О том, может ли военнослужащий сдавать квартиру в аренду, говорится в ряде законов. Согласно ст. 608 ГК РФ, становиться арендодателем любых помещений может каждый собственник.
Также существует п. 7 ст. 10 ФЗ «О статусе военнослужащих», в котором разъясняется, что передача недвижимости в аренду не расценивается как предпринимательская деятельность.
Ниже рассмотрено несколько ситуаций, при которых военнослужащий может выступать арендодателем. Сведения актуальны на 2020 г.
Квартира находится в собственности военнослужащего
Если недвижимость полностью выкуплена, не имеет обременений, договор аренды можно заключать беспрепятственно. Обязательно:
- заключение юридического договора найма;
- предоставление отчетности по дополнительному доходу в налоговую службу;
- оплата подоходного налога с учетом дополнительной прибыли от аренды (13% от общей прибыли от сдачи за год).
Существует иная позиция относительно договоров найма с материальной выгодой для проходящих военную службу граждан.
Доход не считается результатом предпринимательской деятельности, но, согласно ст. 10 ФЗ «О статусе военнослужащих», относит к иным видам прибыли. В законе косвенно запрещается получения такого рода доходов, но прямых запретов и судебной практики по похожим делам нет.
Если гражданин сдает в наем собственную недвижимость, оплачивает предусмотренные налоги, проблем не возникнет. Статус военнослужащего не будет препятствием.
Квартира куплена по ипотеке, кредит еще не закрыт
Фактически недвижимость находится в собственности военного, но банк имеет право распоряжаться ей в предусмотренных договором случаях. Передача жилья во временное пользование или аренду третьим лицам трудно доказуема, если нет юридического договора. Без документов обогащение будет признано незаконным.
Чтобы провести сделку с арендаторами официально, нужно:
- Внимательно прочесть кредитный договор. Возможно, в нем содержится информация для таких случаев.
- Обратиться в банк за консультацией. У представителей поинтересоваться, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.
- Выяснить эту информацию до получения ипотеки. Многие военнослужащие покупают недвижимость в крупных городах с расчетом на заселение после службы.
Большинство крупных банков в России не препятствуют заключению арендных договоров. Недвижимость обязательно страхуется, кто конкретно в ней проживает – неважно.
Если покупка оформлялась именно по военной ипотеке, квартира фактически находится в двойном залоге. Вместе с банком право на реализацию имеет государство. Понадобится дополнительное разрешение на аренду от местной администрации.
Квартира в социальном найме
О том, имеет ли право военнослужащий сдавать квартиру, которая выдана ему по договору социального найма, говорится в Жилищном Кодексе.
В ст. 92 ЖК РФ говорится, что недвижимость из специальных жилищных фондов не может повторно сдаваться в наем третьим лицам. Пользоваться квартирами могут только военнослужащие и их родственники.
Недвижимость не может быть обменена, выдана другим лицам, пока срок действующего социального найма не завершится. Некоторые военные уже имеют в городе прохождения службы жилье, а выданную государством квартиру сдают неофициально.
Также возникнут неприятности с налоговой. Отчетности по аренде без договора никто не проводит и налогов не оплачивает.
Военнослужащие вправе сдавать жилую недвижимость, если она находится в их собственности или с разрешения залогодержателей (банка, государства). Сдача в аренду квартир по соц. найму невозможна.
Как военному сдать в аренду квартиру, приобретенную в рамках военной ипотеки
Прежде всего, необходимо тщательно изучить текст договора. Только немногие военные, принимающие участие в накопительной системе, знают, что если военнослужащий (заемщик) решит сдавать квартиру внаем, то он обязан сделать следующее: сообщить о своем намерении банк, Росвоенипотеку и получить разрешение.
Согласно действующего законодательства, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему собственностью по личному усмотрению. Но если военным был подписан договор, содержащий информацию о необходимости получения разрешения, то он обязан это требование выполнить.
Разрешать военнослужащему, купившему квартиру, сдавать ее внаем или нет, будут решать представители банка. Чтобы получить разъясняющую информацию, под видом потенциального клиента были совершены звонки в несколько кредитных учреждений, работающих по программе военной ипотеки. Выяснилось следующее: разрешить сдавать квартиру в аренду военным заемщикам готовы только в ВТБ24.
Специалист ВТБ 24 пояснила, что для этого заемщику потребуется лично посетить отделение банка. Чтобы получить разрешение, военнослужащему необходимо заполнить заявление на банковском сайте.
Затем нужно будет получить согласие от страховой компании. После этого оплатить комиссию – для Москвы и Санкт-Петербурга сумма равна 3 тысячам рублей, для других регионов России – 1,5 тысяч рублей.
Отсканировать документы, включая договор аренды, и переслать в банк.
В других банках, работающих по программе военной ипотеки, в частности Связь-банке, «Россия» и «Открытие» сдача военнослужащим квартиры по договору аренды не предусмотрена вплоть до полного погашения ипотечного займа.
Работник Связь-банка уточнил, что пока на квартире будет лежать обременение, сдавать ее запрещено. На горячих линиях Сбербанка и Россельхозбанка какой-либо информации сообщить не смогли.
За разъяснениями было рекомендовано обратиться непосредственно к кредитному инспектору, лично посетив любое отделение банка.
Разрешение, согласно подписанного документа, потребуется получить также и у Росвоенипотеки.
Не стоит забывать, что Росвоенипотека, также как и банк, является залогодержателем приобретенного военнослужащим жилья.
Чтобы получить разрешение в этом случае, военный должен написать письмо соответствующего содержания. Как заверил представитель ведомства, проблем с получение разрешения возникнуть не должно.
Законно ли получение военнослужащим дополнительного дохода таким способом? Да. Военнослужащие не имеют права заниматься коммерческой деятельностью. Но если сдача квартиры в наем не приносит регулярной прибыли, то такие действия приравниваются к некоммерческому способу получения дохода.
Здесь одна тонкость. При получении согласия от всех залогодержателей квартиры договор необходимо оформить на срок от трех до одиннадцати месяцев. Обязательна при этот уплата налога в размере 13% со всей полученной суммы.
- При соблюдении данных формальностей проблем у военнослужащего возникнуть не должно.
- Обсуждение темы на форуме ведется здесь >>>
Может ли военнослужащий сдавать квартиру в аренду
Военнообязанные имеют право на компенсацию за аренду помещения, если командир части (подразделения) не в состоянии обеспечить подчинённого служебным жильём (каков порядок составления, заключения и расторжения договора найма служебного жилого помещения?). Офицеры вынуждены заключать договора аренды с собственниками квартир, которые осуществляют их сдачу.
Если военнослужащий в случае аренды жилого помещения, намерен возместить часть потраченных средств за счёт государства ему необходимо заключить официальный договор. Оформляемый между хозяином и арендатором. В роли собственника могут выступать юридические и физические лица, муниципальные власти.
Определение аренды или найма расположено в Гражданском кодексе (гл. 34 и 35 соответственно): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
- Когда жилое помещение принадлежит городу, наниматель жилья на основании
- договора социального найма
- и с письменного согласия наймодателя (соответствующих государственных органов) заключает договор поднайма жилья с квартирантом.
О том, кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности, читайте здесь.
Для физлица обычно применяется оформление договора найма (ст. 671 ГК РФ) на определенный срок.
Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения
- По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Основаниями для выплаты компенсации является:
- копии документов, удостоверяющие личность всех членов семьи;
- договор найма;
- выписка о зачислении в штат войсковой части;
- рапорт на имя командира;
- справка о составе семьи.
Выплата может не проводиться, если военнообязанный не стоит в очереди на служебное жильё или по неизвестным причинам отказывается от него.
Договор аренды заключается в письменной форме. В нём должны быть отражены следующие основные данные:
- дата заключения договора;
- паспортные данные хозяина и арендатора;
- документ, подтверждающий собственность с приложением копии;
- адрес;
- общая и жилая площадь помещения;
- срок заключения договора;
- сумма оплаты в месяц;
- расчётное число.
Сроки заключения
Срок заключения договора аренды, может быть любой, от одного месяца и до бесконечности. А найма – максимум на 5 лет. Если в договоре срок не указан, то он считается заключенным на 5 лет. О том, как правильно снять и сдать квартиру на длительный срок, читайте тут.
Порядок оплаты
Военнослужащий оплачивает аренду помещения самостоятельно из собственных средств, далее денежная компенсация поступают вместе с довольствием каждый месяц на лицевой счёт военнослужащего. Если по каким-то причинам компенсация не поступила, нужно обращаться письменно или по телефону в финансовые органы, закрепленные установленным порядком за войсковой частью.
В данный момент времени регистрация договоров аренды военнослужащими и членами их семей не предусматривается при условии, если он заключается на срок менее 12 месяцев. Обратиться для регистрации в случае необходимости можно в специализированные организации (Росреестр, МФЦ), оформление необходимых документов предусматривает определённое время от 7 до 14 рабочих дней.
При официальном оформлении договора, собственник обязан будет в конце года заплатить подоходный налог.
- Нельзя дать точный сформулированный ответ, могут ли военнослужащие сдавать свое жилье.
- На каждый случай находятся свои особенности, которым нужно следовать, чтобы не нарушать закон.
- Чтобы разобраться, можно ли сдавать жилье в аренду, нужно понимать, каким образом военнослужащий владеет недвижимостью.
- Важно: Сдача жилья в собственности не считается предпринимательской деятельностью и не преследуется по закону.
Есть мнение, что если офицер сдает свое жилье, это называется деятельностью предпринимателя. Закон (О воинской обязанности, статьи 10 и 27) строго запрещает вести военным предпринимательскую деятельность, в противном случае последствия будут плачевными.
То есть, военнослужащий может сдавать квартиру, для этого даже не нужно оформлять ИП. Для законной сдачи необходимо заключить договор с арендатором и уплачивать налог в размере 13% от полученных денег.
Если это договор социального найма (ДСН), то ситуация складывается не так, как с жильем в собственности. В ЖК РФ статье 67 прописано то, что наниматель может сдавать жилую площадь в поднаем.
Но в статье 92 ЖК РФ указано, что таким образом не могут сдаваться жилые помещения, которые входят в число жилого фонда, предназначенного под специализированные цели (в данной ситуации это служебное жилье). То есть, сдавать квартиру можно, только если она является собственностью. Другой человек не может нанять данное жилье по доверенности или договору аренды.
Итак, можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке? В последнее время популярно стало жилье, взятую по специальной программе жилищного кредитования. В таком случае квартиры в столице и Питере не пользуются популярностью, так как стоят очень дорого.
В итоге военнослужащий приобретает жилье в другом регионе, а когда уезжает на службу в вышеупомянутые города, квартира остается пустой. Хорошим решение здесь могла бы быть сдача в аренду, как дополнительный доход.
Больше всего проблем связано с тем, что жилье в ипотеке находится в залоге как у банка, так и у государства. Также, возможно, военнослужащему пришлось застраховать залоговое имущества. Что делать с этой проблемой, есть ли возможность сдать квартиру, в которой никто не живет?
В случае с уже заключенным договором на ипотеку, нужно внимательно изучить договор — там должно быть указано, можно ли сдавать жилье в аренду. Если можно — опять же, без проблем его можно сдавать. Большая часть банков не слишком озабочена тем, сдается квартира или нет, потому, вероятнее всего, в договоре можно найти запись о том, что жилая площадь может сдаваться в аренду.
Что касается страховки имущества, то здесь желательно также договориться со страховой компанией об аренде заранее.
Если договор страховки уже есть и нюансы аренды не оговорены, при страховом случае могут быть проблемы — ее не получится получить даже через судебное разбирательство.
Важно: Если квартира будет сдаваться в аренду, размер страховки может быть больше обычной, так как в арендуемом жилье возможность наступления случая, от которого стоит застраховаться, намного вероятнее. .
Военные арендаторы отличаются от обычных, ведь оплачивает их жилье воинская часть. Сдать военнослужащим однокомнатную квартиру достаточно сложно, в таких обычно проживают офицеры высоких чинов.
Большей популярностью пользуются 2-ух и 3-ех комнатные квартиры, в которых будут проживать 2-3 военнослужащих.
Большая особенность здесь заключена в оформлении договора. Они бывают двух типов:
- договор оформляется на одно человека, того, кто считается старшим среди остальных. Имена других проживающих просто прописываются в договоре, но оплата берется с каждого по равной доле, сложенных вместе.
- Несколько договоров — по числу комнат в жилье, как будто каждый снимает жилье отдельно, но от одного хозяина. Стоимость жилья также поровну делится на всех и оплачивается в сумме арендодателю.
Чтобы сдать квартиру военным, нужно:
- сделать копии бумаг, подтверждающих то, что сдаваемое жилье находится в собственности.
- Подписать договор, который выдается военным в части. В нем минимум информации: нужно заполнить цену, имена и паспортные данные. Другую информацию в него вписывать нельзя. Заполнять его нужно без ошибок, так как данный документ у арендаторов только один, запасного нет.
По этой причине можно предложить им подписать еще один обычный договор, в котором прописываются все нюансы аренды жилья, чтобы можно было построить адекватные отношения между нанимателями и наймодателем.
- Копии документов на собственность и договор от части в обоих экземплярах идут на проверку в воинскую часть, после получения печати один экземпляр возвращается арендодателю.
На всякий случай можно взять залог – так точно можно убедиться в том, что военные вернутся. Теперь можно заселить военных.
Важно: Военнослужащим деньги перечисляют по факту, то есть, когда они уже прожили месяц в квартире. По этой причине военные оформляют договор задним числом.
Военнослужащим быть выгодно и почетно, но в то же время на данное лицо накладывается множество запретов и обязательств. Их важно учитывать при аренде и сдаче жилья, чтобы избежать проблем с государством. Нужно внимательно читать все документы и думать об аренде заранее, тогда решить проблемы будет гораздо проще.
Сдача квартиры может быть признана нарушение запрета, установленного для военнослужащего. Согласно позиции Главной военной прокуратуры деятельность по возмездной сдаче жилья в аренду не допускается и может стать основанием для увольнения с военной службы.
Позиция 2. Сдача жилья в аренду за плату относится к запрещенной для военнослужащего иной оплачиваемой деятельности
Главные условия:
- наличие права собственности на квартиру у хозяина;
- чтобы в квартире не были прописаны несовершеннолетние дети, так как для заключения договора требуется согласие с органами опеки.
Выплачиваемая сумма не покроет всех потраченных средств, так как Министерство обороны РФ устанавливает её исходя из региона проживания.
- В Москве, Санкт-Петербурге она составляет 15 тыс. рублей для холостого, но изменяется при наличии дополнительных членов семьи.
- В других регионах выплата находится в пределах 3600 рублей.
- В селе — в пределах 2700 рублей.
- Как показывает практика, военнослужащие платят 30% и более из своего денежного довольствия, но в отдельных регионах процент возрастает и до 80.
- Расчёт выплачиваемой компенсации делают исходя из региона проживания, состава семьи и суммы выплат, предусмотренной для этого региона.
- Доплата будет увеличена на 50%, если состав семьи от трёх человек.
- Имеет, при условии нахождения квартиры в собственности, но если она служебная, то поднаём запрещён.
Ответ на этот вопрос зависит от того, какие требования указанны в ипотечном договоре. Если такой пункт не предусмотрен, то нужно будет обращаться за решением в банк.
Организация, предоставившая ипотеку, может не возражать против сдачи квартиры в аренду. Так как если военнослужащий убыл в другой регион России к новому месту службы, но никто не освобождает его от обязанностей следить за сохранностью недвижимости.
О законности предоставления в аренду квартиры, взятой в ипотеку, читайте тут, о том, как организовать бизнес на сдаче квартир в аренду посуточно, узнайте здесь, а меры ответственности за незаконную сдачу квартиры в аренду вы можете увидеть в этом материале.
Упомянутый в определении закон – это Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества (в том числе жилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику.
При этом закон не связывает статус арендодателя – физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Поэтому военнослужащий может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.
Можно ли сдать квартиру по военной ипотеке, права военнослужащего
Нередко жилье, купленное военнослужащим по программе военной ипотеки, находится в другом регионе. Зачастую это объясняется желанием переехать в другую местность после увольнения из армии. Чтобы ипотечная квартира не простаивала, многие решают сдать ее в аренду. В статье разберемся, можно ли сдавать в аренду недвижимость, приобретенную по военной ипотеке, и как правильно это сделать.
Законна ли сдача военнослужащим ипотечной недвижимости
Согласно ст. 10 «76 – ФЗ, военнослужащему запрещено заниматься предпринимательством.
Сдача жилья в аренду – это дополнительный источник дохода, поэтому ее можно приравнять к коммерческой деятельности. Согласно письму Министерства по налогам и сборам России №04-3-01/398 от 06.07.2004 сдача собственного жилья в аренду не считается предпринимательством.
Исходя из перечисленных нормативно-правовых актов, можно сделать вывод, что военный, сдавая квартиру, взятую по программе НИС, не ведет коммерческой деятельности, а осуществляет свое право распоряжения личным имуществом.
Однако купленная в ипотеку квартира находится в залоге до полного погашения задолженности. Это означает, что заемщик по ипотечному кредиту не имеет права самостоятельно распоряжаться купленной недвижимостью. Все свои действия ему необходимо согласовывать с залогодержателем. Сдача ипотечной квартиры возможна только с разрешения банка – кредитора.
Как сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке
При решении сдать ипотечную квартиру военнослужащему необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. Не все банки разрешают сдавать залоговую недвижимость до полного погашения задолженности. Если такого запрета в договоре не прописано, нужно обратиться в банк для согласования своих действий.
Большинство банков при выдаче ипотеки выдвигают обязательное требование о страховании приобретаемой недвижимости. В таком случае при желании сдать ее в аренду потребуется дополнительно получить разрешение страховщика. Стоит быть готовым к тому, что большинство страховых компаний не заинтересованы в сдаче залогового жилья, так как это повышает вероятность наступления страхового случая.
Чтобы получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры от банка и страховщика достаточно составить соответствующее заявление и направить его в интересующие инстанции.
Не стоит забывать о том, что при военной ипотеке жилплощадь находится в залоге не только у банка, но и у государства. Поэтому в случае получения положительного ответа от кредитора и страховщика потребуется согласовать свои действия с ФГКУ «Росвоенипотека». Как правило, это учреждение не ставит препятствий и разрешает сдать в аренду залоговое жилье.
После получения согласия от всех сторон сделки необходимо заключить договор найма между владельцем недвижимости и нанимателем. Бланки этого документа, как правило, имеются в большинстве банков. В случае их отсутствия можно обратиться за помощью к юристам. Договор найма жилого помещения не подлежит обязательной регистрации.
После заключения договора военнослужащему потребуется декларировать доходы, облагаемые подоходным налогом 13%. Оставшуюся прибыль можно использовать по своему усмотрению.
Заключение
Закон не запрещает сдавать недвижимость, купленную по программе военной ипотеки. Прежде чем заключить договор аренды, потребуется получить разрешение держателей залога (банк и Росвоенипотека), а также страховщика. При сдаче жилплощади в аренду необходимо декларировать полученный доход, так как он облагается налогом.
Могут ли военные сдавать квартиру, если она в собственности, по ДСН или в ипотеке
Нередко случается такая ситуация, что военнослужащий, уже получив жилье, вынужден переселяться в другой регион, в связи с изменением места службы. Что в таком случае делать с недвижимостью, тем более, если нет желания, а порой и возможности его продать, но право на пользование ею остаётся?
Для многих офицеров выходом может стать сдача её в аренду. Однако по этому поводу возникает ряд вопросов, в том числе и о том могут ли военные сдавать квартиру? На этот вопрос однозначного ответа нет, так как в первую очередь зависит от того, на основании чего военнослужащий владеет и распоряжается недвижимостью.
Жильё в собственности
Некоторые считают, что сдача недвижимости в наём офицерами невозможна, так как это приравнивается к предпринимательской деятельности, что законодательством строго запрещено, и более того может нести негативные последствия.
Однако такое мнение в корне неверно, так как право владения и распоряжения собственным имуществом, никем не запрещено, и эти нормы никаким законом не отменяются. Поэтому сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую на правах собственности, безусловно, возможно.
Для этого не обязательно оформлять ИП, достаточно просто заключить договор, и оплатить государству положенные ему 13%. Это не может быть расценено как занятие предпринимательской деятельностью.
Жилая площадь по ДСН
Другая ситуация с жильём, принадлежащим военнослужащему по договору социального найма. По нормам Жилищного Кодекса, а именно ст.67 п.2 за нанимателем сохраняется право на сдачу жилого помещения в поднаём. Однако, в данной ситуации есть и ограничения.
- Согласно ст.92 этого же закона, жилые помещения, принадлежащие к категории специализированного жилого фонда, то есть в данном случае служебные квартиры, не могут быть переданы в поднаём, так как это право ограничено законом. Поэтому сдавать квартиру в военном городке можно только в том случае если она принадлежит вам на праве собственности.
Они не могут быть переданы другому нанимателю и по договору аренды или доверительному управлению. Более того, на них существует и ограничение на обмен такими помещениями.
Жилплощадь на военную ипотеку
За последние годы многие офицеры были обеспечены жильём по программе «военная ипотека». Причём учитывая стоимость квартир в Москве и Санкт-Петербурге, военнослужащие проходящие службу в этих городах, предпочитают приобретать недвижимость в других регионах. Недвижимость при этом длительное время находиться без жильцов, и сдача её в аренду могла бы принести офицеру дополнительный доход.
В таком случае основная проблема заключается в том, что недвижимость, приобретённая по ипотечному кредиту находиться в залоге у банка, а в данном ситуации ещё и у государства.
Более того, при оформлении ипотеки, у заёмщика в большинстве банков требуют страхование залогового имущества. Как быть в таком деле?
- Для начала, если вы ещё не оформили кредит, и намерены в будущем не проживать в оформляемой недвижимости, а сдавать её в аренду, следует поинтересоваться у банка, имеете ли вы на это право? Если банк предоставляет вам такое право, то квартиру можно сдавать без всяких проблем. Если нет, следует узнать о возможности заключения договора на ваших условиях, или подыскать другой банк.
- Если же договор уже заключён, необходимо внимательно изучить его, и если в нем указано, что сдача в аренду не запрещена, то вы также имеете на это право. Большинству банков все равно сдаётся или нет их залоговое имущество, и они заключают договора, в которых оговаривается возможность сдачи его в аренду.
- Со страховой компанией эти вопросы также можно обговорить до заключения страховки, но учтите, что в таком случае страховка вам обойдётся дороже, так как возрастает риск наступления страхового случая. Если же договор уже был заключён, и эти вопросы не оговорены, проблемы могут возникнуть при наступлении страхового случая. Компания может отказаться от выплаты страховой премии, и вряд ли вы сможете взыскать её через суд.
- Кроме того, не стоит забывать, что в случае оформления военной ипотеки недвижимости находиться в двойном залоге, у банка и государства. Поэтому для того, что бы сдать квартиру необходимо получить и разрешение государства.
Учитывая, то, что военнослужащие в силу своей деятельности вынуждены довольно часто менять место своего проживания, думаю, что получить такое разрешение вполне возможно. Проблема может заключаться в том, что чиновники не подготовлены для таких ситуаций и у первопроходцев может возникнуть проблемы с оформлением бумаг.
Но, тем не менее, учитывая то, что квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов.
Некоторые военнослужащие сдают квартиры без оформления договора. В таком случае, если у них отсутствует на это право, они рискуют тем, что банк может проверить залоговую собственность, и, обнаружив нарушение кредитного договора потребовать досрочного погашения кредита.
Вопрос о том, разрешают ли военным сдавать квартиру в наём, в настоящее время звучит все чаще, и, как правило, связан в основном с военной ипотекой.
Ситуация может осложниться, в связи с тем, что в марте 2014 года в Государственную Думу был внесён законопроект, согласно которому будет запрещено временное расселение граждан в квартирах, находящихся в жилых домах.
Согласно тексту пояснительной записки, этот закон должен запретить использование квартир, в целях предоставления гостиничных услуг. Но как мы знаем, наше Правительство сначала принимает законы, а уже потом думает об их действие на остальные категории граждан, чьи права по идеи новый закон затрагивать не должен.
В такой ситуации, многие опасаются, что если законопроект будет принят, то последует запрет сдавать квартиры в аренду, либо эта процедура будет значительно осложнена, что также совсем не радует.
Общий бал: 8
Можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке в аренду | Ипотека онлайн
В сегодняшней статье разберемся, можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке или это противозаконно?
Данный вопрос актуальный для многих получивших кредит по этой государственной программе. Военнослужащий часто не может выбирать место несения службы, а в его отсутствие недвижимость стоит без дела. Допускается ли аренда квартиры по военной ипотеке, разберем далее.
Возможна ли аренда жилья в военной ипотеке
Причина, по которой заемщики интересуются, можно ли сдать квартиру купленную по военной ипотеке – запрет военнослужащим заниматься предпринимательством. Однако согласно Гражданскому кодексу (статья 209 (скачать)) сдача в аренду своего имущества не является таковым. Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему желанию.
Сдавать квартиру в военной ипотеке разрешается, но для этого заемщику следует выполнить несколько условий:
- Недвижимость должна находиться в собственности, а не в социальном найме и не являться служебным жильем. Если квартира не оформлена на военнослужащего, заключать договор аренды нельзя.
- Сдача квартиры по военной ипотеке должна быть зарегистрирована должным образом в налоговых органах. Чтобы не попасть в неприятности, необходимо составить официальный договор с учетом действующего законодательства.
- С полученной арендной платы следует регулярно платить подоходный налог (Налоговый кодекс, часть 2, статья 208 (скачать)).
- Сдача жилья купленного по военной ипотеке возможна только при наличии письменного согласия от залогодержателей и страховой компании.
Нужно ли получать согласие
Квартира, приобретенная в рамках военной ипотеки, принадлежит заемщику на правах собственности.
Однако на недвижимость накладывается двойное обременение, она находится в залоге у банка и у Министерства Обороны РФ.
Первый таким образом получает гарантию возврата долга, второй – исполнение военнослужащим контракта. Любые значимые действия с залоговой квартирой обязательно должны быть согласованы с залогодержателями.
В чем причина необходимости согласования сдачи жилья в аренду? Нахождение арендаторов в квартире серьезно повышает риски повреждения или утраты залога.
Прежде чем подписать договор найма, вам нужно запросить письменное согласие на сдачу квартиры в аренду по военной ипотеке. Сделать это нужно в отделении банка и в Росвоенипотеке.
Если государственный орган обычно ничего не имеет против найма залоговой квартиры, то с кредитором могут возникнуть проблемы.
Первое, что вам нужно сделать – открыть кредитный договор и найти условие сдачи квартиры в аренду.
Рекомендуемая статья: Продажа квартиры по военной ипотеке
Если такого пункта в документе нет или установлен прямой запрет, следует составить заявление в двух экземплярах и предоставить его в банк.
На втором бланке вам должны поставить отметку о приеме обращения в работу. В тексте опишите ваше намерение сдавать квартиру и попросите дать письменное согласие.
Сразу уточните срок рассмотрения заявления, обычно он составляет 30 дней.
Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку
Следующий орган, с которым нужно согласовать сдачу в аренду жилья – страховая компания, в которой оформлен полис страхования залога. Вполне вероятно, что страховщик повысит коэффициенты в связи с высоким риском повреждения залогового имущества. Будьте готовы подписать дополнительное соглашение к договору и оплатить разницу в цене страховки.
Только при наличии официального разрешения от банка, Росвоенипотеки и страховой компании можно сдавать квартиру в аренду. Обратите внимание, что согласия должны быть оформлены только в письменном виде. Обязательно сохраните эти документы, чтобы при необходимости подтвердить факт обращения в эти структуры.
Как мы поняли, военная ипотека и сдача в аренду вполне совместимые понятия. Но что будет, если сдать квартиру без согласования в законном порядке? Мнения юристов по этому вопросу расходятся.
Одни считают, что это серьезное нарушение условий кредитного договора, поэтому может повлечь за собой его расторжение в одностороннем порядке.
Другие уверяют, что на практике это происходит крайне редко, поэтому переживать не стоит.
Можно ли сдать квартиру по военной ипотеке, так чтобы залогодержатели об этом ничего не узнали? Теоретически да, но делать этого мы не советуем. Есть риск, что кредитор, узнав о нарушении, потребует вернуть всю сумму раньше срока.
Основной вариант, когда он будет точно осведомлен об аренде залоговой недвижимости – нанесение непоправимого вреда квартире. Тогда и страховая компания может отказать в выплате, ведь заемщик нарушил условия кредитного договора.
Рекомендуемая статья: Военная ипотека без банка и кредита
Порядок сдачи в аренду
Как сдать квартиру купленную по военной ипотеке, разберем этот процесс пошагово. Первым делом вам нужно заручиться согласием всех заинтересованных структур. Далее необходимо найти порядочных жильцов, которые будут содержать ипотечную квартиру в порядке. Это очень важный пункт. Собственник залогового имущества отвечает за его сохранность перед банком и государством.
Образец договора аренды вы можете скачать тут или поручить его составление специалисту, который учтет все нормы законодательства.
Когда вы нашли жильцов, следует подписать с ними договор аренды и зарегистрировать его в налоговых органах. Затем надлежит регулярно платить отчисления в бюджет и показывать доход от сдачи квартиры. При выполнении всех перечисленных требований сдача квартиры, купленной по военной ипотеке, не противоречит закону.
Оцените автора Поделитесь в социальных сетях
Сдача квартиры по военной ипотеке в аренду
Вопрос: «Добрый день, я являюсь военнослужащим, и прохожу службу по контракту в Пермском крае, хотя сам родом из Ростова.
В позапрошлом месяце мы с супругой закончили выплаты по военной ипотеке, и получили в собственность квартиру, которая находится в Ростове». В силу службы пока что переехать в новое жилье мы не можем, а платить за коммунальные услуги нужно.
Подскажите, как поступить в данной ситуации и, не противоречит ли закону сдача квартиры в аренду, купленная по программе «Военная ипотека»?»
Ответ: Как показывает статистика, 27% граждан России проживают в квартирах на основании договора коммерческой аренды. Поскольку владельцы недвижимости обязаны уплачивать налоги за сдачу квартиры, то ошибочно такая деятельность считается частным предпринимательством.
Важно! Согласно положениям Федерального закона «О воинской обязанности и военной службе», контрактники не имеют права заниматься предпринимательством лично или по доверенности от третьих лиц.
Стоит подчеркнуть, что аренда собственного жилья не является предпринимательской деятельностью, поэтому сдавать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, можно. Главное следовать законной процедуре, дабы не нарушить положения налогового законодательства.
Таблица №1 «Обязательные шаги и особенности их реализации»
| Получение разрешения от банка, где оформлен кредит | Такие действия необходимы только в том случае, если ипотека еще не погашена. Если же, как в данной ситуации, все выплаты произведены, и недвижимость уже находится в полном владении, то этого делать не нужно. Дабы убедиться, что со стороны заемщиков нет финансовых претензий, лучше подать запрос на выдачу справок об отсутствии задолженности и полном погашении займа |
| Получение согласия на аренду недвижимости от фонда «Росвоенипотека» | Такие действия необходимы только в том случае, если ипотека еще не погашена. Если же, как в данной ситуации, все выплаты произведены, и недвижимость уже находится в полном владении, то этого делать не нужно. Дабы убедиться, что со стороны заемщиков нет финансовых претензий, лучше подать запрос на выдачу справок об отсутствии задолженности и полном погашении займа |
| Оформление письменного согласия компании страхования, одобрившей кредит и защищающей объект до полного погашения ипотеки | Такие действия нужны лишь до полного погашения задолженности |
| Подписание договора найма жилого помещения | Контракт подписывается без участия нотариуса, и не подлежит государственной регистрации. Непременно следует указать права и обязанности участников, а также сумму выплат и порядок ее перевода владельцу объекта |
| Составление Акта передачи недвижимости во временное пользование | Документ, где отображается состояние собственности на момент формирования арендных правоотношений. Это поможет избежать материальных споров в будущем |
В обязательном порядке сумма оплаты за аренду должна вноситься военнослужащим в ежегодную Декларацию о доходах.
Вопрос: «Доброго времени суток, возник такой вопрос. Я совместно с двумя детьми проживаю в муниципальной квартире на основании договора социального найма. Через 3 месяца дети уезжают на учебу в другую область, и будут возвращаться домой крайне редко (далеко ехать). Могу ли я сдать часть квартиры другому жильцу, и если да, то как мне правильно поступить?».
Ответ: Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что лица, проживающие в квартире на правах социального найма, имеют возможность сдать комнату третьему лицу, но для этого необходимо обязательно выполнить такие действия:
- получить письменное согласие всех лиц, кто также проживает в помещении;
- оформить разрешение от муниципалитета (фактический владелец объекта);
- составить соглашение с арендатором (где должны быть прописаны все условия, права и обязанности сторон, а также размер регулярных выплат).
Таким образом, в осуществлении процедуры нет никаких сложностей. Гражданин, который становится новым арендатором, имеет право пользоваться помещением лишь по целевому назначению без права распоряжения.
Вопрос: «Добрый день, у меня такой вопрос. Я служу в армии по контракту, и за внушительный стаж работы получил квартиру от государства. Жилье приватизировал, но переезжаю по работе в другую область, а продавать квартиру не хочу. Могут ли я ее сдать в аренду?».
Ответ: Правом сдачи собственного жилья во временное пользование третьим лицам обладают все граждане РФ, в том числе и военнослужащие.
Некоторые ошибочно считают, что такой доход приравнивается к предпринимательству, что строго-настрого запрещается ФЗ «О воинской обязанности и военной службе». Это в корне не верно.
Аренда личной квартиры не считается предпринимательством, поэтому смело можно подписывать соглашение найма.
При осуществлении сделки обязательно нужно учитывать следующие обстоятельства:
- договор должен быть составлен письменно (без нотариуса и государственной регистрации);
- в тексте прописывается сумма платы за недвижимость;
- такие доходы облагаются налогами, поэтому должны вноситься в декларацию о доходах.
Учитывая, что жилье принадлежит вам на правах личной собственности, получать дополнительные разрешения не нужно.
Загрузка …
Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду
Чтобы квартира «работала» и приносила деньги ее можно сдать в наем. Полученные от сдачи жилья деньги можно пустить на досрочное погашение взятых кредитных обязательств или другие нужды. Разрешено ли военнослужащим сдавать жилье, приобретенное по программе военной ипотеке, постараемся вкратце описать в данной статье.
Казалось бы, каждый, у кого есть лишняя незанятая квартира, может сдать ее и получать доход. По сути, это является коммерческой деятельностью, однако, в нашей стране не все декларируют доходы. Что касается военнослужащего, то он не имеет права заниматься любой коммерческой деятельностью. И это прямо сказано в законе о статусе военнослужащего:
…заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение.
Однако, данная ситуация имеет двоякий смысл. С одной стороны налицо извлечение прибыли, которая запрещена военнослужащим, с другой, любой владелец имущества имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.
Никто ведь не запрещает военнослужащему сдавать квартиру и в случае, какой бы то ни было проверки, сказать, что поселил там родственников.
И данный вопрос до сих пор не имеет четко отрегулированного решения на законодательном уровне, но на практике всё выходит проще.
Стоит отметить еще несколько пунктов, над которыми стоит задуматься:
1) Предпринимательская деятельность подразумевает систематичность, что в случае аренды квартиры подразумевает периодическое заселение и выселение жильцов. Доказать подобную систематичность не представляется возможным.
«…предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»
2) Квартира, купленная по программе военной ипотеке находится в залоге у банка и государства (в лице ФГКУ Росвоенипотека). Согласно ФЗ об ипотеке:
«Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом…»
И если государство равнодушно относится к подобным вещам, то некоторые банки запрещают сдавать внаем квартиру, приобретенную с помощью их заемных средств, и прописывают данное условие в кредитной договоре.
В некоторых случаях, при нарушении данного условия, банк может взыскать штраф за подобное деяние или вовсе потребовать досрочное погашение долга.
Поэтому, лучше всего заранее выбрать банк для военной ипотеки, который занимает более лояльную позицию по данному вопросу.
Итак, может резюмировать следующее:
Военнослужащий может сдавать квартиру, извлекая из этого прибыль (не систематическую!), при этом, всё это делается на свой страх и риск. Ведь государство итак делает для военнослужащих, пожалуй, больше чем для любой другой категории граждан. Однако, иметь пустующую квартиру и позволять ей простаивать без дела, согласитесь, неразумно.
Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru
Можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Как правило, квартиру в ипотечный кредит приобретают те люди, которые хотят получить собственное жилье, что бы в нем жить. Все просто. Но некоторые заемщики таким образом пытаются заработать, если так можно выразиться.
Например, у человека есть определенная сумма средств, которую он может использовать в качестве первоначального платежа. После покупки квартиры в кредит заемщик не заезжает в нее, а начинает сдавать квартирантам.
Сумму, полученную от сдачи квартиры, заемщик переводит на счет банка, то есть погашает долг. Таким образом квартира, что называется, обрабатывает сама себя.
В последнее время широкую популярность обрела так называемая военная ипотека, то есть ипотечный кредит для военнослужащих. Отсюда и возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке.
Как известно, многие арендодатели предпочитают сдавать квартиру, не декларируя при этом доходы, хотя на деле это оказывается коммерческой деятельностью. А ведь военнослужащий не имеет право заниматься коммерческой деятельностью в соответствии с пунктом 7 статьи 10 закона «О статусе военнослужащих». Военнослужащие не вправе:
Заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности, если она не препятствует исполнению обязанностей военной службы.
При этом педагогическая, научная и иная творческая деятельность не может финансироваться исключительно за счет средств иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или законодательством Российской Федерации;
Заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение.
Исходя из написанного выше, легко сделать вывод, что в данном случае заемщику сдавать квартиру нельзя. правда, кто-то может сказать, что военнослужащий может поселить в квартиру квартирантов и выдать их за своих друзей или родственников — и будет прав, поскольку доказать предпринимательскую деятельность в таком случае сложно.
Если бы мы говорили об обычной ипотеке, которая выдается простым гражданам, то можно было бы заявить, что они не могут сдавать ипотечное жилье в аренду — в кредитном договоре обычно прописан соответствующий пункт.
Но поскольку залогодержателем квартиры является Министерство обороны РФ, которое и выплачивает долг по кредиту за заемщика, то можно обратиться к статье 40 федерального закона «Об ипотеке».
Вот что там сказано:
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом.
А это говорит о том, что если пункта о сдачи жилья в аренду в договоре нет, то, теоретически, квартиру можно сдавать. Только не забывайте, что это все-таки коммерческая деятельность, которой заниматься военнослужащим нельзя. Вот такая двоякая ситуация.