Оценка объектов — неотъемлемая сторона всех сделок с коммерческой недвижимостью. Однако для чего она нужна при покупке / продаже жилой недвижимости (квартиры, коттеджа или таунхауса)? В чем необходимость проведения лишнего и затратного этапа оценки, если вы итак знаете сколько стоит дом?
Однако здесь не все так просто. Вы можете предполагать, и даже знать, сколько стоит ваша недвижимость, но без квалифицированного осмотра и решения специалиста, вашим словам скорее всего не поверят ни потенциальные покупатели, ни сотрудники банков. Особенно если речь заходит о нетиповых домах и коттеджах элитного и бизнес-класса.
Необходимость проведения оценки недвижимости может быть вызвана самыми разными жизненными ситуациями. Оценка вашего загородного дома или квартиры может потребоваться в случае оформления залога, предоставления информации в страховую компанию при оформлении полиса, а также решения продать или обменять свою собственность.
В случае покупки недвижимости ее оценка тоже нужна, если речь идет об ипотечном кредите (без независимой оценки банк просто не подпишет бумаги). Заключение оценщика входит в обязательный пакет документов не только для оформления кредитного договора, но и при покупке имущества юридическим лицом или инвестфондами.
Оценка имущества – это шаг между прошлым и будущим.
Вчера вы владели предприятием, квартирой, автомобилем или землей и не задумывались о том, что кого-то третьего будет интересовать стоимость вашего имущества, а сегодня появилась необходимость в его оценке.
Ваше жилье оформлено на юрлицо? Тогда без оценки никуда. Оформление кредита? Расширение? Перепрофилирование? Продажа бизнеса? Причины могут быть разные, но все они приводят к ответственной ступени оценки недвижимого имущества.
Когда заходит вопрос про большие деньги (а загородные дома стоят недешево), такие цифры инвестиций требуют точного подсчета. Каждый человек хочет быть уверен в том, во что и куда он вкладывает деньги, и ему нужны гарантии – поэтому оценка является важным этапом сделок в сегменте элитного жилья. Оценщик берет на себя ответственность за капитал обеих сторон, заключающих сделку.
В зависимости от того, для каких целей вам необходимо оценить загородную недвижимость, вы можете провести эту оценку самостоятельно, с помощью профессионального риэлтора или, обратившись в специализированные агентства, которые предоставляют подробный отчет по результатам проделанной работы.
На параметры оценки недвижимости непосредственно влияет и сам вид объекта недвижимости. Так критерии оценки загородного дома, таунхауса, квартиры и офисного помещения будут разными. Рассмотрим какие бывают виды оценки.
Самостоятельная оценка
Самый примитивный способ оценки загородной недвижимости — самостоятельный. Вы можете провести оценку дома своими силами, сравнив его с аналогичными объявлениями о продаже, размещенными на досках объявлений, сайтах агентств недвижимости и в специализированных печатных изданиях, или опубликовав собственное объявление о продаже и оценив количество поступивших звонков в пределах критических значений: «от слишком мало до слишком много».
Однако такой способ оценивания недвижимости является достаточно затратным по времени и малоэффективным. Возможно, что в результате вы и получите приблизительный диапазон, но не факт, что при реальном решении продать или обменять ваш коттедж и участок сумма сделки будет именно такой.
Поэтому более целесообразно и эффективно обратиться за помощью к профессиональному риэлтору, который не только знает, как и по каким параметрам производится оценка объекта недвижимости, но и отлично ориентируется на рынке недвижимости и знает особенности сегодняшнего спроса и предложения.
Оценка агентством недвижимости
При проведении уже профессиональной оценки стоимости загородного дома или коттеджа с участком учитываются десятки параметров. Вот основные из них:
1. Месторасположение
Этот параметр оказывает, пожалуй, наибольшее влияние на стоимость недвижимости.
Если речь идет о продаже квартиры, то принципиальное значение имеет расположена ли она в центральном или в спальном районе города, какова экологическая обстановка в районе (есть ли рядом парки и не проходит ли в непосредственной близости оживленная магистраль), удобная ли транспортная доступность?
В случае продажи таунхауса или коттеджа также огромное значение имеет район Москвы или Подмосковья, в котором находится продаваемый объект. Наличие рядом лесного массива, хорошая экологическая обстановка, хорошее транспортное сообщение с Москвой будут влиять на увеличение стоимости такого жилья.
2. Инфраструктура
Наличие или отсутствие инфраструктуры, включающей в себя парки, школы, детские сады, поликлиники, развлекательные и торговые центры, фитнес клубы, магазины и шаговая доступность учреждений сферы услуг оказывает влияние как на городские, так и на загородные объекты недвижимости.
3. Площадь
Тоже один из ключевых параметров, из которых складывается стоимость жилья.
Довольно часто в объявлениях о продаже нового дома или квартиры указывается стоимость именно за квадратный метр, которая варьируется в зависимости от района.
При продаже объекта на вторичном рынке указывается финальная цена за общую площадь, но ее на определение также влияет стоимость одного квадратного метра.
При этом для покупателя важна не только и не столько общая площадь, сколько площадь полезная.
4. Этажность
Этот фактор применим как для квартиры в жилом комплексе, так и для загородного дома.
Если мы рассматриваем ситуацию с продажей квартиры, то влияет как общее количество этажей, так и сам этаж, особенно первый и последний, которые продаются по заниженной цене, чем аналогичные квартиры, расположенные на других этажах. Немаловажным фактором является и наличие лифта. Некоторые потенциальные покупатели отказываются рассматривать варианты квартир в пятиэтажных домах именно по этой причине.
В случае с продажей загородного дома или таунхауса имеет значение общее количество этажей в строении.
5. Планировка
Этот параметр включает в себя общее количество комнат, санузлов, технических помещений, кладовок, а также к нему можно отнести изолированность комнат, размер коридора и кухни, раздельный или совмещенный санузел, угловое расположение квартиры и так далее.
Большое значение имеет наличие балкона или лоджии. При этом дополнительным плюсом будет, если они уже застеклены.
Для таунхаусов и загородных домов, а также для элитного жилья плюсом будет скорее даже свободная планировка, которую не нужно будет потом переделывать под себя. Наличие панорамных окон и высоких потолков также повышает стоимость объекта.
6. Уровень отделки
Качество отделки и используемые для нее материалы тоже включаются в стоимость дома, таунхауса или квартиры.
Кроме того, многие потенциальные покупатели, как правило, предпочитают при покупке не тратить дополнительные деньги на ремонтные работы. А наличие недавно сделанного ремонта в разы поднимает стоимость по сравнению с таким же вариантом, в котором его давно уже не было.
7. Материал постройки дома
Кирпичные дома как на городском, так и на загородном рынке ценятся значительно больше, чем блочные и панельные. Поэтому равнозначные по площади квартиры будут заметно отличаться по стоимости в зависимости от типа дома.
Для коттеджей этот параметр также важен. Следом за кирпичом высоко ценится дерево. Коттеджи, построенные из удачных комбинаций дерева и кирпича будут оценены на порядок дороже, чем схожие дома из пеноблоков.
8. «Комплектация»
Наличие встроенной мебели и техники, которую вы продаете вместе с домом или квартирой также непосредственно влияет на стоимость.
9. Уровень безопасности
Жилые комплексы с консьержками и установленной системой сигнализации будут стоить дороже аналогов без них. А в загородных поселках наличие полноценной службы безопасности и пункта охраны вообще является одним из базовых требований.
10. Степень износа дома
- Новые и недавно построенные дома ценятся на порядок выше тех, которые построены десятки лет назад.
- Дополнительными критериями, влияющими на размер оценки жилья, могут выступать:
- наличие входной железной двери;
- установленные системы видеонаблюдения;
- проведенное спутниковое или кабельное телевидение, подключенный Интернет;
- обеспечение бесперебойной работы всех основных инженерных систем, включая водоснабжение, отопление, вентиляцию и кондиционирование, а также подачу газа и электричества (если речь идет о частном доме);
- возможность приобретения недвижимости в ипотеку (тоже является одним из критериев, влияющих на ее стоимость);
- принципиальное значение имеет готовность для сделки всего пакета документов (так как это влияет на скорость ее заключения);
- «чистота» продажи (здесь имеется ввиду прямая продажа объекта, без необходимости обмена или приобретения другого жилья).
Наличие всех этих характеристик тоже может сыграть в сторону увеличения стоимости жилья.
Преимуществом данного метода можно считать то, что риэлтор-практик, который ежедневно мониторит рынок и проводит сделки, назовет вам фактическую рыночную стоимость вашей недвижимости, то есть ту цену, за которую вы реально сможете продать свою квартиру или дом.
Оценка независимой аудиторской компанией
Третий способ оценки, который был упомянут в самом начале статьи — это оценка через специализированные оценочные агентства. Для того, чтобы заказать такую оценку, вам необходимо иметь на руках свидетельство о государственной регистрации права собственности и справку из БТИ, в которой будет указана планировка и площадь объекта недвижимости.
В результате данного вида оценки вы сможете получить наиболее полный отчет о стоимости вашей квартиры или дома. Хотя, назвать его более точным методом, по сравнению с предыдущими двумя способами, нельзя.
Дело в том, что разные оценочные компании могут дать вам совершенно разные заключения о стоимости, и в достаточно большом диапазоне.
Все зависит от того, какой метод оценки будет использован и насколько глубоким окажется анализ рассматриваемой недвижимости.
Если говорить о методах оценки, то в жилой недвижимости редко используют доходный и затратный способы.
Это связано с тем, что доходный способ базируется на том, какой доход вы можете получить от данного объекта недвижимости, что больше относится к коммерческим объектам, а затратный метод учитывает расходы на строительство и расходные материалы, скорректированные в соответствии с износом здания, инфляцией и другими экономическими показателями, но при этом совершенно не учитывает сегодняшний спрос и предложение.
Поэтому, при оценке домов и квартир, оценщиками чаще всего используется третий — сравнительный метод.
Суть этого метода видна из самого названия. Ваша квартира, дом или таунхаус сравниваются с аналогичными предложениями на рынке, после чего выдается экспертное заключение. Отчет представляет собой около 100 листов машинописного текста с большим количеством формул, теоретических выкладок, образцов объектов недвижимости, аналогичных вашему, и фотографий.
Такие отчеты обычно входят в стандартный пакет документов для оформления ипотечного кредитного договора.
Они нужны для того, чтобы банк убедился в том, что рыночная стоимость покупаемого жилья перекрывает сумму выданного кредита.
В таких отчетах указывается также ликвидационная стоимость, то есть стоимость, по которой дом или квартира будут проданы в том случае, если вы не сможете своевременно погасить задолженность по кредиту.
Вот основные вещи, которые необходимо знать о процедуре оценки недвижимости. В зависимости от ваших целей и возможностей, теперь вы сможете выбрать наиболее подходящее для себя решение.
Заключение
Принимая решение о независимой оценке недвижимого имущества важно не только определиться со способом, но также найти профессионалов, которые смогут помочь вам в этом непростом деле и добросовестно оценят ваше имущество.
Легко сказать, трудно сделать. Сегодня рынок переполнен фирмами, организациями и частными конторами, которые под разным видом заманивают клиентов (обычно под вывесками «Срочный выкуп», «Продадим дорого»). Но стоит ли им доверять таким конторам свои деньги и будущее вашего имущества? На что обращать внимание, изучая предложения разных компаний?
В первую очередь, о серьезности организации свидетельствует срок ее деятельности на рынке. Если фирма существует меньше 1-2-х лет, с ней связываться не стоит — высок риск попасть на «однодневку» или, того хуже — мошенников.
Второй фактор, на который стоит обратить внимание – это четкое соответствие действующему законодательству: профессиональных оценщик беспристрастно следует нормам закона.
При выборе компании не бойтесь задавать много вопросов, уточнять методологию оценки. Однако «давить» на оценщиков не стоит — вы же хотите получить беспристрастный отчет, иначе какой в этом смысл?
Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт!
Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?
Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.
Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.
Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.
1. Что такое оценка дома и кем она проводится?
Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.
Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.
Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.
Такая процедура понадобится:
- при расчете налоговой суммы от продажи дома;
- при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
- при расчете суммы госпошлины;
- для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
- при расчете суммы взноса в уставной капитал;
- когда дом — залоговое имущество;
- при аресте дома;
- при имущественных спорах;
- при разделе имущества;
- при выплате страховки за дом;
- при незавершенном строительстве;
- при расчетах для инвестиционного проекта.
Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.
СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.
Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».
2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций
В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.
Ситуация 1. Оформление наследственных прав
Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.
Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.
Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.
Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.
Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).
Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи
Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.
Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.
Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.
Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.
Читайте также материал «Оценка квартиры».
Ситуация 3. Оценка по представлению органов опеки
Оценивают дом по предоставлению органов опеки в случаях, когда владелец дома или его части — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. В таком случае без разрешения опекунского совета, невозможно продать, обменять или подарить жилье, а также сдать его в аренду, заложить или совершить другие операции.
Механизм опекунского совета нужен, чтобы не допустить ущемления прав и соблюсти интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.
Оценку дома для органов опеки нужно проводить при:
- продаже дома;
- сдаче в аренду;
- оформлении дома в качестве залога;
- разделе дома;
- выделении доли в доме;
- проведении с домом других операций, которые могут затронуть права опекаемого лица.
- Нужно подготовить необходимые для оценки жилого дома документы о праве собственности, техпаспорт и паспорт заказчика.
- Как и в других случаях, результат оценки — заключение, подтверждающее рыночную стоимость, с приложенными правоустанавливающими документами.
- Учтите, что с 2005 года решение органов опеки стало обязательным лишь для тех опекаемых лиц, которые являются собственниками или совладельцами недвижимости.
- Если продажу дома совершили, не получив согласия органов опеки, суд может признать эту сделку недействительной и привлечь к уголовной ответственности лицо, предоставившее неправдивые данные.
- Согласно законодательству РФ, если стоимость недвижимости завышена относительно рыночной, договор страхования считается недействительным.
Если страховая сумма меньше рыночной стоимости, страхование считается неполным, а возмещение при наступлении страхового случая выплатят частично. Выплачивать будут с учетом рыночной стоимости дома, пропорционально его стоимости.
Именно из-за вышеперечисленных аспектов закона перед страхованием дома проводят процедуру его независимой оценки.
Учтите, что максимальная выплата страховой компании равна стоимости строительства нового дома, идентичного по параметрам. Но и тут есть нюанс. Когда речь идет о страховании дома, страховая сумма все равно не будет равна его рыночной стоимости. Причина в стоимости земли, на которой построен дом. Это создает пространство для интерпретаций подсчета.
Выход — страховать дом без земельного участка, а страховую стоимость определять с помощью оценщика. В таком случае превратностей трактовок не будет.
Задача в том, чтобы не допустить в договор неопределенность. Цель — избежать затяжного судебного конфликта с неясным исходом (смотрите также «Судебная экспертиза»).
Ситуация 5. Внесение дома в уставной капитал общества
Внесение в уставной капитал организации помогает детализировать права участников на принятие решений. Помимо этого, при правильной оценке взноса правильно исчисляется налог на имущество и затраты на амортизацию. Поэтому, при внесении дома в уставной капитал важно верно оценить его стоимость.
Учтите, что денежная оценка имущественного вклада, к которому относится дом, осуществляется по соглашению учредителей. Но сумма этой оценки не может превышать сумму, в которую оценил дом независимый оценщик.
Передача имущества в качестве вклада, согласно закону, считается инвестированием, а не способом его реализовать.
Ситуация 6. Раздел дома
При разводе или других спорах о разделе дома для того, чтобы одна из сторон отказалась от своих имущественных прав, другая сторона должна выплатить компенсацию.
Чтобы определить сумму компенсации, нужна услуга оценщика. Он определит стоимость дома вместе с земельным участком. А уже исходя из этой суммы стороны придут к соглашению.
К разделу дома прибегают при ликвидации предприятия, при выходе из долевых собственников, при продаже доли, выделении доли, разводе. Эти действия часто осуществляют при помощи нотариуса (читайте статью «Оценка для нотариуса»).
Алла и Борис разводятся. Борис заказал оценку загородного дома у оценочной компании. Компания оценила дом в сумму, с которой не согласна Алла. Чтобы решить эту ситуацию, Алле нужно уговорить мужа на повторную оценку. А нового оценщика — выбрать совместно. И совместно заключить с ним договор.
Если договориться с экс-мужем не удастся, нужно провести экспертизу спорного отчета на предмет достоверности. Такую экспертизу должна провести СРО оценщика.
Читайте статью «Независимая экспертиза квартиры».
Ситуация 7. Получение кредита
Обычно размер кредита равен сумме 80% стоимости залоговой недвижимости. По этой причине оценка дома и земли — обязательно условие при использовании его в качестве залога для ипотеки.
В этом случае оценку должна проводить профессиональная компания-оценщик, аттестованная банком.
Банк не навязывает конкретного исполнителя, а предоставляет список аттестованных оценщиков, из которого и выбирают.
3. Как сделать оценку дома с земельным участком — пошаговая инструкция для новичков
Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.
Шаг 1. Выбираем оценочную компанию
Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.
Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия — компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.
О том, как грамотно выбрать фирму читайте в статье «Оценочная компания».
Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект
Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак — они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.
Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.
От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.
Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения
От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.
Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.
Читайте статью по смежной тематике «Независимая строительная экспертиза».
Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка
На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.
Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:
Шаг 5. Определяем стоимость главного строения
Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.
Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.
Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:
Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке
Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.
Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений — просто определите стоимость их строительства.
Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья
Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.
Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед». Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.
Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.
Каждый день пользователи сайта получают больше тысячи консультаций. Посетители оценивают консультации положительно в 95% случаев. При этом вероятность ошибки при консультации с помощью «Правоведа» равна нулю.
Дополнительная информация — в материале «Обследование зданий и сооружений».
4. Профессиональная помощь в оценке дома — обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг
Чтобы облегчить читателям выбор оценочной компании, предлагаем обзор пятёрки лучших организаций этого профиля.
1) Гранд-Реал
Компания состоит в СРО, аккредитована в двух СРО, застраховала свою деятельность и деятельность своих оценщиков. Оценивает коттеджи, дома, дачи, земельные участки для различных целей.
2) Профсервис
«Профсервис» аккредитован Сбербанком. Оценка проводится при четком следовании правовым и законодательным нормам. Получить консультацию по интересующему вопросу можно позвонив в компанию или заказав обратный звонок на сайте.
3) Новые горизонты
Для процедуры оценки компании понадобится всего двое суток. Спустя 48 часов после заключения договора клиент получает отчет о независимой оценке дома или другого имущества. Такая оперативность возможна благодаря опыту и профессионализму штатных оценщиков «Новые горизонты». Каждому клиенту также предоставляется гарантийное письмо.
4) Вега
Штатные сотрудники «Веги» имеют профильное образование и опыт работы. Деятельность компании и ее оценщиков застрахована, что также продиктовано законодательством РФ, как обязательное условие ведения оценочной деятельности.
5) Реал-А.К
Дополнительная информация — в статье «Строительно-техническая экспертиза».
5. Как сэкономить на оценке дома — 3 простых совета
Существует несколько способов сэкономить часть средств при оценке. Но учтите, что экономия на оценке — не всегда хорошая идея.
Стоит тщательно взвесить возможные финансовые риски в дальнейшем и принять решение.
Совет 1. Пользуйтесь услугами частных оценщиков
Чтобы сэкономить на оценке, вместо обращения в компанию можно обратиться к частному оценщику. Его услуги обычно обходятся дешевле.
При этом оценщик все равно должен иметь хорошую репутацию и быть застрахованным. В этом требования к частному лицу не отличаются от требований к компании.
Услугами частного оценщика можно воспользоваться в том случае, если вас не направили на прохождение этой процедуры страховая компания, банк или другое учреждение. В этом случае у оценщика должна быть аккредитация этого учреждения.
Об особенностях судебной экспертизы читайте в статье «Судебный эксперт».
Совет 2. Проведите оценку отдельных объектов самостоятельно
Провести оценку дома можно своими силами. Для этого нужно воспользоваться рекомендациями и таблицами факторов, влияющих на цену, из пункта три.
Такой самостоятельный анализ подойдет, если оценка нужна для формирования цены продажи. Если оценка нужна для суда, страховой организации или банка — придется обращаться в оценочную компанию.
Совет 3. Оценивайте стоимость дома в режиме онлайн
Существует множество ресурсов, на которых вы можете сделать оценку дома онлайн. Для этого нужно заполнить графы достоверной информацией и получить результат.
Этот способ подойдет, если дом нужно оценить для личных целей и не подойдет для страховых компаний, суда и банков.
Для углубления тему рекомендуем к просмотру ролик по теме оценки земельных участков, на которых расположен дом.
6. Заключение
Сегодня мы узнали, как проводится независимая оценка дома и для чего она может понадобиться. Выяснили как сделать оценку дома самостоятельно. Определили как происходит такая оценка и в каких случаях она подходит. Рассмотрели факторы, влияющих на стоимость дома и земельного участка в сторону удорожания или удешевления.
Оценка стоимости дома для продажи — инструкция, как оценить дом
Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.
Сегодня вы узнаете:
- В каких случаях производится оценка недвижимости;
- От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
- Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
- Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.
Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру
Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.
Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.
Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.
Для оценки имущества может быть достаточно много причин.
Ее производят:
- Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
- Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
- Для определения величины госпошлины;
- Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
- Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
- В случае когда дом выступает в качестве залога;
- Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
- При наложении ареста на дом;
- В случае возникновения имущественных споров;
- Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
- В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
- Когда рассчитываются проектные инвестиции.
В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.
Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок
В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.
Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.
В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.
Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.
Рыночная (реальная) стоимость – адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.
Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.
Куда обращаться за профессиональной оценкой
Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.
Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:
- Они должны состоять в СРО.
СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.
- Иметь соответствующую аттестацию.
- Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
- Обладать хорошей репутацией.
Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.
Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом
Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.
- Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
- Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
- Стоимость оценки;
- Сроки выполнения заказа;
- Обозначить цель оценки и ее вид.
- Составить и подписать договор.
- После чего вы предоставляете необходимые документы:
- Копию вашего паспорта;
- Кадастровый паспорт и межевой план участка;
- Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
- Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
- Договариваетесь о дате визита оценщика.
- Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
- Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
- После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.
Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.
Как оценивают дом для продажи риелторы
Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.
Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.
Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.
Для этого они используют несколько методов оценки:
- Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
- Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.
- На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.
- Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.
- После чего следуют расчеты:
Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.
Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция
При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.
- В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
- Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
- Для каждого дома производите следующие расчеты:
Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.
- Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
- Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.
(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена
- Определяете приблизительную стоимость вашего дома.
Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома
Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.
Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:
| Строительный материал: кирпичи | +3…5% |
| Зданию менее 7 лет | +5…10% |
| Общая площадь более 80 кв. м | +1…3% |
| Дом не требует ремонта | +15…30% |
| Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций | +5…10% |
| Наличие раздельных комнат | +5% |
| Современный проект | +20…30% |
| Наличие всех необходимых удобств | +10% |
Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:
| Строительный материал: ракушник | -5…8% |
| Зданию 8-20 лет и больше | -5…15% |
| Общая площадь меньше 60 кв. м. | -1…3% |
| Строительство не завершено | -60% |
| Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники | -5…10% |
| Наличие смежных комнат | -5% |
| Здание требует ремонта | -10…30% |
| Частичное или полное отсутствие удобств | -10…20% |
После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.
Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.
Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:
| Земельный участок площадью более 3 соток | +2…3% |
| Участок имеет правильную форму | +2% |
| Участок шире 12 м | +1…4% |
| Близкое расположение транспортных развязок | +1…5% |
| Наличие асфальтного покрытия на дорогах | +2% |
| Расположение уч-ка в равнинной местности | 3-5% |
| Природные условия (речка, лес и т. д.) | +5% |
| Наличие центральной канализации | +7…10% |
Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:
| Земельный участок площадью менее 3 соток | -2…3% |
| Участок имеет неправильную форму | -2…4% |
| Участок уже 12 м. | -2…15% |
| Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок | -5…8% |
| Дороги без асфальтового покрытия | -3% |
| Близкое расположение промышленных объектов | -5…10%% |
| Участок, расположенный на склоне | -5…7% |
| Отсутствие отдельного заезда | -30% |
| Совместный двор | -50% |
| Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.) | -5…15% |
Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:
- Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
- Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
- В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
- Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.
Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.
Теперь остается сложить все составляющие.
Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости
Заключение
В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.
Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.
В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.
Рекомендуем к ознакомлению:
Оценка квартиры – как оценить стоимость квартиры для продажи, ипотеки, наследства и раздела имущества.
Оценка загородной недвижимости
К объектам загородной недвижимости относится непосредственно земельный участок, а также построенный на нем дом, коттедж или помещение нежилого назначения. В процессе проведения оценки загородной недвижимости специалист экспертной организации фиксирует такие факторы, как:
- размер участка, принадлежащего собственнику;
- характеристики здания (год, когда оно было построено и состояние на момент проверки);
- особенности здания (планировка, архитектурный стиль, наличие или отсутствие балконов и лоджий, тип остекления, материалы внутренней и внешней отделки);
- дата проведения последних ремонтных работ;
- способ ограждения территории (забор, живая изгородь)
- наличие или отсутствие собственных коммуникаций;
- наличие или отсутствие дополнительных построек, таких как гараж или зона для отдыха;
- инфраструктура прилегающей к земельному участку местности и перспективы ее улучшения;
- вид из окон;
- санитарные условия;
- уровень экологичности района;
- наличие огорода, сада или отдельных плодоносящих растений;
- пешая доступность до остановок общественного транспорта;
- удаленность от черты города.
Дополнительно учитываются особенности природного ландшафта, наличие лесов и рек, а также уровень престижности самого района, где располагается оцениваемый объект недвижимости. Все полученные данные тщательно документируются оценщиком для последующего создания отчета о стоимости на загородную недвижимость клиента.
Процедура оценки загородной недвижимости
Чтобы эксперт по оценке загородного дома и участка мог приступить к определению стоимости, заказчик должен предоставить ему полный комплект нотариально заверенных копий документов на эти объекты. В обязательный перечень входят:
- документы, подтверждающие право владения данной недвижимостью;
- техпаспорт БТИ и кадастровый план;
- личные данные владельца недвижимости;
- задокументированные сведения о перепланировке здания;
- сведения о долгах на недвижимость и прочих обременениях.
По запросу эксперта список документов для оценки может быть расширен, чтобы получить наиболее полное представление о ценообразующих факторах и составить грамотный оценочный отчет о стоимости на загородную недвижимость.
Методология, применяемая к оценке объекта загородной недвижимости та же, что и при установке стоимости городской квартиры. Специалисты используют три общепринятых способа для оценки стоимости имущества:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
Затратный метод оценки стоимости объекта базируется на подсчете суммы, необходимой на возведение аналогичного здания на загородном участке, подобном рассматриваемому.
Оценка загородной недвижимости сравнительным методом предполагает изучение текущего состояния рынка и мониторинг цен на объекты, с одинаковыми характеристиками.
Доходный метод применяется для исчисления потенциальной прибыли, которую может принести владельцу данный тип объекта недвижимости.
Результат независимой оценки стоимости на загородную недвижимость, проведенной экспертами компании «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ», будут отражать достоверные, полные и актуальные сведения о цене объекта.
Вы можете заказать услугу в Москве по выгодным ценам, обратившись по телефону.
Сроки проведения независимой оценки и составления отчета о стоимости загородной недвижимости, а также объем работ согласовываются индивидуально.
Особенности оценки загородной недвижимости
Недвижимость за городом для многих людей является большой мечтой. Её стоимость постоянно меняется в зависимости от разных факторов. По этой причине нужно знать точную цену на конкретный момент и для этого заказывают услуги оценочных компаний.
- Оценку используют как уникальный инструмент при любых финансовых операциях с загородной недвижимостью. Она может потребоваться в следующих ситуациях:
- — купле-продаже;
- — предоставление залога при кредитовании;
- — судебные разбирательства, включая раздел имущества;
- — вступление в права наследства;
- — конфискация имущества и многое другое.
При проведении субъективной оценки невозможно точно определить стоимость и владелец недвижимости потеряет недостающую сумму. Только эксперт-оценщик, используемый при оценке математические и статистические данные, проведет правильную оценку и укажет реальную стоимость объекта загородной недвижимости.
Оценку могут выполнить как на территории Брянской области, так и в других регионах. При оценке некоторых объектов загородной недвижимости выезд специалиста может не потребоваться. Это ускорит общее время оценки.
Критерии и факторы оценки загородной недвижимости
- Любая оценка жилой недвижимости включает в себя множество факторов, а не только характеристики самого объекта, его площадь и состояние.
Оценка дач, загородных домов или коттеджей требует учесть много параметров и критериев:
- — эксплуатацию;
- — качество выполненной отделки;
- — особенности планировки;
- — уровень развития инфраструктуры в районе расположения объекта;
- — экологическая ситуация;
- — оснащение объекта;
- — доступная площадь земельного участка;
- — наличие дополнительных построек и многое другое.
Индивидуальность объектов, в частности использование уникальных дизайнерских решений, не будет усложнять задачу для оценщиков. Большой опыт в работе позволит сформировать соответствующую оценку и дать окончательный вывод по стоимости объекта.
Какие объекты включаются в оценку загородной недвижимости?
При оценке учитывается не только сама постройка, но и другие элементы. Комплексный подход к оценке оправданный, что позволит получить реальную стоимость, соответствующую всем характеристикам. Поэтому, дополнительно оценивают такие элементы:
- — фактическую постройку (дачу, дом, коттедж);
- — другие постройки, размещенные на участке (бани, сауны, гаражи и другие сооружения);
- — землю;
- — любые инженерно-технические коммуникации.
- Полученный результат оценки загородной недвижимости в будущем станет лучшим аргументов в спорах или в процессе выполнения договоренностей.
- Чтобы начать процесс оценки клиенты должны обратиться в компанию и заполнить заявление. Также нужно сформировать следующий пакет документов:
- — свидетельство о регистрации права собственности или другой документ, подтверждающий владение собственностью;
- — детальный план с этажами;
- — экспликация как дополнение к плану;
- — документы, подтверждающие владение земельным участком.
- На основе данных документов оценщики также проводят детальный анализ недвижимости и устанавливают точную стоимость.