Просмотреть сайты, сделать несколько звонков и съездить на просмотры. Однако на деле поиск, как правило, затягивается на месяцы. Чтобы не было мучительно больно за потраченное время и средства, предлагаем подойти к выбору офиса более продуманно, а заодно узнать, какие бизнес-центры пользуются сегодня наибольшей популярностью.
Шпаргалка для арендатора
«Нужен красивый офис по демократичной цене, близко к метро». Такое помещение нужно любой компании, но даже опытный консультант вряд ли сумеет предложить вариант по подобным размытым критериям.
Поэтому составьте собственный список приоритетов и пометьте его баллами от 1 до 3: «не принципиально», «существенно» и «очень важно».
В этом случае вы сможете сразу отфильтровывать предложения, не отвечающие очень важным критериям.
- Локация. Месторасположение офиса должно быть удобно и для посетителей, и для сотрудников. Потерять ценный персонал из-за неудобного доступа – опрометчивое решение.
- Площадь. Кроме рабочих мест, в офисе необходимо предусмотреть места для посетителей, мини-кухни, возможно – переговорной комнаты.
- Планировка: открытая, кабинетно-коридорная, смешанная. Из кабинетов вы не сможете сделать свободное пространство, зонировани open space– вариант реальный, но дорогостоящий. Обязательно сделайте тестовую рассадку сотрудников в выбранном варианте: результат может вас удивить.
- Ремонт и дизайн. Удовлетворит ли вас типовая отделка или компании необходим фирменный стиль?
- Инфраструктура бизнес-центра. Где будут обедать ваши сотрудники? Есть ли поблизости магазины, банки, почта, спортивный клуб?
- Инженерия и связь. Если в компании 3 ноутбука, вопрос мощности сетей не актуален, но возможно, вам требуется помещение под серверную и наличие бесперебойного электропитания. А вот вопрос качественного климат-контроля принципиален для каждой компании.
- Клининг, охрана, вывоз мусора, службы эксплуатации. Отвечает ли за эти услуги собственник и входят ли они в арендную плату?
- Собственно арендная ставка и OPEX и что в них включено
В список вы можете добавить любые дополнительные пункты, но слишком увлекаться не стоит: запрос из 50 критериев вряд ли выполним.
Что нынче в тренде?
Да, у офисов тоже есть мода.
Например, безумно популярные еще пять лет назад открытые пространства (американский бизнес-стиль) постепенно сдают позиции: все больше арендаторов устали от шума и ищут смешанную или кабинетную планировку или просто делают зоны «уединения» в большом открытом пространстве или ставят несколько перегородок. Соответственно, растет дефицит подобных предложений.
Следующий тренд – Офисы в стиле лофт.
Все больше и больше компаний ищут нестандартное и атмосферное пространство, наполняющее сотрудников вдохновением: антресоли, второй свет, зеленые террасы и балконы, мансарды особняков с большим количеством света – пользуются огромной популярностью. «Трехгорная мануфактура», «Московский шелк», Artplay и другие креативные кварталы выкидываю на рынок «вкусные предложения», которые тут же арендуется «особо требовательными компаниями».
Виды на город. Здесь по-прежнему лидируют башни Москва-Сити с панорамным остеклением. Но свободных площадей в диапазоне 500-1500 м2 с ремонтом в ММДЦ мало. Зато есть помещения в состоянии shell & core.
Близость парковых зон. Каменные джунгли утомили арендаторов и самые «продвинутые» из них оценили возможность выбраться в обеденный перерыв или вечером в расположенный рядом парк, чтобы прогуляться или заняться фитнесом. Или даже провести деловую встречу в неформальной «зеленой» обстановке.
Куда дует ветер популярности
Среди локаций традиционно наиболее востребованы ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. Заметный дефицит качественных помещений возник на «зеленой» ветке метро (Замоскворецкая линия).
Шорт-лист самых популярных бизнес-центров на AMO.RU за апрель, 2018 выглядит следующим образом:
- Бизнес-центр «Магистраль Плаза», 1-й Магистральный тупик, 5а.
Бизнес-центр находится в Хорошевском районе Москвы, на пересечении Звенигородского шоссе и ТТК. До ближайших станций метро — Беговой и Улицы 1905 года работников возят бесплатные корпоративные автобусы с интервалом 10-15 минут).
- Бизнес-центр «Переведеновский», Переведеновский пер., 13, стр. 18.
Бизнес-центр расположен в Басманном районе ЦАО. Примечательно, что в бизнес-центре большой выбор офисов с отделкой и качественная управляющая компания, которая обеспечивает комфортное пребывание арендаторов.
- Башня «Империя», МФК Москва-Сити, Пресненская наб., 6, стр. 2
Бизнес-центр располагается в центре деловой активности Москвы. Развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность комплекса привлекают сюда именитых арендаторов.
В башне «Империя» можно снять просторные офисы класса «А» со свободной планировкой. Шаг колонн составляет 8,8 м, высота потолков — 3,5 м.
В башне много небольших блоков с отделкой, что также является огромным преимуществом для Москва-Сити.
- Бизнес-центр «Трехгорная мануфактура», ул. Рочдельская ул., 15.
Это просто модное место, в Пресненском районе Москвы. Территория бывшей текстильной фабрики превратилась в настоящий арт-кластер. Здесь есть все необходимое — кафе, бары, рестораны, бутики, галереи.
Трехгорка активно развивается, втягивая в свою орбиту все новые проекты, и компании. Рядом пролегают улицы Трехгорный вал, 1905 года, Мантулинская и Краснопресненская набережная.
В «Трехгорная Мануфактуре» возможна аренда офиса свободной или смешанной планировки на срок от 11 месяцев. Офисным помещениям требуется косметический ремонт.
- Барклай Плаза, ул. Барклая ул., 6, стр. 5
В БЦ «Барклай Плаза» сдаются офисы с видом на Парк Победы, Кутузовский проспект и небоскрёбы Сити. Панорамное остекление фасада и просторный атриум высотой в 8 этажей хорошо освещают общие зоны и офисные блоки. В бизнес-центре много качественных небольших блоков с отделкой по доступным ценам. Престижный Западный округ обеспечивает его популярность среди арендаторов.
- Гранд Сетунь Плаза, Горбунова ул., 2, стр. 3
Бизнес-центр расположен в Можайском районе ЗАО. Строительство объекта завершилось в 2012 году, в большинстве помещений присутствует типовая отделка. В здании 10 этажей, оригинальный асимметричный фасад с панорамным остеклением верхних этажей выполнен в современном архитектурном стиле.
Высота потолков в помещениях — от 3,4 до 4,2 м, что в сочетании с большими окнами создает много свободного и светлого пространства. В бизнес-центре хорошо развита инфраструктура, но метро в пешей доступности нет, организован шатл от метро «Молодежная», есть железнодорожная станция.
- Комплекс «Нео Гео», Бутлерова ул., 17
Комплекс «Нео Гео» находится в престижном районе на юго-западе, в сердце Новой Москвы. Рядом пролегают улицы Обручева, Профсоюзная, Миклухо-Маклая и Севатопольский проспект. До МКАД на автомобиле ехать 5 минут, до Третьего транспортного кольца — 7 минут.
От метро Калужская до бизнес-центра — 10 минут пешком. Общая площадь комплекса — 130 000 м², высота — 21 этаж. В БЦ «Нео Гео» сдаются офисы свободной планировки с отделкой или без нее. Высота потолков в здании — от 3,3 до 3,7 м².
Концепция комплекса — самодостаточный мини-город, в котором найдется все, что требуется современному человеку. Это, безусловно, огромное преимущество. На территории есть собственный фитнес-центр, торговая галерея, конференц-зал, 8 атриумов, рестораны, кафе, тенисные корты.
Роскошная отделка общих зон не оставит никого равнодушным.
Комфорт vsцена
Если в вашей шпаргалке для арендатора комфорт сотрудников имеет приоритетное значение, стоит выбирать из объектов класса А и В. Класс С уже не отвечает многим современным требованиям. Залог успеха – хорошая управляющая компания, оперативно решающая текущие вопросы, качественные инженерные системы и развитая инфратсруктура.
Если же компания только начинает развиваться, и количество ее сотрудников пока невелико, обратите внимание на аренду рабочих мест в коворкингах и рабочих пространствах.
Эксперты AMO.RU помогут совершенно бесплатно подобрать офис, который вдохновит ваш бизнес. Переходите на сайт и оставляйте завяку на обратный звонок.
Покупка офиса для сдачи в аренду — выгоднее, чем кажется
Предубеждение многих инвесторов против покупки офисных помещений с целью последующей сдачи в аренду осталось в прошлом. Сегодня многие вкладывают свои деньги в покупку офисных квадратных метров и окупают свои затраты в рекордно короткие сроки. О секретах удачного инвестирования RS рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. 
Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Показательный пример «Большое количество сделок с покупкой офисных помещений недавно прошло у нас в ОЦ «Капитал», — рассказывает Дмитрий Новиков. — Стоимость квадратного метра офисного помещения там стоит 41 тыс. руб. — по такой цене можно купить оборудованный, готовый для работы офис с ремонтом. Один из покупателей приобрел площадь около 150 кв. м, после чего разделил ее на три кабинета с отдельными входами. В итоге это позволит ему сдать купленную офисную площадь по более выгодной ставке и в дальнейшем быстрее окупить свои затраты».
Что делает такую покупку выгодным вложением? Разберемся на примере конкретных цифр.
Площадь офисного помещения: 150 кв. м
Стоимость: 41 тыс. руб./кв. м Арендная ставка на помещение 100-150 кв. м в этом ОЦ: 350-400 руб./кв. м Арендная ставка на помещение 50 кв. м в этом ОЦ: 500-600 руб./кв. м «Купив эти 50 кв. м по цене 41 тыс. руб./кв. м, инвестор потратит 2,05 млн руб. Если арендатор такого помещения платит в месяц 550 руб., то ежемесячный доход от сдачи в аренду составит 27500 тыс. руб., а годовой доход — 330000 руб. Если мы потраченные инвестором 2 миллиона разделим на эти 330 тысяч годового дохода, то срок окупаемости помещения составит менее 6 лет», — говорит Дмитрий Новиков. Срок окупаемости — объективная величина, которая свидетельствует о выгоде вложения средств. «Окупаемость в 5-6 лет для офисного помещения — очень хорошая цифра. При покупке помещения на первом этаже срок окупаемости в 9-10 лет выглядит привлекательно, в сравнении с этим окупаемость офиса за 5-6 лет однозначно стоит рассматривать как перспективное вложение средств», — резюмирует Дмитрий Новиков. Соответственно, предубеждение против покупки офисных помещений для последующей сдачи в аренду можно с полным правом считать безосновательным. В городе есть качественные офисные площади, купив их и раздробив на части по своему усмотрению, инвестор гарантированно совершит хорошую сделку. Кстати, дробимые площади могут быть и меньше: специалисты рынка коммерческой недвижимости утверждают, что найти арендатора на 20-30 кв. м еще проще. Арендная ставка при этом, само собой, будет выше.
Покупка офисов — для каких инвесторов?
Офисное помещение стоимостью около 2 миллионов рублей (как в приведенном выше примере) прекрасно подходит для частного инвестора, который раздумывает, куда бы вложить освободившуюся сумму. Такой вариант инвестирования для представителей малого бизнеса однозначно привлекателен: арендная ставка на офисную площадь будет хоть и медленно, но расти, к тому же при необходимости офис небольшой площади продать куда легче, чем крупную площадь. «Впрочем, такое вложение средств интересно и инвесторам покрупнее, — рассказывает Дмитрий Новиков. — Не так давно один из клиентов компании купил помещение стоимостью 35 миллионов. Но помимо этого он вкладывает свои средства в офисы стоимостью 2-3 миллиона. Иными словами, представители крупного бизнеса также осознают, что покупка офисов для сдачи в аренду — это выгодно. И на своем примере это демонстрируют». Буквально год назад инвестирование в офисную недвижимость многие эксперты рынка называли неперспективным. Мол, рынок «стоит», среди арендаторов ажиотажа нет, в городе масса пустующих офисных центров… Но с другой стороны, немало в Самаре и «офисников», заполненных на 100%. И, безусловно, собственники таких площадей не спешат расставаться со своей недвижимостью.
Как найти офисную площадь, привлекательную для вложения? Специалисты советуют внимательнее присматриваться к объектам в экспозиции и обращаться к профессионалам. «Безусловно должно насторожить обилие пустующих помещений в офисном центре.
Также перед решением о покупке следует поближе познакомиться с управляющей компанией. Кроме того, сейчас на рынке достаточно предложений, когда офисные центры продают поэтажно или просто в большой «нарезке».
К ним точно стоит присмотреться — для того, чтобы выбрать свою площадь, приобрести ее, а затем «нарезать» по своему усмотрению и выгодно сдавать», — советует Дмитрий Новиков.
Перейти на главную страницу портала RS63.ru
Как снять недорогой офис в Москве для начала своего бизнеса :: Коммерческая недвижимость :: РБК Недвижимость
Аренда офисного помещения — одна из основных статей расходов любого бизнеса. Если речь идет о стартапе, то стоимость может быть критически дорогой, поэтому к выбору «второго дома», как по праву можно назвать офис, стоит подходить максимально вдумчиво.
- Казалось бы, прозвучит абсурдно, но первое, что нужно учесть при выборе офиса, — его целевое назначение.
Управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова считает, что необходимо четко определиться с местом. Так, отдельный вход нужен компаниям, которые по роду своей деятельности каждый день принимают большое количество посетителей. В этом случае витрина и расположение в проходном месте могут привлечь дополнительных клиентов. Такими арендаторами являются нотариусы, туристические агентства, агентства недвижимости массового сегмента, банки и т.д. А вот бизнес, который продает товары и услуги другим бизнесам (B2B), редко принимает клиентов у себя и не нуждается в отдельном входе.
Директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов в свою очередь отмечает, что у каждой компании, которая решила снять офис, свои цели. «Кому-то нужно первое помещение для бизнеса, который ориентирован под товары — шоу-рум, офлайн-точка интернет-магазина.
В этом случае, к примеру, требования к доступности офиса невысоки, поскольку посетители будут приходить по предварительному согласованию. Если речь идет, скажем, о туристической или юридической компании, где поток клиентов достаточно плотный, то требования уже совсем другие. Третьим для бизнеса вообще нужен тихий, спокойный офис, где можно поставить столы и начать работать.
Так что нужно сразу выделить важные критерии и ориентироваться на них», — подчеркивает эксперт.
Проверить доступность
Очень важным фактором, о котором многие забывают, является ограничение доступа в офис. Многие офисные центры или здания ограничивают доступ в офисы в выходные или поздно вечером и рано утром, в нестандартное рабочее время. «Если бизнес оказывает услуги или связан с работой в разных часовых поясах, это может помешать нормальному ведению бизнеса.
Это также может быть существенным ограничением для стартапов, сотрудники которых могут буквально жить в офисе, проводить там по 16 часов в день», — считает Анна Левитова. Если здание имеет строгую пропускную систему и на входе посетителям необходимо предъявлять паспорт, это также может расстроить клиентов, озабоченных вопросами конфиденциальности.
- Чистота сделки
- Особое внимание нужно уделять договору аренды офиса — это необходимый и важнейший этап сделки.
«Юридическая чистота — это то, что объединяет все сделки по аренде во всех сегментах. Арендовать помещение необходимо у владельца, кроме того, по договору аренды лучше проконсультироваться с юристом. Некоторые арендодатели через условия договора могут влиять на арендатора, изменять условия сделки, например, повышать стоимость. Вообще полезно посмотреть отзывы об арендодателе, благо в интернете их достаточно много», — подчеркивает Максим Жуликов.
Договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Если срок договора менее года, то регистрировать его не обязательно. Иногда некоторые арендодатели специально заключают договоры на 364 дня или на неопределенный срок, дабы избежать регистрации.
Что должно присутствовать в типовом договоре:
— Подробное описание с указанием адреса, площади и расположением на поэтажном плане.- Срок договора аренды. Если он не указан, то договор автоматически признается бессрочным. В этом случае любая из сторон договора может его расторгнуть с уведомлением за три месяца. — Срок аренды.
Важно помнить, что если подписание акта приема-передачи не совпадает с датой вступления договора в силу, сроки действия договора и аренды не совпадут. — Обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года.- Права третьих лиц на объект аренды.
— Арендная плата (также могут учитываться коммунальные или другие расходы).- Порядок возврата помещения арендодателю.
- — Ответственность сторон договора за неисполнение его условий.
- Еще один важный момент — заключение договора субаренды нежилого помещения.
- Дополнительные факторы
Такой договор требует документально зафиксировать согласие собственника. При этом, если собственник помещения — любое юридическое или физическое лицо, в договоре на срок до года достаточно визы собственника с подписью и печатью в правом верхнем углу: «Не возражаю» или «Согласовано». А вот все долгосрочные (от одного года и более) договоры аренды необходимо регистрировать в соответствующих инстанциях вне зависимости от формы собственности. Дело в том, что договор субаренды, оформленный без визы или регистрации, лишает арендатора права получить лицензию, оформить вывеску. Расходы по оплате счетов по такому договору не могут быть зачислены на затратные счета и отнесены на себестоимость.
При оценке помещения не следуйте слепо за предложением арендодателя. Помните, что на цену влияет много факторов, и некоторые из них могут оказаться в вашу пользу — укажите на это арендодателю.
Учитывайте как можно больше критериев: месторасположение помещения, его готовность к заселению, ремонт, состояние административного здания, в котором расположен офис, этаж, наличие коммуникационных сетей, охраны, парковки.
К общим требованиям к хорошему офису можно отнести наличие связи, интернета. Если компания достаточно большая, стоит подумать о том, насколько просто сотрудникам добраться от метро и есть ли рядом кафе или столовые.
Личный опыт
Директор по развитию ООО «Навигатор Недвижимость» Светлана Архипова рассказала о том, как ей удалось решить проблему аренды первого офиса. «Дело в том, что недалеко от места жительства у любого человека гарантированно есть определенное количество бизнес-центров, — рассказывает начинающая бизнес-вумен.
— Я собрала их контакты и планомерно обзвонила на предмет того, есть ли у них подходящее для меня помещение. Для меня было важно, чтобы офис находился в приличном месте, а не в промзоне на территории завода, чтобы в нем была собственная инфраструктура. А вот вопрос парковки, к слову, был не критичен, хотя для многих он крайне важен.
Связь и доступ в Интернет есть в 99% офисных и бизнес-центров, вопрос лишь в количестве провайдеров, где-то их два, а где-то десять. Что касается возможности задерживаться на работе после определенного времени, то этот вопрос решается дополнительным договором. Собственно, по итогам уточнения всех деталей мы подписали договор аренды и акт приема-передачи.
Задача решилась достаточно просто, хотя и пришлось потратить время. Однако результат того стоит».
Ксения Алиева
Коворкинг с дизайнерским интерьером открывается в Москве. ФОТО
Сдача в аренду коммерческой недвижимости — 5 ошибок, мешающих достижению успеха — Территория инвестирования
Коммерческая недвижимость, Управление недвижимостью
Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей.
И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже.
Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.
- 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
- А кто клиент?
- Стратегия инвестирования в мини-офисы
- На какую длительность — месяц, сутки, час?
- Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
- Как сделать офис из квартиры?
- Дополнительных вложений не будет!
- У меня нет недвижимости и я не смогу!
- Торги и аукционы по банкротству — суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал.
Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент.
Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.
5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
А кто клиент?
Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.
Например, если это достаточно просторное офисное здание, расположенное на первом этаже жилого дома в людном месте, то его можно сдать в аренду:
- Магазин
- Дневное кафе
- Коммерческий банк
В первом случае необходимо искать клиентов по рекламным объявлениям в местных СМИ или, если арендодатель лелеет в душе мечту о большой сумме денег – стоит зайти на сайты крупных сетевых маркетов и написать предложение об аренде в разделе «Партнерам». То же самое делается и в случае с банком либо другим крупным клиентом – сайты имеются у всех. Небольшую недвижимость в нормальном состоянии можно сдать под мини-офисы, склад или что-либо другое.
Стратегия инвестирования в мини-офисы
Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями ????
На какую длительность — месяц, сутки, час?
Безусловно, подписать договор на год и больше – это надежно, так можно быть уверенным, что все это время помещение будет приносить доход.
Но, сдача в аренду коммерческой недвижимости на сутки или почасово резко увеличивают его сумму и уменьшают процент амортизации помещения – инвестиции в коммерческую недвижимость всегда окупаются.
Поэтому в последнее время такой вид аренды тесно соседствует с субарендой (об этом намерении следует обязательно уведомить отдельным пунктом в договоре).
Компания или частное лицо снимает достаточно большое помещение и делает из него, например, коворкинг-центр – настоящую палочку-выручалочку для тех, кто не имеет собственного офиса и вынужден встречаться с клиентами в кафе или на улице. Но в этом деле имеются свои нюансы, о которых можно узнать у опытных инвесторов, например, кейс Романа Котова рассказывает об этом виде бизнеса доступно и доходчиво.
Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
Для инвесторов проекта Территории Инвестирования Роман Котов провел мастер-класс, на котором раскрыл ключевые фишки и бизнес-модели инвестирования по этой технологии. Вы можете скачать его здесь
Как сделать офис из квартиры?
Если имеется собственная квартира, пустующая и ненужная, и к тому же, расположенная на первом этаже, не стоит ограничиваться ее сдачей в аренду под проживание.
Во-первых, доход с такого вида аренды гораздо меньше, чем может принести сдача в аренду коммерческой недвижимости. Во-вторых, жилое помещение гораздо быстрее приходит в негодность, чем офис или даже склад.
Договор об аренде помещения для коммерции, как правило, гораздо строже и в нем всегда указывается пункт о неустойке или штрафе, если имущество будет испорчено.
Правильным решением будет:
- Перевести квартиру из жилого фонда в нежилой
- Сделать соответствующий ремонт
- Сдавать ее под мини-офисы, магазин и так далее. Не стоит выбирать в качестве клиентов тех, кто хочет снять помещение под бар, кафе либо другое увеселительное заведение – они работают допоздна и могут возникнуть проблемы с соседями
Дополнительных вложений не будет!
И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом.
Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов.
Ремонт лучше сделать «нейтральный» — чтобы интерьер подходил и магазину, и мини-складу, и офисному зданию.
Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема. Это может быть что угодно:
- Пожар
- Потоп
- Происки конкурентов
- Нерадивый водитель, врезавшийся в стену и разбивший ее
Но, если любые форс-мажоры будут предусмотрены страховым покрытием – ущерб хотя бы частично будет возмещен. Причем, оплачивать страховку можно заставить даже арендаторов, если это пункт будет включен в договор.
У меня нет недвижимости и я не смогу!
А что мешает сделать так, чтобы она была? Научиться покупать коммерческую недвижимость по смешной стоимости на аукционах по банкротству можно у тех, кто давно и успешно этим занимается – не понадобятся большие вложения, для того, чтобы начать зарабатывать приличные суммы денег.
Торги и аукционы по банкротству — суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Андрей Меркулов соучредитель проекта Территория Инвестирования. В этом видео он разбирает аукционы по банкротству. Более подробно читайте в статье по этой теме.
А тем, кто не решается начать этот прибыльный и достаточно легкий бизнес – мешают лишь собственные страхи.
Как сдать офис в аренду? 6 работающих советов
Совет 1. Соберите полную информацию об объекте
Во-первых, сделайте качественные фотографии. Ни для кого не секрет, что в 21 веке визуальное восприятие информации становится все сильнее. Человек выбирает товары и услуги, часто основываясь исключительно на фотографиях и видео-контенте. Instagram, YouTube, FB, Vine и другие компании заработали миллиарды долларов, опираясь на данный факт.
Красивыми и качественными фотоматериалами ни в коем случае нельзя пренебрегать! Отсутствие качественных фотографий объекта = уменьшение количества потенциальных арендаторов. Вам понадобится минимум 5 фотографий здания и столько же – офисного блока.
Нужно сфотографировать фасад здания (2 фото), входную группу, ресепшен (пропускная система), парковку, общепит (столовую, кафе или вендинг с кофе-поинтом), отделку офиса.
Во-вторых, прорисуйте план помещений с размерами. Любой потенциальный арендатор делает тестовую рассадку по помещению, прежде чем подписать договоры аренды. Соответственно, если у вас нет качественно прорисованного плана с размерами, вы затрудните ему данную работу.
План БТИ часто сложно прочитать в связи с плохой печатью мелких цифр. По экспликации тоже бывает неудобно сравнивать значения размеров и комнат.
Лучше всего заказать обмер и прорисовку планов специализированым компаниям, которые приедут к вам на объект или в помещение с лазерными рулетками, заполнят по специальной технологии форму и через несколько дней предоставят вам четкие планы с минимальной погрешностью в любых форматах (.png, .dwg, .jpeg, jpg и т.д.). Обратитесь в профессиональную компанию по замеру помещений или найдите фрилансера, который уже делал такую работу.
В-третьих, сделайте продающий текст. Залог правильного текстового описания здания или помещения – наличие корректных данных и выделение сильных сторон. Вначале можно написать несколько предложений про здание, дать информацию по общей площади, количеству этажей и т.д.
Далее обязательно отметьте какие-то положительные характеристики, такие как: удобное расположение, пешая доступность от метро и другие. Затем подробно опишите помещение (до 500 знаков без пробелов). Главное, чтобы все написанное было правдой, хоть и, возможно, субъективной.
Не обязательно писать «продающий» текст, но предоставить точные данные по своему предложению потенциальному арендатору вы обязаны! Перед тем как опубликовать на своем сайте или в рекламу описание предлагаемого объекта, прочтите его несколько раз.
После прочтения описания, вам самим захотелось как минимум посмотреть данное предложение? Если нет – переделывайте текст и доводите его до уровня «привлекательное предложение».
Совет 2. Оформите данные красиво
После того как сделаны качественные фотографии, есть понятный и читаемый план, написано хорошее описание к зданию и помещению, пора сделать флаер. Это несколько страниц с фото, планом и описанием.
Почему именно флаер, а не презентацию? Короткий документ с несколькими качественными фото и планом читается и воспринимается намного «легче», чем большая и громоздкая презентация в 10-12 слайдов.
В мини-презентации должно быть максимум 3 страницы: 1 – фото здания, описание здания; 2 – фото помещения, описание помещения; 3 – план помещения.
Совет 3. Проработайте договор аренды
Последнее, что остается до начала экспонирования объекта на рынок, – это составление договора аренды на ваше помещение. Самое основное в договоре аренды – это защита ваших интересов как собственника помещения! Вам нужно сделать следующее:
1. Подготовить ваш договор с юристом.
2. Показать грамотному брокеру (консультанту), а лучше нескольким.
3. Подготовить все основные документы по помещению.
4. Оформить приложения соответствующим образом.
Не усложняйте договор. Должна быть разница между договором на 50 кв. м в классе «С» и на 2000 кв. м в классе «А». Главное здесь — адекватно оценивать ваш уровень и не оттолкнуть потенциального арендатора большим и «тяжелым» договором аренды.
Совет 4. Размещайте рекламу
Если у вас есть офис или любая другая недвижимость в аренду или на продажу, вы просто обязаны размещаться на Cian.ru. Ни один похожий ресурс не дает такой высокой отдачи.
1. Не забудьте указать и загрузить все собранные вами данные по помещению.
2. Воспользуйтесь премиальным размещением объектов, если по вашей собственности уже много объявлений и вы хотите выделиться.
3. На сайте необходимы регистрация и внесение депозита, если не хотите заниматься этими вопросами самостоятельно, обращайтесь в агентство.
Конечно, здесь также важно учитывать площадь вашего помещения. Если у вас помещение до 500 кв. м, то ваше присутствие на сайте – 100% необходимо. Если помещение свыше 500 кв.
м, то здесь все индивидуально: есть негласное правило, что «дорогие» и «крупные» помещения почти нет смысла размещать на досках в интернете, это обусловлено специфичностью поиска таких арендаторов и вообще общим процессом привлечения BIG FISH (большой рыбы).
Avito Недвижимость – это вторая крупная площадка по недвижимости, на которой тоже хорошо быть представленным, но она, как показала наша многолетняя практика, имеет несколько важных особенностей. «Классические» офисные помещения свыше 300 кв.
м почти не пользуются интересом у пользователей Avito в разделе «коммерческая недвижимость», а площадью от 100 до 300 кв. м показывают слабую отдачу по конверсии «цена размещения/звонок». А вот «креативные/уникальные» офисы показывают неплохую эффективность размещения.
Под понятиями «креативный, уникальный» подразумеваются лофтовые помещения, помещения с высотой потолка более 5 м, двухэтажные, с большими террасами, высокими этажами, любой яркой или просто необычной отделкой.
Совет 5. Правильно презентуйте
Уже многие десятилетия (а в некоторых странах запада – сотни лет) рынок коммерческой недвижимости нельзя представить без агентств недвижимости, консалтинговых компаний и частных специалистов.
Ценность грамотного специалиста-консультанта и сегодня велика: это связанно не только с тем, что агентства обладают большими базами данных клиентов и ресурсами по привлечению новых потенциальных арендаторов, но и имеют огромный накопленный опыт закрытия сделок.
Также многие арендаторы настолько лояльны к хорошим специалистам, что достаточно сильно ориентируются на их мнения в части выбора нового офисного помещения. Поэтому если вы хотите извлечь максимум эффективности от действий по сдаче или продаже своего объекта – не забудьте обратиться к агентствам.
Свяжитесь с топ-30 агентств и представьте им своей объект. Как? Найдите список в одном из рейтингов, обзвоните их или отправьте emailс презентацией и материалами.
Совет 6. Подключите эффективный email-маркетинг
Большая база данных e-mail адресов — это еще «+100» к эффективности процесса реализации помещений. Вообще любая информация, которую сложно разово получить, требует хранения и классификации.
Вы не можете за один день найти все e-mail адреса брокеров, консультантов, новых и «старых» арендаторов и т.д.
Поэтому создайте несколько отдельных файлов и ежедневно добавляйте туда новые email-адреса брокеров, текущих арендодателей, всех прошлых арендодателей и др.
Регулярно делайте рассылки, следуя следующим правилам:
1. Не рассылайте информацию по одним и тем же адресатам чаще двух раз в неделю. Лучше это делать один раз, в один и тот же день недели и временной диапазон.
2. В рассылке нужно делать акцент на высокую информативность с минимальным количеством «воды».
3. Вкладывайте вложения в письмо (презентацию или флаер). Письма со ссылками на сайт или хранилище могут попадать в спам.
- Наверное, 30% успеха быстрой и эффективной реализации помещения – это качественно написанные и вовремя разосланные e-mail рассылки с указанием вакантных площадей и общих условий аренды.
- Если вам не хочется заниматься всем вышеперечисленным самостоятельно, обращайтесь в агентства с хорошей репутацией: они быстро и качественно сделают все за вас.
- Источник: cre.ru
Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость
Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость
В России миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости, и их число увеличивается с каждым годом. Торгово-развлекательные комплексы, деловые и офисные центры растут как грибы во время дождя, но… продаются ли они так же быстро, как строятся?
Среда, в которой работают продавцы и арендодатели коммерческой недвижимости
Популярным и самым эффективным каналом для рекламы недвижимости стал интернет, который предлагает необъятные возможности — порядка 200 досок объявлений и порталов недвижимости, ежемесячно привлекающих свыше 30 млн. потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости России. Казалось бы, при таком спросе продать и сдать в аренду даже самый неликвидный склад — пара пустяков.
На практике ситуация иная. Продавцы и арендодатели в состоянии охватить не более 5-15 % потенциальных покупателей. Причиной тому ограниченное число ресурсов, которые они используют для своей рекламы.
В среднем это 3-5 популярных досок объявлений (Arendator.ru, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки или другие), которые просматривают примерно 10-15 % от общего числа покупателей.
Еще 85-90 % рассеяны по оставшимся, в том числе региональным ресурсам.
Такой скромный средний охват рынка связан с техническими особенностями размещения рекламы на интернет ресурсах.
Продавая/сдавая в аренду один объект, владелец или менеджер вынужден проходить долгий рутинный путь: выбор оптимальных досок объявлений, регистрация, размещение объявления (или нескольких объявлений, если сдается несколько помещений в одном здании), отслеживание их эффективности и т.д. Процесс отнимает рекордное количество времени, утомляет и часто неэффективен.
Риелторы, работающие с большим числом коммерческих объектов, сталкиваются с проблемами другого рода. Речь о высокой стоимости разработки файлов особого формата XML, в котором доски объявлений принимают большие базы данных объектов. Разработка одной такой базы обходится в 15-20 тыс. руб.
и занимает 1,5-2 мес. Охватить хотя бы 20 популярных площадок могут себе позволить лишь монстры рынка, завладев при этом вниманием не более 40-50 % потенциальных покупателей.
Рекламировать же объекты на всех российских площадках не может себе позволить ни один игрок рынка коммерческой недвижимости.
Точнее, не мог до появления Assis.ru — ассистента риелтора и собственника недвижимости, автоматизирующего все вышеописанные рутинные процессы и существенно удешевляющего их.
Чем Assis.ru так привлекает продавцов и арендодателей коммерческой недвижимости?
Особый рекламный сервис, и по совместительству мощный маркетинговый и аналитический инструмент, разработан в «Сколково» в 2012 году. Сегодня количество его пользователей достигло 100 тыс.
человек, среди которых десятки риелтерских агентств, крупных застройщиков и частных риелторов. За последний год с его помощью продано и сдано в аренду свыше 10 млн.
квадратных метров коммерческой недвижимости.
Этот простой в использовании и невероятно сложный по своей внутренней начинке инструмент играет роль технического переводчика между продавцом и рекламными интернет ресурсами. В его базе находится 120 рекламных площадок по недвижимости России (как Arendator.ru, Avito, Яндекс.
Недвижимость, DMIR.ru, Cian.ru, менее популярные и региональные ресурсы).
В систему встроена база адресов КЛАДРа со всеми возможными вариантами написания адресов, учтены и регулярно обновляются технические требования площадок к созданию объявлений, что гарантирует пользователю успешную публикацию объявлений.
Пользователь, которому нужно продать сдать недвижимость, один раз регистрируется на Assis.ru и получает личный кабинет.
В нем он вносит свои объявления или загружает их с помощью API (система интегрируется с любой CRM) или XML файла, который разрабатывается один раз только под требования Assis.ru, выбирает нужные площадки и активирует один из тарифов.
В течение 5 минут после прохождения модерации объявления тиражируются на все выбранные ресурсы, и в течение суток становятся видны покупателям.
Маркетинговый и аналитический инструмент
После публикации в кабинете на Assis.ru появляется первая аналитика по каждому объекту и по каждой площадке. Со временем пользователь видит динамику просмотров, отдачу от каждой площадки, может добавлять/отключать нужные с его точки зрения доски. А также менять/удалять объявления — изменения сразу отражаются на всех ресурсах.
Для риелторов Assis.ru — бесценный маркетинговый инструмент, который дает широкий спектр аналитических возможностей. Делая нужные выборки в отчетах, он видит, какие регионы более перспективны для продажи того или иного типа коммерческих объектов, как люди реагируют на предложение и в каких регионах давать рекламу не стоит вовсе.
Для собственников и риелторов предусмотрены разные тарифы с разными возможностями
Тариф «Обычное размещение» создан для собственников. С его помощью можно создать объявление и автоматически тиражировать его на 55 досок объявлений. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества и качества выбранных ресурсов, а также от числа рекламируемых объектов.
Тариф «XML выгрузка» предусмотрен для риелторов и агентств недвижимости. Это компромиссный вариант для тех, кто хочет работать или уже работает с площадками напрямую, но планирует отдать всю техническую часть на аутсорсинг.
С помощью этого пакета пользователь формирует XML под любые выбранные площадки (процесс длится около минуты), получает ссылки на готовые базы и передает их площадкам. Далее Assis.ru обслуживает эти базы, вносит изменения и пр. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб.
в месяц и зависит от количества площадок и числа объявлений.
Тариф «Пакетный» также разработан для риелторов и позволяет размещать объявления «под ключ» на 65 досках объявлений. Риелтору достаточно создать объявления вручную на Assis.
ru или внести базу данных XML файлом или через API в систему, выбрать площадки и активировать тариф. Assis.ru сам разместит их, оплатит услуги площадок и будет обслуживать базы данных в течение всего срока действия тарифа.
Стоимость этого тарифа от 900 руб. в мес.
Для большей эффективности и экономии времени риелторы комбинируют тарифы «XML» и «Пакетный», добиваясь тем самым максимального охвата рынка при минимальных затратах денег и времени.
К тому же такая комбинация — немаловажный фактор для рекламы самого риелтора.
Продавец скорее обратится к специалисту, способному быстро продать его объект, а не к тому, кто по старинке работает с тремя-пятью площадками и небольшим числом покупателей.
Общим для всех тарифов является непреложное правило — система следит за датой публикации объявлений и автоматически ее обновляет — предложение постоянно остается «свежим».
Таким образом, Assis.ru полностью сместил акценты в понятиях «конкуренция» и «стоимость рекламы» на рынке коммерческой недвижимости. Он уравнял шансы, как крупнейших игроков, так и начинающих продавцов, и дал возможность любому быстро найти клиента при минимальных затратах.
- Контакты:
- info@assis.ru
- Телефонный центр:
- (499) 922-0673 Москва
- (812) 339-6168 Санкт-Петербург
- 8 (800) 555-43-80 Регионы (бесплатный звонок)
- Материал размещен на правах рекламы
- к разделу Актуально
Как быстро сдать офис — Офис на vc.ru
Даем советы собственникам, как сделать офис привлекательнее для арендатора.
В сентябре 2017 мы запустили Place for work — онлайн-платформу, которая решает проблемы аренды малых офисов. Мы ориентируемся на собственников и арендаторов, делаем процесс сдачи удобным для обеих сторон.
Эта статья — для владельцев недвижимости. Расскажем, как быстрее разместить объявление на нашем сервисе.
Когда вы публикуете объявление на Place for work, его перепроверяет сотрудник. Он поможет исправить недочёты в названии, описании или фото, если они есть. Чтобы согласовать изменения, потребуется время.
Если хотите как можно быстрее сдать помещение, читайте статью и публикуйте объявления, которым не нужны правки. Делимся секретами: как влюбить в офис с первого взгляда на фотографию, какие детали указать в описании и что делать, если сдать надо срочно.
Отремонтируйте помещение
Сделайте косметический ремонт, если офис не выглядит свежим. Чтобы уточнить стоимость офисной «косметики», мы связались со строительными фирмами Москвы «Тигрис-строй» и «Барко».
Сотрудники рассчитали смету, и вот что вышло: работы стоят в среднем 2 500 рублей за квадратный метр. В них входит отделка потолков и стен, замена напольного покрытия и розеток, обновление окон и дверей.
Значит, ремонт 25-метрового офиса обойдётся в 62 500 руб.
Стильное помещение получится сдать быстрее и дороже. Если не планируете нанимать дизайнера, хотя бы подберите приятные глазу цвета. Добавьте необычные материалы, например, матовое стекло для перегородок. Позаботьтесь об удобстве людей, которые будут работать в помещении — установите кондиционеры.
Какие помещения пользуются спросом: пустые или меблированные? В зависимости от общей ориентации предложения на целевую аудиторию. Если это готовые офисы с хорошей мебелью, то и клиенты это оценят.
В случае возможности подбора мебели арендодателем, это просто небольшой плюс. И если клиент изначально не ищет офис с мебелью, значит, её отсутствие не станет отталкивающим фактором.
Стартапы часто интересуются наличием у собственника мебели для снижения затрат при запуске офиса
Будьте эко-ответственным предпринимателем: если в офисе остались старые стеллажи и столы, покрасьте их и дайте второй шанс. Арендаторы, которые заботятся об экологии, это оценят.
Дайте понятное название
Привели помещение в порядок, теперь публикуем объявление на Place for work. Первое, что читает клиент — название объекта. Сделайте его понятным и без лишних слов. Что предлагаете в аренду: офис, переговорную или рабочее место.
Где находится — улица, если она «на слуху». Если сдается офис на 4-й улице Марьиной Рощи, лучше обозначить район или станцию метро — «Марьина Роща». Если помещение расположено в престижном бизнес-центре или креативном кластере, скажите об этом.
«АРМА» или «Флакон» в названии привлекательнее, чем адрес.
Не лишним будет указать количество помещений — «3-х комнатный офис» — но это не обязательно. Не включайте в заголовок описания, клиент сам оценит простор и уют по метражу и фотографиям. О точном адресе, наличии охраны и других деталях сообщите позже.
Плохой пример: выносить в название метраж, удалённость от метро и использовать оценочные описания не надо. Скриншот объявления на популярном агрегаторе Хороший пример: в названии есть тип помещения и улица, нет лишнего. Скриншот объявления на Place for work
Размещайте правдивые фотографии хорошего качества
С неймингом разобрались, перейдём к визуальной составляющей. На Place for work у арендодателя есть выбор: предоставить свои фотографии или воспользоваться помощью плейсхантера. Смело публикуйте снимки, если они сделаны при хорошем освещении и на мощную камеру.
Помните, что цель — дать арендатору представление о том, как выглядит всё помещение, поэтому не увлекайтесь фотографиями отдельных элементов дизайна. А вот вид из окна или снимок живописного бизнес-парка, где находится объект, только подогреет интерес клиента.
Если не уверены в своих талантах фотографа, предоставьте это специалисту. Наш плейсхантер сделает снимки помещения на профессиональный фотоаппарат. Это бесплатно и быстро.
Был случай, когда собственник размещал несколько своих офисов. В некоторых ремонт был закончен, а в других еще не начался, но фото в объявлениях прикрепил везде с ремонтом.
Я попросил его заменить фотографии, ведь нам очень важно 100% соответствие.
Иногда собственники просят не фоткать что-то «страшненькое», например, коридор, но мне приходится уточнять необходимость предоставления реальной картины для арендатора.
Загружайте на сайт до 10 изображений, выбирайте из них одно основное. Его потенциальный клиент увидит первым. Лучше всего выбрать общий план офиса или переговорной. Вид с улицы подойдёт, если «фишка» объекта — расположение в историческом здании или арт-квартале.
Плохой пример: фотография сделана на телефон, в вертикальной ориентации. Помещение выглядит неряшливо из-за тусклого света и плохого качества снимка. Фото собственника офиса до модерации Хороший пример: видно всё помещение, фотография сделана на профессиональную технику. Яркий дневной свет делает картинку «вкусной». Фото плейсхантера Place for work
Придумайте акцию или дайте скидку
Демпинг цены значительно ускорит сдачу офиса. При этом стоит уточнить причину такой скидки и её возможную неактуальность при наступлении определенных событий.
Не пренебрегайте акциями — это win-win для обеих сторон. На Place for work популярны спецпредложения при долгосрочной аренде — скидки и бесплатная парковка. Можно подойти к вопросу более креативно. Пустует складское помещение рядом с офисом? Составьте выгодное предложение, чтобы сдать их одной фирме. Хорошее решение для переговорных — предоставлять бесплатные часы постоянным клиентам.
Если сдать надо срочно, и вы решили сделать скидку, обязательно укажите её причину. Цена ниже рыночной вызывает вопросы: всё ли в порядке с отоплением, в каком состоянии здание.
Укажите дополнительные опции и услуги
Заполняйте страницу «Услуги и опции» внимательно. Не упустите ничего, что полезно бизнесу: наличие офисной техники, парковки и системного администратора.
Потенциальный арендатор обратит внимание на сервис, когда будет выбирать из нескольких равнозначных по цене и местоположению объектов. Не упускайте конкурентное преимущество.
Делайте, как для себя
Мы рассказали, как готовить помещения к сдаче, оформлять объявления на сайте и составлять привлекательные предложения. Наш плейсхантер поделился опытом и показал внутреннюю кухню Place for work.
И ещё один совет будущим арендодателям от плейсхантера Place for work Евгения:
Когда сдаёте помещение, ставьте себя на место того, кто будет его снимать и работать в нём. Красите стены — выбирайте оттенок, от которого не заболят глаза. Заполняете объявление — подумайте, какие услуги важны для бизнеса. Когда ведёте переговоры с арендатором, будьте вежливым человеком, с которым вам самим было бы приятно иметь дело.
Фото коворкинга. Место в нём можно забронировать на Place for work.