Управление тсж различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением — как управлять этой организацией

Правожил.com > Вопросы ЖКХ > УК > Управление многоквартирным домом управляющей организацией — что нужно знать каждому жильцу

Российское законодательство устанавливает несколько вариантов управления многоквартирным домом и одним из наиболее распространенных выступает привлечение управляющей организации. Ранее вопросы выбора были возложены на государство и органы местного самоуправления, теперь же это полномочие граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Прочитав статью, Вы поймете, как осуществляется данный вид управления, каковы особенности договора, по каким критериям выбирать организацию и узнать ответы на многие другие вопросы.

Деятельность, направленная на формирование благоприятных условий для жизни населения в конкретном здании, регулирующая вопросы предоставления коммунальных услуг, содержания и порядка пользования имуществом, называется управлением.

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организацией

Варианты управления жилым домом с управляющей компанией и без нее

В РФ оно организуется несколькими способами в зависимости от субъекта:

  1. Управляющей компанией;
  2. Собственниками квартир;
  3. Специально созданными кооперативами;
  4. Товариществами, в которые входят жильцы.

Способ управления выбирается на общем собрании граждан, проживающих в доме. В любой момент он может быть изменен. Если в течение календарного года люди не выбрали подходящий вариант, то местные власти занимаются этим вопросом самостоятельно.

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организацией

Как происходит управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управляющая компания — сущность, предназначение и принципы выбора

Что это за фирма и для чего она нужна?

Управляющая организация это фирма, которая привлекается жителями конкретного дома для решения вопросов организации, ремонта и содержания построения. Систему задач, возложенных на компанию, определяет законодательство. Настоящее время, это:

  1. Формирование и поддержание системы противопожарной безопасности;
  2. Контроль за стойкостью и исправностью конструкции постройки;
  3. Обеспечение инженерно-техническим обеспечением;
  4. Поддержание чистоты внутри дома и на близлежащей территории;
  5. Решение юридических вопросов, осуществление сделок и формирование договоров;
  6. Бухгалтерская деятельность – ведение расчетов, планирование расходов, организация бюджета;
  7. Взаимодействие с контрольно-надзорными органами, иными фирмами-поставщиками.
  • Обратите внимание, что структура договора может предусматривать иные задачи и полномочия, возложенные на компанию.
  • Как сделать правильный выбор среди множества фирм
  • К решению вопроса о выборе УК стоит отнестись со всей серьезностью, ведь это не просто фирма, это гарант благоприятных условий для Вашего проживания. Вашему вниманию предлагаются основные рекомендации и пометки, на что нужно обратить внимание при решении данного вопроса:
  1. Круг объектов, которые обслуживаются фирмой и количество клиентов. Такие показатели отражают качество предоставляемых услуг, комментарии и впечатления реальных людей. Однако помните, что данный критерий актуален для фирм, существующих давно на рынке услуг, ведь «молодые» организации могли попросту еще не найти своих клиентов.
  2. Квалификация, опыт работы – несомненно то, что нужно посмотреть. Если предприятие существует достаточно долго и на протяжении своей деятельности зарекомендовало себя с положительной стороны – нужно выбирать. Если же опыта маловато, то возможно будут сложности с налаживанием того или иного процесса, решением вопроса, поставленной задачи.
  3. Истребование сертификатов и лицензий, которые должны выдаваться в установленном законом порядке. Помимо этого, сами сотрудники должны регулярно проходить переподготовку и повышение квалификации. Это связано с тем, что законы, принципы работы, технические аспекты динамично меняются, а специалисты всегда должны быть в курсе новшеств.
  4. Отзывы и общение с людьми, клиентами помогут Вам понять, какие недостатки отмечаются в работе организации, сформируют полноценное представление о сути деятельности.
  5. Наличие материально-технического обеспечения высокого уровня. Только современная, новая техника является залогом оперативного реагирования и решения проблем дома и двора. В противном случае сотрудники будут бессильны перед сложившимися ситуациями.
  6. Коммуникация с жильцами – помимо вежливости и осмотрительности, сотрудники управляющей фирмы должны прислушиваться к обращениям жильцов, обрабатывать заявки.

Рассматривая каждую рекомендацию применительно к потенциальным кандидатам, Вы сможете сложить полноценное и максимально полное представление об организации. Удачи Вам в этом непростом деле, а пока идем дальше!

Порядок привлечения управляющей организации к управлению многоквартирным домом

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организацией

На общем собрании жильцов решается вопрос о выборе организации

Деятельность УК организуется на основе договора, заключенного с собственниками жилища. Прежде всего граждане собирают всю информацию о действующих организациях, определяются с выбором и переходят к подписанию соответствующего договора.

Все вопросы и принятие решения происходит в рамках общего собрания жильцов многоквартирного дома, порядок проведения которого установлен ст. 45 Жилищного Кодекса РФ.

Жильцы дома обязываются проводить собрания регулярно раз в год, однако они же могут изменить периодичность в большую или меньшую сторону. Есть так же такое понятие, как внеочередные собрания, на которых решаются наиболее важные и экстренные ситуации, требующие незамедлительного реагирования.

В процессе выбора и привлечения управляющей организации закреплено требование о количестве участников – должно присутствовать не меньше 50% собственников всего дома. Если на собрании находится меньше 50%, то принятые решения законной силы иметь не будут.

Способы управления многоквартирными домами

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организацией

Вместе с правом иметь собственное имущество, физические и юридические лица обязаны содержать его в надлежащем состоянии с тем, чтобы эксплуатация этого имущества не нанесла вред состоянию здоровья или собственности как самого владельца, так и других лиц. Для этого совместная собственность подлежит постоянному управлению. В ЖКХ под понятием управление жилым помещением подразумеваются действия, нацеленные на создание благополучной и безвредной обстановки проживания граждан, куда входит содержание общедомовой собственности, включает решение вопросов эксплуатации систем коммуникаций и оказания коммунальных услуг. Существует несколько способов управления МКД. Суть, правовую базу, порядок реализации, положительные и отрицательные стороны, особенности каждого варианта управления рассмотрим подробнее.

Законодательная база

Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15  мая 2013г. Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс. Согласно статьи, ч. 3 ст.

161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой. Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью. Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ.

Виды организации управления МКД

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время.

Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения.

Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление

Отказ от привлечения к эксплуатации объекта третьих лиц выражается в необходимости осуществления этих функций собственниками самостоятельно. Для организации самостоятельного содержания существует ограничение – в здании не должно быть более 30 квартир.

При вышеуказанном способе эксплуатации договоры на содержание и ремонт дома подписывают опираясь на решение общего собрания собственников. При этом все или большая часть владельцев квартир выступают как одна сторона подписываемых договоров.

Договорные отношения по оказанию коммунальных услуг оформляются каждым собственником от своего имени.

На общем собрании жильцов одного из собственников или другое лицо можно наделить правом распоряжения общим имуществом от имени всего дома. Для этого на уполномоченного оформляется в письменном виде не нотариальная доверенность, подписанная большей частью собственников. Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо.

Непосредственное управление сложный в практике организации, но достаточно простой по структуре тип эксплуатации.

Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени.

На практике это значит, что наложить штраф ГЖИ и назначить ответственного за нарушение практически невозможно.

В больших домах такой способ эксплуатации невозможен, к управлению придется привлечь юридическое лицо.

Управление через ТСЖ

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью.

Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона. Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков.

Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра. В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата. При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Эксплуатация управляющей компанией

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура.

УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат.

Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организацией

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса. Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя.

Плюсы ТСЖ:

  • более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления
  • низкие сметы на эксплуатацию и ремонт
  • высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества
  • при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
  • прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами

Минус ТСЖ:

  • низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
  • отсутствие собственной материальной базы
  • высокие расходы на аппарат управления
  • низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом. Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов. Это компетенция компании-управленца. Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

  • высокая компетентность штатных специалистов
  • финансовая устойчивость
  • собственная материальная база
  • высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями

Минусы УК

  • высокие тарифы
  • низкое качество обслуживания
  • медленная реакция на изменения происходящие с домом
  • более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
  • непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами

Самоуправление МКД организуют редко. Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени. Все это не располагает к подобному выбору.

Плюсы:

  • нет расходов на управленческий аппарат
  • техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
  • низкие сметы на выполнение всех работ
  • каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам

Минусы:

  • очень низкая управляемость
  • низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ
  • невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ  на капитальный ремонт
  • нет единого ответственного по какому-либо из вопросов

Порядок выбора формы управления МКД

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений. После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию. За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  • владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  • отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ
  • отсутствует договор с УК
     

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней. По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов.

Читайте также:  Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и стоит ли ее покупать без согласования с бти, будет ли выгодной эта покупка?

Способы управления многоквартирным домом

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организацией

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организациейНа сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

  • непосредственное управление многоквартирным домом;
  • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
  • управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Что такое управление домом?

Управление многоквартирным домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Cобственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

  • непосредственное управление собственниками
  • управление управляющей организацией
  • управление товариществом собственников жилья.

Первый способ, непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ, управление управляющей организацией, имеет преимущества.

Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно — согласиться или не согласиться с тем, что она делает.

Нередки случаи, когда в больших домах после создания ТСЖ активность инициативной группы или избранных членов правления затухает. Как наиболее простой выход из создавшегося положения — приглашается управляющая компания, которая фактически замещает собой ТСЖ как орган управления домом.

В результате собственники нередко оказываются «заложниками» управляющей компании, так как фактически не контролируют поступления и расходования денежных средств которые, минуя счета ТСЖ, напрямую выплачиваются управляющей компании.

В этом случае влиять на объем и качество оказываемых услуг затруднительно, а расторжение отношений с управляющей компанией оборачивается финансовыми потерями. Главные отличия состоят в следующем:

  • у собственников сохраняются (но не всегда используются) формальные рычаги воздействия на управляющую компанию (через правление и общее собрание членов ТСЖ),
  • ТСЖ, как юридическое лицо, может распоряжаться общим имуществом дома (например, сдавать в аренду нежилые помещения).

Третий способ — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день это наиболее интересный и, наиболее перспективный способ управления домом.

В отличие от первых двух он многовариантен и вполне позволяет построить оптимальную модель управления домом, перераспределяя функции управления и обслуживания в зависимости от «величины хозяйства» и конкретных потребностей по его содержанию.

После регистрации ТСЖ как юридического лица, Правление ТСЖ организуют тендер по выбору профессиональной организации для обслуживания общего имущества многоквартирного дома. По результатам тендера Правление ТСЖ выбирает наиболее подходящего кандидата и представляет его на общем собрании членов ТСЖ.

На собрании принимается решение о требованиях к уровню технического обслуживания дома и его сметной стоимости, о перечне необходимых платежей для членов ТСЖ.

Затем Правление ТСЖ готовит подрядный договор на оказание услуг по техническому обслуживанию дома, который от имени всех членов ТСЖ заключается с обслуживающей организацией.

Индивидуальные договоры на управление домом между собственниками помещений — членами ТСЖ и самим ТСЖ, как правило, не заключаются поскольку отношения внутри товарищества строятся лишь на основании членства, условия которого зафиксированы в Уставе ТСЖ.

Собственник помещения (жилого или нежилого), не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Правление ТСЖ составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего Правление ТСЖ устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п.8 ч.2 ст.145, ч.1 ст.147, п.3 ст.148 ЖК РФ).

Денежные средства членов ТСЖ (членские взносы) и не членов ТСЖ (платежи по договору) поступают на счет ТСЖ, откуда распределяются по всем основным расходным статьям: за техническое обслуживание — в адрес обслуживающей организации, за коммунальные услуги — поставщикам таких услуг т.д.

Что же мы получаем в итоге?

Правление ТСЖ — фактически законодательный орган — контролирует все доходы и расходы (в рамках утвержденной Общим собранием членов ТСЖ сметы) и определяет актуальные задачи, стоящие перед ТСЖ. Этот орган подотчетен Общему собранию членов ТСЖ.

Специализированная обслуживающая организация — исполнитель задач, поставленных Правлением ТСЖ. Она отвечает за все вопросы по текущему техническому и комендантскому обслуживанию дома и соответствующему персоналу.

Третий способ управления позволяет собственникам одновременно: стать клиентами профессиональной обслуживающей организации, не допустить самоуправства отдельными собственниками (см. первую модель), сохранить контроль над расходованием денежных средств, установить оптимальный уровень оплаты за техническое обслуживание (из расчета соотношения «цена-качество»).

Система договорных отношении при управлении домом с помощью ТСЖ

Управление ТСЖ различными способами, его содержание, органы и ведение: как содержать и вести эксплуатацию многоквартирного дома с помощью управляющих компаний; практическое руководство с обучением - как управлять этой организацией

Функции управления многоквартирным домом

Практика последних лет позволяет говорить об уже сформировавшеся де-факто перечне таких функций:

Технический контроль и планирование:

  • организация работ по технической эксплуатации недвижимости;
  • ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;
  • подготовка предложений по перечню требуемых работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и устройств;
  • информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве в помещениях собственников;

Договорно-правовая деятельность:

  • организация предоставления коммунальных услуг, заключение договоров с энергоснабжающими организациями от имени УК или ТСЖ с последующим контролем их качества;
  • обеспечение учета копий договоров найма, аренды общего имущества дома, договоров управления, копий правоустанавливающих документов;
  • поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома;
  • обеспечение юридического сопровождения досудебных споров, судебных разбирательств, представление интересов собственников в арбитражном суде (для ТСЖ, ЖСК);

Финансово-экономическая деятельность:

  • организация системы учета и сбора платежей;
  • обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг;
  • подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета, предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

Работа с гражданами, проживающими в доме:

  • информирование граждан;
  • прием населения, рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;
  • выдача, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;
  • подготовка и участие в проведении общих собраний в многоквартирном доме;
  • отчетность перед собранием собственников помещений в многоквартирном доме об исполнении обязательств по договору управления;
  • организация подготовки и предоставление достоверной и полной отчетности перед собственниками помещений, ТСЖ (ЖСК) и государственными органами;

Расходы на управление многоквартирным домом

Осуществляются на возмездной основе и, чаще всего, включают в себя:

  • расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом (это и есть плата за оказываемые ими услуги);
  • расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений и т.д.;
  • другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)

Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, как правило, не выделяется в платежных документах отдельной строкой и, наряду с платой за содержание и текущий ремонт общего имущества, включаются в извещение-квитанцию в строку «содержание и ремонт жилого помещения» (п.1 ч.2. ст.154 ЖК РФ).

 Примерный перечень услуг по управлению многоквартирным домом

Способы управления МКД и об управлении общим имуществом

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  • непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  • создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  • передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  • за содержание/ремонт общего имущества;
  • за готовность систем инженерных коммуникаций;
  • за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Читайте также:  Должностная инструкция электрика жкх: что включается в обязанности по работе электромонтера аварийной службы, электрогазосварщика, главного энергетика, а также скачать бесплатно электронную версию документа

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  • за содержание и ремонт имущества;
  • за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  • за работоспособность инженерных систем;
  • за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  • обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  • собирать средства за предоставление услуг;
  • перечислять полученные средства поставщику;
  • вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  • конструктивные особенности МКД;
  • потребности жильцов;
  • их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Изменение способа управления МКД

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Как управлять многоквартирным домом? Создавать или не создавать ТСЖ? | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 18 Фев 2013 — 09:14 пользователем Ольга

 ИП Перминова Ольга 

Вот уже почти 17 лет , как  был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» 15 июня 1996 г (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена  в Жилищном кодексе РФ.  В 2011 году были внесены серьезные изменения в ЖК РФ.

 Что же такое ТСЖ? В чем его плюсы и минусы? У ТСЖ есть как сторонники, так и противники. Одни думают, что это возможность  совместного  управления общим имуществом в многоквартирном доме, другие , что это еще одна форма обмануть жильцов и выудить их кровно заработанные деньги.

 Я хочу попытаться помочь Вам   разобраться что такое  ТСЖ, в чем его суть и  и нужно ли оно, а если нужно , то зачем?Товарищество собственников жилья – это форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах.

Цель создания ТСЖ согласно ЖК РФ  – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.  ТСЖ подразумевает применение принципа совместного  управления своим иму ществом — недвижимостью.

   Собственники (Жильцы) дома берут на себя решение всех вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома. В этом случае , созданием ТСЖ предполагается, что  они предпримут меры для обеспечения эффективного и рационального способа управления  своим имуществом.

 В одиночку справиться с возникающими проблемами по содержанию и обслуживанию своего имущества – практически задача не реальная, но если вы объединены и ваши интересы представляет   профессионал, шанс решить проблему повышается многократно.  Это не просто слова.

  • Приведу примеры  многочисленного отстаивания интересов ТСЖ, в доме в котором есть ТСЖ и которым я управляю : Организация и проведение общего собрания, подготовка сметы расходов и финансовый отчет, Представление интересов в суде и  уменьшение исковых требований, взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, взыскание задолженности с нерадивых собственников, оперативное решение ткущих  запросови разночтений в законодательстве  взаимодействие с представителями власти в районе  и многое, многое другое.
  • При это вся деятельность контролируется самими жильцами, их представителями в ревизионной комиссии Права и обязанности ТСЖТСЖ вправе:•    заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг, договоры о содержании общего имущества и иные договоры в интересах членов товарищества;
  • •    определять смету расходов и доходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, затраты на реконструкцию и капитальный ремонт, расходы на иные цели в соответствии с уставом товарищества;

•    на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме в соответствии с его долей в общем имуществе;•    выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги;•    продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

При неисполнении собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ имеет право потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных взносов и платежей, а также причиненных товариществу убытков.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ имеет право:•    предоставлять в пользование часть общего имущества;•    надстраивать или перестраивать часть общего имущества;•    получать или приобретать в пользование или общую долевую собственность земельные участки для строительства жилых, хозяйственных и иных построек с целью их дальнейшей эксплуатации;•    заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям товарищества.

  1. Поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, оно вправе заниматься только той деятельностью, которая разрешена в уставе товарищества.
  2. •    выполнение требований ЖК РФ, прочих федеральных законов и устава товарищества;
  3. Права и обязанности членов ТСЖ

В обязанности товарищества входит:•    заключение договоров о ремонте и содержании общего имущества с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;•    выполнение обязательств по договорам;•    обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния имущества;•    обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту имущества в соответствии с размером их долей в праве общей собственности на данное имущество;•    принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих владение и пользование собственниками общим имуществом;•    представление законных интересов собственников помещений, в том числе и в отношениях с третьими лицами.Членом ТСЖ можно стать после приобретения права собственности на жилое помещение в доме, где оно существует. Но это не обязанность – купив жилье в таком доме, вы не станете автоматически членом товарищества. Однако отсутствие членства не освобождает от участия в несении расходов по содержанию и эксплуатации дома и оплаты коммунальных услуг.

Стать членом ТСЖ можно, подав заявление о вступлении в товарищество и представив свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. Решение о принятии собственника в товарищество принимается на общем собрании.

Собственники, не вступившие в ТСЖ, должны заключить с ним договор о передаче полномочий ТСЖ  на поставку коммунальных услуг,  на управление домом  о содержании и ремонте общего имущества  Товарищество не имеет права налагать на таких людей какие-либо дополнительные обязанности, кроме тех , которые закреплены ЖК РФ и иными законными пктами и постановлениями.Добровольность членства в ТСЖ предполагает и свободный выход из него. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом, так как ЖК не содержит положений об этом. После продажи жилья или совершения иной сделки, влекущей прекращения права собственности на него, прекращается и членство в ТСЖ.Если член товарищества систематически не выполняет свои обязанности или каким-либо образом препятствует его работе, он может быть исключен из членов ТСЖ, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в соответствии с законодательством РФ.Член товарищества имеет право:•    распоряжаться своей собственностью без согласования с другими собственниками;•    в соответствии с требованиями устава и законодательства использовать общее имущество по его назначению на условиях общего владения, пользования и распоряжения;•    участвовать в принятии решений, связанных с управлением домом, лично или через своего представителя;•    вносить предложения по усовершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в его работе;•    избирать и быть избранным в органы управления товарищества.Члены товарищества обязаны:•    принимать участие в общих собраниях

•    выполнять требования ЖК РФ, ГК РФ и устава товарищества;

•    соблюдать нормы технической и противопожарной безопасности, санитарные правила содержания дома, придомовой территории и жилых помещений;•    своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, а также специальные сборы и целевые взносы в размерах, утвержденных общим собранием членов ТСЖ;•    принимать участие в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом многоквартирного дома в соответствии с размером их доли в общей собственности.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.  В то же время ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а члены  ТСЖ не отвечают   обязательствам ТСЖ.

 Для создания  в МКД благоприятных и безопасных  условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме ТСЖ имеет право: управлять самостоятельно , передать управление Управляющей компании или Индивидуальному Предпринимателю, либо привлечь к управлению физическое лицо, наемного работника Управляющего, в рамках  утвержденной  Общим Собранием членов ТСЖ сметы расходов..Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.Создавать или не создавать ТСЖ , решать Вам, я готова вам помочь. 

  • Управление МКД
  • ТСЖ
  • ЖКХ
  • ЖКУ
  • УО
  • ЖК РФ
  • ИП
  • Перминова Ольга

Особенности и способы управления многоквартирным домом



Статья рассматривает особенности управления многоквартирным домом. Также в ней проанализированные различные способы управления многоквартирным домом.

  • Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания
  • В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [1].
  • При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.
  • Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом [1]:
  • – непосредственное управление собственниками помещений;
  • – управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;
  • – управление управляющей компанией (УК).
  • Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако, прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, — совет многоквартирного дома [1].

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Читайте также:  Юридическая компания fedorov, danilov & partners: услуги на высшем уровне качества

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

Собственники помещений в МКД (при более четырех квартир) обязаны избрать совет дома и председателя совета, которые должны подготовить предложения «по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме» (ст. 161.1, часть 5, п. 3). Они обязаны ежегодно проводить общее собрание и контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В ст. 161.1 подробно перечислена работа, которую должен проводить совет и его председатель, но уже сказанного выше достаточно для того, чтобы усомниться в реальности осуществления указанных требований.

Для их выполнения необходимо, как минимум, иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т. п.

Своевременное избрание совета МКД имеет невысокую степень вероятности, поэтому предполагается уже через год передать органу местного самоуправления инициативу по созыву общего собрания для избрания совета МКД и его председателя или созданию в доме ТСЖ.

Это означает, помимо всего прочего, что вопрос организации ТСЖ инициируется только в последнюю очередь, с чем трудно согласиться [1].

Совет МКД — это новое звено в системе управления домом. Целесообразность его введения без учета отмеченного выше перечня работ не вызывает оптимизма.

На деятельность УК совет МКД оказывает влияние только в том смысле, что при заключении договоров на управление домом или на содержание и ремонт общего имущества МКД соответствующий договор УК заключает не с каждым собственником помещения, а с председателем совета, имеющим полномочия собственников, удостоверенные доверенностями. При этом УК обязана по требованию собственников помещений выдать им копии соответствующих договоров.

На наш взгляд, для УК, а также для собственников квартир будет удобнее по всем основным вопросам, связанным с подписанием и исполнением упомянутых договоров, общаться через председателя совета дома. Однако практика покажет, насколько жизнеспособными и долговременными окажутся советы домов в существующих условиях без финансовой, административной и материально‑технической поддержки.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании решения общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ).

  1. Договоры на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов.
  2. На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
  3. Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.
  4. Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.
  5. Электро– и газоснабжение при всех способах управления оплачиваются непосредственно энергоснабжающим организациям.
  6. При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).
  7. При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для абсолютного большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.

При отсутствии квартирных приборов учета тепла, в зависимости от того, есть или нет приборы учета тепла в доме, собственник квартиры может в отдельных случаях получить расчетным путем несколько меньшую сумму за оплату тепла. Однако это довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов, в том числе от объективности данных теплоснабжающей организации, и поэтому малоперспективный.

К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач.

Отмеченные особенности рассматриваемого способа управления привели к его фактической отмене Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ. В п. 5 ст. 7 этого закона сказано о том, что до 01.04.

2015 собственники помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления.

Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16.

Для оценки способа управления ТСЖ целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.

Во‑первых, ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в МКД.

Во‑вторых, основная цель ТСЖ — управление комплексом недвижимого имущества в МКД.

При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками единой системы управления ТСЖ [2].

Избранный подход позволяет перейти к всесторонней оценке способа управления ТСЖ.

Управление ТСЖ предполагает, что все финансовые ресурсы общества находятся в его распоряжении.

Можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление.

Согласно этим изменениям, в ТСЖ может входить несколько домов, если количество квартир в них составляет в сумме не более 30 и расположены дома на прилегающих участках. В то же время нет ограничения на количество квартир в одном доме.

Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60‑квартирных домов, а в одном 1000‑квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500.

Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества [1].

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли.

Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ.

Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно‑техническим и другим работам, психологов.

Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой‑либо причине одного из руководителей организации.

Например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении.

В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал [3].

  • Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.
  • Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.
  • Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ.

Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании.

Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно.

Во‑первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во‑вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы.

Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно‑складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, далеко не все УК полностью соответствуют своему профессиональному назначению.

Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все‑таки обладают минимальной материально‑технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Литература:

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *