Титульное страхование недвижимости: необходимые документы и условия оформления

При совершении сделки купли-продажи и передачи собственности новому владельцу могут возникнуть сложности. Ипотеки, неизвестные наследники, нарушение правил заключения договора – все это в последствии может привести к тому, что новый собственник лишится приобретенного в предусмотренном законодательством порядке.

Поэтому страховые компании предлагают застраховать риски, связанные со сделками. Одним из таких продуктов является титульное страхование.

Что это такое?

Представьте, что вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке.

В процессе заключения сделки у вас возникают сомнения насчет некоторых документов и владельцев собственности, однако вы все равно хотите ее довести до конца.

В этом случае, чтобы в течение следующих трех лет не потерять новую недвижимость вследствие признания договора недействительным, следует застраховать риск, на который вы идете, подписывая договор.

Это и есть титульное страхование – когда страховка покроет выплату стоимости квартиры или дома вам, в случае, если вы стали жертвой мошенников и данная недвижимость была продана вам незаконно (а вы об этом не знали).

Фактически страхуется ваш титул на недвижимость – то есть ваше право собственности на нее. При потере такого права в судебном порядке, вам будет выплачена компенсация в размере стоимости покупки, указанной в ДКП.

Обычно ДКП аннулируется судом, в случае, если:

Продавца признали недееспособным на момент совершения сделки;
одним из супругов не было дано разрешение на продажу (имущество оказалось общим);
продавец не отвечал за свои действия – не мог понимать, что происходит;
продавца вынудили продать вам квартиру обманом, угрозами или вследствие негативных обстоятельств;
продажа происходила с нарушением законов РФ – имущество продавалось человеком, который им на самом деле не владеет и не имеет разрешений на такие действия со стороны собственника и т.д.

Во всех этих случаях покупателя могут призвать в суд. Очень часто это происходит когда объявляются наследники, о которых ничего не сообщили продавцы и начинают претендовать на свою часть недвижимого наследства. Чтобы защититься от потери денег и долгих судов по их истребованию с бесчестных бывших собственников, нужно застраховать такой риск. Особенно, если есть подозрения.

Стоимость оформления страховки

Титульное страхование весьма дорогостоящее и зависит от стоимости самого имущества. Во внимание принимается именно рыночная стоимость указанная в договоре. Поэтому, если покупатель договаривается с продавцом понизить пропечатанную цену, а на руки получить больше, в случаях перечисленных выше, страховая возместит лишь то, что указано в ДКП.

Чтобы определить рыночную стоимость, страховщик должен изучить документы на приобретаемую недвижимость, оценить состояние и собственные риски. Премия обычно высчитывается по такой формуле:

Стоимость недвижимости по ДКП/рынку * тариф страховщика.

Тарифная сетка может очень различаться у каждой из страховых компаний. Обычно базовый тариф находится в пределах от 0.3% до 5% в год. Страхуют на срок от 1 года до 10. Чем больше лет вы соглашаетесь платить за страховку, тем меньше сумма вознаграждения страховой.

Помимо базового тарифа страховые компании имеют ряд повышающих коэффициентов, связанных с рисками покупки конкретного имущества. Так, ставка может быть повышена, если:

Недвижимость продавалась и покупалась много раз;
есть неизвестные наследники или проблемы с наследством у продавца;
недвижимость приобретали слишком давно или, наоборот, совсем недавно (и происходит перепродажа).

Понижающим же коэффициентом является только один, если вы согласны оплатить сразу всю сумму вознаграждения страховщику за все годы, на которые будет распространяться полис.

Как оформить

Чтобы оформить этот вид страховки, нужно:

Обратиться к выбранному страховщику с заявлением.
Передать обязательный пакет документов для произведения юридической экспертизы риска приобретения недвижимости.
Дождаться решения страховой о возможности титульного страхования – в случае большого риска, страховщик может отказать в выдаче полиса (при этом недвижимость лучше не покупать, поскольку риск слишком большой).
В случае положительного решения, заключить договор.
Оплатить страховую премию за выбранный период.

Оформление может происходить как до самой сделки купли-продажи, так и после, однако логичнее обращаться в страховую компанию именно до покупки.

При этом застраховать риски купли квартиры в новостройке невозможно, поскольку на момент строительства владельцы квартир не имеют права собственности.

А вот при покупке вторички этот вид полиса может пригодиться – по статистическим данным, почти 40% сделок купли-продажи заканчиваются аннулированием договора и отзывом права собственности у нового обладателя недвижимостью.

В перечень документов, которые нужно предоставить страховой, как правило, входят:

Документы на квартиру/дом – ДКП, дарение, свидетельство о наследовании, договор долевого участия и т.д.
Акт передачи для недвижимости, которая была отчуждена позже 1996 года.
Регистрация права собственности.
Техпаспорт.
Выписка домовой книги или карточка собственника.
Выписка из ЕГРП.
Подтверждение, что продавцы дееспособны.
Подтверждение существующих обременений и разрешение органов опеки на продажу (если есть несовершеннолетние в семье продавца – как собственники, так и просто проживающие).
Согласие супруги или супруга, если недвижимость была нажита в браке и является общей.
Если продается доля в праве собственности, отказ соседей по квартире от ее приобретения.

Дополнительно могут потребоваться и другие документы – полный перечень необходимо уточнять у выбранного страховщика. Некоторые из них он вправе затребовать и без вас, но чем полнее будет пакет, тем более точная картина сделки проявится. Это поможет провести юридическую проверку в полной мере.

Многие сайты страховых предлагают онлайн-расчет стоимости полиса. Поэтому вам придется отыскать калькулятор на сайте выбранного вами страховщика.

В случае титульного страхования к этому можно прибегнуть, чтобы узнать базовую цену, которую придется заплатить, если страховщик не установит повышающий коэффициент.

Из-за специфики этого вида страхования, в итоге полис может стоить и больше. Все зависит от того, какие риски выявит юридическая проверка.

Чтобы рассчитать онлайн, придется предоставить такую информацию:

О доме или квартире – год приобретения предыдущим собственником, стоимость, какое право собственности у продавца, продается ли доля или все имущество и т.д;
о сроках страхования;
о наличии несовершеннолетних или недееспособных собственников;
о предыдущих сделках по этому объекту.

Чаще всего подобные расчеты ужасно неточные, поэтому рекомендуется для ориентировочной цены применять формулу, описанную в предыдущем разделе: стоимость недвижимости*ставку страховщика. Любые повышающие коэффициенты лучше уточнять лично у страховой компании.

Как перехитрить страховщика? Защита титула

Причин, по которым можно потерять квартиру, множество, даже если покупатель — добросовестный приобретатель. Пока существует только один способ защиты в случае признания сделки недействительной — это страхование титула. О том, в какую сумму обойдется такая страховка, а также о тонкостях ее оформления рассказывает Светлана Турбина.

Светлана Турбина, юрист компании Est-a-Tet

Самые рискованные сделки

Титульное страхование обеспечивает страховую защиту в случае утраты права собственности на недвижимость, если вашу сделку признают незаконной из-за обстоятельств, о которых вы не знали в момент заключения договора купли-продажи. К сожалению, такие события не редкость. Они бывают связаны с нарушениями порядка приватизации, наследования, продажи имущества, с ошибками в оформлении документов и пр.В первую очередь титульное страхование защищает от рисков признания купли-продажи недействительной.Наиболее распространенные недействительные сделки:

— совершенные гражданином, признанным недееспособным;
— совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
— совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
— совершенные под влиянием заблуждения;
— совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
— по распоряжению общим имуществом супругов (совершенные одним из супругов без согласия другого);
— по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
Кроме того, нередки риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (если продажа или передача имущества произошли помимо воли собственника).
Случай несчастный, но не страховой
К сожалению, даже титульное страхование не защищает абсолютно от всех форс-мажорных обстоятельств. Так, по стандартному договору не признаются страховыми случаи утраты недвижимого имущества либо прекращения права собственности или других вещных прав вследствие:
— прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
— военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;
— реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества;
— обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя);
— отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю);
— прекращения права собственности на земельный участок;
— выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
— изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
— прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.
Цена вопроса

Тарифы на страхование титула довольно высоки и зависят от множества факторов. В год средняя цена взноса колеблется от 0,2 до 4,5% от страховой суммы. В свою очередь страховая сумма может быть определена исходя из:

— действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;
— цены предмета страхования по договору купли-продажи;
— фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;

— иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.).

Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. В течение периода страхования страховая сумма может быть изменена (например, повыситься при проведении капитального ремонта).

Кроме того, стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты предшествующих сделок. На величине тарифа могут сказываться и состояние рынка недвижимости, и возраст самого объекта, и пакет документов, представленных в страховую компанию.

Страховщики считают, что самые рискованные — первые три-пять лет после сделки. Поэтому тариф за первый год владения недвижимостью — самый высокий. Впоследствии риски снижаются, а вместе с ними и стоимость страховки.

Уловки страховщиков

Безопасность недвижимости и ее владельца напрямую зависит от условий подписанного договора страхования. Страховщики используют множество хитростей и уловок при составлении типовых документов, позволяющих при удобном случае отказать в возмещении. На практике встречались даже такие ситуации, когда в договоре титульного страхования значилось, что если событие, приведшее к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора страхования, возмещение не выплачивается. Таким образом, страховка не распространялась именно на случай признания купли-продажи квартиры незаконной — собственно, от чего и стремятся защититься владельцы недвижимости.

Для того чтобы страховой полис не оказался бесполезным, внимательно изучите его содержание. Убедитесь в том, что подробно прописан порядок извещения страховщика о наступлении страхового случая, процесс получения страхового возмещения.

Выясните, нет ли противоречий в сроках осуществления обязанностей, достаточно ли ясно указаны основания для отказа в выплате страховки. Не пренебрегайте детальным ознакомлением с условиями договора страхования, прежде чем его подписать.

В каких случаях титульное страхование бессильно

При титульном страховании покрываются только риски утраты права собственности, а от других оно, к сожалению, не убережет. Статистика показывает, что по итогам предварительной оценки недвижимости в 5% случаев страховая компания отказывает собственникам в заключении договора. В частности, не подлежат страхованию те объекты, по которым идут судебные споры или не хватает основных документов.

Кроме того, титульное страхование не действует в ряде ситуаций. Например, если вы самостоятельно отказались от прав на застрахованное имущество; оно продано, погибло или уничтожено (эти риски могут быть компенсированы по другим видам страхования); используется не по назначению или подлежит изъятию; произошли определенные изменения характеристик, конструктивных параметров или свойств и т. д.

Судебные разбирательства со страховой компанией могут длиться годами. Однако, если иск был подан во время действия страхового полиса, а вердикт в пользу собственника недвижимости вынесен только через несколько лет, страховщик все равно выплатит положенную компенсацию.

К СВЕДЕНИЮ

Договор титульного страхования защитит интересы покупателя, если возникнут проблемы с:
— законностью предыдущих сделок;
— нарушением прав предыдущих владельцев;
— неучтенными наследниками;
— ошибками регистратора;
— неправомочными действиями суда.

Документы, необходимые для страхования недвижимости

Обязательные

Свидетельство о государственной регистрации праваКопии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователяЭкспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта)Выписка из домовой книгиФинансовый лицевой счет (карточка учета собственников)Все договоры отчуждения квартиры за последние три года (купля-продажа, дарение, мена, рента и т.д.)Свидетельство о праве на наследство по завещанию (закону), копия завещанияСвидетельство о смерти наследодателяЗаявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, или справка ЖСК о полностью выплаченном паеРазрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственниковНотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время бракаВрачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста)

Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности)

По запросу

Расширенная (архивная) выписка из домовой книгиСправка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам

Титульное страхование недвижимости | Особенности титульного страхования, сколько стоит титул, риски утраты

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.

Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой.

Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

Что такое титульное страхование
Особенности титульного страхования
Риски утраты титула
1. Виндикационный иск
2. Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной
Сколько стоит титул в ипотечном страховании
На что обратить внимание при оформлении страховки
Необходимые документы для оформления
Часто задаваемые вопросы
1. Какие случаи входят в титульное страхование
2. Можно ли отказаться от титула при ипотеке?
3. Когда полис может не сработать?

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными.

В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит.

Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем.

Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика.

Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением.

Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

продолжительность действия страхового полиса;
примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
прогнозируемый уровень риска;
длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита.

Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения.

Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
нарушения, допущенные при приватизации объекта;
нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку.

Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации.

Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Титульное страхование недвижимости: что это когда оформляется, стоимость

Последние изменения: Январь 2020

Помимо заемщиков с ипотекой титульное страхование недвижимости интересует и обычных покупателей, заинтересованных в благополучном завершении сделки и переходе права на собственность без риска оспаривания или отмены договора третьей стороной или самим продавцом.

О титульном страховании многие российские покупатели узнали при оформлении ипотеки.

Поскольку банк требует гарантий по сделке, ее юридической чистоте, оформляя залогом приобретаемое жилье, пункт о титульном страховании является неотъемлемой частью условий ипотечной программы.

Титульное страхование недвижимости что это такое

Оформление этого вида страхования добровольное, если речь идет об обычной сделке покупки квартиры или дома. Если страхователем выступает ипотечный заемщик, покупка полиса является обязательным условием выдачи кредитных средств банком. Особенностью ипотечного страхования является невозможность отказа от услуг страховщика без штрафных последствий со стороны кредитора. Условиями договора с банком устанавливается право последнего повышать процентную ставку в случае отказа заемщика от титульной страховки.

Не все случаи утраты права на недвижимость подлежат страховой защите. В договоре должны быть указаны, какие именно риски покрывает титульная страховка, и какова процедура оформления выплаты.

Важно! Помимо полной потери права на собственность страховка титула предусматривает частичную утрату права распоряжения недвижимым имуществом.

Чтобы иметь возможность использовать страховую защиту, необходимо разобраться в обстоятельствах, при которых она срабатывает. Чтобы получить компенсацию, признанная недействительной сделка должна быть совершена:

с лицами, признанными недееспособными;
без согласия второго супруга при продаже совместно нажитого имущества;
при стечении тяжелых обстоятельствах, с признаками угрозы, обмана, кабальной сделки;
с человеком, который не в состоянии оценить свои поступки;
при нарушении положений закона и превышении полномочий со стороны, представляющей интересы собственника.

Когда договор с продавцом может быть аннулирован

Основанием для аннулирования договора купли-продажи станет решение суда, через подачу иска от заинтересованной стороны, если сделка:

нарушила законы страны или утвержденные нормативные акты;
прикрывает факт совершения иной формы сделки;
не ведет к передаче прав на недвижимость;
оформлена с человеком, не имеющим полной дееспособности;
совершена лицом, введенным в заблуждение покупателем;
выполнена под угрозой насилия, когда сторона покупателя принуждала к переоформлению права на собственность.

Продавец, с которым покупателем подписал договор, может обратиться в судебную инстанцию для аннулирования сделки, если сможет доказать факт указанных выше обстоятельств. В интересах покупателя, уверенного в своей правоте, обеспечить защиту от посягательств на собственность после того, как договор исполнен и недвижимость переоформлена.

Сколько стоит титульное страхование недвижимости

Признание сделки недействительной может привести к аннулированию права на собственность и потерей средств, уплаченных ранее. Титульное страхование недвижимости предлагает выплату денежного возмещения, если новый собственник утрачивает право на купленные квадратные метры в силу независящих от него причин.

Плата за страховую услугу напрямую связана со стоимостью недвижимого имущества. Для ипотечных сделок за основу расчетов берут сумму кредитного долга. Иногда расчет привязан к оценке недвижимости службой БТИ.

Страховщики вправе самостоятельно устанавливать стоимость страховых услуг, однако придерживаются некоторого коридора, гарантирующего конкурентноспособность предложения. Обычно плату определяют как стоимость объекта, умноженная на тарифный коэффициент – от 0,5 до 1,0%.

Страховой договор заключается сроком на 1 год, и далее договор продляется на новый период по необходимости. Срок страхования жилья, не обремененного ипотекой, может быть разный – от 1 года.

Максимальный срок оформления услуги по 1 договору – 10 лет, с применением понижающих коэффициентов при оплате всего страхового периода.

Для ипотечников период страхования привязывают к сроку погашения долга перед банком, выступающим выгодоприобретателем.

Хотя срок исковой давности, в течение которого пострадавшая сторона вправе обратиться в суд, равен 3 годам, не стоит забывать, что о нарушении истец мог узнать позже, чем дата совершения сделки.

Ряд обстоятельств позволяет в рамках ГК РФ увеличить срок давности до 10 лет.

Чтобы банк мог обезопасить себя в праве на залоговое имущество, титульное страхование недвижимости при ипотеке продлевается ежегодно.

Поскольку ипотека предполагает обязательность страхования объекта залога, программы титульного страхования недвижимости от страховых компаний Сбербанка, ВТБ, Альфабанка и прочих крупных кредиторов входят в комплексное страхование наряду с защитой залогового имущества, жизни и здоровья клиента.

Каждый банк определяет свои тарифы на услугу. Например, дочерняя структура Альфабанка страхует титул с применением тарифной ставки в 0,3%, с сохранением права повышения через поправочный коэффициент по сделкам, предполагающим повышенный риск. При определении риска банк учитывает периодичность смены владельца по купленному объекту, давность оформления сделки и т.д.

Как оформить титульное страхование недвижимости

Для получения дополнительной защиты сделки заключают договор между страхователем и страховщиком, самостоятельно определяя длительность договора в пределах максимальных 10 лет (по сроку исковой давности, в течение которого возможно оспаривание).
Обычно услуга оформляется одновременно с подписанием договора купли-продажи, поскольку именно он дает основание для начала действия защиты.
Хотя само подписание документов не отличается особой сложностью процедуры, накануне страхователь должен предъявить полный пакет документации на себя, стороны сделки и объект собственности:

Личный удостоверяющий документ (гражданский паспорт).
Право-подтверждающий документ на собственность.
Договор, предусматривающий переход права на собственность.
Согласие отдела опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего (прописка, владение недвижимостью).
На унаследованное жилье – свидетельство о наследстве.
При наличии зарегистрированного брака – свидетельство из ЗАГСа и нотариально заверенное согласие второго партнера.
Кадастровую и техническую документацию.
Заключение экспертизы.
Документ, подтверждающий дееспособность.

Предоставленные документы помогут изучить обстоятельства сделки, проверить историю перехода права на собственность и обследовать приобретаемый объект. Если информация из документов вызовет о страховщика сомнения, в услуге отказывают, либо увеличивают размер платы.

Услуга страхования титула становится дополнительным бременем для ипотечного заемщика, однако отказаться от него клиент не вправе. Пока банк кредитует заемщика, он заинтересован в максимальных гарантиях сохранения права на собственность, которая будет числиться залогом по ипотеке.

Для страхователя интерес с страховой защите возникает тогда, когда нет абсолютной уверенности в праве собственности на купленный объект вторичного рынка недвижимости.

Если жилье в прошлом часто переходило из рук в руки, а в прошлом числились несовершеннолетние собственники, если недвижимость была приватизирована с меньшим числом участников, чем зарегистрировано жильцов, страховка титула необходима. Она позволит защитить покупателя от финансовых потерь, связанных с утратой прав после оспаривания сделки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Кому нужно титульное страхование квартиры

Покупка недвижимости всегда сопровождается определенными рисками. Имеет ли смысл их страховать?

Титульное страхование позволяет избежать утраты квартиры покупателем. Причем риски могут сопровождать и новостройку, и вторичное жилье. В случае покупки жилья у застройщика всегда есть риск, что дом не будет сдан вовремя или вообще никогда не будет сдан.

Приобретение вторичного жилья сулит проблемы с оспариванием сделки, в итоге квартиру отберут, а денег не заплатят.

У вас на руках останется только решение суда, обязывающее выплатить вам, как пострадавшей стороне, стоимость утраченной квартиры, но когда вы их получите и получите ли вообще – никому не известно.

Основные положения титульного страхования

Почему сделка купли-продажи вторичного жилья может быть оспорена? Вариантов несколько: собственник квартиры, которую вы собираетесь купить, получил данную недвижимость в наследство, по договору дарения или иным способом, который можно оспорить в течение 10 лет.

Титульное страхование не гарантирует, что ваше право на квартиру не будет оспорено. Страховка также не заставит суд отказать истцу.

Но если вы докажете добросовестность приобретения недвижимости, а суд признает договор купли-продажи недействительным, титульное страхование поможет возместить страховое возмещение по случаю утраты застрахованного жилья.

Квартиру вам придется передать новому владельцу, но и вы не останетесь у разбитого корыта.

Титульное страхование можно оформить не только на квартиру, но и вообще на все объекты недвижимости, в том числе на дом или земельный участок. Вы можете заключить договор страхования в любой момент после покупки квартиры, главное – до наступления страхового случая.

Случаи продажи квартиры, перешедшей собственнику по наследству, не редки. Одновременно это – один из самых частых рисков при купле-продаже жилья, ведь никто не знает, через сколько лет объявятся неучтенные наследники, которые заявят свои права на уже ставшую родной вам квартиру.

По каким основаниям можно оспорить завещание, узнайте из нашей статьи: https://rosreestr.net/info/mojno-li-osporit-zaveshchanie

Обычно банки сами предлагают клиентам оформить титульное страхование недвижимости, приобретаемой в ипотеку. Но если вы оформляете покупку жилья иным способом, не лишним будет также заключить договор страхования.

К плюсам страховки приобретаемого жилья от рисков можно отнести то, что страховая компания всегда будет выступать в суде в качестве третьего лица на вашей стороне, и свои деньги вы получите обязательно. Стоимость года страховки равна примерно одному проценту от стоимости недвижимости. Минус – длительный срок действия договора страховки.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков утраты квартиры, оптимально оформить страхование минимум на десять лет. Так как в законе установлен десятилетний срок исковой давности, то и оспорить правопо купателя на квартиру можно в течение этого срока.

В некоторых случаях даже этот срок может быть увеличен – поэтому не стоит ограничивать срок действия страховки тремя или пятью годами.

Страховая компания выплатит компенсацию за утраченную квартиру только по решению суда. В случае приобретения жилья по договору ипотеки, банк также будет привлечен к участию в судебном разбирательстве в качестве третьего лица: он также заинтересован в погашении жилищного кредита.

Поэтому из суммы, назначенной вам страховой, банк заберет себе первым то, что вы были должны к моменту вынесения решения суда.

После всех взаиморасчетов денег может остаться совсем мало, но лучше получить хоть какую-то их часть по страховке, чем еще 10-15 лет платить банку за квартиру, в которой живете не вы.

Страхование покупки квартиры в 2019 – титульное страхование объектов недвижимости в РОСГОССТРАХ

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
имеет место случай мошенничества;
не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

Прочитайте наши правила страхования имущества №132.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

Риски признания сделки недействительной:
- сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
- сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
- сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
- сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
- сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
- сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
- сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
Прекращения права собственности на земельный участок.
Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление на страхование

Скачать Анкету-заявление.

Документы для страхования земельных участков

Обязательные:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
Свидетельство о смерти наследодателя.
Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

Обязательные:

Свидетельство о государственной регистрации права.
Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
Выписка из домовой книги.
Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
Свидетельство о смерти наследодателя.
Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

По запросу:

Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
Позвоните нам по бесплатным номерам: 0530 для звонков с мобильных телефонов 8-800-200-0-900 для звонков с городского телефона по России

Отвечаем на частые вопросы

Можно ли застраховать квартиру на ее реальную (рыночную) стоимость, если в договоре купли-продажи указана заниженная цена, так как квартира находится менее 3 лет в собственности?

Да, страховая компания в договоре (полисе) страхования по соглашению сторон может указать реальную (рыночную) стоимость приобретаемой квартиры.

На какой максимальный срок можно заключить полис (договор) страхования?

Полис (договор) страхования по риску утраты права собственности на объект недвижимости заключается на срок не более 3 лет, в дальнейшем срок страхования можно продлить.

На каком этапе сделки можно заключить договор (полис) страхования?

Договор (полис) страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Однако полис страхования вступает в действие только после регистрации права собственности.

В течение какого времени страховая компания принимает решение о страховании объекта недвижимости по риску утраты права собственности?

Страховая компания принимает решение в течение 2 рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов на объект недвижимости.

В случае начала судебного процесса по застрахованному объекту недвижимости, представляет ли страховая компания интересы страхователя?

Страховая компания участвует в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность, представляет только свои интересы, но заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности страхователя.

Что делать при наступлении страхового случая?

Не волнуйтесь.
Выполните следующие действия.
Позвоните нам: 8-800-200-99-77 (звонок только с городского номера, по России бесплатный) или 0530 (бесплатно для мобильных МТС, Билайн, Мегафон).

Страховка при покупке квартиры в ипотеку

Развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования способствовало популяризации титульного страхования. Однако, что это такое и для чего необходимо понимают не многие.

Компания «АльфаСтрахование» предлагает приобрести страховую защиту и ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы по этой тематике.

Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.
Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!
За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.