Оценка недвижимости доходным подходом и отказ от него, а также методы дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации при оценке коммерческих объектов недвижимости и земельных участков, пример оценки приносящей доход

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков, используемый не только в российской действительности, но также за границей.

Суть методики

Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем. Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока. Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах.

Случаями применения метода служат:

существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений;
наблюдается сезонность поступления денежных средств;
в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура;
оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию.

Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений.

Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, высокими рисками. Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.

Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношения. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.

Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.

Современная экономика различает три метода, дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.

Затратный. Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
Сравнительный. Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.

Основные этапы оценки способом ДДП

Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.

1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода. На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств.

Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет, на Западе сроки более длительные.

Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;

2 этап. Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:

проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии. В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков, основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.

В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:

чистый оперативный доход, применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
чистый поток наличности, подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
налогооблагаемая прибыль.

3 этап. Подсчет стоимости реверсии. Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков. Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:

установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
капитализации доходов за финансовый год, следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
определения ставки дисконта. Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.

Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:

для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала.

В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.

5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП.

При расчетах применяется формула следующего вида:

где
PV – определяемая стоимость,
Ct – финансовые поступления в период времени t,
i – ставка дисконта, действующая на период времени t,
R – стоимость реверсии,
n – длительность осуществления прогноза в годах.
При вычислении требуется учитывать два момента:

при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.

Пример расчета стоимости объекта

Для примера предлагается разобрать следующую задачу:

Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.

Первым делом требуется определить арендную плату с учетом ставки дисконта для каждого года:
1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;
2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц;

3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

Далее, согласно правилам, необходимо вычислить стоимость реверсии, которая будет равна:

4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.
Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.
Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.
На видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.

Возможно Вас так же заинтересует:

6.3. ДОХОДНЫЙ МЕТОД ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ сТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ. ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Доходный подход
Доходный подход (ДП) или метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
1) сумму будущего дохода;
2) когда должен быть получен доход;
3) продолжительность получения дохода.
В основедоходного подхода лежатследующие принципы:
· ожидания;
· замещения.
Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:
1) прямой капитализации;
2) дисконтирования денежных потоков.
Основными понятиями обоих методов являются
· чистый операционный доход (ЧОД или NOI);
· коэффициент капитализации (К).
При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника:
· упрощенный баланс;
· отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов:
1) потенциальный валовой доход (ПВД):
· минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;
· плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости;
2) действительный эффективный валовой доход (ДВД):
· минус текущие операционные расходы (ТОР);
· минус резерв на замещение (РЗ):
TOP + РЗ = ОР (операционные расходы);
1) чистый операционный доход (структура):
· минус обслуживание долга (Од) – выплата процента и погашение основной суммы;
· минус капитальные затраты (Кз):
· капитальный ремонт;
· капитальные резервы;
· арендаторские доделки;
· комиссионные брокерам за аренду;
4) поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).
Метод прямой капитализации
Стоимость объекта с помощьюметода прямой капитализации(МПК)определяется по формуле:
где V – стоимость объекта недвижимости; I – чистый доход (ЧОД); R – коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации применяется по следующей схеме:
1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);
2) определить величину коэффициента капитализации (R);
3) разделить ЧОД на R.
Преимущества МПК:
· простота расчетов;
· мало предположений;
· отражение состояния рынка;
· дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
МПК не следует применять, когда:
· отсутствует информация о рыночных сделках;
· неприменимы теоретические методы определения R;
· объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);
· объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
Коэффициент капитализации определяется следующими методами:
1) рыночной экстракции (рыночной выжимки);
2) аналитическим (кумулятивным построением R);
3) ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);
4) экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
Коэффициент капитализации имеет следующую структуру:
,
где RON – ставка дохода на капитал; ROF – коэффициент капитализации (возврата капитала).
При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:
· компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);
· компенсация за риск (в том числе страновой);
· компенсация за низкую ликвидность;
· компенсация на инвестиционный менеджмент;
· поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Методы рекапитализации
1) прямолинейный (метод Ринга);
2) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
3) равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Общая формула для определения коэффициента капитализации имеет вид:
где – ставка дохода на инвестиции; – фактор изменения стоимости; SFF(·) – фактор фонда возмещения; у – процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n – количество периодов получения дохода.
Метод дисконтирования денежных потоков
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
,
где CFn – денежный поток в t—й период; t – порядковый номер периода получения денежного потока; t = 0…, N; i – ставка дисконта.
Метод дисконтирования денежных потоков используется по следующей схеме:
1) составляется прогноз и моделируются денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
2) определяется реверсионная стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;
3) определяется ставка дисконта;
4) дисконтируются денежные потоки и реверсионная стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Преимущества метода:
· считается лучшим теоретическим методом;
· учитывает динамику рынка;
· учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
· работает, когда доход и рынок нестабильны;
· работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостаткиметода дисконтирования денежных потоков:
· вероятны ошибки в прогнозировании;
· достаточно сложен;
· силен фактор «симпатии» оценщика.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К = Kt / (1 + i)
или
К = Кt * 1 / (1 +i),

где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время); Кt – доход, ожидаемый к концу t-го года (t = 1 год); i – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина 1/(1 + i) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.
Пример 3
Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 120 тыс. р. и норме доходности 20 % текущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 120/(1 +0,2) = 100 тыс. р.

2) При этом коэффициент капитализации (коэффициент дисконта) равен:
1 /(1 + 0,2) = 0,8333.
Пример 4
Определить текущую стоимость объекта недвижимости.

1) При ожидаемом через год доходе 50 тыс., р. при вложении капитала в землю при норме доходности 10 % и доходе 150 тыс. р., при вложении капитала в здание, при норме доходности 50 % текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит:

коэффициент капитализации для земли (R):
R = 1/(1 + 0,1) = 0,9091;
коэффициент капитализации для здания (Rз):
Rз = l/(l + 0,5) = 0,6667,
2) Текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. р.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализации отдачей).

Ставка дисконтаиспользуется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи.

Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле:
K = Kt / (l + i)t.
Модель при расчете цены покупки недвижимости следующая:
К = Кt/(1 + i)1; Kt /(1 + i)2; Kt / (l + n)3 ; Кt/(l + i)t,
где t – фактор времени, число лет; 1, 2, 3,… t – порядковый номер года.
Пример 5

При ожидаемых через пять лет доходе 250 тыс. р. и норме доходности 20 % текущая стоимость объекта недвижимости составит:

К = 250 / (1 + 0,2)5 = 250 / 2,48832 = 100,47 тыс. р.

При этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам будет равна, тыс. р.:

· конец первого года 250 / (1 + 0,2) = 208,33;
· конец второго года 250 / (1 + 0,2) =173,61;
· конец пятого года 250/ (1 +0,2) = 100,47.
Модель при расчете цены продажи и недвижимости с учетом будущих доходов имеет вид:
К = Кt/ (1 + i)
или
K = Kt / (1 + i)1 + Kt / (1 + i)2 +… + Кt / (1 + i)t.

Метод капитализации редко используется для оценки частей домов, занятых собственником. Капитализация дохода обычно ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Оценщики применяют, по крайней мере, два метода оценки. Полученные альтернативные оценки стоимости служат проверкой друг друга.

Репетитор оценщика — Доходный подход оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Доходный подход оценки недвижимости]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

метод прямой капитализации
и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,
ЧОД – чистый операционный доход,
R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов.

В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления.

Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации.

Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.
Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

минимальная вероятность потери средств;
продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости.

Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к.

эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

инфляционный риск;
предпринимательский риск;
риск ликвидности;
страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

изменения общей экономической ситуации,
изменения федерального законодательства,
увеличения количества конкурирующих объектов,
природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
неполучения арендных платежей,
влияния криминогенных факторов,
неэффективного управления объектом оценки,
влияния финансовых проверок,
неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

Rл = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны.

Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

где Rf – безрисковая ставка,
Rinf – инфляционный риск,
Rrisk – предпринимательский риск,
Rл – риск ликвидности,
Rстр – страновой риск (при необходимости).
Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.
Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.
Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

методом Ринга,
методом Хоскольда,
методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

Q = 1/n

где n – предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Q = i / ((1+i)ⁿ)-1)

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Q = Rf / ((1+Rf)ⁿ)-1)

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл ± α*Q

где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств.

Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам.

Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

В виде формулы, это отображается следующим образом:
где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;
i – ставка дисконтирования;
n – предполагаемый срок владения объектом;
М – величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОДn+1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость.

Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. — М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Доходный подход оценки недвижимости»

Метод дисконтирования денежных потоков предприятия

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

Суть метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.

Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем.

Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков.

Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.

Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.

Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени.

Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть.

Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.

Целесообразно применять метод ДДП, если:

есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

Практическое применение метода ДДП

Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

доходность (сами денежные потоки);
сроки расчетов;
ставка дисконтирования.

Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.

Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток», то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.

Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.

В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:

инфляционный коэффициент;
доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
прибыль за счет риска;
ставка рефинансирования;
процент по кредитным вкладам;
средняя стоимость капитала и др.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:
Кд = 1 / (1 + Сд)Nt
где:

Кд – коэффициент дисконта;
Сд – ставка дисконтирования;
Nt – номер временного периода.

Порядок применения метода ДДП

Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:

Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
Определение исследуемого типа денежного потока. Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
- действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
- возможный валовой доход;
- чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
- денежные потоки до и после уплаты налогов.

Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.

СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.

Расчет реверсии – остаточной стоимости объекта оценки после того, как доходы перестали поступать. Реверсию можно примерно определить с помощью:
- изучения стоимости аналогичных объектов на отечественном рынке;
- прогноза рыночной ситуации;
- самостоятельного расчета ставки капитализации – дохода за год, следующий после окончания прогнозного периода.
Вычисление ставки дисконтирования. Самый сложный момент в этом расчете – правильно определить ставку дисконтирования, то есть норму дохода. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых обладает рядом достоинств и недостатков. Выбирается оптимальный метод в каждом конкретном случае. Специалисты РФ предпочитают кумулятивный метод (сложение всех рисков). В западной практике чаще всего применяются методы:
- сравнения альтернативных инвестиций – чаще всего применяется при оценке недвижимости (за ставку признается задаваемая инвестором доходность либо доходы от других проектов этого же инвестора);
- выделения – вычисляется сложный процент от сделок относительно аналогичных объектов на рынке;
- мониторинга – основан на регулярном отслеживании рынка для анализа инвестиций в недвижимость, ставка выводится путем качественного сравнения сводных показателей.
Применение метода ДДП по вычисленным исходным показателям. Для вычисления применяют формулу:

ДДП = ∑ Nt=1ДП / (1+ Сд)t

где:

ДДП – дисконтированные денежные потоки;
ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
t – временной прогнозный период;
N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.

Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
риски, присущие имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она способна принести прибыли;
рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

капитализация чистой прибыли;
дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.
В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.
Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

непостоянность уровня прибыли;
недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
недвижимое имущество – многопрофильный объект;
недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

временных рамках прогнозирования;
ориентировочные размеры прибыли;
дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны — максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

универсальность;
возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

недвижимое имущество способно приносить доход;
есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта.

Этапы применения доходного подхода к оценке недвижимости

Вычисление валового дохода от эксплуатации недвижимого имущества.
Учет потерь от неплатежей за аренду (низкий спрос, недополученные платежи). Потери вычитаются из валового дохода.
Учет расходной части эксплуатации недвижимого имущества (налоги, коммунальные платежи, заработная плата персонала, текущий ремонт).
Определение чистой прибыли недвижимого имущества.
Определение коэффициента капитализации.