Тсж или управляющая компания: что лучше, отличия товарищества жильцов от ук, плюсы (преимущества) и минусы, это одно и то же или нет, чем они управляют и может ли тсж заключить договор с ук для обслуживания одного или нескольких домов?

Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.

Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.

Содержание

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами.

ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду).

Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

Теперь поговорим об эффективности домоуправления. Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию. Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания.

Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано.

Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу.

В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг.

И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет.

Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.).

Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания

Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома. На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК. Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.

В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

• Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
• Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Как перейти на ТСЖ

Тсж или управляющая компания: что лучше в 2020 году?

Собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) несут ответственность не только за собственное жилище, а ещё и за дом в целом, и начинается это с выбора.

Они вправе сами определить, как дом будет управляться – при помощи профессионалов из управляющей компании (УК), или товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Первый вариант предполагает полную передачу дел в руки УК и минимальное участие собственников в делах дома, второй же, напротив, – самостоятельное управление ими МКД.

Управление МКД

• Часто выбор между ТСЖ или УК непрост, у обоих вариантов есть преимущества и недостатки.
• Из-за этого мнения собственников относительно предпочтительной формы управления могут разойтись, тем более что многие из них мало интересуются этой темой, и как следствие, плохо понимают, чем различаются данные  формы управления.
• В результате, чаще всего МКД остаются под управлением УК, даже не из-за того, что преимущества этой формы управления перевешивают, а из-за консерватизма, обусловленного незнанием вопроса и нежеланием глубоко в него вникать, и тем более самостоятельно заниматься делами дома.

Потому по статистике три четверти домов находится под управлением УК, а значит, на долю ТСЖ приходится не более оставшейся четверти. Меж тем не во всех, но во многих случаях ТСЖ – более эффективная форма управления. Чтобы определить, к чему лучше обратиться в вашем случае, а при необходимости и провести соответствующую разъяснительную работу с другими жильцами, нужно в деталях разобраться в том, какие особенности присущи УК, а какие ТСЖ, и из чего стоит исходить при выборе для вашего дома.

Организовать управление домом не так просто, как можно подумать, и для этого надо обладать набором знаний в области законодательства, чтобы ориентироваться в ситуации, а также постоянно «держать руку на пульсе», то есть быть в курсе нововведений в жилищной сфере, ведь законодательство претерпевает изменения регулярно.

Это приводит нас к тому, что для продуктивного обслуживания МКД важен, прежде всего, выбор формы управления, подходящей большинству владельцев квартир в здании. Ведь важно, чтобы владельцы квартир в доме действовали согласованно, вместе осуществляя меры по целесообразному использованию и сбережению недвижимости, предоставлению коммунальных услуг, созданию оптимальных условий для проживания.

Законодательство

В отдельных статьях Гражданского кодекса затрагиваются вопросы управления МКД, например, в ст. 290 определяется, что такое общее имущество, а в ст. 291 даются основные понятия, связанные с ТСЖ.

Но первым документом, на который стоит ориентироваться в жилищной сфере, является Жилищный кодекс – и в нём соответствующие вопросы освещены очень детально. Управлению многоквартирными домами посвящён его раздел 8, статьи со 161 по 165, где разбираются вопросы выбора способа управления МКД, заключения договора, что такое непосредственное управления, и некоторые другие.

ТСЖ же полностью посвящён обширный раздел 6, включающий в себя статьи со 135 по 152 и подробно регламентирующий все связанные с товариществом детали, а раздел 5, включающий статьи 110-134, посвящён кооперативам – жилищным и жилищно-строительным.

Словом, ЖК очень подробно оговаривает нюансы управления МКД, но помимо ЖК и ГК, есть также и немало иных законодательных актов, регламентирующих важные детали – из-за их большого количества перечислять эти документы мы не будем.

Варианты управления домом

Выделяют два варианта: управляющая компания и товарищество собственников жилья. Стоит упомянуть, что есть также и третий – непосредственное управление, и пусть он относительно редко встречается, стоит кратко отметить и его основные черты и чем он будет отличаться.

При непосредственном управлении заключение договоров с поставщиками ресурсов осуществляется собственниками без руководства «сверху», пусть даже выбранного ими самими.

Если договор с определённой компанией подписала большая часть собственников жилья в МКД, он начнёт считаться действующим, и поставщик ресурсов примется за его выполнение.

Для оплаты услуг выбирается председатель дома, именно он будет собирать её и передавать поставщикам.

Это более свободная форма управления даже по сравнению с ТСЖ, при ней делами МКД действительно занимаются сами жильцы, а посредничество сведено к минимуму. Но для больших домов она подходит плохо, в них она будет медленной и неэффективной из-за большого количества участников, и крайне желательно, чтобы в них присутствовала определённая управленческая структура.

А вот для маленьких домов, скажем, двухэтажек с 6-10 квартирами, она может подойти неплохо. Впрочем, и дома побольше могут использовать прямое управление, но с привлечением УК и заключением с ней договора-подряда.

Опасность, подстерегающая при непосредственном управлении – если поставщик оказался выбран недобросовестный, судиться с ним будет довольно сложно, как из-за отсутствия структуры, которая поможет жильцам организоваться для этого, так и в целом из-за их слабой защищённости законодательством.

В результате прямое управление остаётся не слишком распространённой формой, и чаще всего выбирать приходится именно между УК и ТСЖ. Этот выбор и должно помочь сделать подробное описание разницы того и другого, но отметим, что помимо них важную роль играют и качества самих владельцев квартир.

Если в доме проживают инициативные люди, готовые тратить время на управление им и имеющие соответствующие навыки, эффективнее будет ТСЖ, а если таких не нашлось, то лучше всё-таки оставить дела в ведении УК, поскольку, если дом окажется под управлением ТСЖ, во главе которого стоят некомпетентные люди, может стать ещё хуже. А если сама эта компания не устраивает, её обычно можно просто поменять на другую.

Управляющая организация

При выборе данного варианта управлением МКД будут заниматься специалисты, для которых это основной род занятий. Соответственно, они делают это за плату, и потому, хотя собственникам проще всего отдать дела на откуп управляющей компании, но и обойтись это может недёшево, ведь она должна содержать весь свой штат и нацелена на получение прибыли сверх того.

Управляющая компания должна собирать с жильцов деньги за предоставление им ресурсов и услуг, заключать договора с компаниями, предоставляющими то и другое, и передавать им собранные средства.

Также она выступает в роли органа, контролирующего качество работы тех компаний, с которыми заключила соглашение, и в первую очередь при проблемах с ними жаловаться нужно именно в УК, на ней лежат организационные нюансы. Она же обеспечивает ремонт и эксплуатацию дома в целом, а также заниматься придомовой территорией.

УК обладает рядом преимуществ, которые и обуславливают возможность выбора в её пользу:

• Всё, что нужно – сделать выбор предпочтительной УК для обслуживания дома, после этого отвечать за всё будет именно она, а владельцам квартир в МКД делать не придётся практически ничего.
• Если выбрана УК верно, и её сотрудники профессиональны и добросовестно выполняют обязанности, она может обеспечить заключение наиболее выгодных договорённостей с поставщиками благодаря налаженным контактам и хорошему знанию рынка. Жильцы же редко обладают тем и другим, в результате чего могут серьёзно переплатить или обратиться к ненадёжному поставщику.
• УК имеют в штате специалистов по обслуживанию дома и, опять-таки при верном выборе компании, оно будет выполняться на высоком уровне.
• Если кто-то из жильцов не делает взносы вовремя, УК может оплатить долг из собственных резервов, и таким образом у дома не возникнет неприятностей с поставщиками. Взысканием долга она должна затем заниматься самостоятельно.

Но, помимо плюсов, есть и минусы:

• Поскольку УК полностью берёт на себя вопросы по дому, жильцам труднее донести свою позицию по тем или иным вопросам, иногда работники УК просто игнорируют их желания либо процесс принятия решений оказывается слишком длительным.
• Наличие постоянного штата, получающего заработную плату – это значит, что его содержат жильцы. Хотя каждая УК обычно занимается далеко не одним домом, а иногда десятками, всё равно это ощутимые расходы.
• Поскольку обычно компании управляют сразу несколькими домами, то и средства между ними могут перебрасываться, в первую очередь это относится к такому мероприятию, как ремонт. Одни дома могут получать его гораздо раньше, а другие, внося не меньшие выплаты, ждать очереди долгие годы.
• Поскольку перед УК стоит задача извлечения прибыли, возникает риск чрезмерной экономии с её стороны – это может быть закупка дешёвых материалов в ущерб качеству, задержки с выплатами и прочие злоупотребления. Более того, возможна и откровенная недобросовестность, и применение коррупционных схем со стороны отдельных сотрудников, даже если они вредят компании в целом. Например, заключение невыгодного контракта с поставщиком за «откат», то есть выплату определённой суммы заключающему договор.

Товарищество собственников

У ТСЖ свой набор плюсов и минусов. Начнём с первых:

• Управление домом передаётся самим собственникам, в результате чего каждому члену товарищества гораздо проще влиять на приятие решений.
• ТСЖ руководят сами собственники, ведь правление и председателя они избирают из своего числа, в результате чего деятельность организации более прозрачна, а значит, собранные деньги наверняка пойдут на нужды МКД, а не куда-то ещё.
• Жильцы могут сами вести хозяйственную деятельность через ТСЖ – сдавать ненужные помещения общего пользования, место для рекламы, и таким образом покрывать часть расходов МКД. Либо же строить дополнительные помещения при необходимости, обустраивать детские или спортивные площадки, парковки и так далее.

Что до минусов, то основные из них:

• Поскольку жильцы куда сильнее вовлекаются в процесс управления, большую важность приобретает их социальная однородность, и если состав владельцев квартир этой однородностью не обладает, чьи-то интересы неизбежно будут ущемляться. Ведь требования собственников к уровню предоставляемых услуг будут абсолютно разными, одни будут стремиться к минимизации затрат, а другие к наибольшему уровню комфорта, даже при повышении расходов. УК же в значительной степени сглаживает эти противоречия, рассчитывая расходы исходя из усреднённого достатка жильцов.
• ТСЖ предъявляет высокие требования к членам – среди них обязательно должны найтись одновременно инициативные и компетентные в вопросах управления граждане. Управлять домом непросто, и если члены правления ТСЖ не обладают опытом в этой сфере, то наверняка совершат ошибки, в результате чего польза от такой формы управления окажется сомнительной.
• Борьбу с должниками придётся вести самостоятельно: взыскание долгов – процесс сложный, и если должники будут упорствовать, то останется лишь подавать на них в суд. Пока долги не будут отданы, придётся каким-либо образом изыскивать средства на то, чтобы в полном объёме оплатить услуги поставщиков, или накапливать долги уже перед ними.

Влияние этих минусов может быть в значительной степени преодолено при помощи смешанной формы управления: ТСЖ заключает договор с УК, и та занимается непосредственно обслуживанием дома, за ТСЖ же остаётся функция контроля.

Функции и цели

УК и ТСЖ выполняют одинаковые функции, а именно:

• содержат дом и придомовую территорию;
• организуют поставку и оплату коммунальных услуг;
• проводят ремонт и собирают средства на него;
• осуществляют прочие действия, связанные с многоквартирным домом и общим имуществом.

Но вот цели у этих организаций различаются: перед ТСЖ стоит цель наилучшим образом управлять домом и обеспечивать жильцам услуги как можно более высокого качества, и при этом по как можно более низкой цене.

Перед управляющей компанией стоит цель приносить прибыль своим владельцам.

Впрочем, это не делает её автоматически хуже, поскольку в долгосрочной перспективе к повышению прибыли ведёт планомерная работа по выполнению ранее перечисленных целей ТСЖ – и за счёт этого привлечение всё новых клиентов.

Но вместе с тем стоит помнить о риске, что в погоне за повышением сиюминутной прибыли менеджмент УК забудет о долгосрочных целях, или же и вовсе будет действовать в личных интересах против интересов компании.

Основные различия

В значительной мере ключевое отличие ТСЖ от УК рассмотрели в предыдущем разделе: ТСЖ имеет некоммерческий характер, а УК – коммерческий. Именно это отличие и является определяющим. Но есть и другие нюансы: в случае с ТСЖ участники лично заинтересованы в достижении целей, ведь они и сами живут в доме, у работников УК же такой заинтересованности нет.

Но в УК работают профессионалы, и этим отсутствие личного интереса может компенсироваться, а сама компания имеет уже отлаженные связи с поставщиками.

И даже в случае с ТСЖ есть риск злоупотреблений со стороны правления, при этом работников УК легче за эти злоупотребления наказать по закону – их деятельность более чётко регулируется законодательством.

Но при этом проконтролировать УК сложнее, чем ТСЖ, в случае с которым собственники могут быстро поменять правление или председателя.

И ещё одно важное отличие – УК берёт на себя организационные вопросы, снимая их с жителей. А при переходе «власти» к ТСЖ те будут заниматься ими сами – значит надо, чтобы они были инициативными и имели время на участие в делах МКД.

Что выбрать: ТСЖ или УК

На основании перечисленных ранее особенностей каждой из форм, её плюсов и минусов, и стоит делать вывод и выбирать, какая из них больше подходит для вашего дома и его жильцов – ведь важен и их настрой.

Нельзя заранее сказать, что подойдёт лучше, без знания обстоятельств в конкретном МКД: где-то есть активные люди, готовые сами заниматься управлением домом, и обладающие соответствующими знаниями, где-то их нет, а где-то есть активные и готовые, но знаниями не обладающие – что бывает ещё хуже, а то и нечистые на руку. Соответственно, следует взвесить все обстоятельства в вашем доме, после чего и делать выбор, и либо обращаться к услугам управляющей компании, либо искать группу единомышленников, и образовывать с ними ТСЖ.

Что лучше для управления домом: управляющая компания или ТСЖ

Понятия УК и ТСЖ

По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.

Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний:

• управляющие – задача которых заключение договоров с субподрядчиками для ухода за домом и контроль по выполнению их работы;
• эксплуатационные – организации, которые сами занимаются выполнением услуг по содержанию жилых домов;
• эксплуатационно-управляющие (гибридные) – компании, одновременно отвечающие за содержание домов и предоставляющие определенный набор коммунальных услуг их жильцам.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является, наоборот, организацией некоммерческой и создается собственниками квартир с целью управления их общим домом. 135-я статья Жилищного кодекса РФ дает четкое определение полномочий и указывает способ создания такой организации.

На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:

1. контроль над состоянием здания и дворовой территории;
2. наём персонала для ухода;
3. заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
4. сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.

В сравнении с УК, товарищество собственников имеет следующие важные преимущества:

• жильцы имеют право выбора той эксплуатационной компании, которая лучше зарекомендовала себя в работе;
• собственники жилья могут отказаться от услуг поставщика, если их не устраивают его расценки или качество работы;
• ТСЖ более свободно распоряжается денежными средствами, например, ремонт можно произвести по мере необходимости, не дожидаясь плановых работ;
• жильцы могут совместно решать вопросы, связанные с обустройством подъезда: произвести замену счетчиков, установить осветительную систему, оснащенную датчиками движения, и прочие;
• собственники жилья вправе сами решать вопрос о безопасности дома: установить охрану, видеокамеру, выбрать другие средства защиты;
• ТСЖ может сдавать в аренду пустующие помещения в доме коммерческим организациям с целью получения дополнительных доходов на общественные нужды.

• Все перечисленные преимущества неоспоримы, но ТСЖ также имеет и свои недостатки:

• необходимость самостоятельного ведения бухгалтерии: расчет квартплаты, обеспечение сбора средств, оплаты услуг подрядчиков и коммунальщиков, уплата налогов и прочее;
• квартплата чаще всего выше, поскольку жильцам приходится оплачивать дополнительные услуги;
• при спорах и противоречиях с подрядчиками или властями ТСЖ вынуждено своими силами отстаивать позицию жильцов дома в судебных разбирательствах либо пользоваться услугами профессиональных юристов;
• обустройство дворовой территории может вызвать некоторые сложности, поскольку придется сотрудничать с различными службами.

1. В видео рассматриваются доводы за и против ТСЖ.
    

Защитить ваши права как собственника и пользователя помещения многоквартирного дома от произвола коммунальщиков помогут действующие Правила предоставления коммунальных услуг.

Не устраивает работа управляющей компании?
Пора жаловаться.

Чтобы оплатить электроэнергию и передать показания счетчика необязательно терять время и стоять в очередях. Воспользуйтесь Интернетом.

В чем разница между квартирой и апартаментами? О плюсах и минусах этих жилых помещений рассказывает статья.

Плюсы и минусы УК

Деятельностью управляющих компаний является профессиональное предоставление услуг, связанных с обслуживанием дома, из чего вытекают и следующие преимущества УК:

• наличие надежной материально-технической базы, которая позволяет оперативно решать внештатные ситуации;
• отрегулированные отношения с подрядчиками, которые позволяют беспроблемно получать нужные коммунальные услуги;
• наличие у управляющей компании собственной бухгалтерии, которая занимается всеми расчетами;
• наличие профессиональных юристов, которые могут взять на себя решение всех юридических проблем и будут отстаивать интересы собственников квартир в суде.

• Наряду с данными плюсами, у управляющих компаний есть и свои минусы:

• жильцы не смогут контролировать расходование денежных средств, поэтому остается риск злоупотреблений и хищений со стороны УК;
• начисление квартплаты производится по усмотрению самой УК;
• политика управления домом может измениться без согласия собственников;
• более низкое качество содержания дома, поскольку один сотрудник УК занимается обслуживанием нескольких домов параллельно;
• дополнительные доходы, полученные от аренды помещений, размещения рекламы и из других источников, принадлежат управляющей компании.

1. О недостатках при работе с управляющими компаниями, мошенничестве и обмане со стороны УК смотрите в видео.
    

Какую форму управления домом выбрать

Что лучше для жителей дома: ТСЖ или управляющая компания? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.

Практика показывает, что создание ТСЖ целесообразно в следующих ситуациях:

• когда дом относительно небольшой, и для его содержания не нужны специфические знания и наличие большой рабочей группы;
• когда большинство жильцов дома являются собственниками квартир;
• когда жильцы доверяют друг другу и готовы добросовестно оплачивать счета;
• когда среди собственников имеется активист, который готов безвозмездно выполнять обязанности председателя ТСЖ;

Следует помнить, что в некоммерческой организации зарплата председателю не полагается.

• когда в доме есть возможности получения дополнительного дохода (имеется помещение для сдачи в аренду, возможность размещения на фасаде рекламных блоков и другие).

Если жильцы не желают заниматься выбором и наймом эксплуатационных организаций, распределением средств и планированием расходов, если большинство жильцов являются арендаторами квартир или нанимателями социального жилья, в таких случаях предпочтение лучше отдать профессиональной управляющей компании. Либо можно, как вариант, создать в жилом доме ТСЖ, а затем перепоручить осуществление работ УК, заключив договор.

Различия в управлении УК и ТСЖ

• УК и ТСЖ различаются по следующим параметрам:
  1  
  Количество обслуживаемых объектов.
   
• УК занимается обслуживанием нескольких жилых домов, а ТСЖ обычно фокусируется на конкретном доме, что позволяет ему лучше справляться со стоящими задачами.

2  
Форма управления

Тсж или ук, в чем разница и что лучше, плюсы и минусы

Гражданам РФ жилищно-коммунальные услуги предоставляются муниципальными Управляющими компаниями или Товариществами собственников жилья, вопросы о том, в чем разница между ТСЖ и управляющей компанией, какие преимущества и недостатки у этих форм управления жилыми многоквартирными домами постоянно остаются злободневными. Не утихают споры сторонников и противников МУП и ТСЖ. Стороны предоставляют аргументы в поддержку самоуправления или управления извне. Вопрос действительно непростой.

Деятельность УК в сфере ЖКХ

Управляющая компания, занимающаяся жилищным фондом и его инфраструктурой, формируется на определенный срок после получения лицензии в Госжилинспекции. Ежемесячные платы жильцов многоквартирных домов, находящихся в ее ведении, составляют прибыль организации.

Деятельность УК регламентировано законодательной базой. Существует Постановление Правительства РФ № 416 от 15.05.2013 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», а так же раздел VII Жилищного Кодекса РФ. Поэтому УК ЖКХ считается коммерческой организацией с юридическим статусом.

Компания для оказания услуг по управлению домом выбирается на общем собрании собственников жилья. Далее они взаимодействуют с УК на основании заключаемого Договора доверительного управления.

Структура компании сложная, она работает по слаженной, продуманной схеме и обязана предоставлять доверителям качественные услуги.

На рынке подобного вида деятельности высокая конкуренция, поэтому владельцы жилья имеют возможность выбрать организацию, добросовестно выполняющую свои функции.

Конкретизируя плюсы и минусы деятельности Управляющей компании, необходимо перечислить такие моменты в пользу ее выбора для управления многоквартирным домом:

• профессиональный характер работы. В УК трудятся специалисты, имеющие опыт и соответствующее образование;
• собственники квартир освобождены от проблем по содержанию дома;
• у жильцов есть право отказаться от УК, если предоставляемые услуги их не устраивают;
• правовые отношения между жильцами и УК регулируются положениями законодательства о защите прав потребителя, компания ответственна перед собственниками жилья.

Но есть и отрицательные моменты:

• Управляющая компания ЖКХ является предпринимательской организацией, из чего следует, что главной целью и смыслом ее работы является получение прибыли. В снижении расходов собственников на содержание дома УК заинтересована не будет;
• ввиду коммерческой основы деятельности УК контроль над расходом получаемых от жильцов средств осуществлять непросто;
• договор об оказании услуг с УК заключается не чаще одного раза в год. Если жильцы выразят недовольство по некоторым его пунктам реализации, пересмотр условий будет возможен только по истечении срока действия договора.

По существующей статистике ¾ жилого фонда РФ находятся в ведении управляющих компаний. Но анализируя отличия между УК и ТСЖ, многие эксперты в области ЖКХ считают, что ТСЖ является наилучшей формой управления жилым домом.

Преимущества Товарищества собственников жилья

Объединение товарищей основано на их общих интересах и стремлении к положительным результатам работы. ТСЖ имеет некоммерческий характер, ее организация проста, деятельность прозрачна. Товарищество не зависит от конкуренции в сфере ЖКХ, у него нет цели в получении прибыли, а, следовательно, и в увеличении сборов на расходы по управлению домом.

ТСЖ – юридически значимая организация, поэтому существует законодательная база регулирования ее деятельностью. В Жилищном Кодексе РФ в разделе 6 постатейно прописан регламент функционирования ТСЖ от создания до завершения существования.

С исчерпывающими формулировками описан порядок проведения общедомовых собраний, где решаются основные вопросы и принимаются решения по управлению домом.

В ЖК указан порядок создания ТСЖ, дана информация по проведению выборов правления и председателя ТСЖ, перечислены их обязанности, условия работы, взаимодействие с различными структурами и организациями.

Коротко выделим главные положительные стороны в работе ТСЖ:

• это некоммерческое объединение;
• в успешной работе заинтересованы все собственники многоквартирного дома;
• расходование средств жильцов находится под их же контролем;
• вопросы расходования средств решаются сообща;
• выбор контрагентов, подрядчиков для проведения необходимых работ в ведении жильцов дома;
• возможность коллективно управлять имуществом дома и получать прибыль (сдавать в аренду нежилые помещения, размещать рекламу на стенах и т. п.);
• возможность экономить общедомовые средства, платить за те услуги, которые действительно необходимы дому без навязывания их УК.

Главной проблемой образования и существования ТСЖ является «человеческий фактор». Жильцы дома берут на себя ответственность по содержанию и управлению домом. Они должны вести переговоры, заключать договора, ходить по инстанциям.

Выбранным в правление ТСЖ лицам необходимы специальные знания, опыт, время, а также физическое здоровье и коммуникабельность.

Привлечение к работе в Правлении некомпетентных, непорядочных, имеющих лишь лидерские наклонности граждан наносит вред его деятельности.

Если среди жильцов дома окажутся ответственные, инициативные люди с необходимыми знаниями, которые возьмутся за общее дело, их активно поддержат соседи по дому, успех и выгода такой формы управления быстро станет очевидной.

В деятельности ТСЖ есть еще «подводные камни»:

• ТСЖ не несет ответственности по обязательствам его членов. Недобросовестные жильцы, которые не оплачивают услуги по обслуживанию дома, приносят много проблем. Задолженности вынужденно распределяются среди других собственников во избежание отключения дома за долги от теплоснабжения или электроэнергии. Такие ситуации приводят к спорам и конфликтам среди жильцов, возникают трудности в эффективности управления;
• за проведение разовых работ при обслуживании дома существует вероятность завышения их стоимости, поскольку часто подрядчики не заинтересованы в выполнении одного заказа;
• недостатком является сложность и длительность процесса ликвидации ТСЖ в случае необходимости.

Тема для размышлений

Заключив договор с Управляющей компанией, собственники квартир избавляют себя от участия в жизни дома, от необходимости вникать в тонкости обслуживания и организации деятельности, тратить личное время на посещение собраний, думать над принятием решений.

Но, уходя от ответственности и перепоручая управление домом сторонней, заинтересованной в извлечении выгоды организации, велик риск оказаться в ведении ловких чиновников, манипулирующими вашими финансовыми средствами, получать платежки с завышенными тарифами, быть бессильными оперативно повлиять на ситуацию.

Возможен альтернативный вариант: создать в доме ТСЖ и одновременно заключить договор с Управляющей компанией. Тогда сложностей в управлении домом возникнет еще больше. Положительный результат гарантирован только в случае участия каждого жильца в жизнедеятельности дома, постоянного контроля, как за работой УК, так и ТСЖ.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?

Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?

Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.

Управляющая компания:

• выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
• отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
• организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Квартиры от застройщиков с акциями

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора.

Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов.

Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом.

На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК.

ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

В чем плюсы УК и ТСЖ 

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

• С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
• У них есть собственная материально-техническая база.
• От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

• финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
• важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
• ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
• жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

• Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
• Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
• УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
• Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

• В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
• Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
• Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
• Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

• с управленческим опытом;
• имеющие свободное время и желание управлять домом;
• во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

Что лучше ТСЖ или управляющая компания?

В настоящее время в России существует две самые распространенные формы управления многоквартирным домом: это Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и Управляющая компания (УК).

Выбор определенного способа управления многоквартирным домом может представлять собой для собственников весьма непростую задачу.

В обоих случаях есть нюансы, положительные и отрицательные стороны, однако ни один из них не будет эффективным, если владельцы квартир станут только платить по счетам, не осуществляя контроля за работой и не принимая участия в обсуждении возможных решений. И все же, какому способу управления отдать предпочтение? Давайте рассмотрим подробнее.

Какой вариант управления многоквартирным домом лучше: ТСЖ или управляющая компания. Взгляд экспертов.

Жилищный кодекс РФ предусматривает ответственность собственников квартир за содержание многоквартирного дома. Для этого жильцами может создаваться ТСЖ или заключается договор с управляющей компанией.

На заре реформы ЖКХ в начале 2000-х годов большинство многоквартирных домов (которые самостоятельно не определились с выбором формы управления их домом) были переведены в управляющие компании. Большинство этих домов и по сей день управляются этими управляющими компаниями. Однако многие дома создали ТСЖ и вышли из Управляющей компании.

ТСЖ представляет собой организацию, созданную для самостоятельного управления домом владельцами жилья.

Наибольшим плюсом ТСЖ является то, что ТСЖ создается исключительно для целей управления домом, в котором собственниками помещений являются члены ТСЖ.

Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ можно посмотреть здесь. 

В то время как основной целью управляющей компании как любой коммерческой организации является получение определенных финансовых результатов – то есть прибыли.

Но с другой стороны, управляющая компания – это профессиональная организация. Ее основная функция – управление жилищным фондом. Она имеет в этом опыт, нужный персонал.

ТСЖ (особенно на начальном этапе работы) не имеет ни опыта, ни персонала. Будущему председателю ТСЖ придется быстро разбираться во всех вопросах.

Однако, даже если доме в управляющей компании, в любой момент общее собрание жильцов вправе устанавливать собственные «правила игры» — к примеру, установить контроль над управляющей компанией, устроить проверку расхода денежных средств, внести изменения в действующий договор по управлению многоквартирным домом или сменить управляющую компанию. Однако, независимо от гарантий этих прав действующим законодательством, процесс переизбрания управляющих практически никогда не бывает без «боя» и трудностей.

Обычно УК все усилия прилагает на то, чтобы воспротивится этому. В некоторых домах доходит до противостояния физического. Хозяевам жилья не отдают ключи от техпомещений, игнорируют их требования и пр. Подобные конфликты происходят регулярно, и тогда жильцы вынуждены вспомнить о защите собственных прав, и делают попытки в их реализации.

Справедливости ради стоит отметить, что далеко не все управляющие компании работают так. На рынке существуют множество компаний, которые исполняют свои функции на «пятерку», а тарифы на содержание и обслуживание жилья у них – средние по региону, а может быть даже и ниже.

При этом, ТСЖ тоже далеко не всегда имеет возможность хорошо исполнять возложенные на него функции. Как всегда все зависит от людей: один из основных минусов  ТСЖ состоит в том, что зачастую его возглавляют граждане, которые могут быть не компетентны для такой работы.

Особенно «болезненным» этот вопрос становится тогда, когда по каким-либо причинам  председатель правления ТСЖ не устраивает какую-либо группу жильцов и начинается противостояние, которое может длиться очень долго.

О порядке смены председателя ТСЖ можно почитать в этой статье.

Также проблемой ТСЖ может являться то, что в организации товарищества могут принять участие инициативные группы, сформированные случайными жильцами, стремящимися сесть на «теплое место», которые не интересуются серьезной работой и поддержанием дома и придомовой территории в порядке.

Чтобы исключить такие риски, собственникам в многоквартирном доме рекомендуется перед принятием решения о выборе этой формы управления хотя бы предварительно нужно поговорить с лицами, которые будут входить в правление ТСЖ и попытаться понять уровень их компетенции в вопросах ЖКХ и мотивации.

Если говорить об управляющих компаниях.

Приходя на объект, управляющая компания должна подписать с жильцами договор управления многоквартирным домом. При отсутствии ТСЖ компания обязана заключить такой договор со всеми собственниками квартир.