Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

 

Можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Цели покупки жилья в ипотеку могут быть разными. Для одних – это возможность приобрести собственную квартиру, жить там и не платить за съем. Для других – это является средством вложения денег с целью заработать. Казалось бы, где связь между выплатой по ипотеке и заработком? А вот в чем: ипотечная квартира сдается в аренду, а поступающие платежи в виде арендной платы идут на погашение ипотеки.

Ситуация идеальная:  срок идет, ипотека погашается, квартира переходит в собственность клиента. К примеру, однокомнатная квартира в спальном районе Москвы стоит 3 млн.р. Клиент вносит  500 т.р. ПВ, а остальное оформляет в ипотеку (при этом у него есть, где жить). Платеж на 15 лет – примерно 31 т.р. (если взять ставку 13%). Стоимость аренды: 36 т.р.

Как видно, что арендная плата полностью перекрывает платеж, и даже остается на коммунальные платежи.

На первый взгляд – схема идеальная, но здесь можно столкнуться с некоторыми нюансами, которые нельзя игнорировать, чтобы не возникло еще больше сложностей.

Рассмотрим подробнее, можно ли вообще сдавать ипотечную квартиру в аренду, когда возникает такая необходимость, нужно ли уведомлять банк, и может ли банк накладывать какие-то ограничения?

Сдача ипотечной квартиры

Мысль о сдаче своей квартиры в аренду возникает у ипотечных заемщиков при различных ситуациях. Для одних – это способ заработать, а для других – выплачивать ипотеку даже в сложных финансовых ситуациях.

Причины сдачи ипотечной квартиры в аренду:

  • Способ вложения денег и погашения ипотеки. Это возникает в том случае, когда у клиента уже есть жилье (свое или он проживает с родителями, с мужем/женой и проч.), а имеющиеся средства вкладываются в приобретаемую квартиру. Поступающие арендные платежи идут на погашение ипотеки. Клиент также может платить из своих средств, чтобы ускорить погашение. Даже если у заемщика возникнет сложная финансовая ситуация, ипотека будет погашаться за счет арендаторов. С другой стороны, посторонние лица могут повредить квартиру (затопить, спалить и проч.), что повлечет большие растраты для владельца.
  • Способ погашения ипотеки в сложной финансовой ситуации. Поскольку срок ипотеки всегда длительный, финансовое положение клиента может меняться. Плохо, когда оно ухудшается (увольнение с работы, снижение дохода и др.). Здесь заемщик решает сдавать квартиру в съем, а самому жить у кого-то, чтобы переждать «плохие» времена. Это позволяет исполнять обязательства перед кредитором и не портить кредитную историю. Однако и здесь существуют вышеуказанные риски поселения в квартире посторонних людей.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Нужно ли согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Данный пункт обычно прописывается во всех ипотечных договорах. Обычно он гласит о том, что клиент невправе совершать какие-либо действия с ипотечной квартирой без предварительного получения письменного согласия банка, вплоть до того, что для прописки также требуется получение согласия.

Это стремление тотального контроля со стороны банка вполне объяснимо: залог является обеспечением по выплате долга, поэтому он должен быть огражден от возможных повреждений, ухудшения состояния и проч.

Именно по этой причине многие банки не разрешают сдавать залог в съем, либо делают это после тщательной оценки будущих квартиросъемщиков.

Несмотря на существующие запреты, 95% заемщиков не уведомляют банк о сдаче квартиры в аренду, поскольку делают это нелегально (договор заключается устно, чтобы не платить налогов и не иметь проблем с банком). В теории кредитор может в любой момент проверить, в каком состоянии находится жилье, кто там живет, но на практике это происходит крайне редко в виду огромного числа заемщиков.

Таким образом, официальная аренда потребует обязательного согласия со стороны банка, тогда как про неофициальную можно скрыть. Однако, рисковать с таким делом – чревато для себя, поскольку в договоре могут быть прописаны штрафы за нарушение условий пользования залоговым имуществом.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Что будет, если банк узнает о несогласованной аренде?

Возможные санкции и штрафы обычно прописываются в договоре. Если таковых нет, то банк будет руководствоваться федеральными законами.

В самом лучшем случае за не санкционированную аренду заемщик может получить предупреждение, а в худшем – требование о досрочном погашении долга.

Последнее почти не встречается в банковской практике, поскольку кредитору не выгодно портить отношения с заемщиком, который, хотя и сдает залог в аренду, но вовремя платить по кредиту.

Из возможных санкций можно выделить: штраф, пени, платеж с повышенным коэффициентом, повышенная страховка, предоставление дополнительного обеспечения. Банк не будет придираться, если клиент докажет, что залогу ничего не угрожает.

Заемщик должен поставить банк в известность о своем намерении, чтобы потом к нему не было претензий. Что скрывать, более 90% случаев сдачи квартиры в аренду проводятся неофициально, чтобы не платить налогов. Стороны договариваются об оплате устно или с составлением договора аренды, выбирают способ оплаты.

Таких случаев довольно много, и банки закрывают глаза, если клиент исправно вносит платежи.

Аренда квартиры с обременением: что важно знать?

Что надо узнать, что делать и чего не делать арендатору, рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

По российскому законодательству право сдачи недвижимости в аренду (внаем) принадлежит собственнику. Для безопасности сделки на квартиру, которая сдается в аренду, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она содержит сведения об объекте недвижимости.

Эта информация является общедоступной. Выписка оформляется для проверки объекта и подтверждает актуальные сведения о собственнике, а также наличие/отсутствие ограничений прав и обременений.

Арендатор должен быть предупрежден обо всех ограничениях и обременениях — это обязанность собственника сдаваемого внаем жилья, установленная законом. В противном случае арендатор вправе потребовать снижения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В последнее время в выписках ЕГРН все чаще встречаются ограничения (обременения) — это перестало быть пугающим фактом. Подобные объекты недвижимости реально сдавать и снимать, но при определенных условиях. Следует разобраться с терминами и их точным значением.

Прежде всего, стоит разграничить, чем «ограничение» отличается от «обременения». С этими понятиями долго существовала путаница, так как в законе не было четкого определения. Они использовались в текстах законодательных актов без полного раскрытия их смысла и зачастую как синонимы.

Анализ статей гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что термин «ограничение» всегда используется применительно к гражданским правам, а термин «обременение»  к имуществу. В новом законе о регистрации недвижимости они отражены точно так же.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Новая форма выписки из ЕГРН, принятая в 2017 году, содержит, в том числе, сведения об ограничении прав и об обременении имущества. Так что сначала заказываем выписку из ЕГРН или проверяем объект онлайн на сайте Росреестра.

Мы не увидим ФИО собственника, но узнаем о наличии ограничений (обременений) или их отсутствии.

Выписка позволит получить информацию о собственнике и о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также узнать основания для них.

  • Ограничения (обременения) возникают либо по соглашению с собственником: рента, ипотека, аренда (наем), доверительное управление, либо помимо его воли: арест, запрет на совершение регистрационных действий, запрет заключать сделки с недвижимостью в случае, если у собственника есть неисполненные имущественные обязательства.
  • Рассмотрим некоторые из этих ограничений.
  •  Арест (запрет)

Арест влечет запрет распоряжаться собственным имуществом: на период его действия собственник не может продать, подарить, заложить, сдать в аренду (внаем) или совершить другие сделки с недвижимостью. Арест налагается только теми органами, которые имеют полномочия на подобные действия: судами, налоговыми органами (если у собственника есть задолженность по налогам), судебными приставами.

Запись об аресте (запрещении) в ЕГРН — это основание для приостановки государственной регистрации сделки или перехода права собственности на объект недвижимости. Арест прекращается только по решению того органа, который его наложил. Арест снимается в течение трех рабочих дней после предоставления в Росреестр соответствующего акта уполномоченного органа.

Закон предусматривает и так называемое запрещение сделок с объектами недвижимости — оно обозначает то же самое, что и арест. Если в орган регистрации прав поступили судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении запрета или ареста на объект недвижимости, государственная регистрация приостанавливается по решению госрегистратора.

Запрет на сделки с недвижимостью может установить сам собственник, лично подав заявление в МФЦ. Запись об этом будет внесена в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.

Так владелец исключит любые сделки и регистрационные действия с квартирой без своего личного участия (в том числе по доверенности), но это не будет являться препятствием для совершения сделки с недвижимостью самим собственником.

Читайте также:  Договор безвозмездного найма квартиры между физическими лицами: образец и особенности соглашения об аренде жилого помещения

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Предположим, квартира находится под арестом. Теоретически существует шанс сдать ее в аренду (внаем) на срок менее одного года. Статус квартиры прописывается в договоре аренды (найма), и арендатор принимает на себя все риски, связанные с этим.

  1. Основной риск — нарушение комфортного проживания в квартире, возможные досрочное расторжение договора аренды и вынужденное выселение из квартиры, допустим, если квартира изымается в пользу кредиторов.
  2. Как правило, в таких случаях договор предусматривает, что арендодатель оплачивает арендатору неустойку в определенном размере (в большинстве случаев это не менее одной месячной арендной ставки), чтобы компенсировать ему расходы на поиск новой квартиры и переезд.
  3. Большинство корпоративных арендаторов на это не готовы, поэтому подобные договоры заключают в основном физические лица.
  4. При этом аренда объекта под арестом на срок более года в принципе невозможна: договор аренды (найма) потребует государственной регистрации, которая с арестованным имуществом не производится.

Если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды (найма), собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который принимает решение о дальнейшем проживании в квартире. Если арендатор остается, в договор вносятся соответствующие правки.

Ипотека, залог

Когда квартира находится в ипотеке (залоге), право распоряжения ограничивается обязательным получением согласия банка-залогодержателя на заключение договора аренды/найма (если договором с банком не установлено иное). Как правило, согласие банка-залогодержателя требуется на любую сделку с обремененной квартирой.

Закон позволяет обратить взыскание на единственное жилье должника, если оно является предметом ипотеки. То есть любые лица, проживающие в такой квартире, теряют право ей пользоваться, в том числе прекращается договор аренды/найма.

Если помещение не освобождается добровольно, выселение происходит по решению суда. Проще говоря, если собственник не способен выплачивать ипотеку и банк изымает квартиру, арендатор вынужден ее освободить и искать себе новое жилье.

Наследование

Что происходит, если случилось несчастье и собственник умер? Открытие наследства не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к наследнику. Но на практике встает вопрос исполнения договорных отношений до момента оформления наследства.

Несмотря на то что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства (даты смерти наследодателя), распоряжаться квартирой он вправе только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

До завершающего этапа оформления квартиры в собственность наследника — внесения записи об этом в ЕГРН — не удастся реализовать права и обязанности арендодателя в части получения арендной платы.

Так как круг наследников — будущих собственников — юридически не подтвержден, существует риск для арендатора, что платежи пойдут ненадлежащему лицу. Чаще всего выплаты приостанавливаются до оформления права собственности на квартиру.

Если собственник действовал по договору как индивидуальный предприниматель, в случае его смерти расчетный счет банк блокирует в течение двух-трех дней. Дальнейшие поступления арендной платы по прежним реквизитам невозможны.

Собственнику-физлицу денежные средства продолжат поступать на счет умершего до вступления наследников в их права. Эта практика не является универсальной: каждый случай индивидуален.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке: способы, риски

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации.

Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников.

По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к.

договор не сможет расторгнуть даже банк;

лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

  1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
  2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду даже при запрете банка

Рассмотрим несколько вариантов, как это сделать:

  • это попахивает шантажом или деловым предложением банковской организации, когда вы предложите внести правки в договор, которые будут содержать разрешение вам, как собственнику сдавать квартиру в аренду. В заявлении можете указать, что причина банальна — иначе отказ платить за ипотечный кредит без просрочек или вовсе его оплачивать;
  • второй вариант, можно сдавать квартиру, купленную по ипотеке без уведомления об этом кредитной организации.

Важно: помимо одобрения банка, вы должны получить одобрение страховой организации!

Риски в ипотеке и аренде
Будущий заемщик в праве не информировать кредитора о том, что планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку и часто так и происходит, особенно при приобретении недвижимости в новостройках, которые заведомо приобретаются под сдачу в найм.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по договору аренды или найма? Если он будет заключен устно, а оплата производится наличными без транзакций онлайн. В этом случае кредитной организации сложно доказать факт сдачи в аренду.

Риски арендатора
Если ипотечник решил сдавать квартиру в ипотеке, то арендатор принимает все риски на себя, т.к. его могут выселить, признав договоренность об аренде (найме) ничтожным, в связи с наличием пункта в кредитном договоре, ограничивающим собственнику подобные действия.

Поэтому прежде чем заключать устный или письменный договор с арендодателем, поинтересуйтесь, может ли он сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке и пусть предоставить копию или оригинал ипотечного контракта для ознакомления.

По закону к арендатора есть 30 дней, чтобы освободить квартиру, поэтому месяц можно подыскивать новое жилье и не беспокоиться.

При заключении письменного соглашения найма арендодатель, по вине которого досрочно выселяют арендатора (по требованию банка) выплачивает все причитающиеся деньги за непрожитые в жилье месяцы, депозит и неустойку, если она оговорена в соглашении.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

  • Когда Сбербанк может проверить квартиру:
    Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.
  • Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.
  • Рабочие варианты:
  • предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
  • изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
  • заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
  • сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

  • прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
  • написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
  • получение согласия кредитора и страховой;
  • заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора? Например, пугать заемщика досрочным расторжением, в случае нарушения условия, запрещающего сдачу в найм.

В последнее время банковские организации разрешают сдавать недвижимость в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.

Вы узнали можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке по закону официально и не официально, в ипотеке Сбербанка и любой другой кредитной организации, риски, условия, процедуру.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

МОСКВА, 27 июн — РИА Недвижимость, Анна СМИРНОВА. Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки.

Но что если квартира покупается не для того, чтобы проживать в ней немедленно, а «про запас».

Сайт «РИА Недвижимость» решил узнать у риелторов, насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и выгодна.

Отсроченная выгода

По мнению риелторов, вариант сдачи в аренду ипотечной квартиры в принципе возможен, если покупатель собирается оставить квартиру, например, в наследство детям или сделать им такой подарок к окончанию университета. Также такой вариант может рассматриваться будущими пенсионерами в качестве инвестиции «в будущее».

Впрочем, для сугубо инвестиционных целей этот вариант малоподходящий, считает директор компании «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. «Отталкиваемся от суммы 8 миллионов рублей. За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тысяч рублей в месяц», – рассуждает он.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

19 октября 2018, 13:58

«Соломка» для пенсионера: как обеспечить безбедную старость за счет жильяПенсионная реформа, увеличившая возраст выхода на пенсию, заставила многих людей, пока еще далеких от пенсионного возраста, задуматься, на какие средства они будут жить после того, как, наконец, выйдут на заслуженный отдых. Сайт «РИА Недвижимость» решил изучить, какие есть варианты обеспечить себе безбедную старость при помощи жилья.

Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет.

С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше – около 20 лет, что соответствует доходности – 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем – 10%.

«Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику», – объясняет эксперт из «НДВ-Недвижимость».

Еще одним негативным фактором, способным помешать планам инвестора, является тот факт, что, к примеру, рынок жилья в столице сейчас несколько перегрет. «Как ни странно, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль.

Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города.

Читайте также:  Образец претензии по договору аренды нежилого помещения и пример из судебной практики по взысканию платы за содержание коммерческого помещения

Поэтому сегодня за 40-45 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово», – говорит Стригалев.

Невидимые расходы

В общем и целом, чем дешевле объект, тем он выгоднее для погашения ипотеки за счет аренды, говорят риелторы.

При этом, они, конечно, они советуют не забывать, что за время сдачи возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт. Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев.

«Нужно всегда иметь финансовую подушку безопасности на случай отсутствия арендатора в размере примерно трех-четырех ежемесячных платежей по кредиту», – советует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Не стоит забывать и о дополнительных тратах, которые возникнут сразу (если вы покупаете новостройку) или со временем.

В их число нужно включить стоимость ремонта (примерно 12 тысяч рублей за квадратный метр при эконом-варианте), стоимость меблировки (примерно 400-500 тысяч рублей), ежемесячные коммунальные услуги (без учета индивидуального потребления счетчиков) – еще примерно 2-3 тысяч рублей в месяц, капремонт (раз в месяц – 18,19 рублей за квадратный метр на сегодняшний день).

«Кроме того, стоит иметь сумму в размере примерно одного арендного платежа для проведения мелкого и косметического ремонта», – советует Литинецкая.

И, конечно, никто не отменяет форс-мажоры, когда арендаторы сбежали, не заплатив, залили соседей, разнесли всю квартиру или оставили в ней горы мусора.

Банк не всегда «за»

Иногда идея сдавать купленную в ипотеку квартиру может не найти понимания со стороны банка, в котором покупатель берет соответствующий кредит.

Конечно, это случается не так часто.

В основном при одобрении или неодобрении ипотечного кредита банки смотрят на основные доходы, которые уже есть, то есть доходы от постоянной работы, возможность сдачи в аренду идет, скорее, как бонус.

«В каждом ипотечном договоре прописано, возможно ли сдавать такую квартиру. Некоторые банки не разрешают», – говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Но чаще всего в ипотечном договоре банки прописывают пункт, согласно которому заемщик обязан уведомить кредитора о сдаче объекта в аренду. Фактически, по словам риелторов, так никто не делает. Представители банка не могут уличить клиента в нарушении договора, так как никаких выездных проверок, конечно же, не проводится.

«Хотя если бы банк заранее знал, что в квартире будут проживать посторонние, возможно, он мог отказать в выдаче кредита», – добавляет Литинецкая.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку, нужно ли разрешение банка

Ипотека – это наиболее востребованный банковский продукт за последние годы по всей территории России.

А то, что в залог передается именно покупаемая за полученные деньги недвижимость, то это только выгодно заемщику, так как он хотя бы не рискует, что у него уже есть в собственности.

Но в то же время право владения на этот объект у него не полное. В этой статье мы расскажем, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку, в аренду.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как сдать жилье, находящееся в обременении, то есть взятое (купленное) в кредит, во временное пользование, если ипотечный кредит был оформлен банке, который не предусматривает такую возможность?

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду?

В первом пункте статьи 40 ФЗ «Об обременении» четко указано, что владелец недвижимости, купленной в ипотеку, по которой еще выплачиваются кредитные платежи, имеют право сдавать эту квартиру/дом в аренду, если в ипотечном договоре это не запрещается и соблюдены следующие требования:

  1. Длительность аренды не больше срока погашения задолженности.
  2. Залоговый объект не используется для коммерческой цели.
  3. Сдача недвижимости осуществлена на законных основаниях.

По мнению банков, сдача залогового объекта в аренду уменьшает его ликвидность, а соответственно и рыночную стоимость.

По закону «Об ипотеке» кредитор может привлечь заемщика к ответственности, если залоговая недвижимость испорчена или снижен ее ценник сверх нормального износа.

Опираясь на нормативные акты банки вправе запретить сдавать жилье на посуточную аренду, которая приведет к быстрому износу.

Какие требования выдвигают банки при сдаче ипотечного жилья в аренду?

Для того чтобы давать третьим лицам снимать залоговый объект недвижимости нужно руководствоваться заключенным с банковским учреждением ипотечным договором. Чаще всего встречаются следующие условия:

  1. Банк допускает, что заемщик может сдавать жилье без согласования с ним.
  2. В ипотечном договоре ничего не сказано об аренде залогового объекта. Заемщику нужно узнать у кредитора информацию по этому поводу и действовать или бездействовать после получения отказа или разрешения.
  3. Кредитор в ипотечном договоре четко указывает параметры услуги: период, условия соглашения, регистрация сделки и т.д.
  4. Заемщик, подписывая договор аренды и заселяя посторонних людей, должен узнать, согласен ли банк на это.
  5. Аренда категорически запрещается. Несогласие сдачи квартиры/дома под съем связано с рисками для самого банковского учреждения, так как проживающие посторонние люди не будут иметь никакого отношения к финансовому обязательству перед кредитором.

Большая часть банков, конечно же, допускает сдачу ипотечного жилья, но только при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик в обязательном порядке подает в банк письменную заявку. Банковские работники после этого оперативно рассматривают ее и предоставляют положительный ответ, если клиент у них на хорошем счету, то есть вносит все платежи вовремя и содержит жилье в хорошем состоянии.
  2. Извещаются страховщики о том, что увеличивается стоимость имущественного полиса примерно на 20% – 30% от его изначальной цены. Такое повышение обосновывается высоким риском порчи жилья.
  3. Сдаваться ипотечное жилье должно с обязательным заключением договора аренды, в котором прописаны все условия по оплате.
  4. Оформляется налоговая декларация по итогам года на уплату подоходного налога в размере 13%.
  5. Заемщик обязательно должен предоставить банку ксерокопию договора найма, личные данные и документацию по квартиросъемщику, информацию от страхового агентства.

Банки, которые разрешают сдавать залоговое жилье

Официально разрешает сдавать залоговое жилье, купленное за ипотечные средства банк «ВТБ», «Альфа-Банк», «Сбербанк», «Связь-Банк». Согласно условиям, прописанным в их ипотечных договорах, действия по сдаче квартиры/дома в наем считаются правомерными, если заемщик предварительно письменно их извещает о своих намерениях и получает на это согласие.

Так, в «Сбербанке» с 9 декабря 2013 года действуют общие условия жилищного кредитования. А в подпункте договора 4.4.

15 указано, что заемщик не имеет права сдавать жилье в наем или бесплатное использование родственникам или друзьям без получения письменного согласия от Сбербанка.

Также на него возлагаются меры, помогающие сохранить надлежащее состояние недвижимости, вместе с текущим и капитальным ремонтом. Добросовестных клиентов инспекторы проверяют крайне редко. Проблемы только могут возникнуть, если своевременно не внести ипотечный платеж.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку.

В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке.

Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

— Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много.

Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита.

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру.

Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет.

Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается.

Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет.

Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева.

— Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора.

Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.

В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя».

То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры.

После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства.

Читайте также:  Как оформить перепланировку квартиры в бти самостоятельно: сколько это стоит (стоимость услуги), требуется ли согласование и внесение изменений в кадастровый паспорт, а также нужно ли регистрировать данную процедуру?

Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе.

Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку | Ипотека онлайн

Вопрос, можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, нередко беспокоит собственника свободного помещения.

Последуют ли санкции со стороны кредитора и страховой компании? Каким образом отчитаться перед налоговой и оградить себя от недобросовестных квартирантов? Разберемся, как это сделать с наименьшими рисками и максимальной выгодой. А также выясним, когда нельзя сдавать квартиру в ипотеке?

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку

Законом не запрещено купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Ограничения могут исходить от банка и страховой компании. Перечитайте договоры с ними. Не исключено, что вам можно сдавать квартиру в ипотеке без препятствий.

Можно ли сдавать квартиру в военной ипотеке? На сдачу жилья в большей степени влияет политика банка, а не ипотечная программа. Если ограничения есть, они указаны в кредитном договоре.

Нужно ли согласие банка или страховой

Обычно договорами предусмотрено получение письменного согласия банка/страховой или полный запрет на сдачу. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке?

В случае невыплаты долга квартира переходит банку. Договор найма продолжает действовать, новый собственник обязан соблюдать все его условия в качестве наймодателя.

Предприимчивые граждане злоупотребляли возможностями: заключали договор с квартирантами на несколько лет, не выплачивали ипотеку, создавали дополнительные проблемы банкам при продаже залоговой квартиры.

Что делать, если кредитор запретил

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку при наличии в кредитном договоре пункта о запрете?

Если вы не хотите нарушать соглашений с банком, подайте заявление на пересмотр условий. В качестве причины часто указывают сокращение постоянного дохода. Банки практикуют заключение дополнительных соглашений, в которых прописаны:

  • разрешение на сдачу;
  • максимальный срок договора найма;
  • невозможность автоматической пролонгации договора.

Шаблон заявления в банк о разрешении сдачи в аренду квартиры  — Скачать

Почему может отказать банк и страховая

Категорические отказы банка и страховой встречаются редко. Объяснять причины они не обязаны. Из наиболее вероятных:

  • сумма долга близка к оценочной стоимости жилья, и если квартиранты окажутся неаккуратными, размер залога (=стоимость квартиры) перестанет покрывать выданный кредит;
  • выявление в истории клиента фактов злоупотребления, нарушения закона, прямо или косвенно связанных со сделками с недвижимостью;
  • при устном обращении есть вероятность попасть к специалисту, недостаточно компетентному в вопросе, можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

Страховая компания вероятно откажет в выплате, если наступит страховой случай и будет доказана вина нанимателя, проживающего без ведома страховщика. Во избежание такой ситуации предупредите агента о намерении сдавать квартиру. Стоимость страхового полиса увеличится. Расходы обоснованные, а арендная плата покроет их в первый же месяц.

Рекомендуемая статья:  Ипотека по договору долевого участия под залог прав

Как банк может узнать, что квартира сдается

Факт, что вы берете квартиру в ипотеку и сдаете ее, может выявиться при разных обстоятельствах. Опишем наиболее частые случаи.

Кредитным договором предусмотрена возможность банка проверять фактическое состояние недвижимости. Кредиторы пользуются им при образовании просрочек, проблемах связаться с клиентом по телефону.

Если вы обратитесь за возмещением ущерба, высока вероятность встречи квартиранта с представителем страховой компании.

Важно! При обращении соседей в полицию с жалобами на шум и порчу имущества в подъезде сотрудники банка будут уведомлены.

Последствия для собственника

Наиболее серьезные санкции прописаны в договорах с банком и страховой. Вероятные варианты:

  • требование полного досрочного погашения долга по кредитному договору;
  • штраф.

На практике банки прибегают к подобным мерам при образовании проблем с задолженностью или заемщиком. Надежных клиентов часто уведомляют устно или письменно, либо оставляют факт «незамеченным».

Рекомендуем прочитать: Что делать если нет денег платить ипотеку

Что будет, если не заключать договор с арендатором

Гражданский кодекс обязует заключать договор найма в письменной форме, но не предусматривает ответственности за его отсутствие. Договор регламентирует права и обязанности собственника и нанимателя.

Этот документ:

  • главный при возникновении разногласий;
  • основной для суда, если конфликт не получится решить самостоятельно;
  • полностью или частично может освободить вас от ответственности перед соседями, если квартиранты затопят их;
  • частично доказывает получение вами дохода, с которого положено уплатить налог 13% – для полного доказательства необходим документ, подтверждающий оплату, или заполнение налоговой декларации.

Вы можете пользоваться перечисленными преимуществами и недостатками только вместе. Если не заключите договор, будет одним подтверждением дохода меньше, а также не будет свидетельств договоренностей на случай разногласий и конфликтов.

Интересно! При сдаче квартиры через Booking, Airbnb или подобные ресурсы вы и наниматель принимаете условия оферты, что приравнивается к заключению соглашения.

Предлагаю скачать шаблон договора для сдачи в аренду квартиры — Договор найма жилого помещения — Скачать.

Договор без суммы оплаты за пользование квартирой

Некоторые собственники отдают в пользование квартиру, не взимая с проживающих платы. Так поступают:

  • родственники;
  • близкие знакомые;
  • владельцы жилья, состояние которого не позволяет получить денег за его сдачу, но позволяет переложить квартплату на «гостей».

Права и обязанности хозяина и жильцов можно зафиксировать в договоре безвозмездного пользования. Этим способом успешно злоупотребляют собственники и наниматели, между которыми сложились доверительные отношения. Оплата производится без документального подтверждения – наличными. При необходимости подтвердить факт проживания есть договор.

Нужно ли уведомлять налоговую

По закону вы обязаны отчитаться о доходах, когда сдаете в аренду квартиру в ипотеке либо свободную от обременения. Уклонение от уплаты налога трудно доказуемо при наличной оплате. Договор показывает только намерения сторон. Факт сдачи подтверждают документы:

  • акт;
  • чек об оплате;
  • расписка в получении денег;
  • декларация о доходах;
  • заявление нанимателя;
  • свидетельские показания соседей.

Часто складываются условия, при которых не появляется ни один из перечисленных документов.

Как правильно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Рассмотрите вариант использования нового жилья для собственного проживания. Когда клиент купил квартиру в ипотеку а старую сдал, вовсе не потребуется согласование банка.

Чем выше риск, который вы считаете для себя приемлемым, тем выше чистый доход от ипотечного помещения. Вероятность выявления квартирантов банком, страховой, налоговой низкая. Многие собственники этим пользуются, получают максимальную прибыль. Некоторым из них приходится оплачивать штрафы, иногда и ремонт соседям.

Как можно сдавать квартиру купленную в ипотеку с минимальными рисками?

Выбираем банк

Подготовка начинается на стадии выбора кредитного учреждения. До заполнения заявки обратитесь за консультацией к банковскому специалисту. Среди прочего поинтересуйтесь, что если вы решите пустить квартирантов. Можно ли сдавать квартиру находящуюся в ипотеке у этого кредитора? Выбирайте комфортные для себя условия, а именно соотношение:

  • процентной ставки;
  • лояльности кредитной организации к квартирантам;
  • прозрачности ваших отношений с банком (уведомлять/не уведомлять об аренде).

Подача заявки

Взвешенно отнеситесь к заполнению пункта о сдаче в найм. Последствия уведомления могут быть разными, например:

  • отсутствие проблем со сдачей в будущем;
  • отказ;
  • увеличение суммы первого взноса.

Поиск квартиры

Выбирая инвестиционную квартиру, примите во внимание и оцените для себя актуальность закономерностей:

  • пожилым соседям свойственно выражать недовольство чаще, чем молодым, вплоть до обращения в полицию;
  • в старых домах пожилых соседей больше, чем в новых;
  • в среднестатистической панельке шумоизоляция значительно ниже, чем в монолитном доме, максимально комфортными по звукоизоляции считаются кирпичные строения;
  • чем старше дом, тем выше износ коммуникаций;
  • чем выше этаж, тем больше соседей под вашей квартирой (третьи лица, перед которыми вы несете гражданскую ответственность, что особенно хлопотно при выходе из строя коммуникаций).

Страхование

Обязательное страхование по ипотеке защищает банк от убытков в случае взрыва газа, падения метеорита, самолета и прочих маловероятных событий. Простыми словами – на случай разрушения стен. Поинтересуйтесь стоимостью страхования рисков нанесения ущерба вашему имуществу, а также вашим соседям по вине жильцов вашей квартиры.

До оформления обязательной страховки побеседуйте со страховым агентом. Узнайте:

  • отношение компании к квартирантам в целом;
  • стоимость страхования всех вас интересующих рисков.

Целесообразно обзвонить или обойти 3-4 страховщика. Условия могут существенно отличаться. Важно учесть:

  • страхование всех рисков у одного страховщика обычно более выгодно, чем по отдельности в разных компаниях;
  • банки предлагают комплексное страхование при оформлении кредита, предложения бывают от крайне выгодных до крайне обременительных, внимательно изучите и сравните их;
  • помните о сроке оформления страховки, обязательной по ипотечному договору;
  • если сдача квартиры планируется позже (например, помещению требуется ремонт), возможно, преждевременно заключать договоры страхования всех рисков сразу.

Принимаем решение: перекладываем ответственность на страховую и сообщаем всю достоверную информацию или же несем риски самостоятельно, оформив формальную страховку целостности стен.

Перед сдачей квартиры

Уместным будет познакомиться с соседями, сообщить, что вы купили квартиру № Х, хотите ее сдавать. На случай претензий оставьте свой номер телефона. Часто среди соседей оказываются люди, которые с радостью будут присматриваться и прислушиваться, порядок ли за стеной.

Отношения с квартирантами

Пускать незнакомых людей в свою квартиру и уклоняться от подписания договора легкомысленно. Чем больше ценностей в помещении, тем выше риск потерять их. Даже на переклейку обоев требуется время и деньги. Мебель и бытовая техника стоят больше, а выносить их легче.

Договор определяет ответственность сторон друг перед другом. В интересах наймодателя указать:

  • достоверные паспортные данные сторон, либо реквизиты организации, если вы сдаете жилье юридическому лицу;
  • ответственность за порчу имущества;
  • опись ценностей, если таковые имеются (актуально для квартир с повышенным комфортом);
  • сроки оплаты;
  • показания счетчиков, если коммунальные платежи не входят в стоимость аренды.

Обязательно сверьте сведения с паспортом (физ. лицо) или выпиской из ЕГРЮЛ и доверенностью (юр. лицо). Потребуйте себе копию (как вариант, в обмен на копию своего паспорта). Если вдруг вам придется обращаться в полицию, квартиранта будут искать по данным, указанным в договоре.

Сделка аренды с организацией регистрируется в Росреестре всегда. Соглашение с физическим лицом на срок до 1 года считается краткосрочным, обязательной регистрации не требует. Если стороны всем довольны, по истечении срока подписывают новый договор – на 11 месяцев или долгосрочный.

Иногда собственники создают люксовые условия в квартирах. Как физические лица они не могут уменьшить налогооблагаемую базу за счет затрат на мебель, технику. Некоторые наймодатели договариваются с квартирантами о сумме в договоре, сопоставимой с рыночной. По факту на руки получают плату выше.

Первые 11 месяцев – подходящее время для знакомства. Если отношения складываются успешно, в соглашении на следующий срок можно предложить указать сумму, размером как средняя по рынку. Иногда наймодатели также просят переподписать задним числом первый договор с меньшей ценой.

Налоговая

Собственник обязан отчитаться о доходе от сдачи жилья. Он облагается 13-процентным налогом. Форма отчета – декларация 3-НДФЛ. К ней обязательно прилагается копия договора найма. Сумма и срок в обоих документах должны соответствовать друг другу.

Важно! Если в договоре указан срок больше, чем тот, за который вы показываете доход, налоговая может запросить дополнительные документы (например, соглашение о расторжении) или провести проверку.

Если у вас есть неиспользованный налоговый вычет, им можно воспользоваться и снизить финансовую нагрузку на законном основании.

Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке

Заключение

Успех сдачи квартиры, купленной в ипотеку, во многом зависит от способности хозяина вести переговоры с банком, особенно в лице кредитного менеджера. Это человек, который может:

  • посоветовать, как оформить сделку с квартирантами;
  • не придать значения услышанному, устно предупредив, что лучше не сдавать.

Немаловажно правильно выстроить отношения с квартирантами. Это люди, которые выплачивают частично или полностью ваш ипотечный кредит. Вы должны быть одновременно заботливым хозяином и получателем максимально возможного дохода.

Поделитесь статьей в соц.сетях, задайте вопрос в Коментарии или в специальном разделе на сайте — Задать вопрос по ипотеке — Онлайн

Оцените автора (3

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *