016 г. — свидетельство о регистрации);
- документы, подтверждающие правомерность перехода прав от предыдущего собственника (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт и т. п.);
- техническая документация (техпаспорт).
Кроме того, для беспрепятственной реализации может потребоваться последняя оплаченная квитанция ЖКУ, подтверждающая отсутствие задолженностей по ЖКХ.
Затраты при реализации жилья зависят от того, каким образом оформляется соглашение о купле-продаже и на чей счет по соглашению отнесены затраты по его оформлению и регистрации. Если письменное соглашение оформляется у нотариуса, юриста или агента по недвижимости, то расходы увеличиваются на стоимость услуг этих специалистов.
Как определяют период владения
Позиция Минфина по этому вопросу такова, что рассматриваемый период начинает длиться с момента фактического открытия наследства, то есть со дня биологической смерти наследодателя. Некоторые люди и даже специалисты ранее ошибочно полагали, что этот период следует исчислять с момента регистрации собственнических прав.
Порядок и срок подачи декларации
Если вырученные от реализации деньги не превысили объем вычета на издержки, то обязанность по предоставлению декларационного акта сохраняется, а обязательство по внесению налога не появляется.
Налоговые декларационные акты обладают стандартным типовым форматом, в котором фиксируются все необходимые реквизиты для заполнения. Бланк нужно просто внимательно изучить и правильно заполнить требуемыми данными.
Срок уплаты налога и последствия его нарушения
Уплатить налог следует не позже 16.07.2020.
За непредставление декларации и неуплату налога в требуемые сроки возлагается юридическая ответственность и предусмотрена штрафная санкция:
- за неподачу декларации — 5% сокрытой денежной массы за каждый месяц, но не больше 30% упомянутой суммы и не меньше 1 тыс. р.;
- за неуплату НДФЛ — 20% от суммы неуплаченного налога.
Продажа квартиры в 2020 году, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности
После кончины родственников нередко остается различное имущество. Тогда граждане сталкиваются с вопросами: через сколько можно продавать жилье после вступления в наследство, нужно ли платить налог и в каком размере, обязательно ли декларирование. Об этом и многом другом расскажем далее.
Особенности
Многих наследников интересует, когда они вправе реализовать полученное ими жилье. Закон устанавливает, что вступление во владение имуществом происходит в день смерти родственника-завещателя. Это означает, что в квартире можно жить, сдавать ее в аренду. Также наследник обязан уплачивать за недвижимость налоги, нести расходы по жилищно-коммунальным услугам.
Но распорядиться наследственным имуществом можно будет лишь по истечении шести месяцев после кончины завещателя. Ранее данного срока ни продать, ни подарить его не удастся.
На протяжении полугода нужно подать заявление нотариусу о намерении вступить в права наследства и ожидать наступления требуемой даты. Шестимесячный срок необходим для того, чтобы все потенциальные претенденты имели достаточно времени узнать о смерти завещателя и заявить о своих правах.
По истечении указанного периода можно получить свидетельство. Его, вместе с другими документами, необходимо подать в органы Росреестра. Они произведут регистрацию собственности на недвижимость. Будет выдана выписка, подтверждающая данный факт. Сделать это допустимо через многофункциональные центры или Интернет. Только после прохождения данного этапа можно заниматься куплей-продажей.
Для этого нужно заключить договор с покупателем и подать его на регистрацию в Росреестр. Если продавец, получивший наследство, является недееспособным, сделку за него оформляет опекун.
В случае, когда это несовершеннолетний, в его интересах действуют родители (если ему меньше 16 лет), либо он сам с их согласия (с 16 до 18 лет).
При этом потребуется обязательное получение разрешения от органов опеки на продажу.
Согласие супруга на продажу квартиры, полученной мужем или женой по наследству, не требуется. Данная недвижимость не относится к совместно нажитой в браке собственности семьи. Исключение составляет случай, когда иной порядок установлен брачным договором. В такой ситуации необходимым документом для регистрации Росреестром будет являться нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
Риски при продаже
Возможна ли досрочная продажа жилья, которое досталось по завещанию? Это допустимо. Для этого потребуется найти покупателя, согласного ждать окончательного оформления сделки до момента, когда придет время вступать в наследование.
С ним нужно будет подписать предварительный договор. По его условиям стороны приходят к соглашению о заключении сделки и ее регистрации после оформления наследником необходимых документов.
Тогда же происходит и окончательный расчет. Также договариваются о выплате аванса. При этом потенциальный покупатель может сразу въехать и жить в квартире, что прописывается в договоре.
Однако данный вариант, кроме преимущества продать быстро, имеет множество рисков.
- Могут объявиться другие наследники, которые не захотят продавать квартиру.
- Обнаружится завещание, по которому имущество отходит не близким родственникам, а иным лицам. В этом случае придется возвращать не только аванс за квартиру, но и возможно понести расходы по уплате штрафных санкций по предварительному договору.
- Покупатель может отказаться от выплаты окончательной суммы и не захочет съезжать из квартиры, что вызовет необходимость обращаться в суд.
Поэтому, при выборе данного варианта, необходимо точно знать, что нет иных претендентов на наследство, которым имущество мог завещать умерший. Также нужно быть уверенными в потенциальном покупателе.
Наследник, при продаже перешедшей к нему квартиры, в дальнейшем также не застрахован от рисков появления новых претендентов на имущество. Полностью обезопасить себя не получится.
В настоящее время нотариусами ведется единый реестр завещаний. Но если документ оформлен несколько лет назад, узнать о его существовании можно только в момент объявления новых наследников. Если они докажут суду, что им лишь сейчас стало известно о смерти завещателя, то смогут вступить в права на недвижимость. В этом случае придется выплачивать компенсацию за уже проданное имущество.
Чтобы минимизировать данные риски, можно рекомендовать оповещать всех родственников о смерти наследодателя. Узнать, не имеется ли выданного завещания. При возникновении споров пытаться оспорить такой документ, просить суд применить срок давности.
Налог
Доход, вырученный от реализации жилья, облагается подоходным налогом. Сокращенно он называется НДФЛ. Собственность, доставшаяся по наследству, также подпадает под указанные положения.
Ставка устанавливается в размере 13 процентов для резидентов нашей страны. Сюда относятся те, кто проживает на территории России 183 дня подряд на протяжении года. Остальные обязаны уплачивать 30 процентов от полученных денежных средств. Однако законом установлен ряд случаев, при которых человек освобождается от уплаты налога.
Собственник владеет недвижимостью на протяжении не менее трех лет, при этом она получена:
- как наследство;
- в подарок от ближайшей родни;
- по приватизации;
- как плательщиком ренты;
- покупки до 01.01.2016 года.
Во всех иных ситуациях для освобождения от налоговых платежей необходимо владеть квартирой не менее пяти лет. Возможно изменение указанных сроков в сторону их снижения законом субъектов Российской Федерации.
Отсчет срока нахождения в собственности имущества, перешедшего по наследству, производится не с даты выдачи регистрационных документов на нее, а с момента кончины завещателя.
Пример: гражданин Филимонов получил после кончины деда в 2008 году, квартиру. Регистрацию документов он осуществил лишь в 2016 году. В 2018 году гражданин Филимонов жилплощадь продал. Хотя свидетельство датировано 2016 годом, платить налог не нужно. Наследник является владельцем с 2008 года, то есть свыше трех лет.
Порядок продажи
Продажа квартиры, полученной по наследству, которая менее 3 лет в собственности, потребует уплаты налога. Обложение осуществляется от цены, прописанной в договоре. Но здесь есть некоторые нюансы. При этом важным моментом будет то, когда именно было получено наследство.
Наследование произошло до 01 января 2016 года. Исчисление НДФЛ необходимо производиться от суммы, прописанной сторонами в договоре купли-продажи.- Наследодатель умер после 01 января 2016 года.
В этой ситуации необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда планируется продажа. Нужные сведения можно получить в многофункциональных центрах. Для этого заказывается выписка на объект или справка о данном виде стоимости. Также возможна выдача указанных документов в электронном виде через сайт Росреестра.
Необходимо сравнить кадастровую стоимость с той ценой, за которую реализована квартира. Если сумма, полученная в результате сделки, меньше данной величины, расчет налога должен будет производиться следующим образом.
Цена покупки по договору во внимание приниматься не будет. Для определения налогооблагаемой базы нужно кадастровую стоимость помножить на понижающий коэффициент. От полученной суммы и необходимо производить расчет.
По общему правилу, коэффициент устанавливается в размере 0,7. Но субъекты Российской Федерации своими законами вправе его снизить.
Данная льгота может распространяться как на всех граждан, так и на отдельные категории, например, инвалидов или пенсионеров.
Если же кадастровая стоимость на 1 января того года, в котором осуществлена регистрация покупки унаследованной недвижимости, не установлена, расчет производится от цены договора.
Пример: гражданин Лустов унаследовал квартиру в марте 2016 года. Он продал ее за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость данного объекта установлена в 4 500 000 рублей. Налогообложение необходимо производить от суммы 3 150 000 рублей (4 500 000 х0,7).
Налоговый вычет
Размер дохода, указанный в договоре или исчисленный от кадастровой стоимости, можно уменьшить. Сделать это могут только резиденты Российской Федерации.
Применяется следующие виды.
Размер его установлен в 1 000 000 рублей. Применим при продаже земли, квартиры, жилого и садового дома, комнаты. Если реализуется иное строение или помещение (например, гараж), вычет составит 250 000 рублей. Эта сумма распространяется на сделки, предметом которых является автомобиль.
Исключение составляет имущество, используемое для целей предпринимательства, будь то недвижимость или авто. В этом случае применять вычет нельзя.
Чтобы понять, как правильно посчитать сумму налога, которая должна платиться, рассмотрим примеры из практики.
1). Гражданин Купцов продал полученный по наследству дом за 3 650 000 рублей. Он должен будет уплатить налог в сумме 344 500 рублей. 3 650 000 (получено по договору) — 1 000 000 (сумма вычета) = 2 650 000 х 13 %= 344 500 рублей.
2) Гражданка Зарипова продала унаследованную комнату в коммунальной квартире за 900 000 рублей. Поскольку полученный доход ниже размера вычета, сумма налога составит 0 рублей.
Многие пытаются воспользоваться так называемой хитростью, чтобы избежать расходов на уплату налога. При продаже в договоре указывают цену, равную вычету в 1 000 000 рублей, или меньше.
В действительности же передается большая сумма. Данный вариант имеет определенные риски.
Так, если по какой-либо причине договор будет расторгнут, продавец, при недобросовестности покупателя, сможет получить назад только миллион, указанный в документах.
Налоговый вычет можно применить за год только в сумме 1 000 000 рублей. Если за этот период продается несколько объектов, он определяется в совокупности по ним всем, а не по каждому в отдельности.
Имущественный вычет при продаже доли.
Вычет также применяется, если продана была доля в праве на квартиру. Однако его размер на каждого из собственников будет зависеть от того, реализуется вся недвижимость целиком, или только его часть.
Когда долевые сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, налоговый вычет распределяется между ними. Каждый получает право на него в зависимости от размера своей доли. Когда у наследника купили только долю, он может применить к уменьшению дохода всю сумму целиком.
Чтобы было понятно, сколько в каком случае подлежит вычету, рассмотрим примеры из жизни:
1) Брат и сестра Полицаевы унаследовали квартиру по ½ доли каждый. Спустя полгода решили ее продать гражданину Петрову за 1 500 000 рублей. Поскольку недвижимость единовременно была реализована как целый объект, оба продавца вправе уменьшить доход на 500 000 рублей. Таким образом, Полицаев и Полицаева обязаны заплатить налог в сумме 32 500 рублей каждый.
1 500 000 / 2= 750 000 рублей – доход каждого из продавцов.
750 000 – 500 000= 250 000 х 13%= 32 500 рублей
2) Брат и сестра Демидовы унаследовали жилой дом по ½ доли каждый. Сразу после получения Демидова решила продать свою долю за 1 200 000 рублей. Брат никаких сделок не совершал. Поскольку реализуется только часть имущества, гражданка Демидова вправе применить налоговый вычет в полном объеме. Она обязана перечислить налог в размере 26 000 рублей.
1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 х 13%= 26 000 рублей
- Затраты, понесенные при приобретении имущества.
Продавец вправе уменьшить полученный от реализации жилья доход на сумму затрат, произведенных им при вступлении в наследство.К ним могут быть отнесены:
- госпошлины и тарифы, выплаченные нотариусу;
- расходы на оценку имущества, которое предполагается наследовать;
оплата изготовления техплана и постановки на кадастровый учет (если ранее объект не стоял);- оплата пошлины за регистрацию в Росреестре;
- гонорары за юридические услуги, если наследство оформлялось в судебном порядке;
- выплаты риелтору, если оформлением занимался такой специалист.
Все понесенные расходы необходимо документально подтвердить. Также должно быть понятно, с какой конкретно недвижимостью они связаны. Не допускается учитывать затраты, произведенные на оформление другого объекта.
Пример: гражданка Лялина продала унаследованный дом за 2 600 000 рублей. При исчислении налога она уменьшила доход на сумму произведенных ею при оформлении имуществ затрат. 75 000 рублей было потрачено на услуги нотариуса, 15 000 рублей на изготовление домовых документов. Таким образом, уплате подлежит 326 300 рублей.
2 600 000 — (75 000+15 000)=2 510 000 х 13%=326 000 рублей.
Как правило, такие расходы не очень большие. Очевидно, что гораздо выгоднее применять вычет. Однако снижение дохода на понесенные затраты целесообразно использовать тогда, когда в течение года продается еще какая-либо собственность. В этом случае по одному объекту доход уменьшается на сумму вычета, по второму – на понесенные расходы.
Применять вычет, или уменьшать доход на сумму произведенных затрат – решает только сам плательщик. Никто, в том числе налоговая инспекция, не вправе давать указания на этот счет.
Декларирование дохода
При обязанности уплатить налог с продажи наследственного имущества, необходимо подать декларацию. Заполняется она по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно как на бумажном носителе, так и в электронном виде.
Бланк данного документа можно получить в любой налоговой инспекции, а также на официальном сайте. Как правило, там же представлен образец заполнения. К декларации необходимо приложить следующие документы, являющиеся основаниями для применения вычетов:
- копию договора купли-продажи;
- расписку или квитанцию в получении денег (если данные о расчете не указаны в договоре);
- подтверждение понесенных затрат на нотариуса, юриста, риелтора и прочее, когда применяется не вычет, а уменьшение на сумму расходов.
При сдаче на бумажном носителе это может сделать лично налогоплательщик либо его представитель по доверенности. Также возможно направление документов почтой. Для этого письмо должно быть заказное, иметь опись.
Заполнить для отправки электронную форму можно на сайте Федеральной налоговой службы через личный кабинет или портал Госуслуг. Для этого понадобится цифровая подпись.
Декларацию требуется подавать, даже если налог к уплате составит 0 рублей после применения вычета. Когда унаследованная недвижимость в собственности более трех лет, направлять ничего в налоговую не нужно.
Декларация подается не позднее 30 апреля следующего после продажи календарного года. Так, если квартира реализована в 2017 году, документы нужно сдать до 30.04.2018 года.
Сроки уплаты и штрафы
Когда после вступления в наследство можно продать квартиру
Многие задаются вопросом, когда после вступления в наследство можно продать квартиру. Вопрос этот многогранен и требует дополнительных разъяснений. Например, в некоторых случаях при продаже унаследованной квартиры придется заплатить подоходный налог в бюджет государства. Об этом и других важных моментах подробно написано в статье.
Особенности сделки
Для того чтобы продать квартиру, полученную по наследству, для начала следует официально пройти процедуру вступления в наследство. Только после этого можно начинать задумываться о продаже квартиры.
Платится ли налог с продажи квартиры, полученной по наследству? Да, налог уплачивается, если это предусматривается действующим законодательством. Так, квартиры, зарегистрированные на наследнике более трех лет (если наследник вступил в права наследства до 1 января 2016 года), можно продавать без уплаты НДФЛ.
Важно! С 1 января 2016 года вступили в силу новые изменения в законодательстве, по которым продажа любого имущества, зарегистрированного после этой даты, без уплаты налога возможна только по истечении пяти лет с момента регистрации. То есть квартиру можно будет продать только через пять лет (если налог на прибыль платить не хочется). Договоры, заключенные до 1 января 2016 года, действуют по старым правилам. Продать имущество без налогообложения можно уже через три года.
Перед тем как продавать квартиру, наследнику стоит удостовериться в том, что:
- Другие наследники, которые могут претендовать на квартиру, отсутствуют.
- Возможные наследники подписали документ об отказе наследования.
Также стоит отметить тот факт, что при продаже квартиры, полученной в наследство, предусмотрены налоговые вычеты и льготы для разных категорий граждан.
Когда продавать унаследованную квартиру?
Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство? Ограничений по времени по законодательству нет. Квартиру можно продать хоть на следующий день. Но стоит учитывать и то, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех (или пяти) лет, придется уплатить подоходный налог с прибыли.
Если прибыли в результате сделки получено не было, то и платить налог не следует. Но в нашем случае с унаследованным имуществом прибыль очевидна, поэтому налог уплатить придется. Квартира получена на безвозмездной основе, то есть стоимость покупки равна нулю. Следовательно, прибылью считается вся сумма, за которую продается имущество. Налог уплачивается именно с этой суммы.
Если бы квартира была куплена предыдущим владельцем, то от стоимости продажи отнимали бы цену, за которую квартира была куплена (если сохранились соответствующие документы). Таким образом, можно было бы существенно сэкономить на уплате налога с прибыли.
Чтобы освободиться от уплаты налога с продажи унаследованной квартиры, стоит подождать три года, если вступление в наследство произошло до 1 января 2016 года. Если квартира было унаследована после первого января (включительно) 2016 года, то ждать для безналоговой продажи придется целых пять лет.
Налог на продажу унаследованной квартиры не является налогом на наследство, как считают многие. По последним изменениям в законодательных актах налог на наследство упразднен.
Какой налог взимается при продаже унаследованной квартиры?
С продажи квартиры, полученной по наследству, взимается подоходный налог, регулируемый статусом гражданина.
Продажа квартиры, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности – самый частый случай налогообложения при сделках купли-продажи.
По последним изменениям налог взимается и с продажи квартир, находящихся в собственности менее 5 лет, если сделка зарегистрирована после 1 января 2016 года.
Налоговый ставки разнятся для разных категорий граждан:
- 30 процентов с прибыли взимается с граждан, которые являются нерезидентами РФ;
- 13-процентный налог уплачивают резиденты Российской Федерации.
Как известно, налог взимается только в случае получения прибыли. При продаже квартиры, полученной по наследству, прибыль очевидна, поэтому и налог уплачивается в обязательном порядке, за исключением льготников.
К льготникам в данном случаям относят:
- Пенсионеров.
- Инвалидов первой и второй группы.
- Инвалидов детства.
Как избежать выплат по налогу с продажи унаследованной квартиры?
На вопрос, облагается ли налогом квартира при продаже, полученная по наследству, ответ уже был получен. Теперь рассмотрим варианты, при которых выплат по подоходному налогу можно избежать:
- После получения квартиры в наследство прошло более трех или пяти лет (особенности были описаны выше). В таком случае от уплаты налога на прибыль гражданин полностью освобожден.
- Квартира продана за 1 миллион рублей или менее. При таких обстоятельствах целесообразно использование налогового вычета. Его максимальный размер составляет один миллион российских рублей. Если квартира будет продана за большую сумму, то налоговый вычет поможет снизить сумму налога. Например, унаследованную квартиру продают за 5 миллионов. То есть подоходный налог уплачивается с этой суммы. Но при использовании налогового вычета эту сумму можно уменьшить на миллион. Следовательно, и выплаты будут намного меньше, так как налог в размере 13 и 30 процентов придется платить не с суммы в 5 миллионов, а с суммы в 4 миллиона.
Других вариантов по уклонению от налогов с продажи унаследованной квартиры нет. Понизить налог можно при использовании вычета или определенных льгот.
Какие документы требуются для вступления в права наследования и продажи квартиры?
Как уже было выяснено ранее, продажа квартиры после вступления в наследство возможна вне зависимости от сроков. Но если квартира будет продана раньше положенных сроков, то придется уплатить подоходный налог на прибыль с продажи.
В этом видео подробно рассказано о процедуре вступления в наследство:
Чтобы продать квартиру, полученную в дар по наследству, следует получить свидетельство о праве собственности – без него заключение сделки купли-продажи невозможно. Для его получения следует обратиться в Российский реестр после получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство. Кроме того, при себе стоит иметь следующие документы:
- Паспорт – то есть документ, который может удостоверить личность наследника (это может быть не только паспорт).
- Квитанцию, подтверждающую факт уплаты государственной пошлины в банковском учреждении. По последним данным государственная пошлина равна 2000 рублей.
- Паспорт на квартиру кадастрового типа.
- При подаче документов в Росреестр следует заполнить заявление о регистрации права на собственность и взять его с собой.
Важно! Если в квартире прописан кто-либо еще, кроме наследника, необходимо получить его согласие на проведение сделки, но только если прописанный является несовершеннолетним. Для получения соответствующего разрешения придется обратиться к представителям органов опеки и попечительства.
Только после получения всех необходимых документов можно рассчитывать на продажу унаследованной квартиры.
После продажи квартиры придется уплатить подоходный налог. Перед его уплатой полученную прибыль следует задекларировать. Сделать это необходимо в срок до конца апреля года, который следует за годом сделки. В декларации указывается использование налогового вычета!
Уплатить налог надо в срок до 15 июля, но только после подачи декларации в налоговые органы по месту жительства.
Продажа квартиры после вступления в наследство: как и когда можно продать
Последние изменения: Январь 2020
Когда умирает родственник, далеко не всегда недвижимость нужна получателям наследства для проживания. В таких ситуациях рассматривается продажа квартиры после вступления в наследство, с получением средств наследниками. Закон требует, чтобы накануне продажи недвижимость была переоформлена с умершего на продавца, и лишь потом допускается регистрация сделки купли-продажи с новым собственником.
Если предстоит совершить сделку с покупкой унаследованной квартирой, покупателю важно удостовериться, что документы переоформлены на наследника, вступившего в свои права по закону.
При продаже квартиры, полученной по наследству, есть важный нюанс. В зависимости от срока владения унаследованной жилплощадью, продавец может быть освобожден от уплаты налога.
Например, если дочь получила квартиру в наследство, когда можно продать ее, определяется любым моментом после регистрации перехода права собственности. Однако если жилье решили продать в течение первых 5 лет после переоформления (начиная с 2016 года), за вырученные средства придется платить подоходный налог в размере 13% от общей стоимости предмета сделки.
Следует отметить, что, если наследство было принято до наступления 2016 года, закон устанавливает ограничение в виде 3 лет с момента переоформления наследственной массы. При продаже унаследованного жилья действуют те же правила и порядок регистрации, как и в отношении других сделок купли-продажи.
Если возникла потребность в продаже после получения наследства, когда можно продать квартиру, определяется в зависимости от готовности продавца платить 13 процентов в пользу государства.
При оформлении сделки с унаследованной недвижимостью по завещанию есть риск появления нежелательных претендентов, не участвовавших в наследовании из-за нарушений в процедуре. Важно накануне передачи денег убедиться, что других наследников на квартиру нет и быть не может.
Описание сделки — продажи унаследованной квартиры
Чтобы исключить возникновение проблем с покупаемой жилплощадью, новому собственнику рекомендуется избегать сделок сразу после наследования. Лучше выждать не менее 3 лет и самому продавцу, поскольку терять 13% от стоимости — слишком дорогая плата за быстрое получение средств.
Инструкция по оформлению сделки включает следующие шаги:
- Принятие наследства и переоформление недвижимости на себя.
- Подготовка новых документов (выписка ЕГРП, свидетельство на собственность).
- Урегулирование вопроса продажи, если квартира унаследована в долях, и другие совладельцы имеют приоритетное право выкупа доли. Чаще договариваются о совместной продаже и разделе полученной суммы между всеми.
- После подписания договора на продажу жилья, право перерегистрируется на новых владельцев.
Если принято решение продать собственность сразу, не дожидаясь 5-летнего моратория, стоит подробнее изучить вопросы налогообложения и быть готовым представить в налоговую по истечению года налоговую декларацию о полученном от продажи доходе. В некоторых случаях налога удается избежать.
Документы для оформления
Список бумаг, необходимый для проведения сделки с унаследованной квартирой, не отличается от общего:
- гражданские документы сторон сделки (всех участников);
- свидетельство наследования;
- выписка ЕГРП, либо свидетельство на собственность из Росреестра;
- техпаспорт недвижимости, кадастровый паспорт;
- выписка об отсутствии обременений и отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справки о выписке всех жильцов.
- Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- письменное согласие супруга, если недвижимость получена совместно;
- разрешение от органов опеки при местной администрации, если часть собственности числится за несовершеннолетним, либо сделка полностью проводится от его имени законными представителями;
- дополнительные справки, документы об отказе других претендентов участвовать в наследовании.
Последняя бумага – важный документ, позволяющий быстрее найти покупателя на квартиру, полученную в наследство. Мало желающих, чтобы спустя некоторое время после передачи денег продавцу, на недвижимость предъявили права посторонние лица из числа претендентов на наследство.
Вопросы налогообложения
Если решено продать квартиру сразу, не дожидаясь окончания 5 лет, стоит внимательнее изучить случаи, когда подоходный налог платить не придется:
- Уплачивается 13-процентный налог с суммы более 1 миллиона рублей. Если продается доля в квартире меньшей стоимости, это избавляет от потребности платить НДФЛ.
- Освобождены от платежей пенсионеры.
- Льготное налогообложение распространяется на продавцов, имеющих 1-2 группу инвалидности, вне зависимости от возраста.
- Не платят налог наследники, признанные инвалидами детства.
Если решено продать квартиру, полученную в наследство несколькими собственниками, обязанность уплаты налога определяется по той доле, которую лично получит конкретный человек.
Как продать жилье при наличии нескольких наследников
Если квартира передана в наследство сразу нескольким родственникам или наследникам по завещанию, возникают некоторые нюансы, связанные с согласованием сделки.
Если несколько владельцев, возникает два варианта продажи:
- Доли в собственности с приоритетом права выкупа у остальных сособственников объекта. По закону, продавец обязан предложить свою долю остальным, а в случае отказа искать продавца на стороне.
- Квартиры полностью, если все наследники согласны избавиться от квартиры и получить свою часть от вырученной суммы согласно долевому распределению.
В обоих вариантах предполагается согласованность действий всех совладельцев. При совместной продаже всей квартиры целиком рекомендуется определить одного человека, который будет заниматься переговорами с продавцами и подготовкой сделки. От остальных требуется своевременное погашение квитанций ЖКХ и выписка накануне сделки.
Продать жилье, которое еще недавно было оформлено в наследство, достаточно сложно. Из возможных проблем, которые ждут нового владельца, стоит назвать появление несогласных с порядком наследования граждан, чьи права были ущемлены другими претендентами. Возможно выявление нарушений в процедуре принятия наследства, тогда передача имущества в адрес наследников аннулируется по судебному решению.
Продажа наследуемой квартиры не представляет сложностей с точки зрения процесса, однако важен срок, сколько времени прошло с момента принятия наследственной массы.
В случае, если после переоформления квартиры прошло менее 3-5 лет, потери на налоговых платежах составят 13%.
По этой причине, прежде чем решиться на сделку купли-продажи, стоит выяснить порядок налогообложения и доступность применения льгот.
Про особенности продажи квартиры, полученной в наследство, рассказывает Алина Апатова, директор офиса «Чистые пруды» агентства недвижимости «Простор»:
Бесплатный вопрос юристу
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:
© 2020 zakon-dostupno.ru
Продажа недвижимости после вступления в наследство налог в 2020 году
| grivina / Depositphotos.com |
Налоговым законодательством установлено общее правило, согласно которому при продаже имущества бывшему собственнику необходимо заплатить НДФЛ с полученного дохода (подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).
Освобождаются от такой обязанности только те налогоплательщики, которые владели имуществом значительное количество времени (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Так, для имущества, полученного в наследство, максимальный предельный срок владения составляет три года, в других случаях – пять лет (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Гражданским кодексом установлено, что право на имущество возникает, а также изменяется и прекращается, с момента его госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Исключение составляет переход права собственности на имущество в результате смерти хозяина.
Тогда, переходящее по наследству или в соответствии с законодательными нормами имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (п. 2 ст. 218, ст. 1114, ст. 1152 ГК РФ).
Им признается день смерти гражданина, независимо от времени фактического принятия наследства, а также момента госрегистрации права наследника на наследованное имущество в случае обязательности такой процедуры.
Таким образом, как поясняет Минфин России, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на такое имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты госрегистрации этих прав. Значит и трехлетний срок владения имуществом нужно исчислять с даты смерти прежнего хозяина.
При этом бывают ситуации, когда наследованное имущество переходит к одному из участников общей собственности. Тем не менее, это не является основанием прекращения права собственности на указанное имущество.
Напомним, что право собственности на имущество прекращается в случае отчуждения собственником своего имущества другим лицам, отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Налог при продаже квартиры полученной по наследству
После реализации квартиры, как и любого ценного имущества, бывший владелец обязан отразить полученные средства в налоговой декларации.
Однако необходимость оплаты налога (НДФЛ) в случае с недвижимостью напрямую зависит от срока ее пребывания в собственности.
При отчуждении унаследованного жилья действуют немного другие правила, а также имеются некоторые нюансы, в которых стоит разобраться подробнее.
В рамках настоящей статьи поговорим о том, как избежать необходимости оплаты налога и о том, какие действия необходимо предпринять после продажи квартиры.
Условия освобождения от налога: уточняем срок владения
В отличие от большинства оснований обретения прав на жилье, получившему недвижимость по наследству достаточно три года продержать его в своей собственности, чтобы быть освобожденным от налогообложения.
То же касается квартир, полученных в результате приватизации, подписания дарственной и по договору пожизненного содержания, а также жилья, право владения которым появилось до начала 2016 года.
В остальных случаях действует пятилетний период, если собственник пожелает продать недвижимость раньше, он будет вынужден оплатить НДФЛ.
У тех, кто получил жилье по наследству, возникает немало вопросов, связанных именно с определением срока владения.
Это неудивительно, поскольку процесс вступления в наследство предполагает целый ряд весьма продолжительных процедур: открытие наследственного дела, принятие наследства, получение соответствующего свидетельства, регистрация. Как понять – истек срок или еще нет? Ведь от этого зависит возможность существенно сэкономить…
По общему правилу период владения недвижимой собственностью определяется четко: начало периода – это день регистрации права собственности, конец периода – дата внесения в Росреестр сведений о смене права собственности другому владельцу.
Но в случаях с наследованием картина несколько иная. Если недвижимое имущество передано по наследству, началом периода владения является день смерти прежнего владельца, а заканчивается фиксацией в реестре факта перехода права (от наследника другому лицу).
Иными словами, допустим, что наследодатель умер, к примеру, в 2014-ом году, а право владения оформлено только в 2018-ом, квартиру смело можно продавать и не платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, поскольку определенный законом срок владения собственностью уже истек.
Особенности определения срока владения: поочередное получение наследственных долей
Нередко случается так, что человек получает какую-то долю в наследство от одного родственника, а через несколько лет ему достается оставшаяся доля этой же недвижимости от другого.
В случае объединения долей в целостный объект недвижимости, период владения этим имуществом начинается с дня принятия в наследство первой доли.
Когда первая доля принадлежит новому собственнику более 3 лет, при продаже всего объекта недвижимости налог оплачивать не нужно, даже если вторая доля была получена намного позже.
Если доли имеют несколько собственников, каждый из них имеет право купить долю у другого совладельца и получить, налоговый вычет в том же порядке, который предусмотрен при покупке любого жилья.
Если имущество, полученное в наследство, на каком-либо основании признается неделимым, собственникам придется заключать соответствующий договор и продавать его как единое целое.
Важные ограничения и льготы
Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи.
По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет.
Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.
Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога.
Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники.
Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.
Налог для иностранных граждан
Что касается иностранных граждан, они имеют возможность без каких-либо дополнительных платежей вступить в наследство в России.
Оформить необходимые документы можно даже в стране текущего проживания, обратившись в местный нотариат (если между странами существуют соответствующие договоренности), а можно оформить доверенность и поручить третьему лицу вести дела в России.
Однако в этом случае доверенность необходимо перевести на русский язык с соблюдением правил апостилирования.
Собственно, основные расходы включают оплату доверенностей, услуг нотариуса, оплату справок и государственных пошлин. Можно также обратиться в российское консульство, которое, помимо прочего, оказывает и нотариальные услуги.
Если продавать квартиру, находившую в собственности менее 3 лет, размер налога для нерезидента составит 30% от суммы продажи. Если имеется межгосударственный договор об недопущении двойного налогообложения, в своей стране можно получить освобождение от налога (такие соглашения подписаны РФ более чем с 80 государствами мира).
В свою очередь, россияне, желающие вступить в наследство или продать унаследованное имущество за границей, должны ориентироваться на законодательство государства, на территории которого находится жилье. Если есть упомянутый выше договор между странами, в России налог платить не придется.
Срочная продажа наследства: налоговое резидентство
Если жилье, принятое в наследство по завещанию или без него, очень желательно продать как можно быстрее, и нет возможности ждать три года, значит, придется внести налог с полученного дохода. Ставка налога зависит от времени проживания наследника в России:
- Если срок проживания в России составляет больше, чем полгода (если точно, 183 дня в году, когда жилье было продано), ставка налога будет равняться 13% от стоимости жилья.
- Для тех, кто большую часть находился за рубежом, ставка увеличивается до 30%.
- Граждане РФ, работающие в своей стране, могут также воспользоваться правом на налоговый вычет (1 млн. рублей).
Конечно, налог получается немаленький, и велик соблазн отразить в договоре уменьшенную сумму сделки, чтобы сэкономить на платежах в бюджет.
Кроме рисков, связанных с неполучением всей суммы, есть перспектива получить неприятное известие от налоговой службы.
Дело в том, что к сделкам, при оформлении которых указана цена, меньшая, чем кадастровая стоимость жилья, основой для начисления налога становится именно кадастровая стоимость недвижимости с учетом понижающего коэффициента 0,7.
Взаимодействие с налоговой службой: как быть с декларацией
Прибыль обязательно отражается в налоговой декларации (стандартная форма 3-НДФЛ). Обязательный для всех граждан документ нужно направить в налоговую службу строго до 30 апреля года, который следует за годом, когда, собственно, и были получены деньги от продажи имеющейся квартиры.
Соответствующий бланк можно получить в любом отделении налогового органа либо найти на сайте ФНС. Далее его можно заполнить от руки и отнести или отослать в налоговую, либо подать декларацию в онлайн-режиме.
Если декларация отправляется заказным письмом, необходимо позаботиться о наличии описи вложенных документов.
При наличии электронной подписи и Интернета, подать декларацию можно из любой точки мира. Однако если есть необходимость действовать через представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
Сдать декларацию необходимо вовремя, поскольку даже один день промедления чреват штрафом и, соответственно, увеличением и без того немаленьких расходов. Многие из тех, кто воспользовался налоговым вычетом и обнаружил, что он полностью покрыл налог, расслабляются и не отправляют документы в налоговую службу. Это большая ошибка – декларацию нужно сдавать в любом случае.
Минимальная сумма штрафа за несвоевременную подачу отчетности составляет 1 тысячу рублей, но эта сумма может увеличиться, если проигнорировать своевременную уплату налога и штрафа. Платеж должен быть отправлен в бюджет не позднее 15 июля того года, который следует за годом получения дохода.
Если человек продал унаследованную квартиру раньше, чем через три года после ее получения, но по объективным причинам нуждается в том, чтобы платеж был отсрочен или выплачен частями, лучше в любом случае подать декларацию и обратиться в отделение налоговой службы. К заявлению надо приложить документы, которые могут подтвердить потребность в рассрочке и послужить ее основанием.
Договор мены – налоговый вычет и возможность провести взаимозачет по налогам
Иногда возникают ситуации, что после получения квартиры в наследство возникает потребность обменять ее на другое жилье.
Поскольку в этом случае действуют такие же правила, как при оформлении договора купли-продажи — стороны, принимающие участие в сделке, фактически являются одновременно и продавцом недвижимости и покупателем.
Следовательно, платеж в бюджет начисляется по такому же принципу, как при продаже недвижимости.
Стоит подчеркнуть, что налог исчисляется не с суммы прибыли, если она была, а со всей стоимости квартиры, которая указана в кадастровых документах.
Кстати, не лишней является возможность использования налогового вычета, уменьшив налоговую базу.
Если в течение того же налогового периода человек, обменявший квартиру, уже по абсолютно другому договору приобретает жилье большей площади, можно произвести взаимозачет, еще больше уменьшив сумму необходимого платежа в бюджет.
Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…
Налог, который ранее нужно было платить при оформлении наследства, давно отменен, поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.
Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.
Приобретая унаследованную квартиру без участия юристов и риелторов, необходимо убедиться в том, что нет других наследников, или имеются отказы каждого из них от своей доли. Идеальным вариантом в этом случае будет нотариальное заверение сделки.