Порядок перепланировки квартиры: этапы процедуры, варианты и процесс самостоятельного проведения, а также, как сделать (осуществить) оформление правильно, какие действия предпринимать и как это может повлиять?

Многие интересуются, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и заручиться всеми необходимыми разрешительными документами перед тем, как начать переделывать имеющееся жилье.

Кроме того, людям интересны возможные варианты легализации уже проведенной, но, увы, незаконной перепланировки жилого помещения.

• Содержание этой статьи:
• Прежде чем рассмотреть вопрос, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, попробуем уяснить, почему это следует сделать обязательно.
• Ответ очевиден: многоквартирный дом – сложная конструкция, возводимая в соответствии со строгими математическими расчетами нагрузки и многих других показателей.
• Малейшее вмешательство, например, разрушение небольшого фрагмента несущей стены в квартире, способно привести к необратимым последствиям – образованию трещин по фасаду, проседанию коробки дома и даже его разрушению.
• Иными словами, в проектной документации продуманы и рассчитаны все технические аспекты и изменение какого-либо их них должно происходить после квалифицированной экспертизы, подтверждающей, что планировочные изменения в квартире не повлекут негативных последствий.
• Так, чтобы их избежать, придется пройти весь достаточно длительный путь к официальному разрешению на работы по переделке квартиры.
• Добавим, что именно это защитит как собственника жилья, так и квартиросъемщика-нанимателя или арендатора (работающим по договору найма) от весьма внушительных штрафных санкций, предусмотренных законодательством за несанкционированную перепланировку.
• Поэтому следует подумать о том, как узаконить перепланировку квартиры.
• Самостоятельно это сделать непросто, но мы предлагаем понятный поэтапный алгоритм действий, наглядно представленный в схеме.

back to menu ↑

1. Изменение конфигурации помещения является сутью перепланировки.
2. Стоит понимать, что все строительно-монтажные работы, производимые в жилой квартире, должны быть проверены на безопасность, утверждены техническими инстанциями, изменения внесены в техпаспорт и, следовательно, юридически согласованы, поскольку осуществляются они в отдельном обособленном пространстве, но сохраняют функциональность и целостность объекта – многоквартирного дома.
3. Под перепланировкой понимают такие виды работ (в том числе и по договору подряда):

• частичную или полную замену сооружений, не являющихся несущими;
• проведение демонтажных/монтажных работ инженерных коммуникаций и сантехнических приборов;
• выполнение проемов в стенах.

back to menu ↑

Наиболее простым вариантом в процедуре узаконивания планирующихся изменений в конфигурации помещения является перепланировка по эскизу, но применяют его лишь в тех случаях, когда реконструируются стены не несущего характера и не изменяется назначение помещения.

Это может быть:

• разборка перегородок (части либо полная);
• устроение или заделка дверных проемов;
• возведение новых перегородок, не повышающих нагрузку на перекрытия;
• замена или установка дополнительного оборудования.

Эти работы можно проводить по эскизу, который можно составить собственноручно или внести намечаемые изменения в план БТИ, очертив красным маркером перегородки, которые планируется снести, а зеленым – возведенные в будущем.

Возможность проведения ремонтных работ по эскизу – самый простой способ в решении проблемы, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры.

back to menu ↑

Узаконивание изменений по проекту – более трудоемкий и продолжительный процесс, поскольку строительные работы здесь носят капитальный характер, задевая несущие конструкции.

Т.е. проект составляется на более серьезные изменения, такие как:

• устроение проемов дверей в несущих стенах либо межквартирных перегородках, к примеру, при горизонтальном соединении 2-х смежных квартир;
• установка лестниц внутри помещений и устройство проемов в перекрытиях;
• установление перегородок с повышением нагрузки на несущие стены;
• переделка конструкции полов.

Более сложные работы по перепланировке потребуют и серьезной работы над проектом, сделать которую могут лишь профессионалы.

Заказать его можно в организации, занимающейся соответствующей деятельностью и имеющей на это лицензию. При некачественно выполненных работах, компании можно направить претензию.

Кстати к проекту плана перепланировки необходимо приложить копию разрешительного документа на право осуществления проектировочных работ компании.

Его требуют при приеме заявления на переделку жилья не только в Москве, но и в Екатеринбурге, Самаре, Красноярске, Омске, Бийске и других городах России. Предлагаем образец проекта с перечислением запланированных работ.

back to menu ↑

Итак, первым этапом в процедуре самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры является грамотная оценка объема планируемых работ и составление эскиза или проекта, наглядно демонстрирующих грядущие изменения.

Дальнейшие действия таковы:

Его можно скачать на сайте, предоставляющем доступ к базе утвержденных типовых форм документов, либо на сайтах архитектурных и проектировочных учреждений российских городов: в Москве, Самаре, Екатеринбурге, Красноярске, Бийске, Омске и др.

Прием заявления осуществляют специализированные жилищные инспекции, отделы капитального строительства при административных органах и другие организации (п 2. ст. 26 ЖК РФ).

Заполнить и подать его можно и в многофункциональном центре, специалисты которого предоставят бланк заявления и передадут пакет документов в соответствующий орган буквально на следующий день.

В заявлении указывают:

1. ФИО собственника или нанимателя,
2. реквизиты удостоверяющего личность документа,
3. № телефона,
4. место жительства,
5. сроки и режим проведения ремонтно-строительных работ.

Перечисляют всех проживающих членов семьи, подтверждают их согласие на перепланировку.

• к заявлению прилагают удостоверенные нотариально письменные согласия проживающих с заявителем совершеннолетних членов семьи (в сложных случаях – соседей) на проведение работ;

• документацию БТИ (технический паспорт помещения до перепланировки в котором кроме титульного листа присутствует информация о технических параметрах жилья поэтажный план и экспликация к нему, а также особые отметки).

• В Москве и других крупных российских городах (Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Омске, Красноярске, Бийске) могут потребовать заключение органа по охране исторических памятников архитектуры о допустимости работ по переустройству квартиры, если она находится в таком здании.
• Однако, с начала 2017 года этот пункт, как и предоставление технической документации, становится необязательным для подателя заявления.

Запрашивать эти документы будут специалисты, рассматривающие заявление (п.2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней. Подателя заявления согласовывающий перепланировку орган информирует о принятом решении в течение 3-х рабочих дней с момента его принятия.

1. Решение жилищной инспекции оформляется на бланке утвержденной формы:

back to menu ↑

• С получением разрешения на производство заявленных работ вопрос, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, уже не имеет первоначальной остроты.
• Но необходимо выполнить весь объем работ, описанный в проекте, а затем пригласить приемочную комиссию из представителей жилищной инспекции для обследования возведенных конструкций.
• Составление акта приемочной комиссией о проведенных изменениях является завершающим этапом процедуры.
• Один экземпляр остается у владельца или нанимателя, второй передается представителем инспекции в органы Росреестра для внесения необходимых изменений в государственный кадастр недвижимости.
• Мы рассмотрели алгоритм действий, необходимых для проведения изменений конфигураций квартиры, а далее разберемся, как узаконить уже сделанную перепланировку.

back to menu ↑

1. Узаконить самовольную перепланировку квартиры намного сложнее.
2. Заметим, что подобные переделки жилья зачастую лишают собственника возможности осуществления сделок с недвижимостью – купли-продажи, дарения, в редких случаях наследования.
3. Еще острее встает проблема последствий несогласованной реконструкции при возникновении ситуации, когда после совершившейся сделки по продаже квартиры, покупатель не захотел брать на себя ответственность по легализации произведенных изменений и оспорил ее в суде, возвратив приобретенную недвижимость продавцу.
4. Стоит ли говорить о понапрасну потраченных средствах и нервах.
5. Иногда владельцами квартир проводятся такие реконструкции, разрешение на которые невозможно получить.
6. К примеру, при присоединении к жилой площади части лестничной клетки, увеличивается общая площадь квартиры и одновременно объект перестает существовать в первоначальном виде.
7. Это означает, что документация, подтверждающая право собственности, приобретает ничтожный характер, становясь недействительной.
8. В подобных случаях судом может быть вынесено решение владельцу о переделке квартиры в первоначальное состояние, либо о выставлении ее на продажу с условием последующего приведения новым собственником к типовому проекту.
9. Но мы рассматриваем варианты того, как узаконить самовольную перепланировку квартиры, проведенную в соответствии с принятыми строительными нормами.

back to menu ↑

• Легализовать подобную переделку квартиры можно в административном или судебном порядке, преимущественным в большинстве случаев.
• Как правило, региональными властями регламентируется порядок узаконивания самовольных переустройств жилья, и мероприятия его обычно тесно перекликаются с действиями по оформлению разрешения на реконструкцию.
• Рассмотрим основные этапы действий, необходимых, чтобы узаконить самовольную перепланировку квартиры. Следует:

• Пригласить специалиста лицензированной компании, осуществляющей деятельность в сфере экспертно-проектировочных работ для обследования возведенных конструкций и оформления технического заключения, пример которого демонстрируется.

• Специалистом-экспертом БТИ в технический паспорт квартиры красным маркером должны быть занесены все осуществленные изменения, в заключении же перечисляются проведенные работы, дается их оценка, указывается степень опасности проведенной незаконной реконструкции;
• Заказать проект или собственноручно изготовить эскиз, фиксирующий все проведенные работы. Проект выполняется компанией или предпринимателем, имеющим допуск к подобным работам. Проект обязательно регистрируется и согласовывается в СЭС, пожарного и Роспотребнадзора, архитектурно-планировочном управлении.

back to menu ↑

Узаконить уже сделанную перепланировку можно в административном порядке. Следует подготовить пакет документов, в который входят:

• заявление о проведении перепланировки;
• правоустанавливающие документы – свидетельства о праве собственности, договоры найма, дарения и др.;
• техническое заключение проведенных работ;
• проект или эскиз;
• документация, полученная от БТИ.

• Пакет перечисленных документов представляется в жилищную инспекцию, отдел капстроительства администрации, либо специалисту МФЦ.
• Рассматривается заявление также в течение 45 дней, затем до подателя заявления доводится принятое решение – разрешение узаконить перепланировку, либо, наоборот, отказ.
• Не стоит отчаиваться, если получен отказ узаконить самовольную перепланировку квартиры.
• Практика показывает, что процедура административного решения этого вопроса чаще носит формальный характер.
• Более детальным и действенным является разбирательство в судебном порядке.

back to menu ↑

Если легализация реконструкции квартиры будет проводиться в суде, то обращаться следует с заранее подготовленным иском о необходимости сохранения проведенной перепланировки (ч.4 ст. 29 ЖК РФ).

1. Это особенно актуально, если в наличии имеется техническое заключение специалиста об обследовании изменений и отсутствии угрозы функциональности всего объекта.
2. Прилагают и заявление об обжаловании отказа при административном рассмотрении (при наличии).
3. Базовый пакет документов в суд для того, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку состоит из:

• иска о сохранении квартиры в перепланированном состоянии;

• квитанции об уплате госпошлины;
• правоустанавливающих документов;
• технического заключения;
• документации об объекте из БТИ;
• проекта или эскиза, согласованных с пожарной службой, Роспотребнадзором, СЭС.

• В разных городах судебными органами могут быть затребованы какие-либо иные документы.
• При получении положительного решения суда, а рассмотрение может продолжаться на протяжении месяца, необходимо будет представить его в БТИ для корректировки технических документов.

back to menu ↑

Перепланировка квартиры: с чего начинать оформление

Потребность в изменении планировки жилплощади возникает в нашей жизни нечасто, поэтому неудивительно, что не всем известны подводные камни, способы проведения и особенности этой процедуры.

Помимо чисто организационных моментов и методологии проведения работ имеет место такой важный аспект, как официальное оформление вносимых изменений.

В рамках данной статьи поговорим о том, для чего необходимо узаконить перепланировку, расскажем – когда необходимо получать разрешение на проведение работ, и когда делать этого не нужно.

Кроме того, мы опишем конкретные шаги, которые нужно предпринять для оформления перепланировки квартиры и с чего начать этот процесс.

Содержание

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ.

То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа.

Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему. 

• Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам:
• Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);
• Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

• Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;
• Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;
• Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

• «Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

• «Дизайнерский эскиз или план от строителей — этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы.

Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию.

Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

• «Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

• Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
• Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
• Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

• Отдел государственного пожарного надзора;
• Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
• Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

• узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
• если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту.

Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план.

Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

1. 
2. На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

• комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
• необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции.

Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной.

Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Этапы перепланировки

Перепланировка квартиры в Москве — дело достаточно сложное хотя бы с той стороны, что можно легко запутаться с тем, какие документы для этого нужны и куда их нужно подавать.

Кроме того, этот процесс займет достаточно много времени — которое условно можно разделить на два этапа — получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции и сдача выполненного ремонта приемочной комиссии.

Поговорим подробнее о каждом из этапов согласования.

Первый этап согласования перепланировки: Получение разрешения на проведение ремонтных работ.

Перед тем как вам выдадут этот документ, потребуется собрать достаточно солидный пакет документов, в состав которого войдут следующие бумаги:

Документы, представленные выше — иногда дополняются другими бумагами и разрешениями, в зависимости от запланированных работ и других обстоятельств. Мы же представили джентльменский набор специалиста по согласованию, то есть базовый пакет документов для перепланировки квартиры, находящейся в полной собственности заявителя.

Этот этап согласования перепланировки требует особого внимания, не хотите же вы пересдавать документы несколько раз. И если с заявлением все достаточно просто и понятно — оно заполняется по установленному образцу, то на остальных документах нужно остановиться подробнее.

Техпаспорт квартиры — этот документ вы можете получить в БТИ, обратившись за ним при помощи МФЦ. Подробнее с составом документов вы можете ознакомиться в отдельной статье, а здесь мы лишь скажем, что на этом этапе согласования перепланировки он потребуется для разработки проекта перепланировки квартиры.

Проект перепланировки. Этот документ представлен в виде буклета в формате А4, в котором указаны все работы, которые будут проводиться в рамках ремонта, нормативная база, планы квартиры до и после перепланировки и другие разделы. Именно проект будут рассматривать в Мосжилинспекции.

Нотариально заверенная копия свидетельства права о собственности. Тут также не возникает особых вопросов — берете документ, обращаетесь к нотариусу, остальное — его заботы.

После того как документы собраны, наступает момент подачи их на рассмотрение. Делается это при помощи все того же МФЦ и занимает немало времени. Ответа придется ждать 45 дней — это регламентированный срок. После того как получено разрешение на перепланировку, можно приступать к самим работам. И с этого момента можно отмерять второй этап согласования перепланировки.

При проведении ремонта так же нужно собирать документы, не упуская ни одного из них. Прежде всего речь идет о журнале ремонтно-строительных работ, который вы получите вместе с распоряжением на перепланировку.

Другими документами, которых может и не быть станут акты освидетельствования скрытых работ, которые заполняются в том случае если устраивается новый пирог пола или проем в несущей стене. К слову у строителей должен быть допуск СРО, без которого они не смогут заполнить акты скрытых работ.

Если все документы собраны корректно, а ремонт закончен в сроки, то можно обращаться в МФЦ с заявлением о приемке ремонта и ждать визита приемочной комиссии.

• Акт о завершенной перепланировке, фото:
• 
• Второй этап согласования перепланировки: Приемка ремонта

Приемкой ремонта называется процесс освидетельствования того, что строительные работы проводились в соответствии с проектом перепланировки и строители не допустили самовольных изменений в проектные решения. В состав приемочной комиссии входят: инспектор Мосжилинспекции и представители проектной и строительной организаций, иногда еще и представитель управляющей компании.

После того как все члены комиссии установят что нарушений нет, они подпишут акт о завершенной перепланировке, который потребуется передать в БТИ для вызова инженера для обмеров помещений квартиры. После того как и он установит что все комнаты находятся на своих местах и в своих габаритах, вы получите новый техпаспорт.

Эта статья писалась как краткая памятка по этапам согласования перепланировки квартиры, потому не следует ждать от нее энциклопедической полноты, но при желании углубиться в тему, вы можете перейти по синим ссылкам.

В том же случае, если вас интересует разработка проектной документации или ее согласование в Мосжилинспекции — наша организация предоставит все требующиеся услуги.

Со стоимостью наших работ вы можете ознакомиться здесь и если они вас заинтересуют то и обратиться за консультацией по телефону.

Перепланировка квартиры своими силами — поэтапное согласование с контролирующими органами, основные нюансы и меры наказания при незаконных действиях

Большинство квартир имеют стандартную планировку. Их владельцы уже и не надеются что — либо изменить.

Идея перепланировать квартиру может прийти спонтанно, но реализовывать эту задумку нужно последовательно и обдуманно.

Главным препятствием, с которым сталкиваются владельцы, является бумажная волокита и долгие бюрократические тяжбы. Они отпугивают потенциальных дизайнеров и квартира остается в нетронутом виде.

Некоторые пытаются обойти закон и сделать перепланировку без уведомления контролирующих органом. Но это решение может пагубно сказаться при желании продать квартиру в будущем. Из-за того, что реальная планировка не будет совпадать с планом на бумаге продажа будет осложнена или даже невозможна.

Также такое решение может стать небезопасным для жильцов. Только специалист сможет сказать, какую стену можно сносить, а какую оставить. Иначе перекрытия могут рухнуть, появится трещина в стене или потолке.

Главное правило удачной перепланировки — законные действия, подтвержденные мнением специалиста. Только тогда можно не переживать о продаже жилья в будущем или о своей собственной жизни в стенах перепланированного помещения.

Перед тем, как принять решение о перепланировке, необходимо воспользоваться специальной компьютерной программой. Она создаст макет, который позволит понять, удачным ли будет новый дизайн, удобно ли будет в квартире хозяину.

С чего начинается перепланировка

Если было принято решение прибегнуть к перепланировке на законных основаниях, то сперва нужно разработать план действий. В него входят такие пункты:

• определиться с видом перепланировки;
• выявить, какие документы необходимы для этого;
• понять, какие инстанции нужно посетить.

Важно знать отличия перепланировки, которая требует вмешательства третьих лиц, от простого строительства внутри квартиры. Работы по изменению внешнего вида жилища можно считать перепланировкой, если:

1. Нужно проводить полную или частичную замену сооружений.
2. Будут проводиться работы по монтажу и демонтажу инженерного оборудования, элементов стен и конструкций, сантехники.
3. Выполнение арок, проемов в стенах, установка лестниц и т.д.

Все эти действия можно осуществить лишь в том случае, если обратиться к соответствующим инстанциям.

На подготовительном этапе владелец помещения должен точно знать, какую перепланировку он желает сделать, предоставить макет или эскиз и объяснить, как будут происходить строительные работы. Только после этого контролирующий орган огласит вердикт, можно ли делать такие изменения, не нанесет ли это вред жильцам и их соседям.

Перед тем, как начинать перепланировку, нужно взвесить все плюсы и минусы. Возможно, все действия окажутся нерациональными и не оправдают ожиданий в итоге. 

Самостоятельность только приветствуется

Заняться такой процедурой можно самостоятельно. Это позволит значительно сэкономить средства. Но этот процесс отнимает много времени и сил, потому заниматься вопросами перепланировки могут позволить себе только люди с наличием свободного времени.

Если изменены будут стены не несущего характера, то процедура значительно упроститься. В этом случае можно предоставить только эскиз, который в точности покажет, как будет выглядеть помещение. Лучше всего, чтобы его сделал профессионал. Тогда не возникнет дополнительных вопросов и перепланировка пройдет быстрее.

Если несущие стены будут затронуты, то без дополнительных проверок не обойтись. Необходимо будет разработать проект. Контролирующие органы должны тщательно проверить его, потому что от этого зависит безопасность людей. В том случае, если они дают добро, то на проекте ставится подпись о его принятии.

Алгоритм согласования перепланировки в юридическом плане состоит из таких этапов:

1. Необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить разрешения на правомерные действия.
2. Подготовить эскиз или проект перепланировки. Он должен быть выполнен профессионально.
3. Осуществить весь спектр работ, которые были запланированы.
4. После завершения работ следует пригласить комиссию из жилищной инспекции.

Она тщательно осмотрит квартиру после нанесенных изменений и сравнит их с проектом. Если все будет сделано в рамках закона, то перепланировка будет одобрена. Если заниматься этим вопросом самостоятельно, то можно прилично сэкономить. Дизайнеры и строительные фирмы берут немалый процент, чтобы помочь владельцу добиться своей цели.

Также, если хозяин будет владеть полностью информацией, то при продаже жилья он сможет детально рассказать покупателям, что было изменено, дополнено или, наоборот, разрушено в рамках квартиры. Это вызывает дополнительное доверие со стороны потенциальных покупателей.

Последствия незаконной перепланировки

Бывает такое, что владелец помещения не желает тратить свое время и силы на походы в жилищную инспекцию, а решает внести изменения в планировку самостоятельно. Такие действия расцениваются, как противоправные. В будущем могут возникнуть проблемы, а именно:

1. Невозможно продать такое жилье, обменять его. Это связано с тем, что перед сделкой купли — продажи стороны обязательно посещают БТИ. Выезжая на место оценки, специалист обязательно увидит неточности на плане. Тогда он имеет право очертить на нем красными полосами границы реального размещения объектов в квартире.
2. Нельзя делать никаких торговых операций с квартирой, если к ней была присоединена часть лестничной площадки. Дело в том, что при этом общая реальная площадь увеличивается, что не соответствует данным в плане. Такие документы сразу же теряют свою юридическую силу и становятся недействительными.
3. Необходимость снижать цену в результате проблемных документов на квартиру.
4. Такую квартиру нельзя приобрести по схеме ипотечного кредитования.
5. Если незаконные изменения коснулись квартиры, за которую еще не выплачен кредит, то банк вправе потребовать скорейшего его погашения. Это связано с тем, что по кредитному договору такие изменения совершать нельзя.
6. В том случае, если жилье приватизировано, то контролирующие органы имеет полное право аннулировать приватизацию. В самых крайних случаях, когда хозяин будет несговорчивым, квартиру даже могут выставить на аукционе.
7. В случае наследования нотариус может не выдать документ, подтверждающий переход квартиры по наследству. Из-за того, что в документах найдены существенные различия, они считаются не действительными.
8. Если в будущем нужно будет приватизировать жилье, то это будет возможно только тогда, когда изменения будут юридически оформлены.

Такие сложности преодолеть будет нелегко, потому лучше не доводить до крайних мер. Чтобы сделать перепланировку официально, нужно пройти несколько этапов.

Поэтапное согласование перепланировки своими силами

Чтобы перепланировку признали законной и внесли изменения в соответствующие документы, нужно поэтапно выполнить несколько задач. Сперва нужно обратиться в жилищную инспекцию по месту прописки.

Если такой инстанции нет, то можно посетить отдел капитального строительства при администрации. Это делается для того, что получить консультацию и дальнейшие инструкции.

Обращаясь в инспекцию, нужно иметь при себе такие документы:

• техпаспорт объекта;
• план перепланировки;
• разъяснение к плану, где будут указаны все технические нюансы.

Если такой документации нет, то нужно обратиться в БТИ и получить копии или заново оформить ее. План и разъяснения к нему должен быть очень подробными, чтобы у инспекции не возникло дополнительных вопросов. Если будут найдены неточности или ошибки, то план необходимо переработать. Чтобы этого не произошло, нужно заранее проконсультироваться с архитектором или инженером.

На следующем этапе нужно изготовить эскиз или проект планировки. Сделать это самостоятельно неосведомленным людям сложно. Именно поэтому эту работу чаще всего доверяют опытным специалистам, которые имеют багаж знаний в этой сфере. Иногда разрабатывает проект целая группа специалистов. Это актуально в том случае, если задумана перепланировка большого помещения.

Когда проект будет разработан, его обязательно нужно зарегистрировать в органах контроля — СЭС, органах пожарного надзора, Роспотребнадзоре, архитектурно — планировочном управлении. Эскиз выполнить проще. За основу нужно взять поэтажный план и на нем сделать заметки красным маркером. Они должны выделять те участки, где будут произведены изменения.

Проект или эскиз должен быть дополнен пакетом документов. В него входит:

• заявление с просьбой совершить перепланировку;
• документы, которые подтвердят владение недвижимостью. Это может быть выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации;
• разрешение владельцев жилья на проведение перепланировки;
• документы, полученные в БТИ. К ним можно отнести поэтажный план и описание к нему, а также технический паспорт;
• проект;
• договор с той организацией, которая будет совершать все работы;
• техническое заключение о допустимости работ, которые прописаны в описании к проекту.

Рационально сделать копии некоторых документов. Особенно это касается документации из БТИ. В дальнейшем, если квартира будет выставлена на продажу, она подтвердит юридическое оформление всех нововведений даже до совершения сделки. Следующий этап предполагает получения разрешения на изменения или отказ. Органы контроля могут вынести свой вердикт в течение месяца.

Если он положительный, то владелец жилья может сразу же приступать к перепланировке. В том случае, если был получен отказ, то существует еще один способ достичь цели — обратиться в суд. Для этого необходимо доказать, что инспекция приняла ошибочное решение. В этом помогут документы:

• иск с требованием пересмотреть решение;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• документация, указывающая на право собственности;
• документы из бюро технической инвентаризации;
• проект или эскиз перепланировки;
• заключения контролирующих органов (СЭС и других);
• другие документы по требованию суда.

Также немаловажным будет лично присутствовать на суде и доказать свою правоту. Главное — показать, что принятое решение нарушает права жильцов, проживающих в квартире. Еще необходимо донести, что владелец квартиры приложил максимум усилить, чтобы узаконить реконструкцию, а сама перепланировка будет безопасной.

После этого в течение месяца необходимо ожидать решения суда.

Что делать, если соседи затеяли незаконную перепланировку

Какие действия нужно предпринять, чтобы масштабно видоизменить помещение, было указано выше. Но как себя вести, если незаконную перепланировку затеяли соседи? Решить эту проблему поможет законодательство. Если есть доказательства, что действия соседей являются противоправными, то можно обратиться с жалобой к органам жилищного надзора.

После получения заявления инспекторы обязаны посетить квартиру для осмотра. Если были обнаружены противоправные действия, то они вправе открыть дело об административном нарушении. В том случае, если инспекция нарушений не нашла, то соседи могут пожаловаться непосредственно в прокуратуру.

Если соседи, которые незаконно затеяли перепланировку, нанесли вред, то заявление сразу же нужно подавать в суд.

Еще одной инстанцией, к которой можно обратиться, является управляющий домовым хозяйством. Он заинтересован, чтобы не был нанесен вред имуществу и коммуникациям, потому охотно пойдет на встречу обратившимся. Управляющий сам может составить заявление в инспекцию или суд.

Жалоба — основной документ, который позволит выразить протест против соседей — нарушителей. Она имеет четкую структуру и последовательность написания. Сперва необходимо указать данные заявителя. Потом — данные соседей, которые затеяли незаконную перепланировку. Достаточно указать полный адрес, чтобы к ним пришла комиссия с проверкой.

Главная часть — доказательства. В этом разделе нужно привести причину обращения: демонтаж несущих перегородок, объединение нескольких комнат и т.д. В заключении жалобы необходимо указать требования:

• привести помещение в надлежащий вид, чем устранить риск для соседских квартир;
• устранить нарушения законодательства;
• наказать виновных.

Жалобу необязательно подавать в контролирующие органы. Ее можно отправить заказным письмом с уведомлением. Тогда будет известна дата, когда представители власти ее получили.

Еще один способ отправить заявление — отослать его с помощью сети Интернет. У органов власти есть свои порталы, на которые можно отправлять документы. Они будут рассмотрены в короткие сроки и заявитель быстро сможет получить ответ.

Если будет доказана вина соседей и перепланировка посчитается незаконной, то им грозит такое наказание:

1. Штраф в размере 2 — 2,5 тысячи рублей за неофициальную перепланировку. Он выписывается после того, как инспекторы осмотрят квартиру и обнаружат нарушения.
2. Необходимость вернуть помещению изначальный вид. Инспектор обязывает быстрее вернуть комнатам прежний вид.
3. Если соседи не идут на контакт с контролирующим органами, то их квартиру могут пустить с молотка в короткие сроки. Особенно такое практикуется, если перепланировка коснулась многих аспектов и угрожает жизни граждан в многоквартирном доме.

Квартира может быть продана на аукционе, а прежние жильцы будут выселены.

Что можно делать без разрешения

Некоторые работы, которые позволят изменить внешний вид квартиры, можно делать и без разрешения органов контроля. Если конструктивные особенности дома не будут нарушены, а безопасность граждан будет высокой, то проект разрабатывать не нужно.

К таким облегченным работам относится:

• перенос сантехники из комнаты в комнату;
• объединение туалета и ванной комнаты;
• монтаж и демонтаж дверных проемов в не несущих стенах;
• возведение арок и перегородок, а также их демонтаж их в не несущих стенах;
• остекление комнаты и лоджии;
• проведение косметического ремонта;
• перестановка электрических плит на кухне;
• монтаж кондиционеров и антенн;
• перестановка газовой плиты без изменения коммуникаций.

Перепланировка — занятие сложное. Оно отнимает много времени и сил, поэтому необходимо сделать все в рамках закона. Это не позволит контролирующим органам разрушить все старания. Совершить реконструкцию помещения можно и самостоятельно. Но для этого понадобятся знания архитектора или инженера, чтобы составить эскиз или проект, по которому будут вестись работы.

Немаловажно также знать свои права, когда соседи незаконно решили внести изменения в свое жилище. Это избавить от ущерба и позволит чувствовать себя в безопасности.

Как оформить перепланировку квартиры по закону? Этапы согласования переустройства жилого помещения

Иногда возникает необходимость сделать в квартире перепланировку. Это необходимо, если собственник хочет изменить площади отдельных комнат, соединить раздельный санузел и т.д.

Однако так просто осуществить такие серьезные изменения нельзя, так как несоблюдение правил и норм влечет опасные последствия. Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Каков порядок оформления перепланировки в квартире?

Показать содержание

Куда обращаться?

Как оформить перепланировку в квартире? Перепланировки можно разделить условно на два вида:

Если уже были внесены соответствующие изменения в структуру жилплощади, то имеет место первый случай. Что нужно для легализации перепланировки квартиры?

В этом случае обращаться придется исключительно в суд для узаконивания результата самовольных действий. Как согласовать перепланировку квартиры? Куда обращаться за разрешением?

• Если же все действия еще только в планах, но ничего не сделано, придется пройти ряд инстанций, но непосредственно согласие на это выдают органы местного самоуправления населенного пункта, в котором располагается недвижимость.
• Там функционирует межведомственная комиссия по перепланировке жилых помещений, которая занимается рассмотрением подобных вопросов.
• Непосредственное участие и большую роль играет БТИ, которое выдает исходный и окончательный план помещения.
• Нельзя назвать один орган, в который можно обратиться за получением всех бумаг, так как этот процесс требуется обращения в различные инстанции.
• Административный регламент переустройства и или перепланировки жилого помещения.
• Узнайте из нашей статьи о том, что можно и чего нельзя делать при перепланировке жилого помещения.

Какие документы необходимы?

Что нужно для перепланировки в квартире? Для осуществления изменения планировки квартиры придется подготовить определенный набор бумаг:

• заявление с просьбой разрешить осуществление конкретных действий;
• паспорт собственника;
• технический план квартиры, полученный в Бюро технической инвентаризации;
• документ, подтверждающий, что обратившийся является собственником;
• проект будущего вида квартиры, который должен быть выполнен организацией, имеющей на это разрешение;
• техническое решение о том, что менять планировку помещения именно таким образом возможно, выполненное той же организацией;
• иные бумаги, соответствующие конкретному виду преобразований.

В пакет могут входить или не входить в зависимости от ситуации:

Однако они требуются для согласования перепланировки квартиры, а после осуществления всего процесса изменения планировки помещения, придется получить новый его паспорт.

Перед этим нужно получить акт о том, что процесс завершен. Как зарегистрировать перепланировку квартиры? Для регистрация перепланировки квартиры потребуются:

• акт о том, что не имеется скрытых работ, обходящих разрешение. Если таковые есть они отражаются в акте и отдельно решается вопрос об их применимости в данном случае;
• договор, который заключался на осуществление строительных работ;
• заполненные специальные бланки о том, что строительные работы окончены.

О том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры, вы можете узнать на нашем сайте.

Куда подавать?

Где согласовать перепланировку квартиры? В процессе оформления такой сложной процедуры придется задействовать целый комплекс органов. Однако основную работу выполняют несколько. Документы, собранные в разных инстанциях и подготовленные можно подать:

• в БТИ;
• в МФЦ;
• через портал Госуслуг можно подать заявление и отправить сканы документов.

Как БТИ, так МФЦ или портал Госуслуги может быть выбран собственником на собственное усмотрение в зависимости от удобства расположения и других факторов.

1. Сроки трудно назвать однозначно, если вести отсчет от самого начала сбора бумаг.
2. Каждый продвигается к цели с различной скоростью.
3. Однако ожидание утверждения перепланировки квартиры при подаче бумаг через БТИ составит до 45 суток, через МФЦ – такой же срок.
4. При подаче пакета и заявления через Госуслуги необходимо после истечения указанного срока явиться в выбранный орган.
5. Цена перепланировки квартиры складывается из многих факторов:

• затраты на оформление;
• затраты на строительные и ремонтные работы.

Если второй пункт индивидуален и зависит от сложности и объема работ, то первый еще можно подсчитать. Сколько же стоит перепланировка?

В среднем это обойдется до 6 тысяч рублей, включая получение разрешения в БТИ, госпошлину и создание проекта. Однако при различных ситуациях со сложностями стоимость может увеличиться и до 20 тысяч.

Если собственник не желает проходить весь процесс самостоятельно, можно обратиться в посредническую фирму, которая сделает все от начала до конца. Однако стоимость ее услуг начинается от 30 тысяч рублей.

Результат

Какие документы выдаются в итоге? После проверки выполненных работ сотрудником жилищной инспекции, если все соответствует нормам и полученному разрешению, этот сотрудник выдаст акт оконченной перепланировки.

Этот документ подтверждает законность осуществленных изменений и его нужно представить в пакете документов для получения нового техпаспорта в БТИ.

Кроме того, нужно осуществить внесение изменений в кадастровый паспорт квартиры после перепланировки через Росреестр, получить новый с изменениями.

В каком случае могут отказать?

Отказ может быть вынесен, так как ожидания собственника, затеявшего изменения своей квартиры, могут не соответствовать нормам и правилам.

Есть случаи, когда перепланировать жилье нельзя. Именно поэтому может быть отказано в осуществлении этого действия.

Кроме того отказ бывает вынесен по причине:

• неполноты представления бумаг;
• неправильности подготовки пакета;
• несоответствие представленного проекта требованиям и строительным нормам.

Как сделать перепланировку квартиры законно? О том, как правильно сделать перепланировку квартиры, вы можете узнать из видео:

Особенности и нюансы

Особенностей проведения этой процедуры много. Главная – каждое действие должно быть согласовано, так как отступление от проекта грозит многочисленными проблемами. Кроме того, узаконивание самовольных преобразований – дело дорогое, хлопотное и очень затянутое по времени.

Чем отличается порядок оформления в случае переустройства квартиры? Переустройство – это не изменения площади, расположения и особенностей комнат. Это перестановка газовой плиты, сантехники, батарей и т.д.

Особенность правильного оформления таких и подобных работ заключается в том, что для них не требуется предварительного согласования. Однако уведомить об их совершении обязательно БТИ письменно.

Работы по переустройству должны выполняться специалистами или под их контролем, так как после окончания придет проверка из комиссии и примет результаты.

О том, как согласовать перепланировку балкона, лоджии, кухни или санузла, вы можете узнать из наших статей.

Как происходит утверждение перепланировки межведомственной комиссией? Межведомственная комиссия играет определяющую роль в получении разрешения на проведение перепланировки. Этапы согласования перепланировки квартиры происходят следующим образом:

1. Заявитель подает пакет бумаг в МФЦ или БТИ. После принятия эти бумаги ответственное должностное лицо забирает в межведомственную комиссию.
2. Комиссия рассматривает заявление и все приложения к нему и в течение 45 суток выносит решение об отказе или согласии на перепланировку.
3. Составляется специальный протокол (разрешение или отказ), ставится специальный штамп межведомственной комиссии, расписываются все члены и председатель.
4. Протокол и все дело заявителя передается в жилищный отдел администрации города, где на основании полученного пакета подготавливается официальное решение на перепланировку или отказ.

Таким образом, провести в квартире существенные преобразования не так просто. Это очень длительный и хлопотный процесс, требующий сбор огромного количества бумаг.

Некоторые, взявшись за это дело, даже не знают с чего начать. Однако если есть твердое желание ее провести и планы, не нарушающие строительные нормы, то все получится.

Как перепланировать квартиру в новостройке? О порядке переустройства и перепланировки жилого помещения в новостройке вы можете узнать из этого видео:

https://youtu.be/3i6IIDHWgeo