Оценка стоимости квартиры: основные способы

• Банки Сегодня Лайв
• Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
• А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Прежде чем выставлять квартиру или любую недвижимость на продажу, нужно понять, какая у нее рыночная стоимость. Чтобы провести сделку как можно быстрее, нужно точно определить стоимость жилья – выставленная цена не должна быть завышенной или заниженной. Если оценка ошибочна, жилье может годами стоять на продаже и не найти своего покупателя. Мы расскажем, какими способами можно оценить стоимость квартиры перед продажей, и что для этого требуется.

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы.

Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный.

Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости. То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира.

Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие.

Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

1. Тип дома, в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.
2. Размер квартиры, то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.
3. Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.
4. Вид, открывающийся из окна. Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.
5. Расположение самого дома в жилом районе. Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.
6. Этаж, на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.
7. Высота потолков, тип санузла и другие элементы планировки квартиры.
8. Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.
9. Наличие и качество ремонта в квартире.

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее.

Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью.

Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

• какая цена квартиры;
• почему стоимость жилья именно такая;
• сколько еще будет действовать данная цена;
• как будет менять цена с течением времени;
• какой будет окончательная цена;
• стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

• ЦИАН;
• «Твой Адрес»;
• R(Оценка);
• Домофонд;
• Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала.

Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому.

Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет.

Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство.

Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья.

Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Оценка квартиры: сколько стоит, как происходит и зачем нужна

Ежедневно на рынке недвижимости происходит множество сделок. Оценка квартиры значительно их упрощает. Только экспертам под силу определить объективную стоимость жилья. Процедура востребована при покупке, продаже или сдаче в аренду объекта недвижимости.

Она понадобится при выкупе, разделе имущества или залоге. Банки обязательно потребуют соответствующий акт при оформлении ипотеки. Страхование, вступление в наследство, имущественные споры – везде нужна оценка.

Все нюансы данной процедуры рассмотрены в данной статье.

Оценка рыночной стоимости квартиры

В условиях рынка недвижимости квартира является объектом проведения финансовых сделок.

Для того чтобы продать, купить, обменять, подарить или получить в наследство квадратные метры, необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Процедура основана на проведении мероприятий для получения точной экспертизы, среднерыночной цены объекта в конкретный период времени в зависимости от условий рынка.

Оценка квартиры – определение той рыночной цены, за которую ее можно впоследствии продать. Это строго регламентированный законом процесс, осуществляемый оценщиками. По итогам выдается соответствующий документ.

Официальный результат анализа понадобится для предоставления в банк, суд, Росреестр и другие инстанции. Самостоятельно проведенный расчет во внимание не берется.

Нормативная база

Согласно закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчик вправе самостоятельно выбрать фирму для проведения расчета. В некоторых случаях банки предлагают тех оценщиков, с которыми они сотрудничают длительное время. Делается это для сокращения сроков рассмотрения заявок своих клиентов. Лучше соглашаться на аккредитованных оценщиков.

Вы можете ознакомиться со списком таких организаций, например, если собираетесь брать жилье в ипотеку, в статье Оценка недвижимости для ипотеки Сбербанка 2020: список аккредитованных организаций, стоимость.

Как происходит оценка

Принципы расчета основаны на установленных законом методах. Профессиональный оценщик должен знать, как проводить оценку квартиры в независимости от ее места расположения, квадратуры и других факторов.

Перед тем, как будет проведена оценка квартиры, нужно пройти ее основные этапы.

1. Выбирается оценщик. Уточняются цели и задачи проведения процедуры. Определяется предварительно устанавливаемая цена объекта – рыночная, страховая или залоговая. Это будет зависеть от цели проведения оценочных работ.
2. Оценщик знакомится с документами на недвижимость и принимает решение о необходимости подключения дополнительных экспертов. Оформляется договор о проводимых работах и оказываемых услугах. В документе прописывается, для чего нужна оценка жилплощади, фиксируются всевозможные условия и обстоятельства сделки. Прописываются сроки и цена. В назначенное время оценщик приступает к работе.
3. Происходит визуальный осмотр жилплощади. Собирается и фиксируется вся полученная информация: возможные дефекты, несоответствие реальных размеров с документами на жилье. Проверяется достоверность юридических справок. Описывается прилегающая территория, наличие инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Учитывается экономическое и социальное расположение объекта. Собирается полная информация о жилье.
4. Любая квартира находится в доме, построенном на конкретной земле. Этот объект также подлежит изучению и анализу. От расположения и стоимости земельного участка будет также зависеть цена самой жилплощади.
5. Осуществление расчета стоимости объекта на основании трех методов: определение доходности на основании возможного получения экономической выгоды от ее использования; сравнение жилья с другими сопоставимыми квадратными метрами; анализ предполагаемых затрат на восстановление жилья с учетом износа и уже ранее понесенных расходов.
6. Изучение полученных результатов, их корректировка, выявление и исправление ошибок. Формирование окончательной цены.
7. Составление оценочного отчета с указанием всей необходимой информации и сопутствующих документов. Требования к документу прописаны далее в статье.

Важно! Онлайн оценка жилья может дать лишь поверхностные данные об объекте. В расчет принимаются похожие предложения, информация о других ипотечных сделках, максимальная и минимальная цена на квадратные метры. Эти данные помогут получить примерную цену объекта. За полным отчетом стоит идти к профессиональным оценщикам.

К кому обращаться

Перед тем как определиться, кто будет делать оценку, нужно обратить внимание на следующее:

• опыт работы (чем больше, тем надежней);
• должен выдаваться отчет об анализе объекта, имеющий юридическую силу в соответствии со всеми стандартами.

Важно! Оценщик должен иметь профильное образование и состоять в СРО (саморегулируемой организации). Лицензии на оценочную деятельность отменены.

Проверенные оценочные компании выдают документ спустя 3-4 дня после осмотра объекта.

Список необходимых документов

Оценщик потребует от заказчика конкретный список документации для полноценного анализа квартиры:

• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт (при наличии);
• подтверждение владения жилплощадью: дарственная, завещание, ДКП;
• ипотечный договор, если имеется.

По необходимости собственник может предоставить фотографии объекта для предварительной экспертизы. Полный список документов зависит от цели проведения данный мероприятий.

Примерная стоимость

Для определения цены жилья во внимание принимается то, для чего необходимо провести оценку: продажа, покупка, залог, дарение, ипотека и так далее.

Совет! Если жилплощадь приобретается в новостройке в ипотеку, то стоит поинтересоваться о наличии оценщиков у застройщика или у аккредитованного банка. Заключения таких специалистов принимаются банком без вопросов.

На стоимость оценки квартиры для продажи и других целей влияют следующие моменты:

• месторасположение (доступность транспорта, магазинов, аптек и других, важных для комфортного проживания объектов);
• техническое состояние;
• конструктивные особенности;
• наличие коммуникаций (возможность их проведения);
• дополнительные услуги (подключение интернета, телефона, парковочное место, система видеонаблюдения).

Квартира в обязательном порядке должна быть проверена на отсутствие обременений.

Как видно, процедура включает в себя множество мероприятий, что напрямую будет влиять на стоимость услуги. В регионах подготовка отчета стоит от 5 тысяч рублей, в столице дороже.

Кто оплачивает отчет

Если все же заказчик решается обратиться к независимому эксперту по оценке квартиры, то возникает вопрос, кто же будет оплачивать услугу. Основная задача обеих сторон – это экономия денежных средств.

Некоторые считают, что при покупке жилья за расчет должен платить продавец, ведь это его жилье. При покупке недвижимости в новостройке будущие владельцы жилплощади надеются получить данную услугу бесплатно.

Кто же должен оплачивать оценку квартиры, закон регламентирует. Некоторые считают, что платит тот, кто покупает. Другие предлагают компромисс, разделив цену пополам. Верно также что «тот, кто заказывает музыку, тот за нее и платит». Каждая ситуация индивидуальна, но нужно всегда поступать разумно, не наживая себе врагов в лице продавца.

Отличие от инвентаризационной

Помимо рыночной, отводится внимание и инвентаризационной стоимости квартиры. Эта величина широко использовалась раньше для исчисления налога на имущество.

Ее устанавливали органы БТИ исходя из квадратуры жилья, материалов строительства, особенностей коммуникаций и года сдачи дома в эксплуатацию.

Рыночная же оценка базируется на других факторах, в первую очередь, на реальном состоянии рынка недвижимости в определенный момент времени.

Более подробно об инвентаризационной стоимости можно почитать здесь — Что такое инвентаризационная стоимость квартиры и дома: как и где узнать инвентаризационную стоимость в 2020 году и рассчитать самостоятельно, если не согласен.

Для чего нужна оценка

Необходимость определения рыночной цены объекта нельзя недооценивать. Это не личная прихоть заказчика, а необходимость в установлении достоверной и объективной стоимости объекта на конкретный период времени.

Каждый год цены на жилье растут и на это влияет множество факторов – инфляция, экономическая обстановка в стране и во всем мире. Чтобы максимально выгодно и правильно провести сделку и требует проводить оценку.

Необходимость в проведении сделки обусловлена следующими моментами:

• установление объективной цены на жилье, учитывая инфраструктуру, расположение, этажность, квадрату и ряд других характеристик;
• для оформления жилья в ипотеку, как в новостройках, так и при покупке вторичного жилья.

Основная причина, для чего нужно проводить оценку квартиры – это получить достоверную информацию по ней, стоимость, на конкретный период времени. После получения отчета документ предоставляется по требованию в различные инстанции.

Оспаривание кадастровой стоимости в налоговой

Величина налога на недвижимость напрямую связана с размером кадастровой стоимости. Она определяется без учета индивидуальных особенностей объекта, ошибок в расчетах и других нюансов. В большинстве случаев цифры получаются не совсем оправданными. Именно по этой причине целесообразно оспорить кадастровую стоимость квартиры.

И здесь также понадобится рыночная стоимость объекта. Изменение кадастровой стоимости требуется проводить раз в три года, если данные никак не обновляются.

Что касается налоговых органов, то после получения отчета и установления рыночной цены нужно следовать по конкретному алгоритму:

• собрать полный список документов, включая отчет;
• обратиться с заявлением в специальную комиссию или суд.

Заявитель на руки получает соответствующее решение с указанием кадастровой стоимости на конкретный момент времени.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры будет установлена на конкретный период времени и не будет необоснованно завышена. Все данные автоматически обновляются и заносятся в государственный кадастр недвижимости.

Внимание! Поскольку декларацию на уплату налога на имущество заполнять не нужно, налоговая после оспаривания сама пересчитает налог с учетом новой цены.

Перед тем как идти в налоговую, стоит поближе познакомиться с темой – «Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать в 2020 году по шагам».

Для суда по разделу имущества

Обращение в суд требуется тогда, когда не получается договориться самостоятельно. Например, оценка квартиры для суда требуется в некоторых случаях:

• после развода для получения доли жилплощади в денежном эквиваленте;
• при вступлении в наследство;
• при разделе имущества с другими собственниками жилья;

Таким образом, ответчик, имея на руках решение суда с достоверной рыночной стоимости объекта спора, сможет доказать свою правоту истцу и решить все по закону.

Для продажи жилья

Продавцу и покупателю, перед тем как квартира будет продана, нужна ее рыночная оценка. Полученная стоимость позволит узнать, по какой цене стоит продавать квартиру, а покупатель будет знать, что стоимость жилья не завышена и его никто не хочет обмануть.

Если эта жилплощадь продается на вторичном рынке напрямую с покупателем, продавец сам решает, нужна ли ему оценка квартиры при продаже или нет. Никто не сможет обязать его сделать ее. Другое дело обстоит с банками. Если жилье приобретается в ипотеку, то без оценки покупатель не сможет ее оформить на себя.

Для ипотеки в банке

После получения заветных денег от банка, покупателя ожидает оценка квартиры для оформления ее в собственность. В кредитном договоре заемщика должен присутствовать пункт, указывающий на снижение процентной ставки при наличии отчета об оценке. Документ также прикладывается к другим справкам для оформления закладной на квартиру и сдачу ее в банк.

Рыночная стоимость понадобится для банковского учреждения, чтобы подтвердить реальную цену жилья. Это исключает получение выгоды покупателем или траты заемных средств на другие цели.

При перепланировке

Отчет о рыночной цене жилья включает в себя информацию о наличии перепланировки квартиры. Если эту информацию не указать, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита.

Когда процедура перепланировки закончена и имеет соответствующее техническое заключение, стоимость жилья может измениться. По этой причине приглашается оценщик для проведения необходимых мероприятий и определения стоимости жилплощади после перепланировки.

Отчет оценщика о рыночной стоимости

Согласно федеральным законам и стандартам оценки формируется отчет, включающий полную информацию об объекте недвижимости.

Все требования к документу прописаны в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция).

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может быть представлен в регистрирующие и контролирующие органы по запросу.

Скачать документ [1.88 MB]

Из чего состоит документ

Формирование отчета базируется на сборе всех данных об объекте оценки. В нем находится исчерпывающая информация и окончательная цена квадратных метров.

отчета:

• дата составления;
• наименование и реквизиты оценщика;
• цель предоставления услуги;
• описание недвижимости;
• методы и способы проведения мероприятий;
• список документации на объект;
• ограничения при формировании стоимости жилья;
• итоговая цена жилплощади на дату формирования отчета.

Также документ дополняется фотографиями и документами на объект, сертификатами об образовании оценщика.

Срок действия оценки

Отсчет срока действия оценки квартиры начинается от даты формирования отчета. Воспользоваться полученными данными можно не более 6 месяцев. Например, если на документе стоит дата формирования документа 1 января, то заказчик вправе воспользоваться им до 30 июня.

Дата оценки может не совпадать с датой составления отчета. Законодательством установлено, что датой отсчета считается дата составления отчета. За время действия документа его можно предоставлять в суд, для закладной, для продажи или покупки квартиры.

Бти или частный оценщик: критерии выбора

Выбор оценщика напрямую зависит от целей проведения расчета. Например, для получения инвентаризационной цены объекта, можно обратиться в БТИ. Однако цена может оказаться гораздо ниже рыночной. Так как будет не учтено ряд дополнительной информации получаемой при проведении более детальной процедуры оценки.

Для человека мало разбирающегося в рынке оценочных услуг, стоит разобраться с критериями выбора оценщика:

• скорость предоставления услуг;
• список требуемых документов;
• необходимость в получении дополнительного пакета услуг (оформление собственности, получение кадастрового паспорта).

На сегодняшний день работает множество негосударственных БТИ предоставляющих все услуги оценки, включая не только инвентаризационную, но кадастровую и рыночную. Некоторые виды дополнительных услуг, помимо оценки,  предоставляются либо БТИ или же частными оценщиками.

Выводы

Подведем итоги:

• При возникновении необходимости любой сделки с недвижимостью понадобится определение ее цены в условиях рынка оценочных услуг. Этим занимаются как частные компании, так и БТИ.
• Отчет об оценке понадобится для предоставления в любую регистрирующую компанию, суд или налоговую. Это реальная возможность выгодно продать или купить квадратные метры, не стать обманутым при делении жилплощади и других сделках. Документ действителен на протяжении 6 месяцев от даты формирования отчета.
• Грамотно сделанная оценка квартиры может повлиять на то, что изменится налог на имущество, продавец не сможет обмануть, и намерено завысить цену, а покупатель сможет купить жилье по приемлемой цене.

Поставьте лайк и поделитесь этой полезной информацией с другими читателями. Если возникли вопросы, то обращайтесь к нашим юристам прямо в онлайн чат, где они смогут оказать профессиональную консультацию.

Все полученные данные в отчете являются достоверными на конкретный момент времени. Умышленное искажение полученных фактов может печально обернуться для участников сделки. Подробнее об этом здесь — Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры в 2020 году и что это такое.

Основные способы оценки стоимости квартиры

Сегодня можно с уверенностью сказать о том, что каждый собственник, в определенный временной промежуток сталкивается с необходимостью узнать реальную стоимость собственной квартиры. Как правило, причин для этого может быть достаточно много, и среди основных можно выделить следующие:

1. Необходимость залога квартиры при получении кредита или ипотеки.
2. Продажа квартиры.
3. Получение квартиры в наследство.
4. При заключении страхового договора.
5. При возникновении жилищных споров.
6. При разделе имущества.

Существует еще достаточно большое количество моментов, в которых может потребоваться оценка квартиры. И, как правило, не рекомендуется делать это самостоятельно, лучше доверить работу профессиональным специалистам.

Как правило, на сегодняшний день существует несколько основных способов оценки квартиры, каждый из которых отличается собственными особенностями. Как правило, применение одного из способов может потребоваться в самых разнообразных ситуациях. И так, на сегодняшний день можно выделить следующие варианты:

1. Кадастровая оценка квартиры.
2. Оценка рыночной стоимости квартиры.
3. Оценка квартиры независимыми экспертами.

Оценка квартиры независимыми экспертами моет потребоваться при решении споров с недвижимостью, при разделе имущества, или просто при продаже квартиры.

Как правило, сегодня достаточно большое распространение получила независимая оценка онлайн, когда потребителю нет необходимости приглашать к себе экспертов, а достаточно просто заполнить определенную форму, оплатить работу экспертов и получить необходимые документы уже на следующий день. Такой вариант считается одним из прогрессивных способов оценки стоимости собственной квартиры.

Кадастровая оценка включает в себя несколько этапов и предоставление определенного пакета документов. Применение кадастровой оценки квартиры необходимо в том случае, когда необходимо провести налогообложение собственности или отдельного объекта недвижимости.

Рыночная оценка стоимости квартиры наиболее распространенный вариант, который необходим при проведении разнообразных операций с недвижимостью, будь то продажа, дарение, получение в наследство или множество других вариантов. Как правило, оценка рыночной стоимости квартиры складывается из достаточно большого количества показателей, которые учитываются экспертами.

Как оценить стоимость квартиры для продажи и покупки: сколько денег потребуется для процедуры с выездом специалиста и без, какие есть способы?

Для удачной продажи продавец должен установить цену, которая удовлетворяла бы и желания будущего покупателя, и принесла выгоду ему самому.

Не каждый может адекватно подойти к оценке собственной жилплощади. Как результат – объявление висит на сайте годами, но ни один покупатель так и не изъявил желание приобрести недвижимость.

Помочь установить приемлемую цену может анализ средней рыночной цены за аналогичные квартиры или помощь специалиста оценщика.

Показать содержание

Из чего складывается стоимость?

Цена на жилое помещение складывается из нескольких факторов. Условно их можно разделить на три большие группы:

• место нахождения продаваемой квартиры;
• здание, в котором находится квартира;
• непосредственно жилое помещение.

В действительности, «внешний фактор» играет даже большую роль в определении цены, чем «внутренний». К первой группе по степени убывания относятся следующие условия ценообразования:

1. Район, в котором расположено жилье. Очевидно, чем ближе к центру населенного пункта будет находиться квартира, тем более высокой будет ее цена. Разница между двумя идентичными квартирами, находящимися в разных районах (одна – в центре, а вторая – в спальном районе) будет отличаться в 2 раза.
2. Инфраструктура, расположенная вблизи продаваемой квартиры. Расположение поблизости магазинов, школ, остановок, медицинских учреждений также влияет на ценообразование. Наиболее привлекательным для потенциальных покупателей будет вариант с «шаговой» доступностью до места работы или учебы.
3. Прилегающая к жилому помещению территория. Наличие парковок тоже играет роль в повышении цены. Такая, казалось бы, мелочь, как опрятность прилегающей территории (например, отсутствие ям на дворовой дороге, отсутствие мусора и т.д.) тоже может играть фактором, повышающим цену.

После того, как будут оценены внешние критерии, можно приступить к оценке второй группы факторов.

1. Здание, в котором находится квартира. Материал, из которого построено здание, влияет на образование цены на 10-15 процентов. Квартира, находящаяся в кирпичном здании, будет стоить дороже, чем в панельном. Еще больше цена поднимется за здание из монолита.
2. Состояние подъезда. Подъезд, в котором регулярно делают ремонт и в котором все соседи поддерживают чистоту, является еще одним фактором для повышения цены. Соответственно, облупленная краска, надписи на стене и регулярно присутствующая неопрятность ее снизят.
3. Уровень внешнего шума. Если за стенами находятся шумные соседи, проходит шахта лифта, то цена за квартиру будет снижаться.

После того, как эти факторы будут учтены, необходимо перейти в оценке последней группы факторов: непосредственно к самой квартире.

1. Наличие ремонта и балкона. Данный фактор оценивается субъективно в зависимости от дохода продавца. Для одних евроремонт – повод повысить цену, а для других дорогой ремонт с дизайнерскими решениями – обычная среднестатистическая квартира. Квартира с пожелтевшим потолком, облупленными стенами, конечно, высоко оцениваться не будет. Наличие балкона повышает цену. При этом также учитывается его состояние.
2. Метраж и планировка. Логично, чем больше метров, тем квартира будет дороже. Но планировка квартиры также играет свою роль, как и возможность ее изменить. В некоторых квартирах, особенно построенных давно, произвести столь глобальные изменения будет сложно не только в плане сбора необходимых документов и разрешений, но и в том, что изменения могут оказать влияние на весь дом.
3. Вид из окна. Казалось бы, тоже мелочь, которая все же влияет на цену. Выход на дорогу с трамвайными путями оценится в меньшей степени, чем выход на парк или любой другой пейзаж, приятный человеческому глазу.
4. Расположение квартиры. Учитывается этажность. Данный фактор также рассматривается в совокупности с материалом, из которого построено само здание. Угловая квартира в панельном доме будет стоить ниже за счет низкой теплоизоляции, и если стены продаваемого помещения не были утеплены самостоятельно продавцом, то покупателю придется дополнительно потратиться.

Как узнать, сколько стоит недвижимость?

Стандартно выделяют два способа оценить стоимость жилой площади:

• пригласить независимого специалиста-оценщика;
• оценить самостоятельно.

У каждого из способов есть свои особенности, о которых будет подробнее рассказано ниже.

Как оценить самостоятельно?

Первое, что необходимо сделать, это просмотреть объявления о продаже квартиры и найти схожие по параметрам (метраж, этажность и т.д.). Цены будут относительно одинаковыми.

Например, на сайте Авито можно указать количество комнат, площадь, этаж и сколько всего этажей в доме, а также тип дома (кирпичный, панельный и т.д.).

На Циан параметров больше. Кроме вышеперечисленного, можно указать также:

• площадь как общую, так и отдельно кухни и жилой зоны;
• год постройки дома;
• высоту потолков;
• количество лифтов;
• какой сделан в квартире ремонт;
• куда выходят окна;
• наличие парковки.

Можно выбрать и печатные издания с объявлениями, поискав среди них те, которые максимально приближены по данным к будущей квартире на продажу.

Кроме того, можно обратиться на сайт Росреестра и посмотреть рекомендуемую стоимость жилья по схожим параметрам. Кадастровая оценка, представленная там, как правило, не слишком отличается от рыночной цены.

Анализ показателей и расчет за кв. метр

Как правило, у каждого из объявлений уже рассчитана цена за 1 кв.м. Если же данного расчета в объявлении нет (в печатных изданиях, как правило, они отсутствуют), его можно произвести самостоятельно, используя формулу:

СТОИМОСТЬср = ЦЕНА КВАРТИРЫ/ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ

В таком расчете есть минус: он не учитывает существенные детали (наличие парковки возле дома, ремонт, балкон и т.д.). Для этого нужно произвести анализ показателей, выразив сумму таких дополнительных факторов, выразив их в виде коэффициента по отношению к средней цене за квадратный метр.

Проведя анализ цен несколько выбранных квартир, уже можно будет установить первоначальную цену для собственной.

Сверка с данными риелторов

Следующим шагом является контрольная проверка установленной цены. Для этого целесообразно позвонить в агентство недвижимости или частным риелторам. Как только они получат необходимые данные о будущем объекте продажи, будет названа примерная приемлемая цена.

Риелторы, называя цену, могут быть не совсем честны с потенциальным клиентом, и назвать сумму куда более высокую, чем необходимо. Это делается для того, чтобы квартира долго не пользовалась спросом, и продавец был вынужден по итогу обратиться в агентство недвижимости за помощью.

Также они могут и занизить цену для последующей накрутки комиссии. Поэтому лучше обращаться к знакомым риелторам или с хорошими отзывами.

Коррекция в процессе продажи

В процессе продажи цена, как правило, корректируется продавцом. На это оказывает влияние:

• сам рынок (падение или рост цен);
• разговоры или встречи с потенциальными покупателями.

Во время роста цен, продавец может спокойно держать ранее установленную цену. На фоне подъема она покажется вполне приемлемой.

При разговорах с будущими покупателями стоит обратить внимание на их ожидание. Возможно, в квартире стоит что-то видоизменить, что позволит немного поднять цену.

Кроме вышесказанного, на цену будет влиять и подготовка всех необходимых документов. За выписки из Росреестра взимается государственная пошлина, что также можно будет включить в цену.

Как избежать ошибок?

Ошибочный анализ показателей

• Такое возникает при невнимательном изучении данных на рынке недвижимости или легкомысленном подходе к нему (например, при сравнении лишь пары отдаленно похожих квартир).
• Последствия: значительное завышение цены или ее занижение (о рисках таких последствий будет сказано ниже).
• Как избежать: кроме учета общих факторов (тип дома и количество метража) при оценке учитывать и остальные факторы!

Использование неподтвержденных данных

На сайтах и даже в газетных объявлениях процесс размещения объявлений достаточно свободный. Есть риск попасться мошенникам, оказаться заманенным в агентство недвижимости, либо наткнуться на заведомо сниженную цену, которая в процессе продажи в несколько раз будет повышена.

Последствия: искажение правильного расчета среднеарифметической цены.

Как избежать: внимательнее анализировать полученные данные и желательно позвонить по номерам, указанных в объявлениях и узнать у продавцов все тонкости, которые могли быть не указаны в объявлении.

Как узнать при помощи специалиста?

Основания для проведения оценки, права и обязанности специалиста, порядок оспаривания сведений, предоставленных оценщиком указаны в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В тех случаях, когда продавец считает, что не в силах самостоятельно справедливо оценить продаваемую жилплощадь, обращение к специалисту является необходимым.

Возможно ли без выезда оценщика?

Законодательно не закреплено обязательное присутствие оценщика, за исключением случаев, когда профессиональная оценка специалиста обязательна. Достаточно предъявить документы на жилплощадь.

Но у такой оценки есть существенные минусы:

• не будет оценено состояние квартиры;
• не будут учтены ее преимущества (дорогой ремонт, вид из окна, звукоизоляция и т.д.).

Процедура

1. Заключение договора об оценке недвижимого имущества. В ст. 10 ФЗ № 135 перечислены основные требования к договору.

   Он составляется в простой письменной форме с указанием следующих сведений:

   • цель договора (оценка недвижимого жилого имущества);
   • описание объекта недвижимости;
   • вид стоимости (как правило, устанавливается рыночная стоимость);
   • стоимость вознаграждения за проведение оценки;
   • дата проведения оценки;
   • стандарты, используемые при осуществлении оценки (для недвижимости используется ФСО №7);
   • сведения о страховании ответственности оценщика и наименование организации, осуществляющей процедуру оценки.

   Бланк и образец можно скачать ниже:

2. Предоставление необходимых документов. К перечню относятся:
   • копии паспортов собственников квартиры;
   • документы, устанавливающие право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства и т.д.);
   • план квартиры и пояснение к нему (экспликация);
   • технический и кадастровый паспорт.

   Для наиболее точной оценки специалист может запросить и иные сведения. Например, для учета ремонта, могут понадобиться чеки, договор подряда на ремонт квартиры.

3. Выезд оценщика. Данный этап не является обязательным, если продавец решил произвести оценку только на основании предоставленных документов.

   Специалист проводит фотографирование следующих объектов:

   • внешние данные (окружающая территория и двор, внешний вид дома, табличка с названием улицы и номером дома, вход в подъезд);
   • подъезд (в том числе лестницы, лифт, входную дверь в квартиру);
   • жилые комнаты в квартире (по 4 фотографии на каждую комнату);
   • кухня (4 фотографии);
   • санузел, ванная, коридор, кладовые (при наличии);
4. балкон или лоджия;
5. произведенные перепланировки или повреждения в квартире (если таковые имеются).
6. Составление акта осмотра и акта оценки. В акте осмотра квартиры указываются состояние объекта на момент проведения процедуры, перепланировки, которые были произведены собственником, а также иные видоизменения.

   Кроме указанных данных, в акте прописываются:

   • дата и место составления;
   • заказчик;
   • ФИО специалиста, который произвел осмотр;
   • адрес, по которому расположена квартира;
   • замечания специалиста-оценщика;
   • иные присутствующие лица.

   Скачать бланк акта осмотра квартиры

   В акте или отчете о проведении оценки квартиры указываются:

   • реквизиты договора о проведении оценки;
   • сведения о специалисте-оценщике и компании, которая произвела оценку;
   • цель оценки;
   • адрес и почтовый индекс расположения квартиры;
   • сведения о собственниках недвижимого имущества;
   • оценка документов на право собственности;
   • полное описание квартиры (состояние, метраж и т.д.);
   • стоимость оцененного имущества (результат оценки).

   Все акты заверяются подписью специалиста и печатью организации, которая производила оценку. Он также должен быть прошит и иметь постраничную нумерацию.

   • Скачать бланк акта оценки квартиры
   • Скачать образец акта оценки квартиры
7. Передача отчета заказчику. Может производиться лично или по электронной почте.

Во сколько обойдется?

Каждая организация, производящая оценку, устанавливает свою цену, в зависимости от региона, в котором она находится. Однако цены компаний, находящихся в одном городе, будут относительно похожи:

• В Воронеже и Новосибирске минимальная цена регулируется от 2 500 рублей.
• В Смоленске и Санкт-Петербурге – от 3 тысяч рублей.
• Москва – от 3 500 рублей.
• В Екатеринбурге по данным одного из агентств по оценке представлена минимальная цена в 1 500 рублей.
• В Уфе цена устанавливается от 1 800 рублей.
• В Краснодаре минимальная цена повыше – от 4 тысяч рублей.

Обязательно ли делать процедуру для покупки и продажи?

Законодательно установлено, что обязательной оценке подлежит недвижимое жилое имущество лишь в том случае, если оно продается в ипотеку. В остальных случаях привлечение специалиста-оценщика не является обязательным.

Риски завышения и занижения

У завышенной цены есть самый главный минус: продавец теряет время. Никто не захочет покупать квартиру по стоимости, на которую жилплощадь совсем не тянет.

При указании цены, значительно ниже средней, потенциальный покупатель начнет искать подводные камни: не просто же так квартира продается столь дешево. К тому же, при указании заниженной цены продавец не получает никакой выгоды.

После проведения анализа стоит выбрать схожие квартиры, цены которых отличаются друг от друга не более, чем на 3 процента.

Для того, чтобы установить цену на продаваемую квартиру, можно произвести нужные расчеты самостоятельно или обратиться за помощью специалиста.

Для самых «ленивых» продавцов существуют и онлайн-калькуляторы. Последний способ не рекомендуется к использованию по той простой причине, что такой калькулятор учитывает только квадратные метры, совершенно не беря в расчет другие немало важные факторы.

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.